Ratgeber Zwangsversteigerung
95 Ratgeber in 8 Themen, vom ersten Termin bis zur Grundbuchumschreibung. Geschrieben für Menschen, die zum ersten Mal bieten wollen, mit Paragrafen, Rechnern und Fallbeispielen aus unserer Datenbank.
EinstiegZwangsversteigerung: alles Wichtige
Wie eine Zwangsversteigerung abläuft, wer bieten darf, was sie kostet und welche Irrtümer verbreitet sind. Mit aktuellen Zahlen aus allen Amtsgerichten.
Zum Überblick →Ablauf & Termin
Vom Aushang am Amtsgericht bis zum Zuschlag: Fristen, Bietzeit und die richtige Taktik im Saal.
So läuft der Termin ab
Vom Aufruf bis zum Zuschlag in 45 bis 90 Minuten. Was im Saal passiert und wann Sie handeln müssen.
Termin aufgehoben, was nun?
Die acht Gründe, wie oft es passiert und was mit Ihrer Sicherheit geschieht.
Richtig bieten im Termin
30 Minuten Bietzeit, Sicherheit, Vollmacht: so geben Sie ein wirksames Gebot ab.
Bekanntmachung entschlüsseln
Was „1/68 Miteigentumsanteil“ und „Wertgrenzen weggefallen“ wirklich bedeuten.
Für andere bieten
Vollmacht, GmbH, Kind: welche Urkunde im Termin reicht und welche nicht.
Vom Antrag bis zum Schlüssel
Zwölf bis achtzehn Monate, mit Wiederholungstermin oder Räumung zwei Jahre. Jede Etappe mit realistischer Dauer.
Lohnt sich das Warten auf den Wiederholungstermin?
Ohne Wertgrenzen wird jeder Zuschlag möglich, aber die Bank kann zweimal einstellen. Wann warten klug ist und wann teuer.
Tricks bei Zwangsversteigerungen
Neun Dinge, die wirklich helfen, acht Mythen und sechs Fehler, die die Sicherheit oder den Zuschlag kosten.
Vorabkauf vom Eigentümer
Kaufen, bevor der Termin kommt: wer zustimmen muss und wie der Notar Ihr Geld schützt.
Alle Begriffe erklärt
108 Fachbegriffe der Zwangsversteigerung in wenigen Sätzen, jeweils mit der Vorschrift dahinter.
Checkliste: vor, im und nach dem Termin
Vier Listen zum Abhaken: Objekt prüfen, Geld und Sicherheit vorbereiten, Mitbringliste und Aufgaben nach dem Zuschlag.
Ist ein Gebot bindend? Irrtum und Anfechtung
Warum ein Gebot bindet, wann es erlischt und welcher Irrtum zur Anfechtung reichen kann und welcher nicht.
Zu zweit bieten: Paar, Freunde, GbR
Anteile ansagen, beide im Saal oder Vollmacht, Sicherheit nur einmal: So ersteigern Sie ein Objekt zu zweit oder zu mehreren.
Muster: Vollmacht, Kündigung, Briefe
Sechs Vorlagen zum Kopieren, jeweils mit Form, Frist und typischen Fehlern. Ohne Gewähr, aber am Gesetz geprüft.
zvg-portal.de: Suche, Gutachten, Lücken
So suchen Sie im amtlichen Justizportal, wo Bekanntmachung und Gutachten stehen und was das Portal nicht kann.
Neue Regeln 2026: was sich geändert hat
Neuer Scheck für die Sicherheit, Akteneinsicht ohne Schwärzung, digitale Vollstreckung: alle belegten Änderungen mit Datum.
Zwangsversteigerung beantragen
Titel, Klausel, Zustellung, Antrag: der Weg für Gläubiger. Und warum ein schlechter Rang am Ende das Geld kosten kann.
Termine finden: Portal, Amtsblatt, Abos
Wo Gerichte Termine amtlich bekannt machen, welche Länder im Justizportal fehlen und woran Sie eine Abofalle erkennen.
Zwangsversteigerungen in Zahlen
Wie viele Termine es gibt, wo die meisten stattfinden und wie viele aufgehoben werden. Täglich aus allen Amtsgerichten.
Objekt prüfen & Risiken
Gutachten verstehen, Rechte in Abteilung II erkennen, Mieter und Erbbaurecht richtig einschätzen.
Risiken, die Sie kennen müssen
Keine Besichtigung, keine Gewährleistung, Mieter im Haus. Was Sie vor dem Gebot prüfen.
Gutachten richtig lesen
Was hinter dem Verkehrswert steckt, wo die Warnsignale stehen und wie Sie Ihr Limit finden.
Mieter im Haus, was gilt?
Sie kaufen den Mietvertrag mit. Was das im Gebot kostet, wie Sie nach § 57a ZVG richtig kündigen und wann der Zuschlag kein Räumungstitel ist.
Erbbaurecht ersteigern
Sie kaufen ein Recht, nicht das Grundstück. Was mit Erbbauzins und Laufzeit passiert.
Wohnrecht und Nießbrauch
Ob das Recht den Zuschlag überlebt, entscheidet der Rang. Mit Rechner für den Wert.
Besichtigung ohne Recht darauf
Wie Sie trotzdem hineinkommen, was die Akte verrät und was Sie von außen erkennen.
Was für und was gegen die Versteigerung spricht
Günstiger Preis, kein Makler, kein Notar, aber keine Besichtigung, keine Gewährleistung, kein Rücktritt: Vor- und Nachteile im Vergleich zum Kauf, mit Nebenkostenrechnung.
Was der Modernisierungsstau wirklich kostet
Kostentabelle 2026 für Bad, Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, Förderung und der richtige Sicherheitsabschlag.
Abteilung I, II, III und der Rang
Welche Einträge nach dem Zuschlag bleiben, welche erlöschen, was die Rangklassen bedeuten und wo Sie den Auszug bekommen.
Akteneinsicht: was Bieter sehen dürfen
Gutachten, Grundbuch, Anmeldungen: welche Unterlagen Sie beim Gericht einsehen dürfen, was Kopien kosten und was Namen verraten.
Baulasten und Altlasten prüfen
Abstandsfläche, Zufahrt, Öltank, Asbest: welche Lasten nicht im Grundbuch stehen, wo Sie nachfragen und was Sie als Ersteher trifft.
Schwarzbau: Anbau ohne Genehmigung
Wintergarten, Dachausbau, Einliegerwohnung ohne Genehmigung: woran Sie es erkennen, was Bestandsschutz heißt und was droht.
Verkehrswert realistisch? Selbst prüfen
Stichtag, Bodenrichtwert, Vergleichspreise: wie Sie den Verkehrswert aus dem Gutachten mit wenigen Quellen selbst gegenprüfen.
Vorkaufsrecht: gilt es beim Zuschlag?
Mieter, Gemeinde, Miterben: Warum Vorkaufsrechte beim Zuschlag nicht greifen und wann ein eingetragenes Recht trotzdem zählt.
Küche, Heizöl, Solar: was dazugehört
Einbauküche, Heizöl und Solaranlage: was Sie mit dem Haus ersteigern, was dem Mieter gehört und was Sie vorher klären.
Nach Objektart
Wohnung, Haus, Grundstück oder Garage: die Besonderheiten jeder Objektart vor dem Gebot.
Acker, Wiese, Wald ersteigern
Jeder darf bieten, auch ohne Landwirt zu sein. Was mit dem Pächter passiert, warum Bauen ausscheidet und welche Pflichten Wald mitbringt.
Denkmal: Auflagen, Kosten und Steuervorteil
Fast jede Änderung braucht eine Erlaubnis, dafür lockt eine hohe Abschreibung. Was Sie beim Denkmal vor dem Gebot prüfen.
Eigentumswohnung: Hausgeld und Rücklage
Alte Hausgeldschulden zahlen Sie nicht, Sonderumlagen oft schon. Was Sie vor dem Gebot prüfen.
Ferienhaus: dürfen Sie dort wohnen?
Im Wochenendhausgebiet ist Dauerwohnen meist unzulässig, auch mit Anmeldung. Was Sie zu Bebauungsplan, Vermietung und Datsche wissen.
Garage ersteigern: günstig, aber mit Haken
Kleiner Preis, aber volle Sicherheitsleistung, Hausgeld und Nebenkosten, die anteilig hoch ausfallen. Mit Rechenbeispiel.
Gewerbe: Umsatzsteuer, Mieter, Inventar
Wann Umsatzsteuer anfällt, was mit Gewerbemietern und Pächtern geschieht und welches Inventar Sie mitersteigern.
Bauland ersteigern: Baurecht und Erschließung
Ob Sie bauen dürfen, entscheidet das Bauamt, nicht das Gutachten. Was Sie zu Baurecht, Erschließung und Beiträgen vorher klären.
Haus ersteigern: was Sie am Haus prüfen
Dach, Keller, Heizung, Grenze und Bewohner: woran Sie teure Mängel von außen erkennen und was bei Reihenhäusern anders ist.
Mehrfamilienhaus: Mieten, Kautionen, Rendite
Mieter und Verträge übernehmen Sie mit, Kautionen auch. So rechnen Sie Rendite und Kaufpreisfaktor, bevor Sie bieten.
Resthof: Außenbereich, Altenteil, Altlasten
Aus Stall und Scheune werden nicht einfach Wohnungen, und ein Altenteil kann bestehen bleiben. Was Sie vor dem Gebot prüfen.
Ruine ersteigern: Haftung, Abriss, Asbest
Ab dem Zuschlag haften Sie für das Gebäude, und das Geld der Brandversicherung ist nicht sicher. Was Sie vor dem Gebot klären.
Gebot, Kosten & Sicherheit
Sicherheitsleistung, Wertgrenzen und Nebenkosten: alles, was Sie vor dem Gebot durchrechnen sollten.
Die 5/10- und 7/10-Grenze
Warum im ersten Termin nicht jedes Gebot zählt und wann Schnäppchen möglich werden.
10 % Sicherheit: so klappt es
Drei zulässige Wege, ein enger Zeitplan. Wer falsch zahlt, bietet nicht mit.
Was der Zuschlag wirklich kostet
Grunderwerbsteuer, Gericht, Grundbuch: alle Nebenkosten mit Rechner für Ihr Gebot.
Finanzierung rechtzeitig sichern
Zusage vor dem Termin, Geld sechs bis zwölf Wochen nach dem Zuschlag. So planen Sie es.
Grunderwerbsteuer: was das Finanzamt rechnet
3,5 bis 6,5 % je Bundesland, auf Meistgebot plus übernommene Rechte. Wer befreit ist und wann gezahlt wird.
Wie viel muss ich mindestens bieten?
Geringstes Gebot, Wertgrenzen, Einstellung durch den Gläubiger: die drei Schwellen und wie viel Prozent vom Verkehrswert Ersteher wirklich zahlen.
Fünf Steuern rund um den Zuschlag
Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Abschreibung mit 15-Prozent-Falle, Spekulationsfrist und die Umsatzsteuer-Option bei Gewerbe.
Bietlimit: vom Budget zum Höchstgebot
Welche Kosten vom Budget abgehen und wie hoch Ihr letztes Gebot sein darf. Mit Rechner und Beispiel.
KfW-Kredit beim Ersteigern: die Fristen
Welche KfW-Programme beim Ersteigern gehen und warum das Gespräch mit der Bank vor dem Termin stattfinden muss.
Schulden des Vorbesitzers: was bleibt
Kredite und alte Steuern bleiben beim Vorbesitzer. Was trotzdem auf Sie zukommt: Rechte, Lasten und die Kaution.
Verfahrenskosten: wer zahlt was?
Gerichtsgebühren, Gutachten, Vorschuss: was das Verfahren kostet, wer vorstreckt und wer am Ende zahlt. Mit Beispiel für 250.000 €.
Zuschlag & danach
Vom Zuschlagsbeschluss bis zur Grundbuchumschreibung: Fristen, Zahlung, Räumung, und was bei versagtem Zuschlag gilt.
Die ersten 90 Tage danach
Rechtskraft, Schlüssel, Strom, Mieter: Ihre To-do-Liste nach dem Zuschlag.
Zuschlag versagt oder angefochten
Wann das Gericht Nein sagt, was mit Gebot und Sicherheit passiert und wie die Beschwerde läuft.
Erlös und Restschuld
Wer nach dem Zuschlag was bekommt, in welcher Reihenfolge und was übrig bleibt. Mit Rechner.
Räumung nach dem Zuschlag
Wer ausziehen muss, wie lange es dauert und was es kostet.
Ihre Wohnung wird versteigert?
Der Mietvertrag bleibt, die Kaution auch. Wann Sie frühestens ausziehen müssen, an wen Sie zahlen und was Sie jetzt tun können.
Ergebnis erfahren: Preis und Ersteher
Wer den Zuschlag bekam und zu welchem Preis: was Zuschauer hören, was das Gericht sagt und was das Grundbuch zeigt.
Ersteherabrechnung prüfen
Lief eine Zwangsverwaltung, rechnet der Verwalter nach dem Zuschlag mit Ihnen ab. Was hineingehört und was nicht.
Falsches Gutachten: wer haftet?
Nur bei grober Fahrlässigkeit und nur für den Wert: wann der Gutachter dem Ersteher Schadensersatz schuldet.
Heizung, Dämmung, Energieausweis: Ihre Pflichten
Die Austauschpflicht für alte Kessel und die 65-Prozent-Regel sind weg, zwei Dämmpflichten bleiben. Was nach dem Zuschlag gilt.
Leeres Haus ersteigert: Schloss und Sachen
Eigentümer sind Sie mit dem Zuschlag, Besitzer noch nicht. Wann Sie das Schloss tauschen dürfen und wohin mit den Sachen.
Ersteher zahlt nicht: was dann?
Der Zuschlag bleibt, die Schuld auch: wie Forderungsübertragung, Sicherungshypothek und Wiederversteigerung ablaufen.
Sonderverfahren
Teilungsversteigerung nach Scheidung oder Erbfall, Zwangsverwaltung, Entziehung von Wohnungseigentum: was anders läuft.
Teilungsversteigerung
Wenn Erben oder Ex-Partner sich nicht einigen: Ablauf, Grundschuld und Chancen für Bieter.
Zwangsverwaltung verstehen
Wenn nicht das Haus, sondern die Miete vollstreckt wird: Ablauf, Kosten und Folgen.
Entziehung des Wohnungseigentums
Wenn die Eigentümergemeinschaft den Verkauf erzwingt: Ablauf und Besonderheiten im Termin.
Geerbtes Haus: Teilungsversteigerung unter Erben
Wenn Erben sich nicht einigen, versteigert das Amtsgericht. Wer beantragen kann, was es kostet und wie der Erlös verteilt wird.
Scheidung: das gemeinsame Haus vor Gericht
Ab wann ein Ehegatte versteigern lassen kann, welche Sperren gelten, was mit dem Darlehen passiert und wie der Erlös geteilt wird.
Halbe Häuser: Miteigentumsanteile ersteigern
Wenn nur ein Anteil versteigert wird: Rechte als Miteigentümer, der Weg zum ganzen Haus über die Teilungsversteigerung, Risiken und Rechenbeispiel.
Hausgeld: Wenn die Gemeinschaft versteigert
Ein Titel genügt, einen Mindestbetrag gibt es nicht mehr. Was Vorrang vor der Bank hat und was die Gemeinschaft vorstreckt.
Auktion oder Zwangsversteigerung?
Kaufvertrag mit Notar oder Zuschlag vom Gericht: Wo Sie besichtigen können, was es kostet und wer das Risiko trägt.
Wenn der Insolvenzverwalter versteigert
Kein Titel, zwei Ausgebote, 4 % nur aufs Zubehör: was bei der Versteigerung durch den Insolvenzverwalter anders ist.
Für Eigentümer
Wenn das eigene Haus versteigert werden soll: Fristen, Schutzanträge, Auswege und Hilfe.
Versteigerung abwenden
Fristen, Anträge und Härtefall: welche Wege Eigentümern wirklich bleiben.
Verkaufen statt versteigern lassen
Warum der Verkauf vor dem Termin meist mehr bringt, wie Bank und Notar mitspielen und was mit der Restschuld passiert.
Anordnungsbeschluss erhalten: was jetzt?
Was im Brief vom Amtsgericht steht, wann die Frist von zwei Wochen endet und warum Sie trotzdem noch verkaufen können.
Geerbtes Haus mit Schulden: was tun?
Ausschlagen, Haftung begrenzen oder verkaufen: welche Fristen gelten und was mit der Grundschuld der Bank passiert.
Zwangsversteigerung droht: wer hilft?
Schuldnerberatung, Beratungshilfe, Anwalt und Bank: wer wirklich hilft, was es kostet und woran Sie unseriöse Retter erkennen.
Raten nicht mehr zahlbar: was passiert?
Vom ersten Rückstand bis zum Antrag der Bank: welche Fristen gelten, wie viel Zeit Ihnen bleibt und was Sie in jeder Phase tun können.
Partner hat Schulden: Ist das Haus in Gefahr?
Ein Gläubiger kann über den Anteil Ihres Miteigentümers das ganze Haus versteigern lassen. Welche Wege Sie haben, es zu halten.
Privatinsolvenz: Was wird aus dem Haus?
Das Haus gehört zur Insolvenzmasse. Wie der Verwalter es verwertet, was die Bank bekommt und was nach der Restschuldbefreiung bleibt.
Rechtsmittel für Schuldner im Überblick
Erinnerung, Beschwerde, Klage, Einstellung, Härtefall, Zuschlagsbeschwerde: was wann hilft, welche Fristen laufen und was es kostet.
Schufa nach der Zwangsversteigerung
Was die Auskunftei speichert, wann Einträge gelöscht werden und was das für Mietwohnung und neuen Kredit bedeutet.
Unverheiratet getrennt: Wer bekommt das Haus?
Ohne Ehe gibt es keinen Zugewinnausgleich und kaum Schutz vor der Teilungsversteigerung. Was mit Haus, Kredit und Beiträgen passiert.
Verkehrswert zu niedrig? Ihre Rechte
Gutachter im Haus, Einwände, sofortige Beschwerde: wie Sie als Eigentümer gegen einen zu niedrigen Wert vorgehen.
Zwangshypothek: kleine Schuld, großes Risiko
Für mehr als 750 Euro kann ein Gläubiger eine Hypothek auf Ihr Haus eintragen lassen und daraus versteigern. Was Sie tun können.
Finanzamt oder Gemeinde versteigert
Behörden brauchen kein Urteil, und die Grundsteuer steht vor der Bank. Was Eigentümer tun können und was Bieter wissen sollten.
Vermerk im Grundbuch: Was Sie noch dürfen
Wohnen, vermieten, reparieren, verkaufen: was nach der Anordnung erlaubt bleibt und wann der Vermerk wieder verschwindet.
ZVG einfach erklärt
Von § 10 bis § 114: die Vorschriften des ZVG in einfachen Worten, geordnet nach dem Ablauf des Verfahrens.
ZVG Teil 1: Anordnung und Beschlagnahme
Welches Gericht zuständig ist, wer zuerst Geld bekommt und was die Beschlagnahme bewirkt: die §§ 1 bis 34 ZVG.
ZVG Teil 2: Termin, Gebot und Sicherheit
Sechs Wochen Vorlauf, geringstes Gebot, 10 % Sicherheit, 30 Minuten Bietzeit: die §§ 35 bis 78 ZVG in einfachen Worten.
ZVG Teil 4: Verteilung des Erlöses
Wer nach dem Zuschlag welches Geld bekommt: Kosten vorweg nach § 109, Teilungsplan, Widerspruch und § 118. Mit Beispiel.
ZVG Teil 3: Zuschlag, Eigentum, Beschwerde
Wann das Gericht zuschlägt oder versagt, wie Sie Eigentümer werden und wie die Beschwerde läuft: die §§ 79 bis 104 ZVG.