ZVG einfach erklärt, Teil 2: Termin, geringstes Gebot und Gebote (§§ 35 bis 78)

1Was steht nach § 37 und § 38 ZVG in der Terminsbestimmung?

Grundstück, Zeit und Ort, der Hinweis auf die Zwangsvollstreckung und zwei Aufforderungen an Berechtigte (§ 37 ZVG). Dazu sollen Grundbuchblatt, Größe und Verkehrswert kommen (§ 38 ZVG).

Die Terminsbestimmung ist die amtliche Ankündigung der Versteigerung. Das Gericht setzt den Termin erst nach der Beschlagnahme an, und zwischen Anberaumung und Termin sollen höchstens sechs Monate liegen (§ 36 ZVG). Versteigert wird im Gericht oder an einem anderen Ort im Bezirk.

Bekannt gemacht wird einmal im Amtsblatt oder in einem elektronischen System (§ 39 ZVG), heute meist im Justizportal der Länder. Das Gericht darf dort auch das Gutachten veröffentlichen (§ 38 Abs. 2 ZVG). Wie Sie eine Bekanntmachung lesen, zeigt Bekanntmachung lesen. Bei ZVG-Finder sehen Sie die Termine der Amtsgerichte gesammelt und können sich per Live-Tracker benachrichtigen lassen.

2Welche Fristen gelten nach §§ 41 bis 43 ZVG?

Die Terminsbestimmung muss 6 Wochen vor dem Termin bekannt gemacht und 4 Wochen vorher den bekannten Beteiligten zugestellt sein. Sonst wird der Termin aufgehoben (§ 43 ZVG).

Zwischen Bekanntmachung und Termin liegen mindestens sechs Wochen, nach einer einstweiligen Einstellung genügen zwei (§ 43 Abs. 1 ZVG). Außerdem müssen vier Wochen vorher der Schuldner einen Beschluss, auf dem die Versteigerung beruhen kann, und die bekannten Beteiligten die Terminsbestimmung zugestellt bekommen haben (§ 43 Abs. 2 ZVG). Wer übergangen wurde, kann das Verfahren aber genehmigen.

In der vierten Woche vor dem Termin teilt das Gericht den Beteiligten mit, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche versteigert wird (§ 41 Abs. 2 ZVG). Nach § 42 ZVG darf jeder die Mitteilungen des Grundbuchamts, die Anmeldungen und eingereichte Nachweise wie Abschätzungen einsehen. Für Bieter ist das der Weg zu diesen Teilen der Akte, siehe Akteneinsicht.

3Wie wird das geringste Gebot nach § 44 ZVG berechnet?

Es deckt die Verfahrenskosten und alle Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen. Niedrigere Gebote lässt das Gericht nicht zu (§ 44 Abs. 1 ZVG).

Das geringste Gebot schützt die Gläubiger mit besserem Rang. Es besteht aus zwei Teilen: dem Bargebot, das Sie an das Gericht zahlen, und den Rechten, die bestehen bleiben und die Sie übernehmen. Ins Bargebot fallen die Kosten, die Ansprüche der Rangklassen 1 bis 3 sowie Kosten und Zinsen der bestehen bleibenden Rechte (§ 49 Abs. 1 ZVG). Laufende Zinsen zählen bis zwei Wochen nach dem Termin mit (§ 47 ZVG).

Bieten Sie 120.000 €, zahlen Sie diesen Betrag an das Gericht und übernehmen zusätzlich die Grundschuld über 50.000 € und das Wegerecht. Rechnen Sie bestehen bleibende Grundschulden deshalb voll zu Ihrem Gebot hinzu. Das Bargebot ist ab dem Zuschlag mit 4 % im Jahr zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB) und muss vor dem Verteilungstermin auf dem Konto der Gerichtskasse sein (§ 49 Abs. 3 ZVG).

Ansprüche und Rechte, die bei Eintragung des Vermerks nicht aus dem Grundbuch hervorgingen, etwa Hausgeld oder Grundsteuer, kommen nur ins geringste Gebot, wenn sie rechtzeitig angemeldet sind (§ 45 ZVG). Mehr dazu im Ratgeber Mindestgebot.

4Welche Rechte bleiben nach § 52 ZVG bestehen?

Die Rechte, die im geringsten Gebot stehen und nicht bar gedeckt werden, also die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen. Alle anderen erlöschen mit dem Zuschlag (§ 52 Abs. 1 ZVG).

Entscheidend ist der Rang des Gläubigers, der betreibt. Betreibt die Bank mit dem besten Rang, erlöschen alle Rechte nach ihr, auch ein später eingetragenes Wohnrecht. Betreibt ein Gläubiger mit schlechterem Rang, bleiben die Rechte vor ihm bestehen und gehen auf Sie über. Stellt sich heraus, dass eine berücksichtigte Grundschuld gar nicht besteht, zahlen Sie ihren Betrag zusätzlich (§ 50 ZVG).

Einige Rechte bleiben nach § 52 Abs. 2 ZVG auch ohne Platz im geringsten Gebot: Überbau- und Notwegrenten (§§ 912 bis 917 BGB), ein Erbbauzins, wenn sein Bestehenbleiben vereinbart ist, und bei der Versteigerung einer Wohnung wegen Hausgeld Dienstbarkeiten am ganzen Grundstück, wenn ihnen kein Recht der Rangklasse 4 vorgeht, aus dem versteigert werden kann.

5Was regeln §§ 55 bis 57a ZVG zu Zubehör, Gefahr und Mietern?

Mitversteigert wird alles Beschlagnahmte, auch Zubehör. Ab dem Zuschlag tragen Sie Gefahr, Nutzen und Lasten, ohne Gewährleistung. Mietverträge gehen auf Sie über (§§ 55 bis 57 ZVG).

Zubehör im Besitz des Schuldners wird auch dann mitversteigert, wenn es einem Dritten gehört, es sei denn, dieser hat sein Recht rechtzeitig geltend gemacht (§ 55 Abs. 2 ZVG). Was dazu zählt, erklärt Zubehör in der Zwangsversteigerung.

Nach § 56 ZVG geht die Gefahr für das Grundstück mit dem Zuschlag auf Sie über, bei anderen Gegenständen schon mit dem Schluss der Versteigerung. Ab dem Zuschlag gehören Ihnen die Mieten, und Sie tragen die Lasten wie Grundsteuer und Hausgeld. Eine Gewährleistung gibt es nicht: Mängel, die das Gutachten nicht nennt, sind Ihr Risiko. Die Kosten des Zuschlagsbeschlusses tragen Sie ebenfalls (§ 58 ZVG).

Ein Mietvertrag geht auf Sie über wie bei einem Kauf (§ 57 ZVG mit § 566 BGB). Dafür dürfen Sie einmal mit der gesetzlichen Frist kündigen, aber nur zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG). Bei Wohnraum brauchen Sie trotzdem einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf, und die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen (§ 573d BGB). In der Teilungsversteigerung gibt es dieses Recht nicht (§ 183 ZVG). Mehr im Ratgeber Vermietete Immobilie ersteigern.

6Was bedeuten § 59 und § 63 ZVG?

Nach § 59 ZVG kann jeder Beteiligte abweichende Versteigerungsbedingungen verlangen. Nach § 63 ZVG werden mehrere Grundstücke einzeln ausgeboten, auf Verlangen auch zusammen.

Abweichende Bedingungen sind spätestens im Termin vor der Aufforderung zum Bieten zu beantragen, etwa dass ein Recht bestehen bleibt, das sonst erlöschen würde. Wird das Recht eines anderen Beteiligten beeinträchtigt, muss er zustimmen. Steht nicht fest, ob er beeinträchtigt wird, bietet das Gericht doppelt aus, mit und ohne Abweichung (§ 59 Abs. 2 ZVG). Sie können dann auf beide Varianten bieten.

Werden mehrere Grundstücke in einem Verfahren versteigert, etwa ein Haus und eine Garage mit eigenem Grundbuchblatt, wird jedes Grundstück einzeln ausgeboten. Jeder Beteiligte kann zusätzlich ein Gesamtausgebot verlangen (§ 63 Abs. 2 ZVG). Darauf wird nur zugeschlagen, wenn es mehr bringt als alle Einzelausgebote zusammen (§ 63 Abs. 3 ZVG):

7Wie läuft der Versteigerungstermin nach § 66 und § 73 ZVG ab?

Das Gericht nennt die wichtigen Daten, stellt geringstes Gebot und Bedingungen fest und fordert zum Bieten auf. Geboten wird mindestens 30 Minuten lang, bis niemand mehr bietet (§§ 66, 73 ZVG).

1. BekanntmachungenGrundstück, betreibende Gläubiger und ihre Ansprüche, Zeit der Beschlagnahme, Verkehrswert und Anmeldungen (§ 66 Abs. 1 ZVG).
2. Geringstes GebotDas Gericht stellt es nach Anhörung der Anwesenden fest und verliest die Versteigerungsbedingungen.
3. Letzter Aufruf für AnmeldungenDanach angemeldete Rechte werden nachgesetzt. Dann folgt die Aufforderung zum Bieten (§ 66 Abs. 2 ZVG).
4. BietzeitMindestens 30 Minuten und so lange, bis trotz Aufforderung niemand mehr bietet (§ 73 Abs. 1 ZVG).
5. Schluss der VersteigerungDas Gericht verkündet das letzte Gebot, in der Regel mit dreimaligem Aufruf, und schließt (§ 73 Abs. 2 ZVG).
6. Anhörung zum ZuschlagDie anwesenden Beteiligten dürfen sich äußern (§ 74 ZVG). Dann entscheidet das Gericht sofort oder in einem Verkündungstermin.

Ihr Gebot bindet Sie, bis ein höheres zugelassen wird und niemand sofort widerspricht (§ 72 ZVG). Unwirksame Gebote weist das Gericht zurück (§ 71 ZVG). Wer für einen anderen bietet, muss die Vollmacht sofort mit einer öffentlich beglaubigten Urkunde nachweisen, sonst wird das Gebot zurückgewiesen (§ 71 Abs. 2 ZVG), siehe Für andere bieten. Weist der Schuldner im Termin nach, dass Forderung und Kosten an die Gerichtskasse gezahlt sind, wird das Verfahren eingestellt (§ 75 ZVG).

8Was regeln §§ 67 bis 70 ZVG zur Sicherheitsleistung?

Auf Verlangen eines Beteiligten leisten Sie sofort nach dem Gebot Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts. Bargeld ist ausgeschlossen, möglich sind Überweisung, Verrechnungsscheck und Bankbürgschaft (§§ 67 bis 69 ZVG).

Verlangen darf die Sicherheit ein Beteiligter, dessen Recht leiden würde, wenn Sie nicht zahlen, und zwar nur sofort nach dem Gebot (§ 67 Abs. 1 ZVG). Die Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert, nicht nach Ihrem Gebot; was über das Bargebot hinausgeht, wird freigegeben (§ 68 ZVG). Das Gericht entscheidet sofort. Wer die Sicherheit nicht leisten kann, dessen Gebot wird zurückgewiesen (§ 70 ZVG).

• Gültiger Ausweisdas Gericht stellt fest, wer bietet
• Nachweis der SicherheitsleistungÜberweisungsbeleg, Verrechnungsscheck oder Bürgschaftsurkunde
• Öffentlich beglaubigte Vollmachtwenn Sie für einen anderen bieten (§ 71 Abs. 2 ZVG)
• Aktueller Registerauszugwenn Sie für eine Firma bieten
• Ihr Bietlimit, schriftlichdamit Sie im Saal nicht darüber hinausgehen

Wie Sie die Sicherheit Schritt für Schritt vorbereiten, steht im Ratgeber Sicherheitsleistung.

9Was bedeutet § 74a ZVG, und was passiert nach § 77 ZVG ohne Gebot?

Bleibt das Meistgebot unter 7/10 des Verkehrswerts, kann ein ausfallender Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a ZVG). Gibt niemand ein Gebot ab, wird das Verfahren eingestellt (§ 77 ZVG).

Zum Meistgebot zählt der Kapitalwert der Rechte, die bestehen bleiben. Den Antrag stellen darf, wer beim Meistgebot ganz oder teilweise leer ausginge, bei einem Gebot von 7/10 aber voraussichtlich Geld bekäme. Möglich ist er bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag. Er scheitert, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und einen unverhältnismäßigen Nachteil glaubhaft macht (§ 74a Abs. 1 und 2 ZVG).

Wird der Zuschlag versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin, in der Regel drei bis sechs Monate später. Dort gelten weder die 7/10-Grenze noch die 5/10-Grenze des § 85a ZVG (§ 74a Abs. 3 und 4 ZVG). Bietet ein Berechtigter selbst, greift die Grenze nicht, wenn sein Gebot zusammen mit seinem Ausfall 7/10 erreicht und der Ausfall im Rang direkt an den gedeckten Teil anschließt (§ 74b ZVG). Ausführlich: Wertgrenzen 5/10 und 7/10 und Erster oder zweiter Termin.

Kommt kein Gebot, wird das Verfahren einstweilen eingestellt. Bleibt auch ein zweiter Termin ohne Ergebnis, wird es aufgehoben; der Gläubiger kann dann beantragen, es als Zwangsverwaltung fortzusetzen (§ 77 ZVG). Wie es nach dem Schluss der Versteigerung weitergeht, erklärt Teil 3.

Häufige Fragen

Quellen: §§ 35 bis 40 ZVG (Terminsbestimmung, Inhalt, Bekanntmachung) · § 41 ZVG (Zustellung und Mitteilung an die Beteiligten) · § 42 ZVG (Einsicht für jeden) · § 43 ZVG (Fristen von sechs und vier Wochen) · § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 45 ZVG (Anmeldung) · § 47 ZVG (laufende Beträge bis zwei Wochen nach dem Termin) · § 49 ZVG (Bargebot, Verzinsung, Zahlung) · § 50 ZVG (Zuzahlung bei nicht bestehenden Rechten) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · §§ 55 bis 58 ZVG (Zubehör, Gefahr, Nutzungen und Lasten, Mietverhältnis, Sonderkündigung, Kosten des Zuschlags) · § 59 ZVG (abweichende Versteigerungsbedingungen) · § 63 ZVG (Einzel- und Gesamtausgebot) · § 66 ZVG (Ablauf des Termins) · §§ 67 bis 70 ZVG (Sicherheitsleistung; § 69 Abs. 2 in der Fassung ab 01.10.2026) · §§ 71 bis 75 ZVG (Zurückweisung, Erlöschen von Geboten, Bietzeit, Anhörung, Zahlung im Termin) · § 74a ZVG (7/10-Grenze) · § 74b ZVG (Gebot eines Berechtigten) · § 77 ZVG (kein Gebot) · § 183 ZVG (kein Sonderkündigungsrecht in der Teilungsversteigerung) · § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz) · § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) · § 573d BGB (Kündigung mit gesetzlicher Frist) · § 32 KWG (Institutsregister) · Gesetz zur weiteren Digitalisierung der Zwangsvollstreckung vom 20.05.2026, BGBl. 2026 I Nr. 152

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.