Bekanntmachung der Zwangsversteigerung lesen: Aktenzeichen, Grundbuch, Verkehrswert, Hinweise
Was in der Terminsbestimmung stehen muss, was die Formeln bedeuten („1/68 Miteigentumsanteil“, „Wertgrenzen weggefallen“, „Es ist zweckmäßig …“), wie Sie Aktenzeichen und Flurstück lesen und was in keiner Bekanntmachung steht. Mit Wörterbuch und Zahlen aus 3.000 Bekanntmachungen.
Die Bekanntmachung enthält die Angaben nach §§ 37 und 38 ZVG: Gericht, Aktenzeichen, Termin, Grundbuchstelle, Objekt und meist den Verkehrswert. Lesen Sie daraus, wer versteigert, was genau versteigert wird und welche Hinweise genannt sind, etwa zu fehlender Innenbesichtigung oder Mietverhältnissen. Was fehlt, steht oft erst im Gutachten.
Inhalt
- Was ist die Bekanntmachung, und wo finde ich sie?
- Was muss in der Bekanntmachung stehen?
- Wie lese ich das Aktenzeichen?
- Was sagt die „Art der Versteigerung“?
- Wie lese ich die Grundstücksbezeichnung?
- Was bedeutet der Verkehrswert in der Bekanntmachung?
- Was heißt „Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen“?
- Was bedeuten die Aufforderungen im Kleingedruckten?
- Was steht in den Hinweisen der Gerichte?
- Was steht nicht in der Bekanntmachung?
- Wie lesen wir die Bekanntmachung für Sie?
- Häufige Fragen
Die Bekanntmachung ist der einzige Text, den das Gericht für Sie schreibt, und sie ist knapp: Im Median beschreibt sie das Objekt in 39 Wörtern, 40 % unserer Bekanntmachungen kommen mit weniger als 30 Wörtern aus. Was drinsteht, ist Pflichtprogramm aus § 37 und § 38 ZVG. Wer die Bausteine kennt, liest in fünf Minuten heraus, wer versteigert, was genau, zu welchem Wert und mit welchen Fallstricken. Und er merkt, was fehlt.
Der Lesefehler, der am meisten kostet. Der Verkehrswert in der Bekanntmachung ist nicht der Preis und nicht das Mindestgebot. Er ist die Rechengröße für die Sicherheitsleistung (10 %) und die Wertgrenzen (5/10 und 7/10). Das geringste Gebot, unter dem kein Gebot zugelassen wird, steht in keiner Bekanntmachung. Es wird erst im Termin festgestellt und liegt oft bei wenigen tausend Euro (§ 44 ZVG).
1Was ist die Bekanntmachung, und wo finde ich sie?
Die öffentliche Fassung der Terminsbestimmung, mindestens sechs Wochen vor dem Termin. Sobald das Gericht den Versteigerungstermin bestimmt hat, muss es ihn einmal öffentlich bekannt machen: im Amtsblatt des Gerichts oder in einem elektronischen Informationssystem (§ 39 Abs. 1 ZVG). Alle Länder nutzen dafür das gemeinsame Justizportal. Zusätzlich hängt die Terminsbestimmung an der Gerichtstafel (§ 40 ZVG) und wird den Beteiligten zugestellt (§ 41 ZVG).
Die Frist ist hart: Liegen zwischen Bekanntmachung und Termin keine sechs Wochen, muss der Termin aufgehoben und neu bestimmt werden (§ 43 Abs. 1 ZVG). Nach einer einstweiligen Einstellung reichen zwei Wochen. Bei uns liegen zwischen Veröffentlichung und Termin im Median 89 Tage, die Hälfte der Verfahren hat 65 bis 121 Tage Vorlauf.
Wir lesen das Justizportal mehrmals täglich für alle 16 Länder mit 390 Amtsgerichten aus und zeigen jede Bekanntmachung im Wortlaut auf der Objektseite, mit Termin, Verkehrswert, Karte und dem, was wir aus dem Text herauslesen. Was Sie mit der Bekanntmachung dann tun, steht auf unserer Seite Ablauf einer Zwangsversteigerung.
- Monate vorherGericht setzt den Verkehrswert festNach dem Gutachten erlässt das Gericht den Wertfestsetzungsbeschluss. Erst danach kann es den Termin bestimmen, denn Sicherheitsleistung und Wertgrenzen hängen an diesem Wert.§ 74a Abs. 5 ZVG
- mindestens 6 Wochen vorherTerminsbestimmung wird bekannt gemachtIm Amtsblatt des Gerichts oder im elektronischen Justizportal, dazu meist am Aushang des Gerichts. Bei uns liegen zwischen Bekanntmachung und Termin im Median 89 Tage.§ 39, § 40, § 43 Abs. 1 ZVG
- 4 Wochen vorherZustellung an die BeteiligtenSchuldner und eingetragene Gläubiger bekommen die Terminsbestimmung zugestellt und erfahren, wer aus welchem Anspruch betreibt. Sie als Bieter bekommen nichts, Sie lesen die Bekanntmachung.§ 41, § 43 Abs. 2 ZVG
- 3 Wochen vorher„Es ist zweckmäßig …“Die Gläubiger sollen ihre Forderungen mit Kapital, Zinsen und Kosten beziffern, damit das geringste Gebot im Termin stimmt. Der Satz steht in vielen Bekanntmachungen, richtet sich aber nicht an Bieter.Praxis der Gerichte, § 45 ZVG
- im TerminAufruf, Feststellung, BietzeitDer Rechtspfleger verliest die Bekanntmachung, stellt geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen fest und fordert zu Geboten auf. Bis dahin können Rechte angemeldet werden, die nicht im Grundbuch stehen.§ 37 Nr. 4, § 66, § 73 ZVG
2Was muss in der Bekanntmachung stehen?
Fünf Pflichtangaben nach § 37 ZVG und drei Soll-Angaben nach § 38 ZVG. Pflicht sind die Bezeichnung des Grundstücks, Zeit und Ort des Termins, die Angabe, dass im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird, und zwei Aufforderungen an Berechtigte. Soll-Angaben sind Grundbuchblatt, Größe und Verkehrswert sowie der Hinweis, wenn der Zuschlag früher wegen der Wertgrenzen versagt wurde.
Alles andere ist freiwillig: die Objektbeschreibung aus dem Gutachten, Ansprechpartner, Kontoverbindung, Hinweise zur Besichtigung. Deshalb unterscheiden sich Bekanntmachungen so stark. Ein Gericht in Rheinland-Pfalz druckt den vollen Gesetzestext der Aufforderungen ab, eines in Bayern schreibt „Objektbeschreibung/Lage (lt. Angabe d. Sachverständigen)“ und drei Zeilen, ein Berliner Gericht nennt die voraussichtlich bestehen bleibenden Rechte, was sonst fast niemand tut.
In unserer Datenbank haben 3.007 von 3.273 Verfahren eine Grundbuchangabe, 448 nennen ein Flurstück, 313 eine Gemarkung. 57 Verfahren stehen ohne Verkehrswert im Portal, weil er noch nicht festgesetzt ist.
Was in jeder Bekanntmachung stehen muss, und was nur stehen soll
| Angabe | Pflicht oder Soll | Was sie für Sie bedeutet |
|---|---|---|
| Bezeichnung des Grundstücks (Grundbuch, Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage) | Pflicht, § 37 Nr. 1 ZVG | Muss so genau sein, dass ein Fremder das Objekt findet. Der Ortsname gehört dazu (BGH V ZB 53/12). Fehlt er, ist die Bekanntmachung fehlerhaft und der Zuschlag anfechtbar. |
| Zeit und Ort des Termins | Pflicht, § 37 Nr. 2 ZVG | Saal und Gericht stehen dort; bei Einlasskontrolle früher kommen. Ein Termin ohne Uhrzeit ist keiner. |
| „Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung“ oder eine der anderen Arten | Pflicht, § 37 Nr. 3 ZVG | Sagt Ihnen, ob eine Bank betreibt, Miteigentümer sich trennen oder ein Insolvenzverwalter verwertet. Das entscheidet über Rang, Wertgrenzen und Ansprechpartner. |
| Aufforderung, nicht eingetragene Rechte anzumelden | Pflicht, § 37 Nr. 4 ZVG | Richtet sich an Gläubiger und Berechtigte. Für Sie heißt es: Was bis zur Aufforderung zu Geboten nicht angemeldet ist, kommt nicht ins geringste Gebot. |
| Aufforderung, entgegenstehende Rechte vor dem Zuschlag geltend zu machen | Pflicht, § 37 Nr. 5 ZVG | Wer meint, das Grundstück dürfe gar nicht versteigert werden, muss vorher Einstellung erwirken. Danach tritt der Erlös an die Stelle des Grundstücks. |
| Grundbuchblatt, Größe, Verkehrswert | Soll, § 38 Abs. 1 Satz 1 ZVG | Fast immer vorhanden. Fehlt der Verkehrswert, ist er noch nicht festgesetzt; dann stehen auch Sicherheit und Wertgrenzen noch nicht fest. |
| Hinweis, dass der Zuschlag früher wegen der Wertgrenzen versagt wurde | Soll, § 38 Abs. 1 Satz 2 ZVG | Die Formel „Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen“. Im neuen Termin gibt es keine Untergrenze mehr. |
| Gutachten und Fotos online | Kann, § 38 Abs. 2 ZVG | Viele Gerichte stellen das Gutachten ins Portal. Steht dazu nichts, gibt es Einsicht auf der Geschäftsstelle (§ 42 ZVG). |
3Wie lese ich das Aktenzeichen?
Abteilung, Register, laufende Nummer, Jahr. Ein Aktenzeichen wie „0012 K 0034/2025“ bedeutet: Abteilung oder Dezernat 12 des Amtsgerichts, Register K für Zwangsversteigerungssachen, das 34. Verfahren des Jahres 2025. Manche Gerichte hängen einen Buchstaben an die Abteilung („11a K“), manche schreiben „K 34/25“ ohne führende Nullen. Bei uns finden Sie jedes Verfahren über das Aktenzeichen in der Suche, egal in welcher Schreibweise.
Das Jahr verrät mehr als es scheint. Von unseren 3.273 laufenden Verfahren stammen 1.232 (38 %) aus dem Aktenjahr 2024 oder früher, 1.773 aus 2025. Ein Verfahren, das zwei Jahre nach Eingang noch keinen Zuschlag hat, wurde meist schon einmal eingestellt, vertagt oder nach versagtem Zuschlag neu angesetzt. Das ist kein Makel des Objekts, aber ein Grund, den Verlauf zu lesen, den wir auf jeder Objektseite zeigen.
Ein „Gesamtaktenzeichen 11a K 55, 56/25“ bedeutet, dass mehrere Grundstücke in einem Termin aufgerufen werden, oft mit Einzel- und Gesamtausgebot (§ 63 ZVG). Dann gibt es für jedes Grundstück einen eigenen Verkehrswert und am Ende die Frage, ob das Gesamtgebot oder die Summe der Einzelgebote gewinnt.
4Was sagt die „Art der Versteigerung“?
Wer betreibt und warum, und damit fast alles über Rang und Verhandlungspartner. „Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung“ ist der Normalfall: Ein Gläubiger, meist eine Bank, vollstreckt aus einer Grundschuld. Rechte hinter seinem Recht erlöschen mit dem Zuschlag. „Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“ ist die Teilungsversteigerung: Miteigentümer trennen sich, alle Belastungen bleiben bestehen, und die Miteigentümer bieten häufig selbst.
„Auf Antrag des Insolvenzverwalters“ heißt: Ansprechpartner ist der Verwalter, der Schlüssel hat und einen hohen Erlös will. „Zum Zwecke der Entziehung des Wohnungseigentums“ ist die Versteigerung, mit der eine Eigentümergemeinschaft einen Störer hinauswirft. „Auf Antrag des Erben“ ist die Nachlassversteigerung zur Haftungsbeschränkung.
Wie sich die Verfahren im Einzelnen unterscheiden, steht auf unseren Seiten Teilungsversteigerung und Entziehung des Wohnungseigentums.
5Wie lese ich die Grundstücksbezeichnung?
Von außen nach innen: Grundbuch, laufende Nummer, Kataster, Nutzungsart, Anteil. „Grundbuch von Sandow Blatt 14999, lfd. Nr. 2, Gemarkung Sandow, Flur 74, Flurstück 207, Gebäude- und Freifläche, Am Hammer“ heißt: Im Grundbuchbezirk Sandow führt Blatt 14999 mehrere Grundstücke, versteigert wird das zweite; es liegt im Vermessungsbezirk Sandow, Flurabschnitt 74, Parzelle 207, ist bebaut und liegt an der Straße Am Hammer.
Der Bundesgerichtshof verlangt, dass die Bezeichnung so genau ist, dass ein Fremder das Grundstück erkennt; die Gemarkung allein genügt nicht, wenn sie den Ortsnamen nicht verrät (BGH, Beschluss vom 17. Januar 2013, V ZB 53/12). Fehlt der Ort in beiden Veröffentlichungen, ist die Bekanntmachung fehlerhaft und der Zuschlag nach § 83 Nr. 7 ZVG zu versagen. Deshalb steht heute fast überall eine Adresse, und wo sie fehlt, führt das Flurstück im Geoportal des Landes zum Ziel.
Die häufigste Stolperstelle ist der Anteil. „1/68 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7“ ist eine Eigentumswohnung. „½ Miteigentumsanteil“ ohne Sondereigentum ist ein Bruchteil an einem ganzen Haus, neben einem fremden Miteigentümer; sein Verkehrswert ist der rechnerische Anteil am Ganzen (BGH, Beschluss vom 7. Juni 2018, V ZB 221/17). 143 unserer Bekanntmachungen nennen einen Miteigentumsanteil. Was bei Erbbaurechten anders ist, steht auf unserer Seite Erbbaurecht ersteigern.
Wörterbuch der Grundstücksbezeichnung
| Formulierung | Bedeutung | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| „Grundbuch von Lehe-Nord Blatt 5058“ | Grundbuchbezirk und Blattnummer. Das Blatt ist die Akte des Grundstücks mit Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III. | Mit Blattnummer und berechtigtem Interesse bekommen Sie beim Grundbuchamt den Auszug; in der Versteigerungsakte liegt er ohnehin (§ 42 ZVG). |
| „lfd. Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses“ | Ein Blatt kann mehrere Grundstücke führen. Versteigert wird nur die genannte Nummer. | Bei mehreren laufenden Nummern prüfen, ob alle oder nur einzelne aufgerufen werden, und ob Einzel- und Gesamtausgebot vorgesehen sind (§ 63 ZVG). |
| „Gemarkung Sandow, Flur 74, Flurstück 207“ | Katasterbezeichnung: Gemarkung ist der Vermessungsbezirk, Flur ein Abschnitt davon, Flurstück die kleinste Einheit mit eigener Nummer. | Damit finden Sie das Grundstück im Geoportal des Landes metergenau, auch wenn keine Adresse genannt ist. |
| „Gebäude- und Freifläche“, „Landwirtschaftsfläche“, „Verkehrsfläche“ | Die tatsächliche Nutzungsart aus dem Kataster, keine Aussage zum Baurecht. | „Landwirtschaftsfläche“ ist kein Bauland, auch wenn ein Haus daneben steht. |
| „1/68 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7“ | Eine Eigentumswohnung: Anteil am Grundstück plus Alleineigentum an der Wohnung nach dem Aufteilungsplan. | Hausgeldrückstände gehen bis 5 % des Verkehrswerts im Rang vor; Teilungserklärung und Protokolle beim Verwalter anfordern. |
| „Sondernutzungsrecht an Stellplatz Nr. 3a“ | Kein Eigentum, sondern das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums. | Steht in der Teilungserklärung, nicht im Grundbuchblatt der Wohnung; kann ohne die Wohnung nicht verkauft werden. |
| „Teileigentum“, „sonstiges Teileigentum“ | Wie Wohnungseigentum, aber für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume: Laden, Büro, Keller, Garage. | Wohnen ist dort oft baurechtlich nicht erlaubt. |
| „½ Miteigentumsanteil“ ohne Sondereigentum | Ein Bruchteil an einem ganzen Grundstück, typisch bei Ehegatten oder Erben. | Sie werden Miteigentümer neben einem Fremden. Der Verkehrswert entspricht dem rechnerischen Anteil (BGH V ZB 221/17). |
| „Erbbaurecht“, „Wohnungserbbaurecht“ | Versteigert wird das Recht, nicht der Boden. Der Erbbauzins kann bestehen bleiben oder erlöschen. | Restlaufzeit und Zustimmungsvorbehalt stehen nur im Erbbauvertrag. |
| „nebst Zubehör“, „davon entfällt auf Zubehör“ | Mitversteigerte bewegliche Sachen, etwa Inventar einer Gaststätte oder Maschinen. | Der Zubehörwert steckt im Verkehrswert; ohne Innenbesichtigung ist er meist geschätzt. |
6Was bedeutet der Verkehrswert in der Bekanntmachung?
Den vom Gericht festgesetzten Wert, nicht den Preis. Das Vollstreckungsgericht setzt den Verkehrswert nach dem Gutachten durch Beschluss fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). An ihm hängen die Sicherheitsleistung von 10 % (§ 68 ZVG) und die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 (§ 74a, § 85a ZVG). Der Kaufpreis ist das Meistgebot, und das liegt im ersten Termin meist bei 70 bis 90 % des Verkehrswerts, im Wiederholungstermin darunter.
Bei mehreren Grundstücken stehen Einzelwerte: „lfd. Nr. 1: 513.000 €, lfd. Nr. 2: 210.578,90 €, Gesamtverkehrswert 736.000 €“. Der Gesamtwert ist die Summe; er zählt für das Gesamtausgebot. „Davon entfällt auf Zubehör 61.700 €“ heißt, dass Inventar mitversteigert wird, dessen Wert im Gesamtwert steckt. Wir zeigen auf der Objektseite immer den Gesamtwert und den Wortlaut daneben.
Fehlt der Wert oder steht „unter Vorbehalt“, ist die Festsetzung noch nicht rechtskräftig. Dann können Sie die Sicherheit noch nicht berechnen. Wie der Wert zustande kommt und was er auslässt, steht auf unserer Seite Verkehrswertgutachten lesen; was die Wertgrenzen bewirken, auf Wertgrenzen 5/10 und 7/10.
7Was heißt „Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen“?
Dass in einem früheren Termin der Zuschlag wegen dieser Grenzen versagt wurde. § 38 Abs. 1 Satz 2 ZVG verlangt diesen Hinweis, und § 74a Abs. 4 sowie § 85a Abs. 2 ZVG bestimmen, dass im neuen Termin weder die 7/10- noch die 5/10-Grenze gilt. 247 unserer 3.273 Verfahren (8 %) tragen diesen Hinweis; in der Suche können Sie danach filtern.
Der Wegfall ist keine Garantie für ein Schnäppchen. Der betreibende Gläubiger kann bei einem zu niedrigen Gebot die einstweilige Einstellung bewilligen, höchstens zweimal (§ 30 ZVG). Banken haben interne Untergrenzen, meist 60 bis 70 % des Verkehrswerts. Erst wenn auch die zweite Einstellung verbraucht ist, muss der Gläubiger ein Gebot akzeptieren oder selbst bieten.
Verwechseln Sie den Hinweis nicht mit einem Termin nach einer Einstellung oder nach einem Termin ohne Gebot: Dort gelten die Wertgrenzen weiter, auch wenn es der zweite Termin ist. Wie oft Termine aufgehoben und neu angesetzt werden, zeigt unsere Seite Termin aufgehoben.
8Was bedeuten die Aufforderungen im Kleingedruckten?
Sie richten sich an Gläubiger und Berechtigte, nicht an Sie. Die erste Aufforderung (§ 37 Nr. 4 ZVG) verlangt, Rechte, die bei Eintragung des Versteigerungsvermerks nicht aus dem Grundbuch ersichtlich waren, spätestens im Termin vor der Aufforderung zu Geboten anzumelden und auf Widerspruch glaubhaft zu machen. Sonst werden sie im geringsten Gebot nicht berücksichtigt und bei der Verteilung nachgesetzt. Gemeint sind etwa Hausgeldrückstände der Gemeinschaft oder öffentliche Lasten.
Die zweite Aufforderung (§ 37 Nr. 5 ZVG) gilt dem, der ein der Versteigerung entgegenstehendes Recht hat, etwa als wahrer Eigentümer. Er muss vor dem Zuschlag die Aufhebung oder Einstellung erwirken; danach tritt der Erlös an die Stelle des Grundstücks. 51 unserer Bekanntmachungen drucken den Gesetzestext dazu wörtlich ab, 55 ergänzen den Satz „Es ist zweckmäßig, bereits drei Wochen vor dem Termin eine genaue Berechnung der Ansprüche einzureichen“.
Für Bieter steckt darin eine einzige Information: Was bis zur Aufforderung zu Geboten angemeldet wird, kann das geringste Gebot noch verändern. Hören Sie im Termin zu, wenn der Rechtspfleger die Anmeldungen verliest, bevor Sie Ihr Limit festlegen. Wie das geringste Gebot aufgebaut ist, steht auf unserer Seite Bieten im Termin.
9Was steht in den Hinweisen der Gerichte?
Die Hausordnung des jeweiligen Amtsgerichts, und manchmal der wichtigste Satz der ganzen Bekanntmachung. 205 unserer Bekanntmachungen nennen einen Ansprechpartner, meist den Sachbearbeiter der betreibenden Bank; 52 erklären ausdrücklich, dass der Gläubiger aus Datenschutzgründen nicht genannt wird. 117 verweisen auf das Gutachten im Internet, 5 auf ein Merkblatt, 6 warnen vor Wartezeiten an der Einlasskontrolle.
Häufige Hinweise der Gerichte, und was Sie damit tun
| Hinweis | Bedeutung | Was Sie tun |
|---|---|---|
| „Sicherheitsleistungen durch Überweisung sollten spätestens 10 Tage vor dem Termin erfolgen“ mit Kontoverbindung | Das Gericht will die 10 % vorab auf dem Konto der Gerichtskasse sehen (§ 69 Abs. 4 ZVG). | Aktenzeichen in den Verwendungszweck, Nachweis ausdrucken, oder Bankbürgschaft bzw. Verrechnungsscheck mitbringen. |
| „Das Amtsgericht vermittelt keine Besichtigungstermine“ | Es gibt kein Besichtigungsrecht; nur der Bewohner kann öffnen. | Schuldner, Mieter oder Verwalter direkt fragen, sonst Reserve einplanen. |
| „Auf Grund der Datenschutzbestimmungen kann eine Bekanntgabe des Gläubigers nicht erfolgen“ | Das Gericht nennt den betreibenden Gläubiger nicht ohne dessen Zustimmung. | Akteneinsicht nach § 42 ZVG beantragen; dort steht er, und der BGH hat 2026 entschieden, dass nichts geschwärzt wird. |
| „Ansprechpartner: Sparkasse X, Herr Y, Tel. …“ | Der Gläubiger möchte, dass Bieter sich melden. Er hat Interesse an einem hohen Erlös. | Anrufen: Fragen zu Besichtigung, Schlüssel, Ablösung, Liegenbelassung. |
| „Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen“ | In einem früheren Termin wurde der Zuschlag wegen der Wertgrenzen versagt (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). | Niedrige Gebote sind zulässig, der Gläubiger kann aber noch zweimal einstellen lassen. |
| „Internetversion des Gutachtens unter www.zvg-portal.de“ | Das Gericht hat das Gutachten elektronisch bekannt gemacht (§ 38 Abs. 2 ZVG). | Herunterladen, Abschnitt „Rechte und Belastungen“ und „Besichtigung“ zuerst lesen. |
| „Bitte beachten Sie das Merkblatt für Bietinteressenten“, „Einlasskontrolle“ | Hausordnung des Gerichts: Ausweis, Wartezeit, Sicherheitsleistung, Vollmachten. | Merkblatt lesen, 30 Minuten früher da sein, Vollmacht öffentlich beglaubigt mitbringen. |
| „Es ist zweckmäßig, bereits drei Wochen vor dem Termin eine genaue Berechnung der Ansprüche … einzureichen“ | Aufforderung an die Gläubiger, ihre Forderungen zu beziffern. | Nichts. Der Satz gilt nicht für Bieter. |
Der wertvollste Hinweis ist der Ansprechpartner. Ein Gläubiger, der seine Telefonnummer in die Bekanntmachung schreibt, will Bieter, und er beantwortet Fragen, die sonst niemand beantwortet: ob es Schlüssel gibt, ob eine Ablösung möglich ist, ob die Bank Sie finanzieren würde. Wie das geht, steht auf unserer Seite Zwangsversteigerung finanzieren.
10Was steht nicht in der Bekanntmachung?
Fast alles, was das Risiko ausmacht. Das geringste Gebot steht in keiner unserer 3.273 Bekanntmachungen, denn es wird erst im Termin festgestellt. Ob ein Wohnungsrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht bestehen bleibt, nennen nur einzelne Gerichte. Ob das Haus vermietet, bewohnt oder leer ist, steht in weniger als jeder fünften Beschreibung. Ob der Gutachter drin war, in etwa jeder zehnten.
Diese Lücken füllt das Gutachten, das Sie beim Gericht einsehen oder oft herunterladen können (§ 42, § 38 Abs. 2 ZVG), und die Verfahrensakte, die jedem offensteht, ohne dass Namen geschwärzt werden (BGH, Beschluss vom 21. Mai 2026, V ZB 90/25). Wer nur die Bekanntmachung liest, kennt Adresse, Termin und Verkehrswert, aber nicht das Objekt. Wie Sie trotzdem hineinkommen, steht auf unserer Seite Besichtigung; was in Abteilung II lauern kann, auf Wohnrecht und Nießbrauch.
Eine Warnung zur Vollständigkeit: Eine leere Stelle heißt nie „in Ordnung“. Sie heißt nur, dass der Rechtspfleger dazu nichts geschrieben hat. Das gilt für die Bekanntmachung wie für unsere Merkmale, die wir daraus ziehen.
11Wie lesen wir die Bekanntmachung für Sie?
Mit Regeln, die aus 3.273 Texten gelernt sind, und ohne Gewähr. Aus jeder Bekanntmachung ziehen wir Termin, Gericht, Aktenzeichen, Objektart, Adresse, Verkehrswert und den Hinweis auf weggefallene Wertgrenzen. Bei mehreren Werten nehmen wir den ausdrücklichen Gesamtwert, sonst die Summe. Aus der Beschreibung lesen wir Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zimmer, Etage, Ausstattung, Heizung, Zustand, Nutzung und Besichtigung, jeweils nur, wenn der Text es eindeutig hergibt.
Daraus entstehen die Merkmale und die Hinweis-Box auf der Objektseite, die auf den passenden Ratgeber verlinkt: Wertgrenzen weggefallen, Teilungsversteigerung, vermietet, keine Innenbesichtigung, Erbbaurecht, Wohnungsrecht, Denkmal, Schadstoffe. Dazu der Verlauf: wann wir das Verfahren aufgenommen haben, ob ein Termin aufgehoben, der Wert geändert oder das Verfahren erneut eingestellt wurde.
Die Grenze ist der Text selbst. Schreibt ein Gericht „Baujahr unbekannt“ oder gar nichts, bleibt das Feld leer. Lesen Sie deshalb immer den Wortlaut, den wir unter „Beschreibung des Gerichts“ vollständig zeigen, und danach das Gutachten. Welche Warnsignale Sie dort suchen, steht auf unserer Seite Risiken beim Ersteigern.
Was Bieter aus der Bekanntmachung herauslesen, und was wirklich drinsteht
| Verbreitete Lesart | Tatsächliche Bedeutung | Norm |
|---|---|---|
| „Verkehrswert 239.000 € ist der Preis, der aufgerufen wird.“ | Der Verkehrswert ist die Rechengröße für Sicherheitsleistung und Wertgrenzen. Aufgerufen wird das geringste Gebot, das in keiner Bekanntmachung steht und oft nur wenige tausend Euro beträgt. | § 44, § 68, § 74a ZVG |
| „Steht nichts von Mietern oder Rechten drin, gibt es keine.“ | Die Bekanntmachung nennt nur Pflichtangaben. Mietverhältnisse, Wohnungsrechte und Dienstbarkeiten stehen im Gutachten und im Grundbuch. | § 37, § 38 ZVG |
| „Die Aufforderung, Rechte anzumelden, betrifft mich als Bieter.“ | Sie betrifft Gläubiger und Berechtigte, deren Rechte nicht im Grundbuch stehen. Bieter melden nichts an, sie bieten. | § 37 Nr. 4 ZVG |
| „Wertgrenzen weggefallen heißt, ich bekomme das Haus zum halben Preis.“ | Es heißt nur, dass das Gericht den Zuschlag nicht mehr wegen der Grenzen versagen darf. Der Gläubiger kann bei zu niedrigem Gebot noch zweimal die Einstellung bewilligen. | § 30, § 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG |
| „Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft heißt, jemand ist pleite.“ | Nein. Miteigentümer, meist Erben oder Geschiedene, lösen ihre Gemeinschaft auf. Schulden spielen keine Rolle, und die Miteigentümer bieten oft selbst mit. | § 180 ZVG |
| „Ein altes Aktenzeichen heißt, das Objekt will keiner.“ | Es heißt, dass das Verfahren lange läuft: Einstellungen, Beschwerden, ein neues Gutachten oder eine Aufhebung und Neuansetzung. Ob das Objekt gut ist, sagt das Aktenjahr nicht. | § 30, § 31 ZVG |
- 3.268 Bekanntmachungen haben eine Objektbeschreibung, im Median 39 Wörter lang; 40 % kommen mit weniger als 30 Wörtern aus.
- 3.007 nennen Grundbuchblatt oder Bestandsverzeichnis, 448 ein Flurstück, 143 einen Miteigentumsanteil; 57 stehen noch ohne Verkehrswert im Portal.
- 247 Verfahren (8 %) tragen den Hinweis „Wertgrenzen weggefallen“; 795 sind Teilungsversteigerungen, 19 laufen auf Antrag eines Insolvenzverwalters.
- 205 Bekanntmachungen nennen einen Ansprechpartner, 52 verweigern ihn ausdrücklich aus Datenschutzgründen; 117 verlinken das Gutachten.
- 1.232 laufende Verfahren (38 %) haben ein Aktenzeichen aus 2024 oder früher.
Rechtsstand: 9. September 2026, geprüft an der amtlichen Fassung des ZVG auf gesetze-im-internet.de sowie an den Entscheidungen BGH V ZB 53/12 vom 17. Januar 2013, V ZB 221/17 vom 7. Juni 2018 und V ZB 90/25 vom 21. Mai 2026. Die Zahlen stammen aus unserer laufenden Auswertung der Bekanntmachungen und ändern sich täglich.
Häufige Fragen
Was steht in der Bekanntmachung einer Zwangsversteigerung?
Pflicht nach § 37 ZVG sind die Bezeichnung des Grundstücks, Zeit und Ort des Termins, die Art der Versteigerung und zwei Aufforderungen an Berechtigte. Soll-Angaben nach § 38 ZVG sind Grundbuchblatt, Größe, Verkehrswert und der Hinweis, wenn der Zuschlag früher wegen der Wertgrenzen versagt wurde. Alles andere, etwa die Objektbeschreibung oder ein Ansprechpartner, ist freiwillig.
Wo wird die Zwangsversteigerung bekannt gemacht?
Im Amtsblatt des Gerichts oder in einem elektronischen Informationssystem (§ 39 ZVG); alle Länder nutzen das gemeinsame Justizportal. Dazu am Aushang des Gerichts (§ 40 ZVG). Die Bekanntmachung muss mindestens sechs Wochen vor dem Termin erfolgen, sonst ist der Termin aufzuheben (§ 43 ZVG). Wir lesen das Portal mehrmals täglich aus und zeigen jede Bekanntmachung im Wortlaut.
Was bedeutet das Aktenzeichen, zum Beispiel 0012 K 0034/2025?
Abteilung 12 des Amtsgerichts, Register K für Zwangsversteigerungssachen, 34. Verfahren des Jahres 2025. Ein Buchstabe hinter der Abteilung („11a K“) bezeichnet ein Unterdezernat. Ein altes Aktenjahr zeigt ein langes Verfahren mit Einstellungen oder einem früheren, versagten Zuschlag an, sagt aber nichts über die Qualität des Objekts.
Ist der Verkehrswert in der Bekanntmachung das Mindestgebot?
Nein. Der Verkehrswert ist der vom Gericht festgesetzte Wert (§ 74a Abs. 5 ZVG) und dient als Rechengröße für die Sicherheitsleistung von 10 % und die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10. Das geringste Gebot, unter dem kein Gebot zugelassen wird, steht in keiner Bekanntmachung; es wird erst im Termin festgestellt und liegt oft bei wenigen tausend Euro.
Was heißt „Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen“?
In einem früheren Termin wurde der Zuschlag versagt, weil das Meistgebot unter 5/10 oder 7/10 des Verkehrswerts lag. Im neuen Termin gelten diese Grenzen nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Der Gläubiger kann bei zu niedrigen Geboten aber noch zweimal die einstweilige Einstellung bewilligen (§ 30 ZVG).
Was bedeutet „Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung“?
Den Normalfall: Ein Gläubiger, meist eine Bank, vollstreckt aus einem Recht am Grundstück. Rechte, die seinem Recht im Rang nachgehen, erlöschen mit dem Zuschlag. Die anderen Arten sind die Teilungsversteigerung („zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“), die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters, die Entziehung des Wohnungseigentums und die Nachlassversteigerung auf Antrag des Erben.
Was bedeutet „Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“?
Eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: Miteigentümer, meist Erben oder geschiedene Ehegatten, lösen ihre Gemeinschaft auf. Schulden spielen keine Rolle, alle Belastungen bleiben bestehen, und die Miteigentümer bieten häufig selbst mit. Etwa jede vierte Versteigerung in unserer Datenbank ist eine Teilungsversteigerung.
Was bedeutet „1/68 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7“?
Eine Eigentumswohnung: der Anteil am gemeinschaftlichen Grundstück plus das Alleineigentum an der Wohnung Nr. 7 des Aufteilungsplans. Hausgeldrückstände des Schuldners gehen bis 5 % des Verkehrswerts im Rang vor (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle bekommen Sie beim Verwalter.
Was bedeuten Gemarkung, Flur und Flurstück?
Die Bezeichnung aus dem Liegenschaftskataster: Die Gemarkung ist der Vermessungsbezirk, meist eine Gemeinde oder ein Ortsteil, die Flur ein Abschnitt davon, das Flurstück die kleinste Einheit mit eigener Nummer. Mit diesen Angaben finden Sie das Grundstück im Geoportal des Landes metergenau, auch ohne Adresse.
Muss die Adresse in der Bekanntmachung stehen?
Das Grundstück muss so bezeichnet sein, dass ein Fremder es erkennt, und dazu gehört der Ortsname. Die Gemarkung allein genügt nicht, wenn sie den Ort nicht verrät (BGH V ZB 53/12). Fehlt der Ort in beiden Veröffentlichungen, ist die Bekanntmachung fehlerhaft und der Zuschlag nach § 83 Nr. 7 ZVG zu versagen. Straße und Hausnummer sind üblich, aber nicht vorgeschrieben.
Was bedeutet die Aufforderung, Rechte anzumelden und glaubhaft zu machen?
Sie richtet sich an Berechtigte, deren Rechte bei Eintragung des Versteigerungsvermerks nicht aus dem Grundbuch ersichtlich waren, etwa die Eigentümergemeinschaft mit Hausgeldrückständen (§ 37 Nr. 4 ZVG). Sie müssen spätestens im Termin vor der Aufforderung zu Geboten anmelden, sonst werden ihre Rechte im geringsten Gebot nicht berücksichtigt. Bieter melden nichts an.
Was heißt „Es ist zweckmäßig, bereits drei Wochen vor dem Termin eine genaue Berechnung der Ansprüche einzureichen“?
Eine Bitte des Gerichts an die Gläubiger, ihre Forderungen mit Kapital, Zinsen und Kosten zu beziffern, damit das geringste Gebot im Termin richtig festgestellt werden kann. Für Bieter hat der Satz keine Bedeutung.
Warum nennt die Bekanntmachung den Gläubiger nicht?
Viele Gerichte, vor allem in Nordrhein-Westfalen, geben den betreibenden Gläubiger aus Datenschutzgründen nur mit dessen Zustimmung bekannt. Andere drucken Ansprechpartner und Telefonnummer ab. Wer den Gläubiger braucht, bekommt ihn über die Akteneinsicht nach § 42 ZVG; der BGH hat 2026 entschieden, dass die Einsicht ohne Schwärzung von Namen zu gewähren ist (V ZB 90/25).
Wo finde ich das geringste Gebot?
Nirgends vor dem Termin. Das geringste Gebot wird vom Rechtspfleger im Termin festgestellt, nachdem die Anmeldungen vorliegen (§ 44, § 66 ZVG). Es deckt die Verfahrenskosten und die dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte und liegt oft bei wenigen tausend Euro, manchmal aber auch bei einer sechsstelligen bestehen bleibenden Grundschuld.
Was steht nicht in der Bekanntmachung?
Das geringste Gebot und in der Regel auch die bestehen bleibenden Rechte, Mietverhältnisse, der Innenzustand, die Bewohner und die Schulden des Eigentümers. All das steht im Gutachten und in der Verfahrensakte, die jeder einsehen kann (§ 42 ZVG). Eine leere Stelle in der Bekanntmachung heißt nie „in Ordnung“, sondern nur, dass das Gericht dazu nichts geschrieben hat.
Wie liest ZVG-Finder die Bekanntmachungen aus?
Automatisch und mehrmals täglich aus dem Justizportal aller Länder. Wir übernehmen Termin, Gericht, Aktenzeichen, Objektart, Adresse und Verkehrswert und lesen aus der Beschreibung Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Nutzung und Besichtigung heraus, wenn der Text es eindeutig hergibt. Daraus entstehen Merkmale und Hinweis-Box; der Wortlaut steht immer daneben. Alles ohne Gewähr, maßgeblich sind Gutachten und Grundbuch.
Quellen: § 37, § 38, § 39, § 40, § 41, § 43 ZVG (Inhalt der Terminsbestimmung, Soll-Angaben, Bekanntmachung, Aushang, Zustellung, Fristen) · § 30, § 42, § 44, § 63, § 66, § 68, § 74a, § 83 Nr. 7, § 85a, § 180 ZVG (Einstellung, Akteneinsicht, geringstes Gebot, Einzel- und Gesamtausgebot, Feststellung im Termin, Sicherheitsleistung, Wertfestsetzung und Wertgrenzen, Zuschlagsversagung bei fehlerhafter Bekanntmachung, Teilungsversteigerung) · § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Hausgeldvorrecht), § 1, § 3, § 5 WEG (Wohnungs- und Teileigentum, Sondereigentum) · BGH, Beschluss vom 17. Januar 2013, V ZB 53/12 (Bezeichnung des Grundstücks, Ortsname); BGH, Beschluss vom 7. Juni 2018, V ZB 221/17 (Verkehrswert eines Miteigentumsanteils); BGH, Beschluss vom 21. Mai 2026, V ZB 90/25 (Akteneinsicht ohne Schwärzung) · Hinweise für Bieter im gemeinsamen Justizportal der Länder; Merkblätter der Amtsgerichte · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.