Ablauf einer Zwangsversteigerung: vom Termin bis zum Zuschlag

Zuletzt geprüft: So, 06.09.2026 · Redaktion ZVG-Finder

Eine Zwangsversteigerung ist ein Gerichtsverfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), kein Verkauf zwischen Privatleuten. Der Ablauf ist in jedem Amtsgericht gleich: Bekanntmachung, Vorbereitung, Termin mit mindestens 30 Minuten Bietzeit, Zuschlag, Zahlung. Dieser Ratgeber führt Schritt für Schritt hindurch, mit den Zahlen aus 3.052 aktuell anstehenden Verfahren.

Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung beginnt mit dem Antrag eines Gläubigers beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 ZVG). Meist ist das eine Bank, deren Kredit nicht mehr bedient wird und die aus der Grundschuld vollstreckt. Es kann aber auch das Finanzamt, die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Hausgeldrückständen oder ein privater Gläubiger mit Urteil sein. Das Gericht ordnet die Versteigerung durch Beschluss an und lässt einen Zwangsversteigerungsvermerk ins Grundbuch eintragen.

Nicht jede Versteigerung hat mit Schulden zu tun. Bei der Teilungsversteigerung will ein Miteigentümer die Gemeinschaft auflösen, etwa nach Erbfall oder Scheidung. In unseren Daten ist das bei 25 % der Verfahren der Fall, bei denen die Verfahrensart bekannt ist. Mehr dazu im Ratgeber Teilungsversteigerung.

Wie wird der Verkehrswert festgesetzt?

Der Verkehrswert wird vom Amtsgericht durch Beschluss festgesetzt, nachdem ein vereidigter Sachverständiger ein Gutachten erstellt hat (§ 74a Abs. 5 ZVG). Der Wert ist die Bezugsgröße für alles Weitere: die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10, die Sicherheitsleistung von 10 % und die Gerichtsgebühren. Er ist kein Mindestgebot und kein Preisversprechen. Bei den 3.052 Verfahren in unserer Datenbank liegt der mittlere Verkehrswert bei 180.000 €; 32 % der Objekte sind unter 100.000 € bewertet, 12 % über 500.000 €.

Gegen den Verkehrswertbeschluss können Schuldner und Gläubiger Beschwerde einlegen. Für Bieter ist er nicht angreifbar. Wer den Wert für zu hoch hält, bietet einfach weniger. Wer ihn für zu niedrig hält, hat Glück.

Wo wird die Zwangsversteigerung bekannt gemacht?

Die Terminsbestimmung wird nach § 39 ZVG öffentlich bekannt gemacht: im Justizportal des Bundes und der Länder (zvg-portal.de), oft zusätzlich in der Tageszeitung und am Gerichtsbrett. Zwischen Bekanntmachung und Termin müssen mindestens sechs Wochen liegen (§ 43 ZVG). In der Praxis ist der Vorlauf länger: In unseren Daten liegen zwischen der letzten Aktualisierung durch das Gericht und dem Termin im Mittel 92 Tage. Genug Zeit, um Gutachten zu lesen, Finanzierung zu klären und die Sicherheit zu überweisen.

Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und einige Gerichte anderer Länder veröffentlichen nicht im bundesweiten Portal, sondern nur auf eigenen Seiten oder in Amtsblättern. Wir zeigen alle Verfahren, die im Justizportal erscheinen, mit Verkehrswert, Termin, Beschreibung und Verlauf.

Was muss ich vor dem Versteigerungstermin lesen?

Vor dem Termin sollten Sie drei Dokumente kennen: die amtliche Bekanntmachung, das Verkehrswertgutachten und den Grundbuchauszug. Die Bekanntmachung nennt Grundbuch, Flurstück, Größe, Termin, Ort und die Hinweise zu Wertgrenzen und Sicherheitsleistung. Das Gutachten beschreibt Zustand, Wohnfläche, Baujahr, Mängel und die Berechnung des Wertes. Der Grundbuchauszug zeigt in Abteilung II die Rechte, die nach dem Zuschlag bestehen bleiben können, etwa Wohnrechte oder Wegerechte.

Ein Recht auf Innenbesichtigung gibt es nicht. Bei 205 von 3052 Verfahren, deren Beschreibung wir ausgewertet haben, vermerkt das Gericht ausdrücklich, dass keine Innenbesichtigung möglich war. Dann beruht die Bewertung auf Außenbild, Bauakte und Erfahrungswerten. Wie Sie ein Gutachten lesen, steht im Ratgeber Gutachten lesen.

Wie bereite ich die Sicherheitsleistung vor?

Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts und wird auf Verlangen eines Beteiligten sofort nach dem Gebot fällig (§§ 67, 68 ZVG). Beim mittleren Verkehrswert von 180.000 € sind das 18.000 €. Bargeld wird nicht angenommen. Zulässig sind die vorherige Überweisung an die Gerichtskasse, ein von der Bundesbank bestätigter Scheck oder eine Bankbürgschaft (§ 69 ZVG). Die Überweisung muss vor dem Termin auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben sein, rechnen Sie mit mindestens fünf Werktagen. Aktenzeichen und „Sicherheitsleistung“ gehören in den Verwendungszweck. Alle Einzelheiten im Ratgeber Sicherheitsleistung.

Wann und wo finden die Termine statt?

Zwangsversteigerungen finden im Amtsgericht statt, meist im Sitzungssaal des Vollstreckungsgerichts. Die Bekanntmachung nennt Gebäude, Etage und Saal. In unseren Daten liegen 71 % aller Termine auf Dienstag, Mittwoch oder Donnerstag, allein 27 % am Mittwoch. 91 % beginnen zwischen 8 und 12 Uhr, die meisten um 9 oder 10 Uhr. Wer berufstätig ist, braucht also fast immer einen freien Vormittag.

Seien Sie 15 Minuten vor Beginn da. Die Geschäftsstelle prüft Ausweis und Sicherheit, das dauert bei mehreren Bietern.

Wie läuft der Versteigerungstermin im Gerichtssaal ab?

Der Versteigerungstermin wird vom Rechtspfleger geleitet und folgt einer festen Reihenfolge (§ 66 ZVG):

1. Bekanntmachungsteil. Der Rechtspfleger verliest Aktenzeichen, Objekt, Verkehrswert, das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen, insbesondere die bestehen bleibenden Rechte. Fragen sind jetzt erlaubt und sinnvoll.
2. Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Damit beginnt die Bietzeit. Sie dauert mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG) und wird verlängert, solange geboten wird.
3. Gebote. Jeder Bieter nennt seinen Namen und den Betrag. Der Rechtspfleger prüft Ausweis und Sicherheit und nimmt das Gebot zu Protokoll. Ein Gebot erlischt nur durch ein höheres Gebot oder den Schluss der Versteigerung (§ 72 ZVG). Zurücknehmen geht nicht.
4. Schluss der Versteigerung. Nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebots schließt der Rechtspfleger die Versteigerung und verkündet das Meistgebot.
5. Anhörung der Beteiligten. Gläubiger und Schuldner werden gefragt, ob sie Anträge stellen: etwa auf Versagung wegen der 7/10-Grenze oder auf einstweilige Einstellung.
6. Entscheidung über den Zuschlag. Sofort im Termin oder in einem Verkündungstermin innerhalb einer Woche (§ 87 ZVG).

Ein Termin mit zwei oder drei Bietern dauert etwa eine Stunde. Wer ihn zum ersten Mal erlebt, ist meist überrascht, wie ruhig es zugeht: kein Hammer, keine Rufe, ein Rechtspfleger mit Protokoll.

Wer darf bei einer Zwangsversteigerung bieten?

Bieten darf jede geschäftsfähige Person und jede Firma, es gibt keine Zulassung und keine Registrierung. Sie brauchen einen gültigen Personalausweis oder Reisepass. Wer für eine andere Person bietet, braucht eine notariell beglaubigte Bietvollmacht (§ 71 Abs. 2 ZVG). Wer für eine GmbH bietet, braucht zusätzlich einen aktuellen Handelsregisterauszug. Ehepaare, die gemeinsam erwerben wollen, sollten beide anwesend sein oder eine Vollmacht mitbringen.

Der Schuldner selbst darf nicht bieten, seine Angehörigen schon. Der Gläubiger darf bieten und tut das gelegentlich, um das Objekt nicht unter Wert wegzugeben.

Wann wird der Zuschlag erteilt?

Der Zuschlag wird erteilt, wenn das Meistgebot die Versteigerungsbedingungen erfüllt und kein Versagungsgrund vorliegt (§§ 81 ff. ZVG). Versagungsgründe sind vor allem die Wertgrenzen im ersten Termin: Unter 5/10 des Verkehrswerts ist der Zuschlag ausgeschlossen (§ 85a ZVG), unter 7/10 kann ihn ein betroffener Gläubiger versagen lassen (§ 74a ZVG). Außerdem kann der Gläubiger bis zum Zuschlag die einstweilige Einstellung bewilligen (§ 30 ZVG), etwa weil sich der Schuldner mit ihm geeinigt hat. Dann geht der Termin ohne Zuschlag zu Ende, und das Verfahren ruht.

In unseren Daten wurden bislang 177 veröffentlichte Verfahren wieder aufgehoben und 31 Termine verlegt. Wir behalten solche Verfahren im Bestand und zeigen den Verlauf, weil viele davon später erneut angesetzt werden.

Was passiert nach dem Zuschlag?

Mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Ersteher Eigentümer, noch vor der Eintragung im Grundbuch (§ 90 ZVG). Das Grundbuchamt trägt ihn später auf Ersuchen des Gerichts ein. Der Beschluss ist zugleich Vollstreckungstitel für die Räumung gegen den Schuldner und Personen, die mit ihm zusammenleben (§ 93 ZVG). Gegen Mieter wirkt er nicht; hier gilt das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG.

Das Bargebot ist zum Verteilungstermin zu zahlen, in der Regel sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag, und ab dem Zuschlag mit 4 % jährlich zu verzinsen (§ 49 ZVG). Die Sicherheit wird angerechnet. Wer nicht zahlt, verliert die Sicherheit, und das Objekt wird auf seine Kosten erneut versteigert (§ 118 ZVG). Danach kommen Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr und Grundbuchkosten, zusammengerechnet im Ratgeber Kosten.

Wie lange dauert das ganze Verfahren?

Vom Antrag bis zum Eigentümerwechsel vergeht meist ein Jahr, oft länger. Für Bieter zählt nur der letzte Abschnitt: rund drei Monate von der Bekanntmachung bis zum Termin, danach zwei Monate bis zur Zahlung.

Was muss ich zum Versteigerungstermin mitbringen?

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass
• Nachweis der Sicherheitsleistung: Überweisungsbeleg, Bundesbankscheck oder Bürgschaftsurkunde
• Bei Vertretung: notariell beglaubigte Bietvollmacht; bei Firmen zusätzlich Handelsregisterauszug
• Bei Finanzierung: die schriftliche Zusage der Bank, falls das Gericht danach fragt
• Ihre persönliche Preisobergrenze, schriftlich. Im Saal wird schneller geboten, als man rechnet.

Kann der Schuldner die Versteigerung noch stoppen?

Der Schuldner kann die Zwangsversteigerung bis zum Zuschlag auf drei Wegen stoppen: durch Zahlung der Forderung samt Kosten, durch eine Einigung mit dem Gläubiger, der dann die Einstellung bewilligt (§ 30 ZVG), oder durch einen Antrag auf einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG, wenn er glaubhaft macht, die Schulden innerhalb von sechs Monaten begleichen zu können. In besonderen Härtefällen, etwa bei akuter Suizidgefahr oder schwerer Krankheit, greift zusätzlich der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO. Für Bieter heißt das: Bis zum Zuschlag ist nichts sicher. In unseren Daten wurden 177 bereits veröffentlichte Termine wieder aufgehoben.

Was ist der Unterschied zwischen Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung?

Die Zwangsversteigerung verwertet das Grundstück durch Verkauf, die Zwangsverwaltung (§§ 146 ff. ZVG) verwertet nur seine Erträge: Ein vom Gericht bestellter Zwangsverwalter zieht die Mieten ein und zahlt sie an die Gläubiger aus, das Eigentum bleibt beim Schuldner. Beide Verfahren laufen oft parallel, besonders bei vermieteten Mehrfamilienhäusern. Für Bieter ist die Zwangsverwaltung nur insofern relevant, als der Zwangsverwalter Auskunft über Mietverhältnisse geben kann und nach dem Zuschlag die Verwaltung an den Ersteher übergibt.

Was passiert bei mehreren Objekten in einem Verfahren?

Werden mehrere Grundstücke in einem Verfahren versteigert, etwa Haus und separater Garagenstellplatz oder mehrere Wohnungen eines Eigentümers, gibt das Gericht sie einzeln und zusätzlich als Gesamtausgebot aus (§ 63 ZVG). Den Zuschlag erhält die Variante mit dem höheren Gesamterlös. Bieter können also nur auf die Wohnung, nur auf den Stellplatz oder auf beides zusammen bieten. Auf unseren Objektseiten zeigen wir solche Fälle als getrennte Objekte mit dem Hinweis „Weitere Objekte unter diesem Aktenzeichen“.

Die häufigsten Fehler von Einsteigern

1. Sicherheit zu spät überwiesen. Das Geld ist noch nicht gutgeschrieben, das Gebot wird zurückgewiesen. Mindestens fünf Werktage Vorlauf.
2. Verkehrswert als Preis verstanden. Der Verkehrswert ist eine Rechengröße. Geboten wird frei, nach oben wie nach unten.
3. Abteilung II nicht gelesen. Ein Wohnrecht, das bestehen bleibt, macht das Haus unbewohnbar für den Ersteher.
4. Ohne Obergrenze in den Saal. Wer sich im Bieten verliert, zahlt den Preis, den er vermeiden wollte.
5. Nebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Gebühren und Zinsen kommen zum Meistgebot dazu, in Nordrhein-Westfalen rund 8 %.

Häufige Fragen

Quellen: §§ 66 bis 74 ZVG (Versteigerungstermin, Bietzeit, Gebote) · § 49 ZVG (Verzinsung des Bargebots) · § 93 ZVG (Zuschlagsbeschluss als Vollstreckungstitel) · Merkblätter für Bietinteressenten der Amtsgerichte im Justizportal

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.