Sicherheitsleistung bei der Zwangsversteigerung: 10 % richtig hinterlegen

Die Sicherheitsleistung, oft Bietsicherheit genannt, ist die häufigste Stolperfalle bei der Zwangsversteigerung: 10 % des Verkehrswerts, ohne Bargeld, vor dem Termin bei der Gerichtskasse. Wer sie nicht korrekt stellt, darf nicht bieten, auch mit dem besten Gebot. Beim mittleren Verkehrswert unserer Datenbank von 170.000 € sind das 17.000 €. Zulässig sind drei Wege, mit unterschiedlichem Vorlauf und unterschiedlichen Kosten.

1Was ist die Bietsicherheit?

Die Bietsicherheit ist die Sicherheitsleistung nach §§ 67 bis 70 ZVG: ein Betrag, den ein Bieter auf Verlangen sofort nach seinem Gebot nachweisen muss, damit das Gericht das Gebot zulässt. Sie schützt Gläubiger und Schuldner davor, dass jemand den Zuschlag erhält und dann nicht zahlt. Wie der Termin insgesamt abläuft, steht im Ratgeber zum Ablauf. Die Begriffe Bietsicherheit, Sicherheitsleistung und Bietungssicherheit meinen dasselbe. Es ist keine Gebühr und keine Anzahlung, sondern ein Pfand: Wer nicht den Zuschlag bekommt, erhält es vollständig zurück.

2Wie hoch ist die Sicherheitsleistung bei einer Zwangsversteigerung?

Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des vom Gericht festgesetzten Verkehrswerts (§ 68 Abs. 1 ZVG), wie er im Verkehrswertgutachten steht. Sie richtet sich nicht nach dem Gebot: Wer bei einem Verkehrswert von 250.000 € nur 120.000 € bietet, muss trotzdem 25.000 € Sicherheit stellen. Wer 300.000 € bietet, ebenfalls nur 25.000 €. Ein häufiger Irrtum betrifft kleine Gebote: Auch wer nur 8.000 € auf ein Grundstück mit 100.000 € Verkehrswert bietet, muss zunächst die vollen 10.000 € stellen. § 68 Abs. 1 Satz 2 ZVG ordnet nicht an, dass weniger zu leisten wäre, sondern dass der überschießende Betrag danach freigegeben wird. Wer nur den Gebotsbetrag mitbringt, dessen Gebot wird zurückgewiesen.

Bei mehreren Objekten in einem Verfahren gilt für das Gesamtausgebot die Summe der Einzelwerte. Ein Beteiligter kann in Sonderfällen eine höhere Sicherheit verlangen, etwa wenn der Bieter schon einmal nicht gezahlt hat (§ 68 Abs. 2 und 3 ZVG); nur diese erhöhte Sicherheit darf bis zur Zuschlagsentscheidung nachgereicht werden (§ 68 Abs. 4 ZVG).

3Wann muss ich die Sicherheitsleistung erbringen?

Die Sicherheit muss sofort nach Abgabe des Gebots nachgewiesen werden, wenn ein Beteiligter sie verlangt (§ 67 Abs. 1 ZVG). Eine Frist zum Beschaffen gibt es nicht, der Rechtspfleger weist das Gebot sonst zurück (§ 70 Abs. 2 Satz 3 ZVG). Deshalb muss die Überweisung schon vor dem Termin bei der Gerichtskasse gebucht sein, und Scheck oder Bürgschaftsurkunde müssen im Saal auf dem Tisch liegen.

Verlangen kann die Sicherheit jeder Beteiligte, dessen Recht durch ein ausfallendes Gebot beeinträchtigt würde: der betreibende Gläubiger, nachrangige Gläubiger, der Schuldner. In der Praxis verlangt sie der Gläubiger fast immer, meist kündigt die Bekanntmachung das schon an. Gehen Sie davon aus, dass sie verlangt wird. Befreit sind nur Bund, Länder, Gemeinden und einige öffentliche Stellen (§ 67 Abs. 3 ZVG), außerdem der betreibende Gläubiger selbst, soweit sein Gebot durch die eigene Forderung gedeckt ist.

Zeitplan für die Sicherheitsleistung: rückwärts vom Termin gerechnet

1. 3 Wochen vorher
   Weg festlegenÜberweisung, Verrechnungsscheck oder Bürgschaft? Wer eine Bürgschaft will, stellt jetzt den Antrag bei der Hausbank, die Bonitätsprüfung dauert ein bis zwei Wochen.Sie, Ihre Bank
2. 7 Werktage vorher
   Überweisung auslösenBetrag auf den Cent, Empfänger ist die Gerichtskasse (Landesjustizkasse), Verwendungszweck mit Aktenzeichen und dem Wort „Sicherheitsleistung“.Sie
3. 3 Werktage vorher
   Frühester Tag für den ScheckEin Verrechnungsscheck einer in Deutschland zugelassenen Bank oder der Bundesbank darf frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt sein (§ 69 Abs. 2 ZVG). Ältere Schecks weist das Gericht zurück.Ihre Bank
4. 1 Werktag vorher
   Eingang prüfenBei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts anrufen und fragen, ob die Sicherheit unter dem Aktenzeichen gebucht ist. Beleg ausdrucken.Sie
5. Termin
   Nachweis vorlegenNach Ihrem Gebot verlangt der Gläubiger die Sicherheit. Sie zeigen Beleg, Scheck oder Bürgschaftsurkunde im Original. Nachreichen ist nicht möglich (§ 67 Abs. 1 ZVG).Rechtspfleger
6. bis 3 Wochen danach
   Rückzahlung oder AnrechnungOhne Zuschlag überweist die Gerichtskasse zurück, Scheck und Urkunde gibt es sofort im Termin. Mit Zuschlag wird die Sicherheit auf das Bargebot angerechnet.Gerichtskasse

4Wie kann ich die Bietsicherheit leisten?

Seit dem 16. Februar 2007 ist Bargeld ausgeschlossen. § 69 ZVG lässt drei Wege zu:

Neu ab 1. Oktober 2026: § 69 Abs. 2 ZVG nennt als Scheck nur noch den Verrechnungsscheck. Er muss von einer Bank ausgestellt sein, die im Institutsregister der BaFin steht, oder von der Bundesbank, und im Inland zahlbar sein (Gesetz zur weiteren Digitalisierung der Zwangsvollstreckung, BGBl. 2026 I Nr. 152). Für die Überweisung und die Bankbürgschaft ändert sich nichts.

Nicht zulässig sind Bargeld, EC- oder Kreditkarte, Privatschecks, Sparbücher, Wertpapiere, Bürgschaften von Privatpersonen oder ausländischen Banken und Schecks, die älter als drei Werktage sind. Wer nur mit einem Kontoauszug erscheint, aus dem die Überweisung, aber nicht die Gutschrift bei der Gerichtskasse hervorgeht, riskiert die Zurückweisung, denn maßgeblich ist der Eingang beim Gericht.

5Wie überweise ich die Sicherheitsleistung richtig?

1. Kontoverbindung finden. Sie steht in der Bekanntmachung, auf der Detailseite des Gerichts im Justizportal oder auf der Website des Amtsgerichts. Auf unseren Objektseiten steht sie in der Beschreibung des Gerichts, wenn das Gericht sie dort angegeben hat. Empfänger ist die Gerichtskasse oder Landesjustizkasse, nicht das Amtsgericht und nicht der Gläubiger.
2. Exakten Betrag überweisen. 10 % des Verkehrswerts, auf den Cent. Mehr bringt nichts, weniger ist ungültig.
3. Verwendungszweck vollständig. Aktenzeichen (z. B. „0003 K 0007/2025“), das Wort „Sicherheitsleistung“, Versteigerungstermin und Ihren Namen. Ohne Aktenzeichen kann die Gerichtskasse die Zahlung nicht zuordnen.
4. Fünf bis sieben Werktage Vorlauf. Die Gutschrift bei der Landesjustizkasse dauert länger als eine normale Überweisung, oft 2 bis 4 Werktage, plus interne Buchung und Weitergabe an die Geschäftsstelle.
5. Eingang prüfen und Beleg mitnehmen. Einen Tag vor dem Termin bei der Geschäftsstelle nachfragen. Im Termin prüft der Rechtspfleger den Eingang anhand einer Liste; der Überweisungsbeleg hilft, wenn die Buchung noch nicht sichtbar ist.

6Wie bekomme ich die Sicherheitsleistung zurück?

Erhalten Sie den Zuschlag nicht, bekommen Sie die Sicherheit zurück. Eine eigene Norm dafür kennt das ZVG nicht, der Anspruch folgt daraus, dass der Sicherungszweck entfallen ist. Scheck und Bürgschaftsurkunde bekommen Sie noch im Termin zurück. Eine Überweisung zahlt die Gerichtskasse zurück, meist innerhalb von ein bis drei Wochen, gelegentlich auch vier. Zinsen gibt es für die Zeit der Hinterlegung nicht. Geben Sie der Geschäftsstelle vorsorglich Ihre Kontoverbindung, dann geht es schneller.

Erhalten Sie den Zuschlag, bleibt die Sicherheit beim Gericht und wird im Verteilungstermin auf das Bargebot angerechnet. Sie zahlen dann nur den Rest, verzinst mit 4 % ab dem Zuschlag (§ 49 Abs. 2 ZVG). Wird der Zuschlag versagt oder der Termin ohne Zuschlag geschlossen, gilt dasselbe wie ohne Zuschlag: Alles kommt zurück.

7Was passiert, wenn ich nach dem Zuschlag nicht zahle?

Wer das Bargebot bis zum Verteilungstermin nicht zahlt, verliert die Sicherheit an die Beteiligten und haftet darüber hinaus mit seinem ganzen Vermögen: Das Gericht ordnet auf Antrag die Wiederversteigerung an (§§ 118, 128, 133 ZVG), und erzielt sie weniger als das ursprüngliche Meistgebot, haftet der säumige Ersteher für den Ausfall. Beispiel: Zuschlag bei 200.000 €, Sicherheit 25.000 €, Wiederversteigerung bringt 170.000 €. Die 25.000 € werden angerechnet und sind weg (§ 107 Abs. 3 ZVG), offen bleiben rund 5.000 € plus Zinsen und die Kosten des zweiten Verfahrens. Ein Gebot ist keine Absichtserklärung, sondern eine Verpflichtung. Zurückziehen lässt es sich nicht. § 72 ZVG nennt vier Fälle, in denen es erlischt: zugelassenes Übergebot ohne sofortigen Widerspruch, Zurückweisung ohne sofortigen Widerspruch, einstweilige Einstellung und Aufhebung des Termins.

8Brauche ich für jedes Verfahren eine eigene Sicherheit?

Ja. Die Sicherheitsleistung gilt nur für das Verfahren, dessen Aktenzeichen im Verwendungszweck steht. Wer an einem Vormittag bei drei Versteigerungen mitbieten will, braucht drei Sicherheiten, bei drei Objekten mit je 200.000 € Verkehrswert also 60.000 € gebunden. Bei mehreren Objekten innerhalb eines Verfahrens reicht eine Sicherheit nach dem Gesamtverkehrswert. Eine Bankbürgschaft kann nicht zwischen Verfahren übertragen werden, sie nennt Gericht und Aktenzeichen. Wer regelmäßig bietet, fährt deshalb mit einem Bürgschaftsrahmen bei der Hausbank am besten: Für jeden Termin wird eine eigene Urkunde ausgestellt, aber das Geld bleibt auf dem Konto.

9Kann der Gläubiger auf die Sicherheitsleistung verzichten?

Ja. Wird sie von niemandem verlangt, muss sie nicht gestellt werden (§ 67 Abs. 1 ZVG). Das kommt bei kleinen Verfahren vor, etwa wenn nur eine Eigentümergemeinschaft wegen Hausgeld betreibt. Verlassen Sie sich nie darauf: Ein Mitbieter oder der Schuldner kann sie im Termin fordern, dann ist es zu spät. Auch Schuldner, die zum Erhalt ihres Eigenheims über Angehörige bieten lassen, sind nicht befreit.

10Wie kann ich eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung finanzieren?

Die Sicherheitsleistung selbst muss aus eigenen Mitteln oder einer Bürgschaft kommen, ein Darlehen der Bank ist vor dem Zuschlag unüblich, weil noch kein Sicherungsobjekt existiert. Wer die 10 % nicht flüssig hat, beantragt bei seiner Hausbank einen Avalkredit (Bürgschaftsrahmen). Kosten: 0,5 % bis 2 % der Bürgschaftssumme pro Jahr, bei 17.000 € also 85 € bis 340 €, anteilig für die Laufzeit. Die Bank prüft dafür die Bonität wie bei einem Kredit, planen Sie zwei Wochen ein.

Das Meistgebot finanzieren Banken wie einen normalen Immobilienkauf, verlangen aber eine Zusage vor dem Termin, weil es nach dem Zuschlag keine Bedenkzeit gibt. Bewertet wird nach dem Verkehrswertgutachten, üblich sind 80 % bis 100 % des Verkehrswerts. Die Grundschuld wird nach dem Zuschlag bestellt, die Auszahlung muss bis zum Verteilungstermin erfolgen, also innerhalb von sechs bis zwölf Wochen. Klären Sie diesen Zeitplan vorher mit der Bank, sonst droht die Wiederversteigerung. Alle Nebenkosten stehen im Kosten-Ratgeber. Ausführlich, mit Zeitplan, Beispielrechnung und dem Weg der Grundschuld vor der Umschreibung: Zwangsversteigerung finanzieren.

11Verbreitete Irrtümer zur Sicherheitsleistung

12Worauf sollte ich bei der Sicherheitsleistung achten?

• Überweisen Sie an die in der Bekanntmachung genannte Gerichtskasse, nicht an das Amtsgericht selbst und nicht an den Gläubiger.
• Prüfen Sie den Verkehrswert in der aktuellen Bekanntmachung. Wurde er geändert, ändert sich die Sicherheit.
• Bei Wiederholungsterminen gilt derselbe Verkehrswert wie im ersten Termin, auch wenn die Wertgrenzen weggefallen sind. Die Sicherheit aus dem ersten Termin wurde zurückgezahlt, Sie müssen sie neu stellen.
• Ehepaare, die gemeinsam bieten, brauchen nur eine Sicherheit für das gemeinsame Gebot. Wer für einen anderen bietet, braucht die Sicherheit trotzdem, dazu eine öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 71 Abs. 2 ZVG).
• Wer die Sicherheit per Bürgschaft stellt, braucht die Urkunde im Original. Eine Kopie oder ein Fax reicht nicht.
• Ein Scheck darf frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt sein. Wird der Termin verlegt, brauchen Sie einen neuen Scheck.

Häufige Fragen

Quellen: § 67 ZVG (Sicherheitsleistung auf Verlangen, Befreiungen) · § 68 ZVG (Höhe: 10 % des Verkehrswerts, erhöhte Sicherheit) · § 69 ZVG (zulässige Formen seit 16.02.2007: Überweisung, Scheck, Bürgschaft) · § 70 Abs. 2 Satz 3 ZVG (Zurückweisung des Gebots ohne Sicherheit), § 71 Abs. 2 ZVG (Nachweis der Vertretungsmacht) · § 72 ZVG (Erlöschen des Gebots in vier Fällen), § 118 ZVG (Wiederversteigerung) · Hinweise für Bieter im Justizportal (zvg-portal.de)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.