Kosten einer Zwangsversteigerung: Grunderwerbsteuer, Gericht, Grundbuch

Zuletzt geprüft: So, 06.09.2026 · Redaktion ZVG-Finder

Beim Kauf aus der Zwangsversteigerung entfallen Makler und Notar, dafür kommen Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr, Grundbuchkosten und Zinsen zum Meistgebot hinzu. Zusammen liegen die Nebenkosten je nach Bundesland zwischen 5 % und 8,5 %. Dieser Ratgeber rechnet alle Posten durch, mit Beispielen und den Steuersätzen aller 16 Länder.

Welche Kosten entfallen bei der Zwangsversteigerung?

Bei der Zwangsversteigerung entfallen zwei der teuersten Posten des normalen Immobilienkaufs: die Maklerprovision, weil kein Makler beteiligt ist, und die Notarkosten für den Kaufvertrag, weil der Zuschlagsbeschluss des Gerichts den Vertrag ersetzt (§ 90 ZVG). Beim freihändigen Kauf eines Hauses für 180.000 € wären das rund 6.400 € Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil) und etwa 2.000 € Notar. Diese 8.400 € spart der Ersteher.

Nur wer die Finanzierung über eine Grundschuld absichert, braucht einen Notar für deren Bestellung, das kostet bei 150.000 € Grundschuld rund 500 € Notar und 300 € Grundbuch.

Welche Nebenkosten fallen bei der Zwangsversteigerung an?

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer je Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkostenposten und unterscheidet sich je nach Bundesland fast um das Doppelte. Bemessungsgrundlage ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Stand 2026:

Thüringen hat seinen Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5 % gesenkt, Hamburg 2023 von 4,5 % auf 5,5 % erhöht. Unser Rechner auf jeder Objektseite verwendet automatisch den Satz des Bundeslands, in dem das Amtsgericht liegt.

Wie hoch ist die Zuschlagsgebühr des Gerichts?

Die Zuschlagsgebühr beträgt eine halbe Gebühr nach dem Gerichtskostengesetz (Nr. 2214 KV GKG), berechnet nach dem Meistgebot. Bei 180.000 € ist die volle Gebühr rund 1.600 €, die halbe also rund 800 €. Bei 500.000 € sind es rund 1.900 €. Hinzu kommen kleine Auslagen für Zustellungen. Die Gebühr wird dem Ersteher mit dem Zuschlagsbeschluss in Rechnung gestellt. Die übrigen Verfahrenskosten (Gutachten, Bekanntmachung) trägt nicht der Ersteher, sie werden aus dem Erlös bezahlt.

Was kostet die Grundbucheintragung?

Die Eintragung des Erstehers als neuer Eigentümer kostet eine volle Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Geschäftswert ist das Meistgebot. Bei 180.000 € sind das 375 €, bei 500.000 € rund 935 €. Deutlich teurer wird es, wenn eine Grundschuld zur Finanzierung eingetragen wird: Für 150.000 € Grundschuld fallen rund 320 € Grundbuch und rund 500 € Notar an. Ein Notar ist hier Pflicht, weil die Grundschuldbestellung beurkundet werden muss.

Was kostet ein Zuschlag von 180.000 € insgesamt?

Ein Zuschlag von 180.000 € in Nordrhein-Westfalen kostet insgesamt rund 193.844 €, wenn nach sieben Wochen gezahlt wird und keine Grundschuld nötig ist:

Dasselbe Gebot in Bayern kostet 188.444 €, also 5.400 € weniger. Mit Finanzierung über eine Grundschuld kommen in beiden Fällen rund 800 € für Notar und Grundbuch hinzu.

Muss ich Zinsen auf das Meistgebot zahlen?

Ja. Das Bargebot ist vom Tag des Zuschlags bis zur Zahlung mit 4 % jährlich zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG). Die Zahlung erfolgt im Verteilungstermin, den das Gericht meist sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag ansetzt. Bei 180.000 € und sieben Wochen sind das rund 970 €. Wer früher zahlt, spart Zinsen, denn das Gericht nimmt Zahlungen auch vor dem Verteilungstermin an. Die Zinsen fließen in die Verteilungsmasse, nicht ans Gericht.

Welche versteckten Kosten gibt es?

• Hausgeldrückstände bei Eigentumswohnungen: Rückstände der letzten Jahre haben in der Versteigerung Vorrang (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) und mindern das geringste Gebot, aber laufende Sonderumlagen und beschlossene Sanierungen trägt der Ersteher.
• Grundsteuer und Erschließungsbeiträge: Öffentliche Lasten haften am Grundstück. Rückständige Grundsteuer geht auf den Ersteher über.
• Räumungskosten: Zieht der Schuldner nicht aus, kostet die Räumung durch den Gerichtsvollzieher 2.000 € bis 5.000 €, bei vollem Hausrat und Einlagerung mehr.
• Sanierung: 158 von 3052 ausgewerteten Beschreibungen nennen ausdrücklich Sanierungs- oder Renovierungsbedarf. Ohne Innenbesichtigung sollten Sie 10 % bis 20 % des Verkehrswerts als Reserve einplanen.
• Bestehen bleibende Rechte: Ein Wohnrecht oder Nießbrauch kostet nichts, macht das Objekt aber für Jahre unnutzbar. Wirtschaftlich ist das der teuerste Posten überhaupt.
• Vorbereitungskosten: Grundbuchauszug 10 € bis 20 €, Bankbürgschaft 0,5 % bis 2 % der Summe pro Jahr, Fahrten zum Gericht.

Wie finanziere ich eine Zwangsversteigerung?

Banken finanzieren Ersteigerungen, verlangen aber eine Zusage vor dem Termin, weil nach dem Zuschlag keine Bedenkzeit mehr bleibt. Die Bank bewertet nach dem Verkehrswertgutachten, das Sie ihr vorlegen. Üblich ist eine Finanzierung von 80 % bis 100 % des Verkehrswerts, nicht des Gebots. Wer unter Verkehrswert ersteigert, hat also rechnerisch Eigenkapital. Die Grundschuld wird nach dem Zuschlag bestellt und eingetragen, die Auszahlung muss bis zum Verteilungstermin erfolgen. Planen Sie vier bis sechs Wochen für Antrag und Zusage ein.

Nebenkosten im Vergleich: freier Kauf und Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung spart bei diesem Beispiel rund 6.457 € an Nebenkosten. Dafür trägt der Ersteher das Risiko fehlender Besichtigung und Gewährleistung.

Was kostet die Sicherheitsleistung?

Die Sicherheitsleistung selbst kostet nichts, sie wird zurückgezahlt oder angerechnet. Kosten entstehen nur bei der Form: Eine Überweisung an die Gerichtskasse ist gebührenfrei, bindet aber 10 % des Verkehrswerts für einige Wochen. Ein bestätigter Bundesbankscheck kostet bei der Hausbank meist 20 € bis 50 €. Eine Bankbürgschaft kostet eine Avalprovision von 0,5 % bis 2 % der Bürgschaftssumme pro Jahr, bei 18.000 € also bis zu 360 € jährlich, anteilig für die Laufzeit. Wer mehrere Termine besucht, fährt mit der Überweisung am günstigsten, muss aber jedes Mal neu überweisen und auf die Rückzahlung warten.

Welche laufenden Kosten kommen nach dem Kauf?

Nach dem Zuschlag laufen dieselben Kosten wie bei jedem Eigentum: Grundsteuer (nach der Reform 2025 je nach Kommune 200 € bis 1.500 € im Jahr für ein Einfamilienhaus), Wohngebäudeversicherung (300 € bis 800 €), bei Wohnungen das Hausgeld (meist 2,50 € bis 4,50 € je m² und Monat) und die Instandhaltungsrücklage. Bestehende Versicherungen des Vorbesitzers gehen auf den Ersteher über und können innerhalb eines Monats nach der Grundbucheintragung gekündigt werden (§ 96 VVG).

Welche Steuern fallen beim Weiterverkauf an?

Wer ein ersteigertes Objekt innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer nach § 23 EStG, es sei denn, er hat es im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt. Als Anschaffungskosten gelten Meistgebot plus Nebenkosten plus Sanierung. Wer regelmäßig ersteigert und verkauft, riskiert außerdem die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler (Drei-Objekt-Grenze: mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren), dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.

Checkliste: Kosten vor dem Gebot durchrechnen

1. Verkehrswert notieren, davon 10 % als Sicherheit vor dem Termin überweisen.
2. Geplantes Höchstgebot festlegen.
3. Grunderwerbsteuer mit dem Satz des Bundeslands berechnen, bestehen bleibende Rechte hinzurechnen.
4. Zuschlagsgebühr (0,5 Gebühr GKG) und Grundbuch (1,0 Gebühr GNotKG) aus der Tabelle ablesen, zusammen etwa 0,7 % des Gebots.
5. Zinsen: Gebot × 4 % × Wochen bis Zahlung ÷ 52.
6. Bei Finanzierung: Notar und Grundbuch für die Grundschuld, rund 0,5 % der Grundschuld.
7. Sanierungsreserve: ohne Innenbesichtigung 10 % bis 20 % des Verkehrswerts.
8. Räumungsreserve, wenn das Objekt bewohnt ist: 2.000 € bis 5.000 €.
9. Summe mit dem Marktwert vergleichbarer Objekte vergleichen. Liegt sie darunter, lohnt das Gebot.

Lohnt sich der Kauf aus der Zwangsversteigerung finanziell?

Der Kauf aus der Zwangsversteigerung lohnt sich, wenn Meistgebot plus Nebenkosten plus Sanierungsreserve deutlich unter dem Marktwert liegen. Die Ersparnis bei Makler und Notar beträgt etwa 4 % bis 5 %, die höheren Risiken (keine Besichtigung, keine Gewährleistung, Räumung) kosten im Schnitt ähnlich viel. Der echte Vorteil entsteht beim Preis: Im ersten Termin liegen Zuschläge häufig bei 70 % bis 90 % des Verkehrswerts, im Wiederholungstermin darunter. Rechnen Sie mit dem Rechner auf der Objektseite und ziehen Sie eine ehrliche Sanierungsreserve ab. Was dann übrig bleibt, ist Ihr Vorteil.

Häufige Fragen

Quellen: § 9 GrEStG (Bemessungsgrundlage Meistgebot) · Grunderwerbsteuersätze der Länder, Stand 2026 · Nr. 2214 KV GKG (Zuschlagsgebühr) · § 49 Abs. 2 ZVG (Zinsen auf das Bargebot) · § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Vorrang von Hausgeldrückständen)

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.