Kosten einer Zwangsversteigerung: Grunderwerbsteuer, Gericht, Grundbuch

Beim Kauf aus der Zwangsversteigerung entfallen Makler und Notar, dafür kommen Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr, Grundbuchkosten und Zinsen zum Meistgebot hinzu. Zusammen liegen die Nebenkosten je nach Bundesland zwischen 4,8 % und 7,8 % des Gebots. Was das für Ihr eigenes Gebot bedeutet, zeigt der Rechner weiter unten.

1Welche Kosten entfallen bei der Zwangsversteigerung?

Bei der Zwangsversteigerung entfallen zwei der teuersten Posten des normalen Immobilienkaufs: die Maklerprovision, weil kein Makler beteiligt ist, und die Notarkosten für den Kaufvertrag, weil der Zuschlagsbeschluss des Gerichts den Vertrag ersetzt (§ 90 ZVG). Beim freihändigen Kauf eines Hauses für 180.000 € wären das rund 6.426 € Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil) und etwa 1.800 € für Notar und Vertragsvollzug. Diese 8.226 € spart der Ersteher.

Auch die Kosten des Verfahrens selbst tragen nicht Sie: Das Verkehrswertgutachten, die Bekanntmachungen und die Gerichtsgebühren für das Verfahren werden aus dem Versteigerungserlös bezahlt, also vom Schuldner. Nur wer die Finanzierung über eine Grundschuld absichert, braucht einen Notar für deren Bestellung. Das kostet bei 150.000 € Grundschuld rund 461 € Notar und 354 € Grundbuch.

2Welche Nebenkosten fallen bei der Zwangsversteigerung an?

3Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer je Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkostenposten und unterscheidet sich je nach Bundesland fast um das Doppelte. Bemessungsgrundlage ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Stand 2026:

Die letzten Änderungen: Thüringen hat seinen Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5 % gesenkt, Bremen zum 1. Juli 2025 von 5 % auf 5,5 % erhöht. Für 2026 ist keine weitere Änderung beschlossen. Unser Rechner auf jeder Objektseite verwendet automatisch den Satz des Bundeslands, in dem das Amtsgericht liegt.

Bestehen bleibende Rechte erhöhen die Steuer

Bleibt ein Recht bestehen, etwa eine Grundschuld, die Sie übernehmen, oder ein Wohnungsrecht, zählt sein Wert zur Bemessungsgrundlage. Beispiel: Meistgebot 180.000 €, dazu ein bestehen bleibendes Wohnungsrecht mit einem Kapitalwert von 40.000 €. Die Steuer in NRW berechnet sich dann aus 220.000 € und beträgt 14.300 € statt 11.700 €. Das Finanzamt erfährt den Zuschlag direkt vom Gericht, der Bescheid kommt nach vier bis acht Wochen. Erst mit der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer einträgt.

4Wie hoch ist die Zuschlagsgebühr des Gerichts?

Für den Zuschlag erhebt das Gericht eine halbe Gebühr nach dem Gerichtskostengesetz (Nr. 2214 KV GKG), berechnet nach dem Meistgebot einschließlich des Werts der bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 2 GKG). Die Gebührentabelle in § 34 GKG steigt in Stufen, ab 500.000 € um 210 € je weitere 50.000 €. Hinzu kommen kleine Auslagen für Zustellungen. Das Gericht stellt die Gebühr dem Ersteher mit dem Zuschlagsbeschluss in Rechnung.

5Was kostet die Grundbucheintragung?

Die Eintragung des Erstehers als neuer Eigentümer kostet eine volle Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes (Nr. 14110 KV GNotKG), Geschäftswert ist das Meistgebot. Bei 180.000 € sind das 408 €, bei 500.000 € 935 €. Das Grundbuchamt trägt Sie erst ein, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, also nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Den Versteigerungsvermerk löscht das Grundbuchamt von Amts wegen ohne Gebühr.

Deutlich teurer wird es, wenn eine Grundschuld zur Finanzierung eingetragen wird. Für 150.000 € Grundschuld fallen 354 € Grundbuchgebühr und rund 461 € Notar an (Beurkundung der Grundschuldbestellung, eine Gebühr nach Tabelle B plus Auslagen und Umsatzsteuer). Ein Notar ist hier Pflicht, weil die Grundschuldbestellung mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung beurkundet werden muss.

6Muss ich Zinsen auf das Meistgebot zahlen?

Ja. Das Bargebot ist vom Tag des Zuschlags an zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG); der gesetzliche Zinssatz beträgt 4 % im Jahr (§ 246 BGB). Gezahlt wird im Verteilungstermin, den das Gericht meist sechs bis zwölf Wochen nach dem Zuschlag ansetzt. Die Zinsen fließen in die Verteilungsmasse an die Gläubiger, nicht ans Gericht. Eine frühere Überweisung beendet die Verzinsung nicht; das schafft nur eine Hinterlegung unter Verzicht auf die Rücknahme (§ 49 Abs. 4 ZVG). Die Formel: Gebot × 4 % × Wochen ÷ 52.

Die Sicherheitsleistung, die Sie vor dem Termin hinterlegt haben, wird auf das Bargebot angerechnet und mindert damit auch die Zinsen. Achtung bei der Finanzierung: Zahlt die Bank erst am Verteilungstermin aus, laufen die vollen Zinsen. Zahlt sie nicht rechtzeitig, wird das Grundstück auf Ihre Kosten wiederversteigert (§ 118 ZVG) und Sie haften für den Ausfall.

7Nebenkosten im Vergleich der Bundesländer

Die Grafik zeigt, was bei einem Zuschlag von 180.000 € nach sieben Wochen an Nebenkosten zusammenkommt, ohne Finanzierung. Drei der vier Posten sind bundesweit gleich, nur die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich.

Nebenkosten bei 180.000 € Meistgebot, ohne Finanzierung

Nordrhein-Westfalen6,5 % Grunderwerbsteuer14.026 €

Hessen6,0 % Grunderwerbsteuer13.126 €

Niedersachsen5,0 % Grunderwerbsteuer11.326 €

Bayern3,5 % Grunderwerbsteuer8.626 €

GrunderwerbsteuerZuschlagsgebühr 949 €Grundbuch 408 €Zinsen 969 €

Mit Finanzierung über eine Grundschuld von 150.000 € kommen in beiden Fällen rund 815 € für Notar und Grundbuch hinzu. Die Nebenkosten liegen dann bei 8,2 % in NRW und 5,2 % in Bayern.

8Welche versteckten Kosten gibt es?

• Hausgeldrückstände bei Eigentumswohnungen: Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor haben in der Versteigerung Vorrang (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts) und sind im geringsten Gebot enthalten. Beschlossene Sonderumlagen und anstehende Sanierungen der Gemeinschaft trägt dagegen der Ersteher ab dem Zuschlag.
• Grundsteuer und Erschließungsbeiträge: Öffentliche Lasten haften am Grundstück (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG). Rückständige Grundsteuer der letzten vier Jahre und noch offene Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge gehen auf den Ersteher über.
• Bestehen bleibende Rechte: Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch kostet nichts, macht das Objekt aber für Jahre unnutzbar und erhöht obendrein die Grunderwerbsteuer. Wirtschaftlich ist das der teuerste Posten überhaupt. Wie Sie solche Rechte im Gutachten erkennen, steht im Ratgeber zum Verkehrswertgutachten.
• Sanierung: 155 von 3029 ausgewerteten Beschreibungen nennen ausdrücklich Sanierungs- oder Renovierungsbedarf. Ohne Innenbesichtigung sollten Sie 10 % bis 20 % des Verkehrswerts als Reserve einplanen, bei Baujahren vor 1980 eher mehr.
• Vorbereitungskosten: Grundbuchauszug 10 € bis 20 €, Bankbürgschaft 0,5 % bis 2 % der Summe pro Jahr, Fahrten zum Gericht, gegebenenfalls ein eigener Sachverständiger für eine Außenbesichtigung (300 € bis 600 €).

9Was kostet die Räumung, wenn der Schuldner nicht auszieht?

Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich Räumungstitel gegen den Schuldner und seine Haushaltsangehörigen (§ 93 Abs. 1 ZVG). Sie brauchen also keine Räumungsklage. Trotzdem kostet die Räumung Zeit und Geld, wenn der bisherige Eigentümer nicht freiwillig geht:

Die Kosten können Sie vom Schuldner zurückverlangen, praktisch ist bei ihm aber meist nichts zu holen. Rechnen Sie mit 2.000 € bis 5.000 € Reserve. Ein Angebot an den Bewohner, gegen eine Auszugsprämie von 1.000 € bis 3.000 € freiwillig und besenrein zu gehen, ist oft billiger und schneller als jede Vollstreckung.

Wichtig: Gegen Mieter gilt der Zuschlagsbeschluss nicht als Räumungstitel. Der Mietvertrag geht auf Sie über (§ 57 ZVG, § 566 BGB), Sie haben nur ein Sonderkündigungsrecht zum nächsten zulässigen Termin (§ 57a ZVG), und der Mieter kann sich auf Kündigungsschutz berufen. Mehr dazu im Ratgeber zu den Risiken. Den kompletten Ablauf mit Klausel, Gerichtsvollzieher, Berliner Räumung und Vollstreckungsschutz erklärt unsere Seite Räumung nach dem Zuschlag.

10Wie finanziere ich eine Zwangsversteigerung?

Banken finanzieren Ersteigerungen, verlangen aber eine Zusage vor dem Termin, weil nach dem Zuschlag keine Bedenkzeit mehr bleibt. Die Bank bewertet nach dem Verkehrswertgutachten, das Sie ihr vorlegen. Üblich ist eine Finanzierung von 80 % bis 100 % des Verkehrswerts, nicht des Gebots. Wer unter Verkehrswert ersteigert, hat also rechnerisch Eigenkapital. Die Grundschuld wird nach dem Zuschlag bestellt und eingetragen, die Auszahlung muss bis zum Verteilungstermin erfolgen. Planen Sie vier bis sechs Wochen für Antrag und Zusage ein und klären Sie mit der Bank vorab, dass sie zum Verteilungstermin pünktlich auszahlt.

Eigenkapital brauchen Sie mindestens für die Sicherheitsleistung (10 % des Verkehrswerts, vor dem Termin) und die Nebenkosten (4,8 % bis 7,8 % des Gebots), da Banken Nebenkosten selten mitfinanzieren. Dazu kommt die Reserve für Sanierung und Räumung. Den kompletten Fahrplan von der Bankzusage bis zur Grundschuld, mit Liegenbelassung und Plan B, finden Sie auf unserer Seite Zwangsversteigerung finanzieren.

11Nebenkosten im Vergleich: freier Kauf und Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung spart bei diesem Beispiel rund 6.308 € an Nebenkosten. Dafür trägt der Ersteher das Risiko fehlender Besichtigung und Gewährleistung.

12Was kostet die Sicherheitsleistung?

Die Sicherheitsleistung selbst kostet nichts, sie wird zurückgezahlt oder angerechnet. Kosten entstehen nur bei der Form: Eine Überweisung an die Gerichtskasse ist gebührenfrei, bindet aber 10 % des Verkehrswerts für einige Wochen. Ein Verrechnungsscheck der Hausbank kostet meist 20 € bis 50 €. Eine Bankbürgschaft kostet eine Avalprovision von 0,5 % bis 2 % der Bürgschaftssumme pro Jahr, bei 17.000 € also bis zu 340 € jährlich, anteilig für die Laufzeit. Welche Form wann sinnvoll ist, steht im Ratgeber zur Sicherheitsleistung.

13Welche laufenden Kosten kommen nach dem Kauf?

Nach dem Zuschlag laufen dieselben Kosten wie bei jedem Eigentum: Grundsteuer (nach der Reform 2025 je nach Kommune 200 € bis 1.500 € im Jahr für ein Einfamilienhaus), Wohngebäudeversicherung (300 € bis 800 €), bei Wohnungen das Hausgeld (meist 2,50 € bis 4,50 € je m² und Monat) und die Instandhaltungsrücklage. Bestehende Versicherungen des Vorbesitzers gehen auf den Ersteher über und können innerhalb eines Monats nach der Grundbucheintragung gekündigt werden (§ 96 VVG). Ab dem Zuschlag tragen Sie auch Lasten wie Straßenreinigung und Abwasser, auch wenn der Schuldner noch wohnt.

14Welche Steuern fallen beim Weiterverkauf an?

Wer ein ersteigertes Objekt innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer nach § 23 EStG, es sei denn, er hat es im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt. Als Anschaffungskosten gelten Meistgebot plus Nebenkosten plus Sanierung. Wer regelmäßig ersteigert und verkauft, riskiert außerdem die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler (Drei-Objekt-Grenze: mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren), dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.

15Checkliste: Kosten vor dem Gebot durchrechnen

1. Verkehrswert notieren, davon 10 % als Sicherheit vor dem Termin überweisen.
2. Geplantes Höchstgebot festlegen.
3. Grunderwerbsteuer mit dem Satz des Bundeslands berechnen, bestehen bleibende Rechte hinzurechnen.
4. Zuschlagsgebühr (0,5 Gebühr GKG) und Grundbuch (1,0 Gebühr Tabelle B) aus der Tabelle oben ablesen, zusammen etwa 0,7 % des Gebots.
5. Zinsen: Gebot × 4 % × Wochen bis Zahlung ÷ 52.
6. Bei Finanzierung: Notar und Grundbuch für die Grundschuld, rund 0,5 % der Grundschuld.
7. Sanierungsreserve: ohne Innenbesichtigung 10 % bis 20 % des Verkehrswerts.
8. Räumungsreserve, wenn das Objekt bewohnt ist: 2.000 € bis 5.000 €.
9. Summe mit dem Marktwert vergleichbarer Objekte vergleichen. Liegt sie darunter, lohnt das Gebot.

16Lohnt sich der Kauf aus der Zwangsversteigerung finanziell?

Der Kauf aus der Zwangsversteigerung lohnt sich, wenn Meistgebot plus Nebenkosten plus Sanierungsreserve deutlich unter dem Marktwert liegen. Die Ersparnis bei Makler und Notar beträgt etwa 4 % bis 5 %, die höheren Risiken (keine Besichtigung, keine Gewährleistung, Räumung) kosten im Schnitt ähnlich viel. Der echte Vorteil entsteht beim Preis: Im ersten Termin liegen Zuschläge häufig bei 70 % bis 90 % des Verkehrswerts, im Wiederholungstermin darunter. Rechnen Sie mit dem Rechner oben oder auf der Objektseite und ziehen Sie eine ehrliche Sanierungsreserve ab. Was dann übrig bleibt, ist Ihr Vorteil.

Häufige Fragen

Quellen: § 9 GrEStG (Bemessungsgrundlage Meistgebot) · Grunderwerbsteuersätze der Länder, Stand 2026 · Nr. 2214 KV GKG und § 34 GKG (Zuschlagsgebühr, Gebührentabelle Stand 2025) · Nr. 14110 KV GNotKG, Tabelle B (Eigentumsumschreibung) · § 49 Abs. 2 ZVG (Zinsen auf das Bargebot) · § 93 ZVG (Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel) · § 10 Abs. 1 Nr. 2 und 3 ZVG (Vorrang von Hausgeld und öffentlichen Lasten)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.