Wertgrenzen 5/10 und 7/10: Was sie bedeuten und wann sie wegfallen

Zuletzt geprüft: So, 06.09.2026 · Redaktion ZVG-Finder

Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts schützen im ersten Versteigerungstermin Schuldner und Gläubiger vor einem Verkauf weit unter Wert. Fallen sie weg, wird ein Verfahren für Bieter interessant. In unseren Daten ist das bei 7 % der Verfahren mit bekannter Detailseite der Fall, aktuell 224 Objekte.

Was bedeutet die 5/10-Grenze?

Die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG) bedeutet: Bleibt das Meistgebot unter der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Kein Beteiligter muss das beantragen, und kein Beteiligter kann darauf verzichten. Beispiel: Verkehrswert 200.000 €, Meistgebot 95.000 €. Der Zuschlag ist ausgeschlossen, selbst wenn Gläubiger und Schuldner einverstanden wären.

Die Grenze bezieht sich auf das Gesamtgebot, also Bargebot plus bestehen bleibende Rechte, die der Ersteher übernimmt. Bleibt eine Grundschuld von 50.000 € bestehen und wird 60.000 € bar geboten, zählt der Gesamtwert von 110.000 €.

Was bedeutet die 7/10-Grenze?

Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) bedeutet: Liegt das Meistgebot unter 70 % des Verkehrswerts, kann ein Gläubiger, der durch das Gebot nicht vollständig befriedigt würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Das Gericht muss dann versagen. Anders als bei 5/10 ist das kein Automatismus: Stellt niemand den Antrag, wird zugeschlagen. Beispiel: Verkehrswert 200.000 €, Meistgebot 130.000 €. Der Zuschlag ist möglich, aber ein Gläubiger mit offener Forderung kann ihn verhindern.

Den Antrag kann nur ein Gläubiger stellen, der bei diesem Gebot Geld verlieren würde. Ein Gläubiger, dessen Forderung durch 130.000 € voll gedeckt ist, hat kein Antragsrecht. Der Schuldner selbst hat es nie.

Warum gibt es die Wertgrenzen überhaupt?

Die Wertgrenzen wurden 1979 ins ZVG aufgenommen, um „Verschleuderungen“ zu verhindern. Vorher konnte im ersten Termin für einen Bruchteil des Werts zugeschlagen werden, was Schuldner in noch tiefere Schulden brachte, weil der Erlös die Forderung nicht deckte. Die 5/10-Grenze schützt den Schuldner, die 7/10-Grenze den Gläubiger. Beide gelten aber nur einmal, denn irgendwann muss das Verfahren zum Ende kommen.

Wann fallen die Wertgrenzen weg?

Die Wertgrenzen fallen weg, sobald der Zuschlag in einem Termin wegen einer der beiden Grenzen versagt wurde (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Im nächsten Termin, dem Wiederholungstermin, gelten sie dann nicht mehr. Das Gericht vermerkt in der Bekanntmachung: „Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen.“ Auf unseren Objektseiten steht das unter „Wiederholungstermin: Ja“.

Die Grenzen fallen nicht weg, wenn der erste Termin aus anderen Gründen ohne Zuschlag endete: weil niemand geboten hat, weil der Gläubiger einstweilen eingestellt hat oder weil der Termin aufgehoben wurde. Dann gelten sie im nächsten Termin weiter. Ein zweiter Termin ist also nicht automatisch ein Termin ohne Grenzen.

Wie tief kann der Zuschlag im Wiederholungstermin gehen?

Rechtlich gibt es im Wiederholungstermin keine Untergrenze mehr, das Gericht kann bei 40 %, 30 % oder weniger des Verkehrswerts zuschlagen. Praktisch setzt der Gläubiger die Grenze. Er kann bis zum Zuschlag die einstweilige Einstellung bewilligen (§ 30 ZVG) und tut das, wenn ihm das Gebot zu niedrig erscheint. Banken haben dafür interne Mindestquoten, häufig 60 % bis 70 % des Verkehrswerts, bei schwer verkäuflichen Objekten auch weniger.

Zwei Einstellungen sind möglich, danach muss der Gläubiger das Verfahren weiterbetreiben oder es wird aufgehoben. Wer einen Wiederholungstermin besucht, sollte also wissen: Der Gläubiger hat noch Munition, aber nicht unendlich viel.

Was bedeuten die Wertgrenzen für Bieter?

Für den mittleren Verkehrswert unserer Datenbank von 180.000 € heißt das im ersten Termin: unter 90.000 € kein Zuschlag, zwischen 90.000 € und 126.000 € nur ohne Gläubigerantrag, ab 126.000 € regulär.

Ist der Verkehrswert das Mindestgebot?

Nein. Der Verkehrswert ist die vom Gericht festgesetzte Bezugsgröße für Wertgrenzen, Sicherheitsleistung und Gebühren, nicht der Preis. Das echte Mindestgebot heißt „geringstes Gebot“ (§ 44 ZVG) und ist meist sehr niedrig: Es umfasst nur die Verfahrenskosten und die Rechte, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen. Bei einem Verfahren, das die erstrangige Bank betreibt, liegt das geringste Gebot oft bei wenigen tausend Euro. Was darüber geboten wird, ist frei.

Was ist das geringste Gebot?

Das geringste Gebot ist der Betrag, unter dem das Gericht kein Gebot zulässt (§ 44 ZVG). Es besteht aus zwei Teilen: den bar zu zahlenden Kosten des Verfahrens und den vorrangigen Rechten, die bestehen bleiben. Betreibt ein nachrangiger Gläubiger, bleiben die vorrangigen Grundschulden bestehen und erhöhen das geringste Gebot. Der Rechtspfleger verliest es zu Beginn des Termins. Das erste Gebot muss mindestens das geringste Gebot erreichen, sonst wird es zurückgewiesen.

Wie erkenne ich einen Wiederholungstermin?

Ein Wiederholungstermin ist an drei Stellen zu erkennen: Erstens am Hinweis „Die Wertgrenzen sind weggefallen“ in der Bekanntmachung, zweitens am Verlauf des Verfahrens (früherer Termin, Zuschlag versagt), drittens am Aktenzeichen, das älter ist als die Bekanntmachung. Wir werten den Hinweis des Gerichts automatisch aus und zeigen auf der Objektseite „Wiederholungstermin: Ja – Wertgrenzen weggefallen“. Ohne diesen Hinweis gehen wir von einem ersten Termin aus.

Beispielrechnung: Was ein Wegfall der Wertgrenzen bedeutet

Ein Einfamilienhaus hat einen Verkehrswert von 300.000 €. Im ersten Termin wird 140.000 € geboten, das sind 47 %. Das Gericht versagt den Zuschlag nach § 85a ZVG. Vier Monate später findet der Wiederholungstermin statt. Nun ist jedes Gebot über dem geringsten Gebot zuschlagsfähig. Es wird 165.000 € geboten, 55 % des Verkehrswerts. Die Bank hat eine Untergrenze von 60 % und lässt einstweilen einstellen. Drittes Angebot im dritten Termin: 185.000 €, 62 %. Zuschlag. Der Ersteher zahlt in Nordrhein-Westfalen zusätzlich 12.025 € Grunderwerbsteuer, rund 800 € Zuschlagsgebühr und etwa 1.850 € für das Grundbuch, insgesamt 199.675 €. Gegenüber dem Verkehrswert von 300.000 € ein Vorteil von rund 100.325 €, wenn der Verkehrswert dem Marktwert entspricht.

Kann der Schuldner den Zuschlag verhindern?

Der Schuldner kann den Zuschlag nicht durch einen Antrag wegen der Wertgrenzen verhindern, dieses Recht haben nur Gläubiger (7/10) und das Gericht (5/10). Er hat aber andere Wege: die einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG, wenn er die Schulden voraussichtlich innerhalb von sechs Monaten tilgen kann, den Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO in Härtefällen und die Zuschlagsbeschwerde nach § 96 ZVG innerhalb von zwei Wochen nach der Zuschlagsverkündung. Die Beschwerde hat selten Erfolg, verzögert aber die Rechtskraft des Zuschlags und damit die Räumung um Wochen bis Monate.

Was passiert, wenn der Zuschlag versagt wird?

Wird der Zuschlag wegen der Wertgrenzen versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Der Meistbietende des ersten Termins ist an sein Gebot nicht mehr gebunden, seine Sicherheit wird zurückgegeben. Der neue Termin wird wie der erste bekannt gemacht, wieder mit mindestens sechs Wochen Vorlauf. In der Bekanntmachung steht dann der Hinweis auf den Wegfall der Wertgrenzen. Zwischen erstem und zweitem Termin vergehen meist drei bis sechs Monate.

Wie häufig sind Termine ohne Wertgrenzen?

In unserer Datenbank ist bei 7 % der Verfahren mit ausgewerteter Detailseite der Wegfall der Wertgrenzen vermerkt, aktuell 224 von 3.052. Die Zahl ist eine Momentaufnahme vom 07.09.2026 und schwankt, weil Wiederholungstermine schneller zum Zuschlag führen und dann aus dem Bestand verschwinden. Sie zeigt aber: Etwa jedes fünfzehnte bis zwanzigste Verfahren ist ein Wiederholungstermin. Wer nur dort bietet, muss geduldig sein, hat aber die besten Chancen auf einen Preis unter Verkehrswert.

Wie gelten die Wertgrenzen bei Einzel- und Gesamtausgebot?

Werden mehrere Grundstücke in einem Verfahren versteigert, gelten die Wertgrenzen für jedes Einzelausgebot getrennt und für das Gesamtausgebot zusammen (§ 63 ZVG). Das Gericht prüft bei der Zuschlagsentscheidung für jede Variante, ob 5/10 erreicht ist und ob ein Gläubiger wegen 7/10 die Versagung beantragt. Es kann also sein, dass die Wohnung einzeln zugeschlagen wird, der Stellplatz aber nicht, weil sein Einzelgebot unter der Hälfte seines Verkehrswerts blieb.

So nutzen Bieter die Wertgrenzen

1. Verkehrswert und Grenzen ausrechnen. 50 % und 70 % des Verkehrswerts notieren. Alles darunter ist im ersten Termin unsicher.
2. Erster oder Wiederholungstermin? Bekanntmachung auf den Hinweis „Wertgrenzen weggefallen“ prüfen, bei uns steht es auf der Objektseite.
3. Gläubiger einschätzen. Betreibt eine Bank mit hoher Forderung, wird sie unter 7/10 versagen lassen. Betreibt die Eigentümergemeinschaft wegen 8.000 € Hausgeld, ist sie schon bei niedrigen Geboten befriedigt und hat kein Antragsrecht.
4. Im ersten Termin nicht über 7/10 hinausgehen, wenn Sie Geduld haben. Wird versagt, kommt der Wiederholungstermin ohne Grenzen.
5. Im Wiederholungstermin die Einstellung einkalkulieren. Der Gläubiger kann zweimal einstellen lassen. Beim dritten Anlauf muss er zuschlagen lassen oder das Verfahren verlieren.

Gelten die Wertgrenzen auch bei der Teilungsversteigerung?

Ja. Die Wertgrenzen gelten bei der Teilungsversteigerung genauso wie bei der Vollstreckungsversteigerung, denn § 180 ZVG verweist auf die allgemeinen Vorschriften. Allerdings bieten dort häufig die Miteigentümer selbst mit, weil einer das Haus behalten will. Zuschläge unter 7/10 sind deshalb seltener. Details im Ratgeber Teilungsversteigerung.

Häufige Fragen

Quellen: § 74a ZVG (7/10-Grenze) · § 85a ZVG (5/10-Grenze) · § 30 ZVG (einstweilige Einstellung auf Antrag des Gläubigers) · § 74a Abs. 5 ZVG (Festsetzung des Verkehrswerts)

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.