Wertgrenzen 5/10 und 7/10: Was sie bedeuten und wann sie wegfallen

Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts schützen im ersten Versteigerungstermin Schuldner und Gläubiger vor einem Verkauf weit unter Wert. Fallen sie weg, wird ein Verfahren für Bieter interessant. In unseren Daten sind die Grenzen bei 8 % der Verfahren mit bekannter Detailseite weggefallen, aktuell 238 Objekte.

1Die Wertgrenzen auf einen Blick

Wo ein Gebot landet: Verkehrswert 170.000 € (Mittelwert unserer Datenbank)

Erster Termin

unter 5/10kein Zuschlag, § 85a

5/10 bis 7/10Versagung auf Antrag, § 74a

über 7/10regulärer Zuschlag

0 €85.000 €119.000 €170.000 €

Wiederholungstermin

jedes Gebot über dem geringsten GebotGläubiger kann nur noch einstellen lassen, § 30

geringstes Gebot170.000 €

2Was bedeutet die 5/10-Grenze?

Die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG) bedeutet: Bleibt das Meistgebot unter der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Kein Beteiligter muss das beantragen, und kein Beteiligter kann darauf verzichten. Beispiel: Verkehrswert 200.000 €, Meistgebot 95.000 €. Der Zuschlag ist ausgeschlossen, selbst wenn Gläubiger und Schuldner einverstanden wären.

Die Grenze bezieht sich auf das Gesamtgebot, also Bargebot plus bestehen bleibende Rechte, die der Ersteher übernimmt. Bleibt eine Grundschuld von 50.000 € bestehen und wird 60.000 € bar geboten, zählt der Gesamtwert von 110.000 €, und die 5/10-Grenze ist bei einem Verkehrswert von 200.000 € erreicht. Eine Ausnahme kennt das Gesetz: Hat der Gläubiger selbst geboten und würde sein Gebot ihn voll befriedigen, gilt § 85a nicht (§ 85a Abs. 3 ZVG). Das ist der sogenannte Rettungserwerb der Bank.

3Was bedeutet die 7/10-Grenze?

Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) bedeutet: Liegt das Meistgebot unter 70 % des Verkehrswerts, kann ein Gläubiger, der durch das Gebot nicht vollständig befriedigt würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Das Gericht muss dann versagen. Anders als bei 5/10 ist das kein Automatismus: Stellt niemand den Antrag, wird zugeschlagen. Beispiel: Verkehrswert 200.000 €, Meistgebot 130.000 €. Der Zuschlag ist möglich, aber ein Gläubiger mit offener Forderung kann ihn verhindern.

Den Antrag kann nur ein Gläubiger stellen, der bei diesem Gebot Geld verlieren würde und dessen Recht im Rang so steht, dass ein höheres Gebot ihm zugutekäme. Ein Gläubiger, dessen Forderung durch 130.000 € voll gedeckt ist, hat kein Antragsrecht. Der Schuldner selbst hat es nie. Der Antrag muss im Termin gestellt werden, spätestens bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag (§ 74a Abs. 1 Satz 2 ZVG), also in der Anhörung nach dem Schluss der Versteigerung.

4Beispiele: Vier Verkehrswerte, vier Grenzen

Ein Gebot von 199.000 € bei einem Verkehrswert von 400.000 € scheitert also im ersten Termin an § 85a, ein Gebot von 201.000 € ist zulässig, kann aber auf Antrag der Bank versagt werden. Erst ab 280.000 € ist der Zuschlag nur noch durch die Einstellung des Gläubigers zu verhindern.

5Warum gibt es die Wertgrenzen überhaupt?

Die Wertgrenzen wurden 1979 ins ZVG aufgenommen, um „Verschleuderungen“ zu verhindern. Vorher konnte im ersten Termin für einen Bruchteil des Werts zugeschlagen werden, was Schuldner in noch tiefere Schulden brachte, weil der Erlös die Forderung nicht deckte. Die 5/10-Grenze schützt den Schuldner, die 7/10-Grenze den Gläubiger. Beide gelten aber nur einmal, denn irgendwann muss das Verfahren zum Ende kommen.

6Wann fallen die Wertgrenzen weg?

Die Wertgrenzen fallen weg, sobald der Zuschlag in einem Termin wegen einer der beiden Grenzen versagt wurde (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Im nächsten Termin, dem Wiederholungstermin, gelten sie dann nicht mehr. Das Gericht vermerkt in der Bekanntmachung: „Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen.“ Auf unseren Objektseiten steht das unter „Wiederholungstermin: Ja“.

Ein zweiter Termin ist also nicht automatisch ein Termin ohne Grenzen. Entscheidend ist der Grund, aus dem der erste Termin ohne Zuschlag endete.

7Wie tief kann der Zuschlag im Wiederholungstermin gehen?

Rechtlich gibt es im Wiederholungstermin keine Untergrenze mehr, das Gericht kann bei 40 %, 30 % oder weniger des Verkehrswerts zuschlagen. Praktisch setzt der Gläubiger die Grenze. Er kann bis zum Zuschlag die einstweilige Einstellung bewilligen (§ 30 ZVG) und tut das, wenn ihm das Gebot zu niedrig erscheint. Banken haben dafür interne Mindestquoten, häufig 60 % bis 70 % des Verkehrswerts, bei schwer verkäuflichen Objekten auch weniger. Alternativ bietet die Bank selbst mit und übernimmt das Objekt zum Rettungserwerb.

Zwei Einstellungen sind möglich (§ 30 Abs. 1 Satz 3 ZVG), danach muss der Gläubiger das Verfahren weiterbetreiben oder es wird aufgehoben (§ 31 ZVG). Wer einen Wiederholungstermin besucht, sollte also wissen: Der Gläubiger hat noch Munition, aber nicht unendlich viel. Im dritten Anlauf muss er ein Gebot akzeptieren oder selbst bieten.

8Was bedeuten die Wertgrenzen für Bieter?

Für den mittleren Verkehrswert unserer Datenbank von 170.000 € heißt das im ersten Termin: unter 85.000 € kein Zuschlag, zwischen 85.000 € und 119.000 € nur ohne Gläubigerantrag, ab 119.000 € regulär.

9Ist der Verkehrswert das Mindestgebot?

Der Verkehrswert ist nicht das Mindestgebot. Er ist die vom Gericht festgesetzte Bezugsgröße für Wertgrenzen, Sicherheitsleistung und Gebühren, nicht der Preis. Das echte Mindestgebot heißt „geringstes Gebot“ (§ 44 ZVG) und besteht aus zwei Teilen: den bar zu zahlenden Kosten des Verfahrens samt vorrangigen öffentlichen Lasten und den Rechten, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen und bestehen bleiben. Betreibt die erstrangige Bank, liegt das geringste Gebot oft bei wenigen tausend Euro. Betreibt ein nachrangiger Gläubiger, bleiben die vorrangigen Grundschulden bestehen und erhöhen das geringste Gebot, manchmal auf sechsstellige Beträge. Der Rechtspfleger verliest es zu Beginn des Termins. Das erste Gebot muss mindestens das geringste Gebot erreichen, sonst wird es zurückgewiesen. Wie es sich zusammensetzt, steht mit Rechenbeispiel im Ratgeber zum Ablauf.

10Wie erkenne ich einen Wiederholungstermin?

Ein Wiederholungstermin ist an drei Stellen zu erkennen: Erstens am Hinweis „Die Wertgrenzen sind weggefallen“ in der Bekanntmachung (Folge von § 74a Abs. 4 oder § 85a Abs. 2 ZVG), zweitens am Verlauf des Verfahrens (früherer Termin, Zuschlag versagt), drittens am Aktenzeichen, das deutlich älter ist als die Bekanntmachung, etwa „12 K 34/23“ bei einer Bekanntmachung von 2026. Wir werten den Hinweis des Gerichts automatisch aus und zeigen auf der Objektseite „Wiederholungstermin, Wertgrenzen weggefallen“. Ohne diesen Hinweis gehen wir von einem ersten Termin aus.

11Beispielrechnung: Was ein Wegfall der Wertgrenzen bedeutet

Ein Einfamilienhaus hat einen Verkehrswert von 300.000 €. Im ersten Termin wird 140.000 € geboten, das sind 47 %. Das Gericht versagt den Zuschlag nach § 85a ZVG. Vier Monate später findet der Wiederholungstermin statt. Nun ist jedes Gebot über dem geringsten Gebot zuschlagsfähig. Es wird 165.000 € geboten, 55 % des Verkehrswerts. Die Bank hat eine Untergrenze von 60 % und lässt einstweilen einstellen. Drittes Angebot im dritten Termin: 185.000 €, 62 %. Zuschlag.

Der Vorteil gilt, wenn der Verkehrswert dem Marktwert entspricht und keine Sanierung ansteht. Ziehen Sie eine ehrliche Reserve ab, alle Posten stehen im Kosten-Ratgeber.

12Lohnt es sich, auf den Wiederholungstermin zu warten?

Die Taktik „im ersten Termin unter 7/10 bleiben und auf die Versagung hoffen“ hat einen Haken: Sie funktioniert nur, wenn kein anderer Bieter über 7/10 geht und der Gläubiger den Versagungsantrag nach § 74a Abs. 1 ZVG tatsächlich stellt. Bei gefragten Objekten in guter Lage passiert genau das, und der Wiederholungstermin findet nie statt. Bei schwierigen Objekten (Sanierungsstau, vermietet, ländliche Lage) ist die Chance größer, dass der erste Termin scheitert. Rechnen Sie außerdem mit vier bis sechs Monaten Wartezeit und einer zweiten Sicherheitsleistung, weil die erste nach dem gescheiterten Termin zurückgezahlt wird. Und bedenken Sie: Der Wiederholungstermin wird wie der erste öffentlich bekannt gemacht und zieht Bieter an, die gezielt nach weggefallenen Grenzen suchen.

13Kann der Schuldner den Zuschlag verhindern?

Der Schuldner kann den Zuschlag nicht durch einen Antrag wegen der Wertgrenzen verhindern, dieses Recht haben nur Gläubiger (7/10) und das Gericht (5/10). Er hat aber andere Wege: die einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG, wenn er die Schulden voraussichtlich innerhalb von sechs Monaten tilgen kann, den Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO in Härtefällen und die Zuschlagsbeschwerde nach § 96 ZVG innerhalb von zwei Wochen nach der Zuschlagsverkündung. Die Beschwerde hat selten Erfolg, verzögert aber die Rechtskraft des Zuschlags und damit die Räumung um Wochen bis Monate.

14Was passiert, wenn der Zuschlag versagt wird?

Wird der Zuschlag wegen der Wertgrenzen versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Der Meistbietende des ersten Termins ist an sein Gebot nicht mehr gebunden, seine Sicherheit wird zurückgegeben. Der neue Termin wird wie der erste bekannt gemacht, wieder mit mindestens sechs Wochen Vorlauf. In der Bekanntmachung steht dann der Hinweis auf den Wegfall der Wertgrenzen. Zwischen erstem und zweitem Termin vergehen meist drei bis sechs Monate.

15Wie häufig sind Termine ohne Wertgrenzen?

Termine ohne Wertgrenzen machen in unserer Datenbank 8 % der Verfahren mit ausgewerteter Detailseite aus, dort ist der Wegfall vermerkt, aktuell 238 von 3.151. Die Zahl ist eine Momentaufnahme vom 24.10.2026 und schwankt, weil Wiederholungstermine schneller zum Zuschlag führen und dann aus dem Bestand verschwinden. Wer nur dort bietet, muss geduldig sein, hat aber die besten Chancen auf einen Preis unter Verkehrswert. In der Suche können Sie gezielt nach Verfahren ohne Wertgrenzen filtern.

16Wie gelten die Wertgrenzen bei Einzel- und Gesamtausgebot?

Werden mehrere Grundstücke in einem Verfahren versteigert, gelten die Wertgrenzen für jedes Einzelausgebot getrennt und für das Gesamtausgebot zusammen (§ 63 ZVG). Das Gericht prüft bei der Zuschlagsentscheidung für jede Variante, ob 5/10 erreicht ist und ob ein Gläubiger wegen 7/10 die Versagung beantragt. Es kann also sein, dass die Wohnung einzeln zugeschlagen wird, der Stellplatz aber nicht, weil sein Einzelgebot unter der Hälfte seines Verkehrswerts blieb.

17So nutzen Bieter die Wertgrenzen

1. Verkehrswert und Grenzen ausrechnen. 50 % (§ 85a ZVG) und 70 % (§ 74a ZVG) des Verkehrswerts notieren, oben im Rechner oder auf der Objektseite. Alles darunter ist im ersten Termin unsicher.
2. Erster oder Wiederholungstermin? Bekanntmachung auf den Hinweis „Wertgrenzen weggefallen“ prüfen, bei uns steht es auf der Objektseite.
3. Gläubiger einschätzen. Betreibt eine Bank mit hoher Forderung, wird sie unter 7/10 versagen lassen. Betreibt die Eigentümergemeinschaft wegen 8.000 € Hausgeld, ist sie schon bei niedrigen Geboten befriedigt und hat kein Antragsrecht.
4. Im ersten Termin nicht über 7/10 hinausgehen, wenn Sie Geduld haben und das Objekt nicht umkämpft ist. Wird versagt, kommt der Wiederholungstermin ohne Grenzen.
5. Knapp über 7/10 bieten, wenn Sie das Objekt sicher wollen. Damit nehmen Sie dem Gläubiger das Antragsrecht und anderen Bietern die Hoffnung auf den Wiederholungstermin.
6. Im Wiederholungstermin die Einstellung einkalkulieren. Der Gläubiger kann zweimal einstellen lassen. Beim dritten Anlauf muss er zuschlagen lassen oder das Verfahren verlieren.

18Gelten die Wertgrenzen auch bei der Teilungsversteigerung?

Die Wertgrenzen gelten bei der Teilungsversteigerung genauso wie bei der Vollstreckungsversteigerung, denn § 180 ZVG verweist auf die allgemeinen Vorschriften. Allerdings bieten dort häufig die Miteigentümer selbst mit, weil einer das Haus behalten will. Zuschläge unter 7/10 sind deshalb seltener. Details im Ratgeber Teilungsversteigerung.

Häufige Fragen

Quellen: § 74a ZVG (7/10-Grenze, Antragsrecht, Wegfall) · § 85a ZVG (5/10-Grenze, Ausnahme für den Gläubiger, Wegfall) · § 30, § 31 ZVG (einstweilige Einstellung, höchstens zweimal) · § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 63 ZVG (Einzel- und Gesamtausgebot) · § 74a Abs. 5 ZVG (Festsetzung des Verkehrswerts)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.