Risiken beim Kauf aus der Zwangsversteigerung

Zuletzt geprüft: So, 06.09.2026 · Redaktion ZVG-Finder

Der Preisvorteil einer Zwangsversteigerung hat einen Gegenwert: keine Innenbesichtigung, keine Gewährleistung, keine Rücktrittsmöglichkeit, dafür Bewohner, Mieter und Rechte, die nach dem Zuschlag bestehen bleiben. Wer diese Risiken kennt und einpreist, kauft günstig. Wer sie ignoriert, kauft teuer.

Gibt es bei der Zwangsversteigerung eine Gewährleistung?

Nein. Bei der Zwangsversteigerung ist die Gewährleistung für Sachmängel gesetzlich ausgeschlossen (§ 56 Satz 3 ZVG). Der Ersteher erwirbt das Objekt „wie es steht und liegt“: Schimmel, Hausschwamm, undichte Leitungen, marode Elektrik oder ein feuchter Keller, den der Gutachter nicht gesehen hat, sind sein Problem. Rücktritt, Minderung, Nachbesserung oder Schadensersatz gibt es nicht, auch nicht gegen den Schuldner oder das Gericht. Der Gutachter haftet nur bei grober Fahrlässigkeit, und das ist schwer zu beweisen.

Kann ich das Objekt vor der Versteigerung besichtigen?

Ein Recht auf Innenbesichtigung gibt es nicht. Weder das Gericht noch der Gutachter können den Bewohner zwingen, die Tür zu öffnen. Steht im Gutachten „Innenbesichtigung war nicht möglich“ oder „nur Außenbesichtigung“, beruht der Wert auf Außenbild, Bauakte, Vergleichsobjekten und Erfahrungswerten. In unseren Daten vermerkt das Gericht das bei 205 von 3052 ausgewerteten Beschreibungen ausdrücklich. Manchmal lässt ein Bewohner Interessenten freiwillig hinein, besonders bei Teilungsversteigerungen, wo die Eigentümer verkaufen wollen. Fragen kostet nichts: klingeln, Brief einwerfen, über den Zwangsverwalter anfragen.

Ohne Besichtigung sollten Sie 10 % bis 20 % des Verkehrswerts als Sanierungsreserve einplanen, bei älteren Gebäuden mehr.

Was passiert mit Bewohnern und Mietern?

Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG verkürzt nur die Frist, es ersetzt keinen Kündigungsgrund. Wer ein vermietetes Objekt ersteigert und selbst einziehen will, braucht Eigenbedarf und muss ihn begründen. Bei Wohnungen, die nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt wurden, gelten zusätzlich Sperrfristen von drei bis zehn Jahren (§ 577a BGB).

Was sind bestehen bleibende Rechte?

Bestehen bleibende Rechte sind Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen (§ 52 ZVG). Sie erlöschen nicht mit dem Zuschlag, sondern gehen auf den Ersteher über. Die wichtigsten:

• Wohnrecht oder Nießbrauch: Der Berechtigte darf das Objekt lebenslang bewohnen oder nutzen. Für den Ersteher ist das Haus dann jahrelang unbewohnbar. Ein Wohnrecht einer 70-Jährigen mindert den Wert um ein Drittel bis zur Hälfte.
• Wegerecht, Leitungsrecht: Nachbarn dürfen über das Grundstück fahren oder Leitungen führen. Meist unkritisch, aber bei Bauvorhaben hinderlich.
• Erbbaurecht: Versteigert wird nur das Erbbaurecht, nicht der Boden. Erbbauzins läuft weiter, das Recht endet nach Ablauf.
• Vorrangige Grundschulden: Bei Teilungsversteigerungen oder wenn ein nachrangiger Gläubiger betreibt. Der Ersteher übernimmt sie und muss sich mit der Bank einigen.
• Vorkaufsrecht, Rückauflassungsvormerkung: selten, aber wirksam; Gemeinden haben bei bestimmten Grundstücken ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Das Gericht verliest die bestehen bleibenden Rechte im Termin als Teil der Versteigerungsbedingungen. Wer sie erst dort hört, ist zu spät. Beantragen Sie vorher beim Grundbuchamt Einsicht; als Bietinteressent haben Sie ein berechtigtes Interesse (§ 12 GBO).

Welche Risiken gibt es bei Eigentumswohnungen?

Bei Eigentumswohnungen kommen Risiken aus der Gemeinschaft hinzu. Hausgeldrückstände des Schuldners aus dem laufenden und den zwei Vorjahren haben in der Versteigerung Vorrang (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) und werden aus dem Erlös bedient, ältere Rückstände nicht. Beschlossene Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Heizung trägt der Ersteher ab Zuschlag. Ein Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum steht selten im Gutachten, aber in den Protokollen der Eigentümerversammlung. Fragen Sie die Hausverwaltung vor dem Termin nach Wirtschaftsplan, Rücklage und Beschlusssammlung. Eine Verwaltung, die nicht antwortet, ist selbst ein Warnsignal.

Welche weiteren Risiken gibt es?

• Verkehrswert veraltet: Der Stichtag liegt oft ein bis zwei Jahre zurück. Zinswende und Energiepreise haben Werte seit 2022 verschoben.
• Altlasten und Schadstoffe: Asbest in Gebäuden bis 1993, Altlasten auf ehemaligen Gewerbeflächen. Steht ein Verdacht im Gutachten, kostet die Sanierung schnell fünfstellig.
• Denkmalschutz: Auflagen bei jeder baulichen Änderung, dafür Steuervorteile nach § 7i EStG.
• Hochwasser und Baurecht: Lage im Überschwemmungsgebiet, fehlende Baugenehmigung für Anbauten, Schwarzbauten. Der Gutachter prüft das nur oberflächlich.
• Aufhebung des Verfahrens: Bis zum Zuschlag kann der Schuldner zahlen oder der Gläubiger einstellen. 177 veröffentlichte Verfahren in unserer Datenbank wurden wieder aufgehoben. Ihre Vorbereitung war dann umsonst.
• Räumung ohne Ende: Ein kranker oder alter Schuldner kann Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragen. Die Räumung verzögert sich um Monate, in Ausnahmefällen Jahre.

Wie erkenne ich riskante Objekte in der Bekanntmachung?

Riskante Objekte verraten sich oft schon in der Beschreibung des Gerichts. Warnsignale: „Innenbesichtigung nicht möglich“, „hohe Leerstandsquote“ (bei Wohnanlagen), „brandschutztechnische Auflagen“, „Asbestsanierung nicht abgeschlossen“, „Wechsel der Verwaltung“, „zahlreiche Verfahren anhängig“, „bewohnt durch den Schuldner“, „Wohnrecht bleibt bestehen“. Auf unseren Objektseiten steht die Beschreibung des Gerichts im Volltext, und die Merkmale Besichtigung, Nutzung und Zustand werden daraus automatisch herausgezogen. Ein leeres Feld heißt: Das Gericht hat dazu nichts geschrieben, nicht, dass alles in Ordnung ist.

Was sollte ich vor dem Gebot prüfen?

1. Gutachten vollständig lesen: Zustand, Mängel, Besichtigung, Stichtag, Bewertungsverfahren.
2. Bekanntmachung auf bestehen bleibende Rechte, Wertgrenzen und Sicherheitsleistung prüfen.
3. Grundbuch Abteilung II und III einsehen (Grundbuchamt, berechtigtes Interesse).
4. Objekt von außen ansehen, Nachbarn befragen, bei Wohnungen die Hausverwaltung.
5. Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag und Mieteingang beim Zwangsverwalter erfragen.
6. Bauamt: Baulasten, Bebauungsplan, offene Verfahren.
7. Finanzierung schriftlich zusagen lassen, die Bank braucht das Gutachten.
8. Sanierungs- und Räumungsreserve festlegen, persönliche Obergrenze schriftlich notieren.

Häufige Fragen

Quellen: § 56 ZVG (keine Gewährleistung) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht des Erstehers) · § 93 ZVG (Räumungstitel) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte)

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.