Für andere bieten: Vollmacht, GmbH, GbR, Bietergemeinschaft und die Steuerfalle der Abtretung

Bieten darf jeder, aber für einen anderen bieten darf nur, wer es im Termin sofort beweisen kann. Eine beglaubigte Vollmacht, ein aktueller Registerauszug oder eine gerichtliche Genehmigung entscheiden darüber, ob der Rechtspfleger Ihr Gebot annimmt oder zurückweist. Und wer erst nach dem Zuschlag umbaut, wer Eigentümer werden soll, zahlt die Grunderwerbsteuer ein zweites Mal.

1Wer darf bei einer Zwangsversteigerung bieten?

Jede unbeschränkt geschäftsfähige Person und jede rechtsfähige Gesellschaft, ohne Anmeldung, auch aus dem Ausland. Das Zwangsversteigerungsgesetz kennt keine Zulassung, keine Registrierung und keinen Finanzierungsnachweis. Nötig sind ein gültiger Ausweis und auf Verlangen die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts (§ 68 ZVG). In 31 unserer Bekanntmachungen wird der Ausweis ausdrücklich verlangt, in 249 die Sicherheit; verlangt werden kann beides überall.

Auch der Schuldner darf auf sein eigenes Haus bieten. Das Gesetz schließt ihn nur von einer Form der Sicherheit aus: Eine Bankbürgschaft gilt „nicht für Gebote des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigentümers“ (§ 69 Abs. 3 Satz 2 ZVG). Mit Überweisung oder Verrechnungsscheck kann er bieten, und seine Angehörigen können es ohne Einschränkung. Der betreibende Gläubiger darf ebenfalls bieten; Banken tun es, wenn ihnen die Gebote zu niedrig sind.

Nicht selbst bieten können Minderjährige und Betreute; für sie handeln Eltern oder Betreuer, mit Genehmigung des Gerichts. Und nicht bieten kann, wer seine Vertretungsmacht nicht sofort beweisen kann, dazu gleich mehr. Wie das Bieten selbst abläuft, steht auf unserer Seite Bieten im Termin.

Wann welcher Nachweis vorliegen muss

1. 4 Wochen vorher
   Vertretung klärenWer bietet für wen? Privatperson mit Vollmacht, Geschäftsführer für die GmbH, Eltern für das Kind, Gesellschafter für die GbR. Jede Rolle braucht ein anderes Papier, und manche brauchen Wochen.§ 71 Abs. 2 ZVG
2. 3 Wochen vorher
   Genehmigungen beantragenFür ein minderjähriges Kind oder einen Betreuten muss das Familien- oder Betreuungsgericht den entgeltlichen Erwerb genehmigen. Eine GbR muss ins Gesellschaftsregister, sonst kommt sie nicht ins Grundbuch.§ 1643, § 1850 Nr. 6 BGB, § 47 Abs. 2 GBO
3. 1 bis 2 Wochen vorher
   Vollmacht beglaubigen, Registerauszug ziehenDie Unterschrift unter der Bietvollmacht beglaubigt der Notar für 20 bis 70 €. Der beglaubigte Handelsregisterauszug sollte am Termin nicht älter als zwei bis drei Wochen sein; manche Gerichte sagen zwei.§ 129 BGB, § 40 BeurkG, § 21 BNotO
4. 10 Tage vorher
   Sicherheit im Namen des BietersDie 10 % müssen für den stehen, für den geboten wird: Überweisung mit Aktenzeichen und Namen des Vertretenen oder Bürgschaft auf seinen Namen. Der Schuldner darf keine Bürgschaft stellen.§ 68, § 69 Abs. 3 und 4 ZVG
5. im Termin
   Gebot und Nachweis in einem AtemzugWer für einen anderen bietet, sagt es beim Gebot und legt Ausweis und Urkunde vor. Fehlt der Nachweis, weist der Rechtspfleger das Gebot sofort zurück.§ 71 Abs. 1 und 2 ZVG
6. bis zum Zuschlag
   Notlösung: Erklärung oder AbtretungWer im eigenen Namen geboten hat, kann bis zur Zuschlagsverkündung erklären, für einen anderen geboten zu haben, oder das Meistgebot abtreten, beides öffentlich beglaubigt. Dann fällt die Grunderwerbsteuer meist zweimal an.§ 81 Abs. 2 und 3 ZVG, § 1 Abs. 1 Nr. 4 und 5 GrEStG

2Wie biete ich für eine andere Person?

Offen, im Namen des anderen, mit beglaubigter Vollmacht in der Hand. § 71 Abs. 2 ZVG ist eindeutig: Hängt die Wirksamkeit eines Gebots von der Vertretungsmacht ab, wird es zurückgewiesen, „sofern nicht die Vertretungsmacht … bei dem Gericht offenkundig ist oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde sofort nachgewiesen wird“. Sofort heißt: im Moment des Gebots, nicht nach einem Anruf beim Notar.

Öffentlich beglaubigt bedeutet, dass ein Notar die Unterschrift des Vollmachtgebers beglaubigt hat (§ 129 BGB, § 40 BeurkG). Der Text selbst muss nicht beurkundet werden. Die Beglaubigung kostet eine 0,2-Gebühr, mindestens 20 € und höchstens 70 €. Bringen Sie das Original mit; eine Kopie ist keine öffentlich beglaubigte Urkunde. 22 unserer Bekanntmachungen nennen die Vollmacht ausdrücklich, meist mit dem Satz „Bietvollmachten müssen notariell beglaubigt sein“.

Das Gericht prüft die Urkunde nur formell: Ist sie beglaubigt, deckt sie das Gebot, passt der Name zum Ausweis. Was der Vollmachtgeber dem Bevollmächtigten intern erlaubt hat, etwa ein Höchstgebot, prüft niemand. Deshalb gehört das Limit nicht in die Vollmacht, die in der Akte landet und im Saal verlesen werden kann.

Was in eine Bietvollmacht gehört

3Was passiert, wenn ich ohne Vollmacht für jemanden biete?

Das Gebot wird zurückgewiesen, oder Sie werden selbst Ersteher. Sagen Sie beim Gebot, dass Sie für einen anderen bieten, und können es nicht belegen, weist der Rechtspfleger das Gebot zurück (§ 71 Abs. 1 und 2 ZVG). Sagen Sie nichts, bieten Sie im eigenen Namen. Dann sind Sie Meistbietender, und der Zuschlag geht an Sie (§ 81 Abs. 1 ZVG).

Das Gesetz kennt zwei Reparaturen. Erstens können Sie im Termin oder nachträglich in öffentlich beglaubigter Urkunde erklären, für einen anderen geboten zu haben; dann bekommt dieser den Zuschlag, wenn Ihre Vertretungsmacht oder seine Zustimmung offenkundig ist oder öffentlich beglaubigt nachgewiesen wird (§ 81 Abs. 3 ZVG). Zweitens können Sie die Rechte aus dem Meistgebot abtreten (§ 81 Abs. 2 ZVG). Beides muss vor der Zuschlagsverkündung beim Gericht sein, also innerhalb weniger Tage.

In beiden Fällen bleiben Sie als Meistbietender neben dem Ersteher Gesamtschuldner für das Bargebot (§ 81 Abs. 4 ZVG) und werden im Zuschlagsbeschluss „für mithaftend erklärt“ (§ 82 ZVG). Zahlt der andere nicht, vollstreckt das Gericht gegen Sie.

4Was ist die Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot?

Der Weg, den Zuschlag jemand anderem zu verschaffen, nachdem geboten wurde. Der Meistbietende tritt seine Rechte aus dem Meistgebot ab, der Erwerber übernimmt die Verpflichtungen daraus, und das Gericht erteilt den Zuschlag dem Erwerber (§ 81 Abs. 2 ZVG). Die Erklärungen werden im Termin zu Protokoll gegeben oder nachträglich durch öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen.

Genutzt wird das, wenn im Termin noch unklar war, wer erwerben soll: eine GmbH, die erst gegründet wird, ein Partner, der sich erst nach dem Gebot entscheidet, ein Investor hinter einem Strohmann. Zulässig ist das alles. Teuer ist es trotzdem, denn steuerlich liegen zwei Erwerbsvorgänge vor: Das Meistgebot löst die Grunderwerbsteuer beim Meistbietenden aus (§ 1 Abs. 1 Nr. 4, § 13 Nr. 4 GrEStG), die Abtretung ein zweites Mal beim Erwerber (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG).

Die nachträgliche Erklärung, für einen anderen geboten zu haben, behandelt die Finanzverwaltung nach überwiegender Auffassung genauso. Nur die offene Vertretung mit vorher nachgewiesener Vollmacht bleibt bei einem Erwerb. Wer den Weg über die Abtretung trotzdem gehen will, sollte vorher mit dem Steuerberater rechnen, welche Sätze und welche Ausnahmen gelten; die Sätze je Bundesland stehen auf unserer Seite Kosten einer Zwangsversteigerung.

Drei Wege, für einen anderen zu erwerben

5Wie bietet eine GmbH oder UG?

Durch ihren Geschäftsführer, mit aktuellem, beglaubigtem Handelsregisterauszug. Die Vertretungsmacht eines Geschäftsführers ergibt sich aus dem Handelsregister. Nachweis ist ein beglaubigter Registerauszug, den das Registergericht ausstellt, oder eine Bescheinigung des Notars über die Vertretungsberechtigung nach § 21 BNotO. Viele Gerichte verlangen, dass der Auszug am Termin nicht älter als zwei Wochen ist; drei Wochen sind die Obergrenze, die noch akzeptiert wird.

Bei Gesamtvertretung müssen alle vertretungsberechtigten Geschäftsführer erscheinen oder die Fehlenden eine beglaubigte Vollmacht erteilen. Ein Prokurist bietet mit dem Registerauszug, in dem seine Prokura steht. Ein Mitarbeiter ohne Registereintrag braucht eine beglaubigte Vollmacht der Geschäftsführung und zusätzlich den Nachweis, dass die Unterzeichner die Gesellschaft vertreten dürfen; die Vollmacht allein beweist das nicht.

Eine GmbH in Gründung kann bieten, sobald sie notariell errichtet ist; sicherer ist die Eintragung vor dem Termin. Die Sicherheitsleistung kommt vom Konto der Gesellschaft mit dem Aktenzeichen im Verwendungszweck. Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr und Grundbuchkosten sind dieselben wie bei Privatpersonen.

6Was gilt seit 2024 für die GbR?

Ohne Eintragung im Gesellschaftsregister kommt eine GbR nicht mehr ins Grundbuch. Seit dem 1. Januar 2024 soll für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Recht nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist (§ 47 Abs. 2 GBO, § 707 BGB). Eine GbR, die den Zuschlag bekommt, aber nicht eingetragen ist, kann als Eigentümerin nicht umgeschrieben werden; das Grundbuchamt weist das Ersuchen des Gerichts zurück.

Wer als GbR bieten will, lässt sie deshalb vorher beim Notar zum Gesellschaftsregister anmelden; rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen. Im Termin bietet die eGbR durch ihre vertretungsberechtigten Gesellschafter mit Registerauszug und Ausweisen.

Wer die Eintragung nicht will, bietet als Bietergemeinschaft: Die Gesellschafter erwerben persönlich zu Bruchteilen und bringen das Grundstück später ein, oder sie lassen es dabei. Für Familien und zwei Freunde ist das meist der einfachere Weg.

7Wie bietet eine Bietergemeinschaft?

Alle zusammen, mit Anteilen im Gebot. Zwei oder mehr Personen können gemeinsam bieten. Beim Gebot nennen sie das Beteiligungsverhältnis, etwa „je zur Hälfte“ oder „zu 70 und 30 Prozent“. Genau so kommt es ins Protokoll, in den Zuschlagsbeschluss und ins Grundbuch (§ 47 Abs. 1 GBO). Wer nichts sagt, erwirbt zu gleichen Teilen.

Jeder Mitbieter muss anwesend oder durch beglaubigte Vollmacht vertreten sein, und die Sicherheitsleistung wird für die Gemeinschaft gestellt. Für das Bargebot stehen alle gemeinsam ein; das Gericht fragt nicht, wer welchen Anteil überweist. Hinterher lassen sich die Anteile nur durch notariellen Vertrag ändern, und der löst erneut Grunderwerbsteuer aus.

Bedenken Sie das Ende: 795 der 3.273 laufenden Verfahren in unserer Datenbank, also 24 %, sind Teilungsversteigerungen, in denen Miteigentümer sich nicht einigen konnten. Eine schriftliche Vereinbarung über Kosten, Nutzung und Ausstieg vor dem Termin ist billiger. Wie eine Gemeinschaft auseinandergeht, steht auf unserer Seite Teilungsversteigerung.

8Was gilt für Ehepartner?

Jeder bietet für sich, oder beide zusammen, aber keiner automatisch für den anderen. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft kann jeder Ehegatte allein bieten und wird allein Ersteher. Wollen beide Eigentümer werden, bieten sie als Bietergemeinschaft zu Bruchteilen, oder der eine bringt die beglaubigte Vollmacht des anderen mit. Die Schlüsselgewalt des § 1357 BGB gilt für Haushaltsgeschäfte, nicht für Grundstücke.

§ 1365 BGB, der die Verfügung über das Vermögen im Ganzen an die Zustimmung des Partners bindet, spielt beim Erwerb praktisch keine Rolle; er betrifft den Verkauf des einzigen Hauses, nicht den Kauf. In Gütergemeinschaft dagegen fällt der Erwerb ins Gesamtgut, und die Verwaltung richtet sich nach dem Ehevertrag; dann gehört der Vertrag in den Termin.

Wer als Ehepaar in der Teilungsversteigerung des eigenen Hauses bietet, etwa nach der Trennung, bietet im eigenen Namen gegen den anderen. Dort gelten die üblichen Regeln, auch die Sicherheitsleistung.

9Kann ich für mein minderjähriges Kind bieten?

Ja, mit Genehmigung des Familiengerichts, und die muss im Termin vorliegen. Eltern vertreten ihr Kind gemeinsam. Der entgeltliche Erwerb eines Grundstücks gehört zu den Geschäften, für die ein Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts braucht (§ 1850 Nr. 6 BGB), und Eltern brauchen in denselben Fällen die des Familiengerichts (§ 1643 Abs. 1 BGB). Fehlt sie, ist das Gebot von der Zustimmung einer Behörde abhängig und wird zurückgewiesen, wenn die Zustimmung nicht offenkundig oder öffentlich beglaubigt nachgewiesen ist (§ 71 Abs. 2 ZVG).

Beantragen Sie die Genehmigung Wochen vor dem Termin, mit Gutachten, Finanzierungsplan und Höchstgebot; das Gericht prüft, ob der Erwerb dem Kind nützt. Sind die Eltern selbst Gläubiger oder Schuldner des Verfahrens, vertritt ein Ergänzungspfleger das Kind (§ 1809, § 1824 BGB).

Für Betreute gilt dasselbe über den Betreuer, dessen Aufgabenkreis die Vermögenssorge umfassen muss (§ 1850 Nr. 6 BGB). Und wer für das Kind bietet, stellt auch die Sicherheit auf dessen Namen; ein Kind, das den Zuschlag hat, schuldet das Bargebot.

10Darf der Schuldner oder der Gläubiger mitbieten?

Beide dürfen, und beide tun es. Der Schuldner kann sein Haus zurückersteigern, wenn er das Geld hat; die Bürgschaft als Sicherheit ist ihm verwehrt (§ 69 Abs. 3 Satz 2 ZVG), Überweisung und Scheck nicht. Häufiger bieten Angehörige des Schuldners, um das Haus in der Familie zu halten. Das ist legal, solange die Sicherheit aus eigenem Geld stammt.

Der betreibende Gläubiger bietet, wenn die Gebote unter seiner Untergrenze bleiben, oft nach der zweiten Einstellung, wenn er sonst das Verfahren verliert (§ 30, § 31 ZVG). Er kann sein Gebot mit seiner Forderung verrechnen lassen, soweit sie aus dem Erlös zu bedienen wäre; für Bieter heißt das, dass die Bank im Wiederholungstermin ein stiller Mitbieter ist. Warum Termine wegfallen, steht auf unserer Seite Termin aufgehoben.

Ausgeschlossen sind die Personen, die das Verfahren führen: Rechtspfleger, Richter und Protokollführer des Gerichts. Strohmänner dagegen sind nicht verboten, nur teuer, wie die Abtretung zeigt.

Was Sie am Termin dabeihaben müssen, nach Bieterrolle

11Wie lasse ich das Limit beim Bevollmächtigten, ohne es zu verraten?

Mit einem getrennten Auftrag, den niemand im Saal sieht. Die Vollmacht bestimmt, was der Bevollmächtigte im Außenverhältnis darf; das Limit regelt das Innenverhältnis. Schreiben Sie es in einen Auftrag oder eine E-Mail, die beim Bevollmächtigten bleibt. Überschreitet er das Limit, ist das Gebot trotzdem wirksam, und Sie sind Ersteher; Ihren Schaden holen Sie sich beim Bevollmächtigten.

Wählen Sie deshalb jemanden, der Erfahrung mit Terminen hat und Nein sagen kann: einen Anwalt, einen Makler, einen versteigerungserfahrenen Bekannten. Vereinbaren Sie, dass er vor dem letzten Gebot anruft, und halten Sie das Telefon in der Hand. Wie die Bietzeit läuft und wann der letzte Aufruf kommt, steht auf unserer Seite Bieten im Termin; wie Sie das Limit herleiten, auf Wertgrenzen 5/10 und 7/10.

Was Bieter glauben, und was das Gesetz sagt

Häufige Fragen

Quellen: § 68, § 69 Abs. 3, § 71, § 81, § 82 ZVG (Sicherheitsleistung, Bürgschaft nicht für Gebote des Schuldners, Zurückweisung unwirksamer Gebote, Nachweis der Vertretungsmacht, Zuschlag an den Vertretenen oder Zessionar, Gesamtschuld, Inhalt des Zuschlagsbeschlusses) · § 129, § 181, § 707, § 1357, § 1365, § 1643 Abs. 1, § 1809, § 1824, § 1850 Nr. 6 BGB (öffentliche Beglaubigung, Insichgeschäft, Gesellschaftsregister, Schlüsselgewalt, Vermögen im Ganzen, Genehmigung des Familiengerichts, Ergänzungspfleger, Genehmigung des Betreuungsgerichts) · § 47 Abs. 1 und 2 GBO (Bruchteile im Grundbuch, Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister seit 1. Januar 2024), § 40 BeurkG, § 21 BNotO (Unterschriftsbeglaubigung, Bescheinigung der Vertretungsberechtigung) · § 1 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 5, § 13 Nr. 4 GrEStG (Meistgebot und Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot als Erwerbsvorgänge, Steuerschuldner) · Hinweise für Bietinteressenten der Amtsgerichte und des Justizportals; DNotI-Gutachten zum Nachweis der Vertretungsmacht im Zwangsversteigerungstermin · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

Weiterlesen

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.