Zwangsversteigerung: Termin aufgehoben. Warum, wie oft und was jetzt gilt

Zuletzt geprüft: Di, 08.09.2026 · Hassan Amer

„Der Termin wurde aufgehoben“: Dieser Satz steht im Justizportal bei jedem zwanzigsten Verfahren, und er kommt meist ohne Begründung. Für Bieter heißt das Vorbereitung umsonst, Sicherheitsleistung gebunden, Objekt weg oder auch nicht. Dieser Ratgeber erklärt die acht Gründe mit ihren Paragrafen, zeigt mit eigenen Zahlen aus allen 353 Amtsgerichten, wie oft und wie kurzfristig Termine aufgehoben werden, und was danach passiert: mit der Sicherheitsleistung, mit den Wertgrenzen und mit der Chance, das Objekt doch noch zu bekommen.

Warum wird ein Zwangsversteigerungstermin aufgehoben?

Ein Zwangsversteigerungstermin wird aufgehoben, wenn das Verfahren eingestellt, zurückgenommen oder aufgehoben wird oder wenn das Gericht den Termin aus formalen Gründen nicht halten kann. Das Gesetz kennt dafür acht Wege (§§ 28 bis 34, 43, 77 ZVG, § 765a ZPO), und das Portal nennt nie, welcher es war. Wie ein Verfahren regulär abläuft, steht im Ratgeber zum Ablauf und in der Übersicht zur Zwangsversteigerung. Die Bekanntmachung sagt nur „Der Termin wurde aufgehoben“.

Zwei Fälle sehen ähnlich aus, sind aber keine Aufhebung: Wird der Zuschlag im Termin wegen der Wertgrenzen versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin, ohne Grenzen (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Und wird ein Termin nur verlegt, etwa wegen Krankheit des Rechtspflegers oder eines Saalproblems, steht der neue Termin meist schon in derselben Bekanntmachung. In unseren Daten war das bei 32 von 189 aufgehobenen Terminen der Fall.

Wie oft wird ein Zwangsversteigerungstermin aufgehoben?

Von den 3.345 Verfahren, die wir aus den Bekanntmachungen aller Amtsgerichte erfassen, tragen 189 den Vermerk „Termin aufgehoben“, also 6 %. Das ist eine Momentaufnahme vom 08.09.2026: Das Justizportal führt aufgehobene Termine nur einige Wochen weiter, dann verschwinden sie aus der Liste. Über die gesamte Laufzeit eines Verfahrens liegt die Wahrscheinlichkeit, dass mindestens ein Termin ausfällt, deshalb deutlich höher. Der Branchendienst Argetra weist darauf hin, dass viele Objekte mehrfach terminiert werden, bevor es zum Zuschlag kommt, nennt aber keine Quote. Wir aktualisieren diese Zahlen dreimal täglich.

Die Unterschiede zwischen den Ländern haben weniger mit der Rechtslage zu tun als mit der Praxis der Gerichte: Manche Gerichte lassen aufgehobene Termine lange im Portal stehen, andere löschen sie sofort. Auf Gerichtsebene fallen einzelne Häuser auf: Amtsgericht Duisburg mit 11 von 123 Verfahren, Amtsgericht Neuss mit 6 von 26 Verfahren, Amtsgericht Sangerhausen mit 5 von 13 Verfahren.

Wie kurzfristig wird ein Termin aufgehoben?

Kurzfristig ist die Ausnahme. Die Aufhebung wird im Median 40 Tage vor dem angesetzten Termin veröffentlicht, 61 % der Aufhebungen kommen mehr als 30 Tage vorher. Nur 14 % fallen in die letzte Woche, 24 % in die letzten 14 Tage. Das passt zur Logik dahinter: Einigungen zwischen Schuldner und Bank brauchen Zeit, und Gerichte veröffentlichen die Einstellung zügig, weil sie den Termin sonst umsonst vorbereiten.

Für Bieter bedeutet das zweierlei. Wer die Sicherheitsleistung erst in der letzten Woche überweist, wie es ohnehin ratsam ist, hat in 86 % der Fälle die Aufhebung schon vorher gesehen. Und wer ein Verfahren 6 Wochen vor dem Termin entdeckt und am Vortag noch einmal nachsieht, verpasst fast nichts.

Wie erfahre ich, dass der Termin aufgehoben wurde?

Das Gericht informiert Bieter nicht. Es kennt sie vor dem Termin gar nicht, denn eine Anmeldung gibt es nicht; von den 3.089 Verfahren in unserer Datenbank hat kein einziges eine Bieterliste. Benachrichtigt werden nur die Beteiligten: Schuldner, Gläubiger und eingetragene Berechtigte (§ 32 ZVG). Für alle anderen gibt es drei Wege:

• Justizportal: Die Bekanntmachung bekommt den Zusatz „Der Termin … wurde aufgehoben“. Das ist die amtliche Quelle, aber ohne Benachrichtigung; Sie müssen das Verfahren selbst aufrufen.
• Aushang am Gericht: Die Terminsbestimmung am Gerichtsbrett wird durchgestrichen oder abgehängt. Für Auswärtige unpraktisch.
• Unsere Objektseiten: Wir lesen das Portal dreimal täglich und zeigen im Verlauf jedes Verfahrens, wann der Termin aufgehoben wurde und ob ein neuer feststeht. Aufgehobene Verfahren bleiben bei uns sichtbar, weil viele später neu angesetzt werden.

Im Zweifel hilft ein Anruf bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts am Vortag. Den Grund der Aufhebung nennt sie in der Regel nicht, den Stand des Verfahrens schon: eingestellt, zurückgenommen oder nur verlegt.

Was passiert mit meiner Sicherheitsleistung?

Die Sicherheitsleistung wird vollständig zurückgezahlt, wenn der Termin aufgehoben wird. Bei einer Überweisung an die Gerichtskasse dauert das ein bis drei Wochen, Zinsen gibt es nicht. Beschleunigen können Sie es, indem Sie der Geschäftsstelle schriftlich Aktenzeichen und Kontoverbindung mitteilen. Ein Bundesbankscheck oder eine Bürgschaftsurkunde, die Sie noch nicht vorgelegt haben, bleibt einfach bei Ihnen; der Scheck ist aber nur 3 Werktage vor dem Termin gültig ausgestellt und muss für einen neuen Termin neu besorgt werden (§ 69 Abs. 2 ZVG).

Wird ein neuer Termin angesetzt, müssen Sie die Sicherheit neu stellen, auch wenn die alte noch nicht zurück ist. Eine Verrechnung nimmt die Gerichtskasse nicht vor. Wer bei mehreren Verfahren desselben Gerichts bietet, sollte deshalb die Rückzahlung im Blick behalten. Alle Einzelheiten stehen im Ratgeber zur Sicherheitsleistung.

Kommt nach der Aufhebung ein neuer Termin?

Ein neuer Termin kommt, wenn das Verfahren nur eingestellt und nicht ganz aufgehoben wurde. Nach einer einstweiligen Einstellung (§ 30, § 30a ZVG, § 765a ZPO, § 77 ZVG) läuft das Verfahren weiter, nur ohne Termin. Der Gläubiger kann innerhalb von 6 Monaten die Fortsetzung beantragen (§ 31 ZVG); tut er das nicht, hebt das Gericht das Verfahren auf. Der neue Termin muss dann nicht wieder 6 Wochen, sondern nur 2 Wochen vorher bekannt gemacht werden (§ 43 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Er kann also schnell kommen.

Nach einer Aufhebung des Verfahrens, etwa durch Rücknahme des Antrags (§ 29 ZVG) oder nach zwei ergebnislosen Terminen (§ 77 Abs. 2 ZVG), ist das Verfahren beendet. Der Versteigerungsvermerk wird im Grundbuch gelöscht (§ 34 ZVG). Ein neuer Termin setzt einen ganz neuen Antrag voraus, mit neuem Gutachten und neuem Verkehrswertbeschluss, was ein Jahr und länger dauert. Ob nur eingestellt oder aufgehoben wurde, steht nicht in der Bekanntmachung; fragen Sie die Geschäftsstelle oder beobachten Sie das Aktenzeichen: Taucht es wieder auf, war es eine Einstellung.

Gelten im neuen Termin die Wertgrenzen weiter?

Die Wertgrenzen gelten im neuen Termin weiter: Nach einer Einstellung, einer Aufhebung oder einem Termin ohne Gebot gelten die 5/10- und die 7/10-Grenze im nächsten Termin unverändert (§ 74a, § 85a ZVG). Sie fallen nur weg, wenn der Zuschlag in einem Termin wegen einer dieser Grenzen versagt wurde (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Ein zweiter Termin nach einer Aufhebung ist also kein „Wiederholungstermin“ im Sinne des Gesetzes, auch wenn Portale ihn oft so nennen. Alle Gebote aus dem alten Termin sind erloschen (§ 72 ZVG), es beginnt bei null. Details im Ratgeber zu den Wertgrenzen.

Kann ich das Objekt trotzdem noch kaufen?

Manchmal ja, und zwar genau dann, wenn die Aufhebung auf einer Einigung beruht. Der häufigste Inhalt einer solchen Einigung ist der freihändige Verkauf: Die Bank gibt dem Schuldner ein paar Monate, das Haus selbst zu verkaufen, weil das mehr bringt als die Versteigerung. In dieser Phase ist der Schuldner ein Verkäufer wie jeder andere, oft unter Zeitdruck. Ein Brief mit Kaufinteresse und Telefonnummer im Briefkasten, bei vermieteten Objekten eine Anfrage beim Zwangsverwalter, führt gelegentlich zum Kauf zum Verkehrswert oder darunter, mit Besichtigung und Notarvertrag, also ohne die Risiken des Zuschlags (§ 56 ZVG, siehe Ratgeber Risiken). Rechnen Sie dabei mit Nebenkosten von rund 10 % statt 5 bis 8 %, weil Makler und Notar hinzukommen.

Aussichtslos ist es, wenn der Schuldner gezahlt oder umgeschuldet hat, dann will er bleiben. Und bei einer Teilungsversteigerung bedeutet die Aufhebung fast immer, dass sich die Miteigentümer geeinigt haben, meist übernimmt einer das Haus. Wer den Grund nicht kennt, kann ihn oft am Verhalten erkennen: Ein Verkaufsschild oder ein Makler am Objekt zwei Wochen nach der Aufhebung sagt genug.

Was bedeutet die Aufhebung für den Eigentümer?

Für den Schuldner ist ein aufgehobener Termin eine Atempause, kein Freispruch. Die Beschlagnahme bleibt bestehen, der Versteigerungsvermerk steht weiter im Grundbuch, und die Kosten des bisherigen Verfahrens laufen auf, auch die des Gutachtens. Bei einer Einstellung nach § 30 ZVG hat der Gläubiger noch eine zweite Bewilligung in der Hand; scheitert die Einigung erneut, geht es beim dritten Anlauf ohne weitere Einstellung zum Termin. Bei einer Einstellung nach § 30a ZVG prüft das Gericht die Auflagen, etwa laufende Ratenzahlungen; werden sie nicht erfüllt, wird die Einstellung aufgehoben (§ 30f ZVG).

Wer als Eigentümer die Versteigerung dauerhaft abwenden will, braucht in den gewonnenen Monaten entweder das Geld, eine Umschuldung oder einen Käufer. Der freihändige Verkauf bringt in der Regel 10 % bis 20 % mehr als der Zuschlag und spart die Verfahrenskosten, die sonst aus dem Erlös vorweg abgezogen werden. Das Gespräch mit der Bank lohnt sich fast immer: Auch sie bekommt beim freien Verkauf mehr zurück.

Verbreitete Irrtümer zum aufgehobenen Termin

Checkliste: So gehen Bieter mit aufgehobenen Terminen um

1. Vor der Vorbereitung den Verlauf prüfen. Wurde das Verfahren schon einmal aufgehoben oder verlegt, ist die Einigungsbereitschaft des Schuldners erkennbar. Auf unseren Objektseiten steht der Verlauf unter jedem Verfahren.
2. Sicherheitsleistung so spät wie sicher. 5 bis 7 Werktage vor dem Termin überweisen, nicht 4 Wochen vorher. So bleibt das Geld bei einer frühen Aufhebung frei.
3. Am Vortag nachsehen. Bekanntmachung im Portal oder unsere Objektseite aufrufen, im Zweifel die Geschäftsstelle anrufen.
4. Nach der Aufhebung die Rückzahlung anstoßen. Aktenzeichen und Kontoverbindung schriftlich an die Geschäftsstelle.
5. Das Aktenzeichen im Blick behalten. Bei einer Einstellung kann der neue Termin mit nur 2 Wochen Vorlauf kommen. Wir zeigen ihn auf der Objektseite, sobald das Gericht ihn veröffentlicht.
6. Freihändigen Kauf prüfen. Bei Aufhebung nach Einigung ein Kaufangebot an den Eigentümer oder den Zwangsverwalter richten.
7. Mehrere Verfahren parallel vorbereiten. Wer nur auf ein Objekt setzt, verliert bei jeder zwanzigsten Bekanntmachung die ganze Vorbereitung. Die Sicherheitsleistung wird trotzdem je Verfahren fällig (§ 67 ZVG).

Häufige Fragen

Quellen: §§ 28 bis 34 ZVG (Aufhebung und einstweilige Einstellung, Fortsetzungsfrist, Zustellung, Löschung des Vermerks) · § 43 ZVG (Fristen für Bekanntmachung und Zustellung, Aufhebung des Termins) · § 77 ZVG (Termin ohne Gebot), § 72 ZVG (Erlöschen der Gebote) · § 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG (neuer Termin ohne Wertgrenzen nur nach Versagung) · § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz) · Eigene Auswertung der Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, dreimal täglich aktualisiert

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.