Nach dem Zuschlag: Schlüssel, Zahlung, Grundbuch, Versicherung und Sanierungspflichten

Zuletzt geprüft: Di, 08.09.2026 · Hassan Amer

Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer, aber noch lange nicht drin. Das Gericht kümmert sich um Zahlung und Grundbuch (wie der Termin selbst abläuft, steht im Ratgeber zum Ablauf), um alles andere müssen Sie sich selbst kümmern: Schlüssel, Strom und Wasser, Grundsteuer, Versicherung, Mieter, Hausgeld und seit Juli 2026 die neuen Sanierungspflichten des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Dieser Ratgeber führt durch die ersten 90 Tage nach dem Zuschlag, in der Reihenfolge, in der die Dinge anstehen, mit Fristen, Paragrafen und den Fehlern, die neue Eigentümer am häufigsten machen.

Der Ablauf im Überblick

Wann bin ich nach dem Zuschlag Eigentümer?

Eigentümer werden Sie mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses (§ 90 Abs. 1 ZVG), im Termin selbst oder im Verkündungstermin bis zu einer Woche später (§ 87 ZVG). Ein Kaufvertrag oder Notar ist nicht nötig, die Grundbucheintragung kommt später und ist nur noch Berichtigung. Als Nachweis dient bis dahin der Zuschlagsbeschluss, den Sie in beglaubigter Abschrift bei der Geschäftsstelle bekommen; Versorger, Versicherer und Hausverwaltung akzeptieren ihn.

Rechtskräftig wird der Zuschlag erst, wenn die Frist für die sofortige Beschwerde abgelaufen ist: 2 Wochen ab Zustellung an den Schuldner (§ 96 ZVG, § 569 ZPO). Legt er Beschwerde ein, bleiben Sie zwar Eigentümer, aber unter Vorbehalt; hat die Beschwerde Erfolg, entfällt Ihr Eigentum rückwirkend. Das ist selten, weil die Beschwerde nur auf Verfahrensfehler gestützt werden kann (§ 100 ZVG), nicht auf den Preis. Fragen Sie nach zwei bis drei Wochen bei der Geschäftsstelle nach, ob Rechtskraft eingetreten ist, und beginnen Sie erst dann mit Umbauten.

Wann und wie zahle ich das Meistgebot?

Gezahlt wird im Verteilungstermin, den das Gericht 6 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag ansetzt. Sie bekommen eine schriftliche Terminsbestimmung mit Zahlungsaufforderung und der genauen Berechnung: Bargebot plus 4 % Zinsen vom Tag des Zuschlags bis zum Tag vor dem Verteilungstermin (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB), abzüglich der angerechneten Sicherheitsleistung. Bei 180.000 € und 7 Wochen sind das 969 € Zinsen. Überwiesen wird an die Gerichtskasse unter Angabe des Aktenzeichens, der Betrag muss am Verteilungstermin gutgeschrieben sein. Früher zahlen spart Zinsen, das Gericht nimmt das Geld jederzeit an.

Wer nicht rechtzeitig zahlt, wird nicht gemahnt: Das Gericht überträgt die Forderung auf die Gläubiger, die sofort vollstrecken können, und ordnet auf Antrag die Wiederversteigerung an (§ 118 ZVG). Die Sicherheit ist dann verloren, für einen Mindererlös haften Sie. Bei Finanzierung muss die Bank die Grundschuld vorher eintragen lassen; dafür braucht sie den rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss und einen Notartermin, planen Sie 3 bis 4 Wochen. Alle Zahlen im Kosten-Ratgeber.

Wann bekomme ich die Schlüssel?

Das Gericht hat keine Schlüssel und übergibt nichts. Wer den Zugang bekommt, hängt davon ab, wer im Objekt ist. Auf unseren Objektseiten steht unter „Nutzung“, was das Gericht dazu mitgeteilt hat; in unserer Datenbank sind 220 Objekte als vermietet und 212 als leerstehend vermerkt:

Ab dem Zuschlag steht Ihnen für die Zeit, in der der Schuldner noch wohnt, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete zu (§ 987 BGB). Einzutreiben ist sie selten. Praktischer ist ein Auszugsanreiz: 1.000 € bis 3.000 € gegen Übergabe zum festen Datum, besenrein, mit Schlüsseln und Zählerständen, schriftlich vereinbart. Das ist meist billiger und schneller als der Gerichtsvollzieher, der 2.000 € bis 5.000 € kostet. Details im Ratgeber zu den Risiken.

Wer zahlt Strom, Gas und Wasser ab dem Zuschlag?

Ab dem Zuschlag tragen Sie die Lasten des Grundstücks (§ 56 Satz 2 ZVG), für Verbrauch haften Sie aber nur, soweit er auf Sie entfällt. Die Verträge des Vorbesitzers mit Strom- und Gasanbietern gehen nicht auf Sie über, sie bleiben an seine Person gebunden. Seine Rückstände sind seine Sache, der Versorger kann sie nicht von Ihnen verlangen. Trotzdem gibt es drei Fallen:

• Entnahme ohne Vertrag: Wer nach der Übergabe Strom oder Gas entnimmt, ohne einen Vertrag zu haben, schließt damit automatisch einen Vertrag mit dem Grundversorger (§ 2 Abs. 2 StromGVV, § 2 Abs. 2 GasGVV), zum teuersten Tarif. Melden Sie sich mit den Zählerständen vom Übergabetag beim Versorger Ihrer Wahl an.
• Gesperrte Zähler: Hat der Versorger dem Schuldner wegen Rückständen den Anschluss gesperrt, wird er erst nach Vertragsschluss mit Ihnen entsperrt, gegen Gebühr von 50 € bis 150 €. Die Schulden des Vorbesitzers dürfen dafür nicht zur Bedingung gemacht werden.
• Wasser und Abwasser: Anders als Strom sind Wasser- und Abwassergebühren in den meisten Kommunen grundstücksbezogen und werden per Satzung als öffentliche Last erhoben. Rückstände des Vorbesitzers können dann am Grundstück haften (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG), soweit sie im geringsten Gebot berücksichtigt waren. Fragen Sie beim Wasserwerk nach dem Stand und lassen Sie das Konto auf sich umschreiben.

Solange der Schuldner noch wohnt, verbraucht er auf seinen Vertrag weiter. Dokumentieren Sie am Übergabetag alle Zählerstände mit Foto, das ist die einzige Grenze zwischen seinem und Ihrem Verbrauch.

Was ist mit der Grundsteuer?

Grundsteuerschuldner ist, wem das Grundstück zum 1. Januar zugerechnet war (§ 9 Abs. 1, § 10 GrStG). Für das laufende Jahr bleibt das der Vorbesitzer, die Gemeinde stellt den Bescheid auf Sie erst ab dem folgenden 1. Januar um, nachdem das Finanzamt die Zurechnung fortgeschrieben hat. Intern, also zwischen Ihnen und dem Schuldner, tragen Sie die Grundsteuer ab dem Zuschlag (§ 56 ZVG); praktisch zahlen Sie sie ab dem Jahreswechsel und erhalten für die Monate davor selten etwas vom Schuldner. Nach der Reform 2025 liegt die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus je nach Gemeinde bei 200 € bis 1.500 € im Jahr.

Die wichtigste Nachricht: Für Grundsteuerrückstände des Vorbesitzers haften Sie nicht. Der Erwerber haftet zwar normalerweise für die Grundsteuer des letzten Jahres vor der Übereignung, ausdrücklich nicht aber bei Erwerb im Vollstreckungsverfahren (§ 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG). Rückstände sind stattdessen öffentliche Last und wurden, soweit sie auf die letzten Jahre entfallen, aus dem Versteigerungserlös vorweg bedient (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG). Melden Sie sich trotzdem beim Steueramt der Gemeinde mit dem Zuschlagsbeschluss, damit der nächste Bescheid an Ihre Adresse geht, und prüfen Sie Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge, die noch offen sein können.

Was passiert mit der Gebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung des Vorbesitzers geht mit dem Zuschlag auf Sie über. § 99 VVG erklärt die Regeln für den Verkauf (§§ 95 bis 98 VVG) auf die Zwangsversteigerung für anwendbar: Sie treten in den Vertrag ein, haften ab dem Zuschlag für die Prämie und sind ab sofort versichert. Sie können den Vertrag innerhalb eines Monats kündigen, mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode (§ 96 Abs. 2 VVG); die Frist läuft ab dem Zuschlag oder, wenn Sie vom Vertrag nichts wussten, ab Kenntnis. Der Versicherer darf seinerseits mit Monatsfrist kündigen. Zeigen Sie ihm den Eigentumsübergang unverzüglich an (§ 97 VVG), sonst riskieren Sie im Schadensfall die Leistung.

Das Problem: Sie wissen meist nicht, ob und wo der Schuldner versichert war, und häufig hat er die Prämie seit Monaten nicht gezahlt, der Vertrag ist dann gekündigt. Ab dem Zuschlag tragen Sie die Gefahr (§ 56 Satz 1 ZVG): Brennt das Haus am Tag nach dem Termin, ist es Ihr Schaden. Schließen Sie deshalb noch in der ersten Woche eine eigene Wohngebäudeversicherung ab, mit Beginn am Zuschlagstag, bei Bedarf mit Elementarschutz. Doppelversicherung für ein paar Wochen ist billiger als eine Lücke; eine Wohngebäudeversicherung kostet für ein Einfamilienhaus 300 € bis 800 € im Jahr. Bei finanzierten Objekten verlangt die Bank den Nachweis ohnehin.

Wann kommt die Grunderwerbsteuer?

Das Gericht meldet den Zuschlag dem Finanzamt, Sie müssen nichts anzeigen. Der Bescheid kommt in der Regel 4 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag und ist innerhalb eines Monats zu zahlen. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot zuzüglich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt Sie nicht einträgt. Wer die Steuer verzögert, verzögert also seine eigene Eintragung.

Wann stehe ich im Grundbuch?

Die Eintragung veranlasst das Vollstreckungsgericht von Amts wegen: Nach dem Verteilungstermin ersucht es das Grundbuchamt, Sie als Eigentümer einzutragen und den Versteigerungsvermerk sowie die erloschenen Rechte zu löschen (§ 130 ZVG). Voraussetzung ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Zwischen Zuschlag und Eintragung vergehen meist 2 bis 4 Monate, bei überlasteten Grundbuchämtern länger. Die Gebühr beträgt bei 180.000 € Meistgebot 408 € (Nr. 14110 KV GNotKG, Tabelle B). Sie brauchen dafür keinen Notar, anders als bei der Grundschuld für die Finanzierung, die beurkundet werden muss.

Bis zur Eintragung sind Sie Eigentümer ohne Grundbuchstand. Verkaufen oder belasten können Sie erst danach, und die Zwei-Jahres-Frist der Sanierungspflichten beginnt erst mit der Eintragung. Ein aktueller Grundbuchauszug nach der Eintragung lohnt sich: Prüfen Sie, dass alle erloschenen Grundschulden gelöscht wurden und nur die bestehen bleibenden Rechte noch drinstehen.

Was gilt bei Eigentumswohnungen?

Ab dem Zuschlag schulden Sie das Hausgeld (§ 16 Abs. 2 WEG), und zwar in der Höhe des laufenden Wirtschaftsplans, meist 2,50 € bis 4,50 € je m² und Monat. Für Rückstände des Vorbesitzers haften Sie nicht; die Gemeinschaft wurde für die Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Vorjahren vorrangig aus dem Erlös bedient (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG), ältere Rückstände sind für sie verloren. Beschlossene Sonderumlagen dagegen treffen Sie, auch wenn der Beschluss Jahre alt ist, weil Sie mit dem Zuschlag in die Gemeinschaft eintreten.

Melden Sie sich in der ersten Woche mit dem Zuschlagsbeschluss bei der Hausverwaltung. Sie braucht Ihre Adresse und Bankverbindung, Sie brauchen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzten drei Jahresabrechnungen, die Beschlusssammlung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Die Abrechnungsspitze des laufenden Jahres, also die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung, trifft nach der Rechtsprechung denjenigen, der bei Beschlussfassung Eigentümer ist, meist also Sie.

Was muss ich Mietern mitteilen?

Mit dem Zuschlag treten Sie in bestehende Mietverträge ein (§ 57 ZVG, § 566 BGB). Die Miete steht Ihnen ab dem Zuschlagstag zu; bis der Mieter von Ihnen weiß, zahlt er befreiend an den alten Vermieter (§ 566c BGB). Schreiben Sie deshalb in der ersten Woche jeden Mieter an: Kopie des Zuschlagsbeschlusses, Ihre Anschrift, neue Bankverbindung, Datum, ab dem an Sie zu zahlen ist. Fordern Sie beim Schuldner oder Zwangsverwalter Mietverträge, Kautionsnachweise und Nebenkostenabrechnungen an.

Zwei Fristen sind entscheidend. Die Kaution: Sie haften dem Mieter für die Rückzahlung, auch wenn der Vorbesitzer sie nie angelegt hat (§ 566a BGB). Und das Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG): Es gilt nur für den ersten zulässigen Kündigungstermin nach dem Zuschlag, also praktisch für die Kündigung innerhalb des ersten Monats mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten (§ 573c BGB). Wer den ersten Termin verstreichen lässt, hat das Recht verloren. Ein Kündigungsgrund wie Eigenbedarf ist trotzdem nötig (§ 573 BGB). Alle Einzelheiten im Ratgeber zu den Risiken.

Welche Sanierungspflichten gelten nach dem Kauf?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226), das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Die bekannteste Pflicht ist damit weggefallen: Die §§ 71 bis 73 GEG mit der Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Öl- und Gaskessel wurden ersatzlos gestrichen. Eine funktionierende alte Heizung dürfen Sie weiterbetreiben und reparieren. Viele Ratgeber nennen noch die alte Regel, wir haben unsere Seiten am 8. September 2026 auf die neue Rechtslage umgestellt. Einen Überblick über das ganze Verfahren gibt unsere Seite Zwangsversteigerung einfach erklärt.

Geblieben sind zwei Nachrüstpflichten, die beim Eigentümerwechsel greifen:

Die Pflichten gelten für alle Gebäude, mit einer Ausnahme, die bei Zwangsversteigerungen häufig zutrifft: Ein- und Zweifamilienhäuser, die der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, waren bislang befreit. Diese Befreiung endet mit dem Eigentümerwechsel, und dann läuft für Sie die Zwei-Jahres-Frist ab Grundbucheintragung. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeld bis 50.000 € (§ 108 GModG). Ob ein Haus vom Vorbesitzer selbst bewohnt war, steht bei uns in der Beschreibung des Gerichts, wenn es dazu Angaben gemacht hat. Die Dämmung der Geschossdecke kostet bei 100 m² etwa 3.000 € bis 6.000 €, die Rohrdämmung wenige hundert Euro, beides ist über die Bundesförderung für effiziente Gebäude förderfähig. Wer vermietet oder weiterverkauft, braucht außerdem einen Energieausweis (§ 80 GModG).

Welche Fristen gelten nach dem Zuschlag?

Verbreitete Irrtümer zur Zeit nach dem Zuschlag

Checkliste: die ersten 90 Tage

1. Tag 1: Beglaubigte Abschrift des Zuschlagsbeschlusses holen. Wohngebäudeversicherung ab Zuschlagstag abschließen, alte Versicherung ermitteln und anzeigen.
2. Woche 1: Bank informieren, Notartermin für die Grundschuld. Mieter anschreiben (Zuschlag, Konto, Kaution), Hausverwaltung informieren, Verträge und Abrechnungen anfordern.
3. Woche 1 bis 2: Bei bewohntem Objekt schriftliche Räumungsfrist von 2 bis 4 Wochen setzen oder eine Auszugsprämie von 1.000 € bis 3.000 € anbieten. Gemeinde (Grundsteuer, Wasser) und Versorger vorbereiten.
4. Woche 3: Rechtskraft bei der Geschäftsstelle erfragen. Bei leerem Objekt Schloss tauschen, Zählerstände fotografieren, Strom und Gas anmelden.
5. Woche 4 bis 8: Grunderwerbsteuer zahlen, Unbedenklichkeitsbescheinigung abwarten. Bei Mietern das Sonderkündigungsrecht prüfen, bevor der erste Termin verstreicht.
6. Woche 6 bis 8: Verteilungstermin: Meistgebot plus Zinsen an die Gerichtskasse, Auszahlung der Bank sicherstellen.
7. Woche 8 bis 16: Grundbucheintragung abwarten, Auszug prüfen. Ab Eintragung läuft die Zwei-Jahres-Frist für Geschossdecke und Rohrdämmung; Förderung beantragen, bevor Sie beauftragen.
8. Laufend: Kosten und Nutzungsentschädigung gegenüber dem Schuldner dokumentieren, Rechnungen aufheben, sie zählen als Anschaffungskosten für § 23 EStG.

Häufige Fragen

Quellen: §§ 49, 56, 57, 57a, 90, 93, 96, 105, 118, 130 ZVG (Zahlung, Gefahrübergang, Miete, Eigentum, Räumung, Beschwerde, Grundbuch) · § 9, § 10, § 11 Abs. 2 GrStG (Stichtag, Steuerschuldner, keine Erwerberhaftung bei Vollstreckung) · §§ 95 bis 99 VVG (Übergang der Versicherung, Kündigung, Anzeige, Zwangsversteigerung) · § 2 Abs. 2 StromGVV und GasGVV (Vertragsschluss durch Entnahme) · Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29.07.2026: § 35, § 69, § 80, § 108 · § 566, § 566a, § 566c, § 573 BGB; § 16 WEG; § 9 GrEStG; § 23 EStG · Merkblatt für Ersteher in Zwangsversteigerungssachen, Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.