Zwangsversteigerung: Ablauf, Kosten und Risiken einfach erklärt

Zuletzt geprüft: Di, 08.09.2026 · Hassan Amer

Eine Zwangsversteigerung ist ein Gerichtsverfahren, in dem ein Amtsgericht eine Immobilie öffentlich versteigert, weil ein Gläubiger seine Forderung anders nicht durchsetzen kann. Grundlage ist das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Bieten darf jede geschäftsfähige Person ohne Anmeldung, gekauft wird ohne Makler und ohne Notar, aber auch ohne Besichtigungsrecht und ohne Gewährleistung. Diese Seite beantwortet die 17 häufigsten Fragen dazu, mit den Paragrafen und mit Zahlen aus den 3.089 Verfahren, die wir gerade aus den amtlichen Bekanntmachungen aller 353 Amtsgerichte auswerten.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist die gerichtliche Verwertung eines Grundstücks durch öffentliche Versteigerung. Ein Gläubiger beantragt sie beim Amtsgericht, das Gericht ordnet sie an, lässt den Wert schätzen und versteigert die Immobilie im Termin an den Meistbietenden. Rechtsgrundlage ist das Zwangsversteigerungsgesetz von 1897, das bis heute gilt. In Deutschland werden nach Zählung des Branchendienstes Argetra rund 14.500 Verfahren im Jahr eröffnet (Prognose 2025, im ersten Halbjahr 7.240 Objekte mit 2,23 Mrd. € Verkehrswert), etwa 69 % davon betreffen Wohnimmobilien.

Der Unterschied zum normalen Immobilienkauf ist grundlegend: Es gibt keinen Kaufvertrag und keinen Verkäufer, mit dem Sie verhandeln. Der Zuschlagsbeschluss des Gerichts überträgt das Eigentum unmittelbar (§ 90 ZVG). Deshalb entfallen Makler und Notar, deshalb gibt es aber auch keine Gewährleistung, keine Rücktrittsmöglichkeit und kein Recht, die Immobilie vorher von innen zu sehen.

Warum wird eine Immobilie zwangsversteigert?

Der häufigste Grund ist ein nicht mehr bedienter Immobilienkredit. Die Bank vollstreckt dann aus der Grundschuld, die bei der Finanzierung ins Grundbuch eingetragen wurde. Daneben gibt es weitere Auslöser:

• Forderungen anderer Gläubiger: Finanzamt wegen Steuerschulden, Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Hausgeldrückständen, Handwerker mit Urteil.
• Teilungsversteigerung: Miteigentümer wollen eine Gemeinschaft auflösen, etwa nach Scheidung oder Erbfall. Schulden spielen dabei keine Rolle. In unseren Daten betrifft das 25 % der Verfahren mit bekannter Verfahrensart.
• Insolvenz: Der Insolvenzverwalter verwertet das Grundstück für die Gläubiger.

Für Bieter ist der Grund wichtiger, als er scheint. Bei einer Teilungsversteigerung bieten oft die Miteigentümer selbst mit, weil einer das Haus behalten will. Bei einer Bankvollstreckung bestimmt die Höhe der offenen Forderung, ab welchem Gebot die Bank aufhört, sich zu wehren.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Der Ablauf ist bei jedem Amtsgericht gleich und dauert vom Antrag bis zur Grundbucheintragung meist etwa ein Jahr. Für Bieter zählt der Abschnitt ab der Bekanntmachung, also rund drei Monate bis zum Termin und danach zwei Monate bis zur Zahlung.

Den Termin selbst leitet ein Rechtspfleger, kein Richter. Es gibt keinen Hammer und keine Rufe: Er verliest die Bedingungen, eröffnet die Bietzeit, nimmt jedes Gebot zu Protokoll und schließt nach dreimaligem Aufruf. Alle Einzelheiten stehen im Ratgeber zum Ablauf.

Wo finde ich Zwangsversteigerungen?

Alle Termine werden im gemeinsamen Justizportal der Länder unter zvg-portal.de veröffentlicht (§ 39 ZVG), mindestens 6 Wochen vor dem Termin (§ 43 ZVG), dazu am Aushang des Gerichts und oft in der örtlichen Tageszeitung. Das amtliche Portal ist vollständig, aber unübersichtlich: Es zeigt keine Karte, keine Countdown-Angabe und keine Suche über mehrere Bundesländer hinweg.

Wir lesen die amtlichen Bekanntmachungen dreimal täglich aus und bereiten sie auf: mit Verkehrswert, Termin, Objektart, Karte und Nebenkostenrechner. Sie können nach Ort, Postleitzahl oder Aktenzeichen suchen, auf der Karte stöbern oder die Liste der Städte durchgehen. Vorsicht bei kommerziellen Anbietern, die dieselben amtlichen Daten kostenpflichtig anbieten: Die Information selbst ist öffentlich und kostenlos.

Wer darf bei einer Zwangsversteigerung mitbieten?

Bieten darf jede geschäftsfähige Person ab 18 Jahren und jedes Unternehmen. Es gibt keine Zulassung, keine Registrierung und keine Voranmeldung. Sie brauchen nur einen gültigen Personalausweis oder Reisepass und die Sicherheitsleistung. Auch Zuschauen ist erlaubt, denn Versteigerungstermine sind öffentlich.

Drei Sonderfälle sind zu beachten: Wer für eine andere Person bietet, braucht eine notariell beglaubigte Bietvollmacht (§ 71 Abs. 2 ZVG). Wer für eine GmbH bietet, legt zusätzlich einen aktuellen Handelsregisterauszug vor. Und der Schuldner selbst darf nicht auf seine eigene Immobilie bieten, seine Angehörigen dagegen schon.

Was ist das geringste Gebot?

Das geringste Gebot ist der Betrag, unter dem das Gericht kein Gebot annimmt (§ 44 ZVG). Es besteht aus den Verfahrenskosten, den vorrangigen öffentlichen Lasten und den Rechten, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen. Mit dem Verkehrswert hat es nichts zu tun. Betreibt die erstrangige Bank, liegt es häufig bei nur wenigen tausend Euro.

Hier steckt der häufigste Irrtum des ganzen Themas. In vielen Ratgebern und auch in KI-Antworten steht, das Mindestgebot betrage 50 % des Verkehrswerts. Das ist falsch. Die 50 % sind die 5/10-Wertgrenze aus § 85a ZVG, also eine Grenze, unterhalb derer das Gericht den Zuschlag im ersten Termin verweigert. Geboten werden darf trotzdem weniger, und im Wiederholungstermin gilt diese Grenze nicht mehr.

Ein Beispiel aus der Praxis: Verkehrswert 180.000 €, betreibende Bank steht an erster Rangstelle. Das geringste Gebot setzt sich dann etwa so zusammen:

Was bedeuten die Wertgrenzen 5/10 und 7/10?

Die beiden Wertgrenzen schützen im ersten Termin vor einem Verkauf weit unter Wert. Bleibt das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen (§ 85a ZVG). Bleibt es unter 70 %, kann ein Gläubiger, der dabei Geld verlieren würde, die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Ohne diesen Antrag wird zugeschlagen.

Wurde der Zuschlag aus einem dieser beiden Gründe versagt, fallen beide Grenzen im nächsten Termin weg. Dann ist jedes Gebot über dem geringsten Gebot zuschlagsfähig. In unserer Datenbank ist das bei 7 % der Verfahren mit ausgewerteter Detailseite vermerkt, aktuell 233 Objekte. Wichtig: Endete der erste Termin ohne Gebot oder durch eine Einstellung des Gläubigers, gelten die Grenzen weiter. Mehr dazu im Ratgeber zu den Wertgrenzen.

Wie viel Geld brauche ich für eine Zwangsversteigerung?

Für eine Zwangsversteigerung brauchen Sie drei Beträge, und zwei davon müssen schon vor dem Termin bereitstehen. Die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts wird auf Verlangen sofort nach Ihrem Gebot fällig und muss vorher bei der Gerichtskasse eingegangen sein. Bargeld nimmt das Gericht nicht an (§ 69 ZVG), zulässig sind Überweisung, bestätigter Bundesbankscheck oder Bankbürgschaft.

Banken finanzieren Ersteigerungen, verlangen aber die Zusage vor dem Termin, weil es nach dem Zuschlag keine Bedenkzeit mehr gibt. Bewertet wird nach dem Verkehrswertgutachten, üblich sind 80 % bis 100 % des Verkehrswerts. Nebenkosten finanzieren die wenigsten Banken mit, dafür brauchen Sie Eigenkapital.

Was kostet eine Zwangsversteigerung zusätzlich zum Gebot?

Zum Meistgebot kommen Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr, Grundbuchkosten und Zinsen. Bei einem Zuschlag von 180.000 € in Nordrhein-Westfalen sind das zusammen 14.026 €, also 7,8 % des Gebots. In Bayern mit 3,5 % Grunderwerbsteuer wären es 8.626 €, also 4,6 %.

Gegenüber einem freien Kauf sparen Sie Makler und Notar, das sind bei diesem Betrag rund 8.226 €. Nicht in der Tabelle stehen die Posten, die wirklich teuer werden können: Sanierung, Räumung und Rechte, die bestehen bleiben. Alles durchgerechnet im Kosten-Ratgeber, dort auch mit Rechner für Ihr eigenes Gebot.

Wie viel günstiger kauft man bei einer Zwangsversteigerung wirklich?

Realistisch sind 10 % bis 30 % unter Verkehrswert, nicht die Hälfte. Im ersten Termin liegen Zuschläge häufig bei 70 % bis 90 % des Verkehrswerts, im Wiederholungstermin ohne Wertgrenzen darunter. Wer die Nebenkosten von 5 % bis 8 % und eine Sanierungsreserve abzieht, landet bei einem echten Vorteil von oft 10 % bis 20 %.

Zwei Dinge drücken den Vorteil zusätzlich. Erstens sind gefragte Objekte in guten Lagen umkämpft, dort wird gelegentlich über den Verkehrswert geboten. Zweitens ist der Verkehrswert eine Momentaufnahme zum Stichtag des Gutachtens, der oft ein bis zwei Jahre zurückliegt. In fallenden Märkten kann er über dem heutigen Marktwert liegen. Der Preisvorteil entsteht bei den Objekten, die andere meiden: sanierungsbedürftig, bewohnt, ländlich gelegen.

Kann ich die Immobilie vorher besichtigen?

Ein Recht auf Innenbesichtigung gibt es nicht. Weder das Gericht noch der Gutachter können den Bewohner zwingen, die Tür zu öffnen. Bei 205 von 3133 Beschreibungen, die wir ausgewertet haben, vermerkt das Gericht ausdrücklich, dass keine Innenbesichtigung möglich war. Der Wert beruht dann auf Außenbild, Bauakte und Erfahrungswerten, meist mit einem pauschalen Abschlag von 8 % bis 30 %.

Was immer geht: das Objekt von außen ansehen, mit Nachbarn sprechen, bei Eigentumswohnungen die Hausverwaltung nach Rücklage und Sonderumlagen fragen, das Gutachten mit seinen Fotos lesen. Manchmal lässt ein Bewohner Interessenten freiwillig hinein, besonders bei Teilungsversteigerungen. Ohne Innenbesichtigung gehören 10 % bis 20 % des Verkehrswerts als Reserve ins Gebot.

Was passiert mit Bewohnern und Mietern?

Wer nach dem Zuschlag im Objekt wohnen bleibt, hängt davon ab, wer dort wohnt, und das ist die wichtigste Frage vor jedem Gebot. Gegen den bisherigen Eigentümer ist der Zuschlagsbeschluss selbst ein Räumungstitel (§ 93 ZVG), Sie brauchen keine Klage. Die Räumung durch den Gerichtsvollzieher dauert zwei bis sechs Monate und kostet 2.000 € bis 5.000 €.

Bei Mietern ist es anders. Der Mietvertrag geht auf Sie über (§ 566 BGB, § 57 ZVG), samt Miethöhe und Kaution. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG), brauchen aber trotzdem einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf. Bleibt ein Wohnungsrecht aus Abteilung II des Grundbuchs bestehen, können Sie gar nicht kündigen: Der Berechtigte darf lebenslang wohnen bleiben. In unseren Daten sind 220 Objekte laut Beschreibung vermietet und 212 stehen leer.

Welche Risiken hat eine Zwangsversteigerung?

Größtes Risiko der Zwangsversteigerung ist der Zustand, den niemand gesehen hat; Käufer sollten dafür 10 % bis 20 % des Verkehrswerts als Reserve einplanen. Die Gewährleistung für Sachmängel ist gesetzlich ausgeschlossen (§ 56 Satz 3 ZVG): Schimmel, Hausschwamm, marode Leitungen oder ein feuchter Keller sind nach dem Zuschlag Ihr Problem, ohne Rücktritt und ohne Minderung.

• Kein Rücktritt: Der Zuschlag ist ein Hoheitsakt, kein Vertrag. Wer nicht zahlt, verliert die Sicherheit und haftet für den Mindererlös der Wiederversteigerung (§ 118 ZVG).
• Bestehen bleibende Rechte: Wohnungsrecht, Nießbrauch oder vorrangige Grundschulden gehen auf Sie über (§ 52 ZVG) und erhöhen zugleich die Grunderwerbsteuer.
• Verfahren wird gestoppt: Bis zum Zuschlag kann der Schuldner zahlen oder der Gläubiger einstellen. 189 veröffentlichte Verfahren wurden in unserer Datenbank wieder aufgehoben, die Vorbereitung war dann umsonst.
• Rückstände und Lasten: Rückständige Grundsteuer und beschlossene Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft trägt der Ersteher.
• Überbieten im Termin: Ohne schriftliche Obergrenze bieten Einsteiger erfahrungsgemäß deutlich mehr als geplant.

Die ausführliche Fassung mit Kostentabellen steht im Ratgeber zu den Risiken.

Was passiert nach dem Zuschlag?

Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses werden Sie Eigentümer, noch bevor das Grundbuch geändert ist (§ 90 ZVG). Ab diesem Moment tragen Sie Nutzen und Lasten: Mieteinnahmen stehen Ihnen zu, Grundsteuer und Versicherung ebenso. Das Grundbuchamt trägt Sie später auf Ersuchen des Gerichts ein, sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts da ist.

Bezahlt wird im Verteilungstermin, sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag. Bis dahin läuft auf das Bargebot eine Verzinsung von 4 % jährlich (§ 49 Abs. 2 ZVG), bei 180.000 € und sieben Wochen also 969 €. Der Schuldner kann innerhalb von zwei Wochen sofortige Beschwerde gegen den Zuschlag einlegen (§ 96 ZVG); sie hat selten Erfolg, verzögert aber die Rechtskraft.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung löst eine Eigentümergemeinschaft auf, mit Schulden hat sie nichts zu tun. Zwei geschiedene Eheleute oder eine Erbengemeinschaft besitzen eine Immobilie gemeinsam und werden sich nicht einig. Jeder Miteigentümer kann dann die Versteigerung beantragen (§ 180 ZVG), der Erlös wird nach Anteilen verteilt.

Für Bieter ist der Unterschied wichtig: Die Miteigentümer bieten häufig selbst mit, weil einer das Haus behalten will, und sie kennen es von innen. Außerdem bleiben bei der Teilungsversteigerung oft vorrangige Grundschulden bestehen, die Sie übernehmen müssen. In unseren Daten sind 25 % der Verfahren mit bekannter Verfahrensart Teilungsversteigerungen. Einzelheiten im Ratgeber zur Teilungsversteigerung.

Kann der Eigentümer die Zwangsversteigerung noch stoppen?

Der Eigentümer kann die Zwangsversteigerung bis zum Zuschlag stoppen. Der Schuldner kann die Forderung samt Kosten begleichen, sich mit dem Gläubiger einigen, der dann die Einstellung bewilligt (§ 30 ZVG), oder eine einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG beantragen, wenn er die Schulden voraussichtlich binnen 6 Monaten tilgen kann; der Antrag muss innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung der Belehrung gestellt werden (§ 30b ZVG). In Härtefällen wie schwerer Krankheit greift zusätzlich der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO.

Für Bieter heißt das: Bis zum Zuschlag ist nichts sicher. Wir zeigen deshalb auf jeder Objektseite den Verlauf des Verfahrens und melden es, wenn ein aufgehobenes Verfahren einen neuen Termin bekommt.

Verbreitete Irrtümer über Zwangsversteigerungen

Fünf Aussagen stehen in vielen Ratgebern und KI-Antworten, stimmen aber nicht. Sie sind der häufigste Grund, warum Einsteiger im Termin überrascht werden.

Lohnt sich eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung lohnt sich für Käufer, die Zeit, Eigenkapital und Nerven mitbringen und bereit sind, ein Objekt ohne Innenbesichtigung zu kaufen. Der Preisvorteil von 10 % bis 20 % ist real, aber er ist die Bezahlung für ein Risiko, das beim normalen Kauf der Verkäufer trägt. Wer die Reserve für Sanierung und Räumung nicht hat, zahlt am Ende mehr als beim Makler.

Sinnvoll ist der Einstieg in dieser Reihenfolge: einen Termin als Zuschauer besuchen, dann ein bis zwei Verfahren vollständig durchrechnen, ohne zu bieten, und erst danach mit einem schriftlichen Limit in den Saal gehen. Die sieben Ratgeber auf dieser Seite führen durch jeden dieser Schritte.

Wie geht es weiter?

Alle 3.089 anstehenden Termine finden Sie in unserer Suche, sortiert nach Datum und mit Countdown, davon 962 in den nächsten 30 Tagen. Wenn Sie sich zuerst einlesen möchten, beginnen Sie mit dem Ablauf und dem Verkehrswertgutachten. Wer schon ein konkretes Objekt im Blick hat, rechnet im Kosten-Ratgeber die Nebenkosten und im Wertgrenzen-Ratgeber die Grenzen für sein Gebot aus.

Häufige Fragen

Quellen: Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), insbesondere §§ 15, 30, 30a, 43, 44, 49, 52, 56, 57, 57a, 66, 69, 74a, 85a, 90, 93, 96, 118, 180 · § 9 GrEStG (Grunderwerbsteuer), Nr. 2214 KV GKG, Nr. 14110 KV GNotKG (Gebühren, Stand 2025) · §§ 566, 573, 574 BGB (Mietverhältnisse), § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz) · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.