Wohnrecht und Nießbrauch in der Zwangsversteigerung: bleibt es bestehen?

Ob ein Wohnrecht oder Nießbrauch die Zwangsversteigerung überlebt, entscheidet nicht der Grundbucheintrag, sondern der Rang: Steht das Recht vor dem Recht des betreibenden Gläubigers, übernimmt es der Ersteher. Steht es dahinter, erlischt es mit dem Zuschlag, und der Berechtigte bekommt statt der Wohnung einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös.

1Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht, Wohnungsrecht und Nießbrauch?

Das Gesetz kennt kein „Wohnrecht“, sondern das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Der Berechtigte darf seine Familie und Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB), aber er darf die Wohnung nicht vermieten, es sei denn, der Eigentümer gestattet es (§ 1092 Abs. 1 BGB).

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter. Der Nießbraucher darf alle Nutzungen ziehen, also selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten. Dafür trägt er die gewöhnliche Unterhaltung, die öffentlichen Lasten und sogar die Zinsen der Hypotheken, die bei Bestellung schon eingetragen waren (§§ 1041, 1047 BGB). Beide Rechte sind nicht übertragbar und enden mit dem Tod des Berechtigten (§ 1059, § 1061, § 1090 Abs. 2 BGB).

Im Alltag heißt beides „lebenslanges Wohnrecht“, meist aus einem Übergabevertrag: Die Eltern schenken das Haus dem Kind und behalten sich das Wohnen vor. Genau diese Häuser landen in der Versteigerung, wenn das Kind seine Kredite nicht mehr bedient. Das Dauerwohnrecht nach § 31 WEG ist ein drittes, selteneres Recht, das veräußerlich und vererblich ist.

Wohnungsrecht, Nießbrauch, Dauerwohnrecht und Miete im Vergleich

2Bleibt das Wohnrecht bei der Zwangsversteigerung bestehen?

Nur, wenn es im geringsten Gebot berücksichtigt ist, und das hängt am Rang. § 52 Abs. 1 ZVG lautet: „Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. Im übrigen erlöschen die Rechte.“ Ins geringste Gebot kommen nach § 44 Abs. 1 ZVG die Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen.

Der Rang zwischen Abteilung II und Abteilung III bestimmt sich nach dem Eintragungsdatum (§ 879 Abs. 1 BGB). Ein Wohnungsrecht, das 2009 eingetragen wurde, geht einer Grundschuld von 2015 vor. Betreibt die Bank aus dieser Grundschuld, bleibt das Wohnungsrecht bestehen und der Ersteher übernimmt es. Ist es umgekehrt, die Grundschuld von 2009 und das Wohnungsrecht von 2015, erlischt das Wohnungsrecht mit dem Zuschlag.

Es gibt eine dritte Konstellation, die oft übersehen wird: Betreibt ein nachrangiger Gläubiger, etwa das Finanzamt aus einer Zwangshypothek von 2020, bleibt sowohl die Grundschuld der Bank als auch das Wohnungsrecht bestehen, weil beide vorgehen. Wer dann bietet, übernimmt beides. Wie das geringste Gebot im Einzelnen aufgebaut ist, erklärt unsere Seite Wertgrenzen 5/10 und 7/10.

3Warum steht das Wohnrecht so oft hinter der Grundschuld?

Weil Banken den ersten Rang verlangen, bevor sie Geld geben. Wer ein geerbtes oder übergebenes Haus finanziert oder umbaut, muss der Bank eine erstrangige Grundschuld einräumen. Die Eltern mit dem Wohnungsrecht unterschreiben dann einen Rangrücktritt, oft ohne zu verstehen, was er in der Versteigerung bedeutet.

Notare weisen darauf hin, aber im Moment der Finanzierung klingt die Versteigerung fern. Jahre später betreibt die Bank aus der Grundschuld, das Wohnungsrecht steht dahinter, und der Berechtigte, inzwischen 80, verliert das Recht mit dem Zuschlag. Sein einziger Trost ist der Wertersatz nach § 92 ZVG, der in der Praxis häufig ins Leere geht.

Für Bieter bedeutet das: Der Normalfall in der Zwangsversteigerung ist das Erlöschen. Der Normalfall in der Teilungsversteigerung ist das Gegenteil, dazu unten mehr.

4Wie erkenne ich vor dem Termin, ob das Wohnrecht bestehen bleibt?

Aus Gutachten und Grundbuch, nicht aus der Bekanntmachung. In unserer Datenbank haben 3.004 der 3.273 anstehenden Verfahren eine Objektbeschreibung. Ein Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht nennen davon 4, Dienstbarkeiten 18, „bestehen bleibende Rechte“ ausdrücklich 28. Das ist keine Vollständigkeit, das ist Zufall: Ob ein Gericht die Belastung in den Text schreibt, hängt vom Rechtspfleger ab.

Verlässlich ist der Abschnitt „Rechte und Belastungen“ im Verkehrswertgutachten. Dort steht, was in Abteilung II eingetragen ist, mit Rang, Berechtigtem und meist auch dem Wertansatz. Wie Sie das Gutachten lesen, steht auf unserer Seite Verkehrswertgutachten lesen.

Endgültig entscheidet der Rechtspfleger im Termin, wenn er das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen feststellt (§ 66 ZVG). Wer unsicher ist, fragt vor Beginn der Bietzeit. Danach ist es zu spät.

Wo Sie vor dem Termin nachsehen, ob das Wohnrecht bestehen bleibt

1. Bekanntmachung
   Hinweis auf Abteilung IIManche Gerichte schreiben „mit Wohnungsrecht belastet“ oder „voraussichtlich bestehen bleibende Rechte“ direkt in die Bekanntmachung. Die meisten nicht: Von unseren 3.004 Verfahren mit Objektbeschreibung nennen nur 4 ein Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht.§ 37, § 39 ZVG
2. Gutachten
   Abschnitt „Rechte und Belastungen“Der Sachverständige listet die Eintragungen in Abteilung II auf, oft mit Rang, Berechtigtem, Alter und einem eigenen Wertansatz. Hier steht, was das Recht wirtschaftlich kostet.§ 74a Abs. 5 ZVG, ImmoWertV
3. Grundbuch
   Rang gegen Abteilung IIIEntscheidend ist das Eintragungsdatum: Steht das Wohnrecht mit einem früheren Tag im Grundbuch als die Grundschuld, aus der die Bank betreibt, geht es vor. Bei gleichem Tag haben beide gleichen Rang.§ 879 Abs. 1 BGB, § 11 ZVG
4. Termin
   Geringstes Gebot und VersteigerungsbedingungenDer Rechtspfleger stellt im Termin fest, welche Rechte bestehen bleiben. Was dort steht, gilt. Was fehlt, erlischt mit dem Zuschlag.§ 44, § 52, § 66 ZVG
5. im Termin
   Antrag auf abweichende BedingungenBis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten kann ein Beteiligter verlangen, dass ein nachrangiges Wohnrecht abweichend vom Gesetz bestehen bleibt. Dann wird doppelt ausgeboten: einmal mit, einmal ohne das Recht.§ 59 ZVG

5Was heißt „bestehen bleibendes Recht“ für mein Gebot?

Sie zahlen das Bargebot, das Recht übernehmen Sie obendrauf. Ein bestehen bleibendes Wohnungsrecht wird nicht aus Ihrem Gebot bezahlt. Sie erwerben das Haus mit dem Recht darauf, und der Berechtigte wohnt weiter. Dafür ist das Haus entsprechend weniger wert, und das Gutachten sollte das abbilden.

Für die Wertgrenzen rechnet das Gesetz anders als Ihre Bank: Nach § 74a Abs. 1 ZVG zählt das Meistgebot „einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte“. Ein Bargebot von 150.000 € plus ein Wohnungsrecht mit Kapitalwert 94.000 € ist für die 7/10-Grenze ein Gebot von 244.000 €.

Achten Sie darauf, auf welchen Wert sich der festgesetzte Verkehrswert bezieht. Gutachten weisen oft beide Zahlen aus, den Wert ohne Belastung und den Abschlag für das Recht. Welcher Wert festgesetzt wurde, steht im Wertfestsetzungsbeschluss und in der Bekanntmachung.

Beispiel: Einfamilienhaus mit bestehen bleibendem Wohnungsrecht

6Was passiert mit dem Berechtigten, wenn das Wohnrecht erlischt?

Er verliert die Wohnung und bekommt einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös. § 92 Abs. 1 ZVG bestimmt: „Erlischt durch den Zuschlag ein Recht, das nicht auf Zahlung eines Kapitals gerichtet ist, so tritt an die Stelle des Rechts der Anspruch auf Ersatz des Wertes aus dem Versteigerungserlös.“ Für Wohnungsrecht und Nießbrauch ist der Ersatz eine Geldrente in Höhe des Jahreswerts, jeweils für drei Monate im Voraus (§ 92 Abs. 2 ZVG).

Das klingt besser, als es ist. Der Wertersatz wird im Rang des erloschenen Rechts bedient. Stand das Wohnungsrecht hinter der Grundschuld, bekommt erst die Bank ihr Geld, und nur was übrig bleibt, geht an den Berechtigten. Bei den üblichen Zuschlägen unter dem Verkehrswert bleibt oft nichts übrig. Für den Anspruch wird im Teilungsplan höchstens der 25-fache Jahresbetrag zurückgestellt (§ 121 Abs. 1 ZVG).

Für den Ersteher heißt das: Der Zuschlagsbeschluss ist Räumungstitel auch gegen den früheren Berechtigten, denn sein Recht ist erloschen (§ 93 Abs. 1 ZVG). Nur wer aufgrund eines nicht erloschenen Rechts besitzt, darf bleiben. Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO ist bei hohem Alter oder Krankheit möglich, verschiebt die Räumung aber meist nur. Was danach kommt, steht auf unserer Seite Nach dem Zuschlag.

7Wie wird der Wert eines Wohnrechts berechnet?

Jahreswert mal Vervielfältiger, und der Vervielfältiger hängt am Alter. Der Jahreswert ist die ortsübliche Kaltmiete der überlassenen Wohnung für zwölf Monate. Der Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG kommt aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums, die auf der aktuellen Sterbetafel beruht und mit 5,5 % abzinst. Für Stichtage ab 2026 gilt die Sterbetafel 2022/2024.

Ein paar Werte aus der Tabelle: Eine Frau von 65 Jahren hat den Vervielfältiger 12,583, mit 75 Jahren 9,393, mit 85 Jahren 5,512. Ein Mann von 65 Jahren 11,444, mit 75 Jahren 8,282, mit 85 Jahren 4,743. Bei 9.000 € Jahreswert ist das Wohnungsrecht einer 65-jährigen Frau also rund 113.000 € wert, das eines 85-jährigen Mannes rund 43.000 €.

Gutachter in der Zwangsversteigerung rechnen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung mit Leibrentenbarwertfaktoren und dem Liegenschaftszins, das Ergebnis liegt in derselben Größenordnung. Für die Besteuerung gilt zusätzlich die Obergrenze des § 16 BewG. Rechnen Sie Ihren Fall:

8Was ist beim Nießbrauch anders als beim Wohnungsrecht?

Der Nießbraucher darf vermieten, und die Miete gehört ihm. Wer ein Haus mit bestehen bleibendem Nießbrauch ersteigert, kauft das nackte Eigentum: kein Einzug, keine Miete, keine Kündigung. Der Nießbraucher kann das Haus sogar an Fremde vermieten, denn nur die Ausübung, nicht das Recht selbst darf überlassen werden (§ 1059 BGB).

Dafür trägt der Nießbraucher mehr Lasten als der Wohnungsberechtigte: die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB), die öffentlichen Lasten wie Grundsteuer und die privatrechtlichen Lasten, die bei Bestellung schon bestanden, ausdrücklich auch die Zinsen der damals eingetragenen Hypotheken und Grundschulden (§ 1047 BGB). Neue Dächer und Heizungen bleiben trotzdem beim Eigentümer.

Beim Wohnungsrecht bewohnt der Berechtigte die Räume selbst. Sie dürfen als Eigentümer die übrigen Räume nutzen, etwa eine zweite Wohnung im Haus. Genau das steht in den Bekanntmachungen aus Gelsenkirchen und Bersenbrück in unserer Tabelle unten: einzelne Wohnungen belastet, der Rest frei.

9Kann ein nachrangiges Wohnrecht durch Antrag bestehen bleiben?

Ja, über abweichende Versteigerungsbedingungen nach § 59 ZVG. Jeder Beteiligte kann spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten verlangen, dass das geringste Gebot abweichend vom Gesetz festgestellt wird, etwa dass ein Wohnungsrecht bestehen bleibt, das nach § 52 ZVG erlöschen würde. Der Berechtigte ist Beteiligter, wenn sein Recht eingetragen ist (§ 9 Nr. 1 ZVG).

Wird das Recht eines anderen Beteiligten dadurch beeinträchtigt, braucht es dessen Zustimmung. Steht nicht fest, ob das der Fall ist, wird das Grundstück doppelt ausgeboten: einmal mit dem Wohnungsrecht, einmal ohne (§ 59 Abs. 2 ZVG). Das Gericht vergleicht anschließend, welches Ergebnis die Beteiligten besser stellt. Der Bundesgerichtshof hat 2011 entschieden, dass der Zuschlag auf das Gebot mit abweichenden Bedingungen nur versagt werden darf, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine Benachteiligung bestehen (BGH, Beschluss vom 8. Dezember 2011, V ZB 197/11).

Für Bieter heißt das: Bei einem Doppelausgebot geben Sie zwei Gebote ab oder nur eines, je nachdem, ob Sie das Haus mit oder ohne Bewohner wollen. Wer nur auf „mit Wohnungsrecht“ bietet, kann den Zuschlag bekommen, obwohl ein anderer ohne das Recht mehr geboten hat, wenn der Gläubiger mit beiden Ergebnissen gleich gut bedient ist. Wie Sie im Termin richtig bieten, steht auf unserer Seite Bieten im Termin.

10Was gilt bei der Teilungsversteigerung?

Dort bleibt das Wohnrecht praktisch immer bestehen. Bei der Teilungsversteigerung, etwa nach Scheidung oder unter Erben, gibt es keinen betreibenden Gläubiger mit Rang. § 182 Abs. 1 ZVG stellt deshalb alle Rechte ins geringste Gebot, die den Anteil des Antragstellers belasten, samt allen vor- oder gleichrangigen Rechten. Ein Wohnungsrecht, das auf dem ganzen Grundstück lastet, ist damit berücksichtigt und bleibt bestehen.

Das ist der klassische Fall der Erbengemeinschaft: Der überlebende Elternteil hat ein Wohnungsrecht, die Kinder streiten und einer beantragt die Versteigerung. Wer dann ersteigert, kauft das Haus mit dem Elternteil darin. Der Verkehrswert muss diesen Abschlag enthalten, und die Kinder bekommen entsprechend weniger Erlös.

Ein Wohnungsrecht kann übrigens auch nur auf einem Miteigentumsanteil lasten, wenn es ein Miteigentümer allein bestellt hat. Dann kommt es darauf an, wessen Anteil belastet ist und wer die Versteigerung beantragt. Mehr dazu auf unserer Seite Teilungsversteigerung.

11Was gilt bei Eigentumswohnungen mit Hausgeldrückstand?

Betreibt nur die Eigentümergemeinschaft, überlebt das Wohnungsrecht auch ohne Vorrang. § 52 Abs. 2 Satz 2 Buchstabe b ZVG macht eine Ausnahme: Dienstbarkeiten, die auf dem Grundstück als Ganzem lasten, bleiben bestehen, wenn in ein Wohnungseigentum mit dem Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vollstreckt wird und kein anderes Recht der Rangklasse 4 vorgeht, aus dem die Versteigerung betrieben werden kann.

Gemeint sind Wohnungsrechte und Grunddienstbarkeiten, die schon vor der Aufteilung auf dem ganzen Grundstück eingetragen waren, etwa ein Wegerecht für den Nachbarn. Betreibt allein die Gemeinschaft wegen Hausgeld, erlöschen diese Rechte nicht, obwohl das Hausgeldvorrecht ihnen vorgeht.

Sobald zusätzlich eine Bank aus einer Grundschuld betreibt, gilt wieder die Rangregel. Was bei der Versteigerung wegen Hausgeld sonst gilt, steht auf unserer Seite Entziehung des Wohnungseigentums.

12Was ist ein Altenteil, und warum ist es anders?

Das Altenteil ist die bäuerliche Form des Wohnrechts, und für sie gilt Landesrecht. Bei Hofübergaben behalten sich die Eltern Wohnung, Verpflegung und Pflege vor. Im Grundbuch steht das als Reallast und Dienstbarkeit, oft mit der Bezeichnung „Altenteil“, „Leibgedinge“ oder „Auszug“.

§ 9 EGZVG erlaubt den Ländern, für diese Rechte das Bestehenbleiben unabhängig vom Rang anzuordnen. Wo das Landesrecht das vorsieht, überlebt das Altenteil den Zuschlag auch hinter einer Grundschuld. Nur wenn ein vorrangiger Beteiligter dadurch beeinträchtigt würde, kann er verlangen, dass das Erlöschen als Versteigerungsbedingung bestimmt wird (§ 9 Abs. 2 EGZVG).

Ob das im konkreten Verfahren gilt, sagt das Gericht in den Versteigerungsbedingungen. In unseren 3.273 laufenden Verfahren nennt keine Bekanntmachung ein Altenteil, auf dem Land steht es aber häufiger im Grundbuch, als die Texte vermuten lassen.

13Lohnt sich ein Objekt mit bestehen bleibendem Wohnrecht?

Für Selbstnutzer nicht, für geduldige Anleger manchmal. Wer das Haus bewohnen will, bekommt es erst nach dem Tod des Berechtigten, und der kann mit 72 Jahren noch fünfzehn Jahre dauern. Wer es vermieten will, darf es beim Wohnungsrecht nicht, beim Nießbrauch schon gar nicht. Bleibt der Kapitalanleger, der den Abschlag kauft und wartet.

Die Rechnung geht nur auf, wenn der Abschlag im Gebot größer ist als der Kapitalwert des Rechts, denn Sie tragen in der Zwischenzeit die außergewöhnlichen Reparaturen, die Versicherung, oft die Grundsteuer und beim Wohnungsrecht in der Regel auch die Instandhaltung außerhalb der Wohnung. Und Sie brauchen Eigenkapital: Banken beleihen belastete Objekte ungern, weil sie im Ernstfall ein Haus mit Bewohner verwerten müssten.

Dazu kommt das Menschliche. Sie werden Eigentümer eines Hauses, in dem jemand wohnt, der es einmal selbst besessen hat und die Versteigerung als Unrecht empfindet. Wer damit nicht umgehen kann, sollte auf solche Objekte verzichten. Welche Kosten insgesamt anfallen, rechnet unsere Seite Kosten einer Zwangsversteigerung vor.

Sechs Prüfpunkte vor dem Gebot auf ein belastetes Objekt

14Was steht dazu in unseren Bekanntmachungen?

Wenig, und das ist die Warnung. Von 3.004 Verfahren mit Objektbeschreibung nennen 4 ein Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht. Baulasten erwähnen 27 Bekanntmachungen, Abteilung II 29, Dienstbarkeiten 18. Die Formulierungen reichen von „mit Wohnungsrecht belastet“ über „entgeltliches Wohnungsrecht für die Wohnungen im Erdgeschoss“ bis zu „die Berechtigte ist verstorben, das Recht wird gelöscht“.

Der letzte Fall ist für Bieter interessant: Ist der Berechtigte gestorben, existiert das Recht nicht mehr, auch wenn es noch im Grundbuch steht. Wurde es trotzdem im geringsten Gebot berücksichtigt, müssen Sie den Betrag nachzahlen, um den das Grundstück ohne das Recht mehr wert ist (§ 51 ZVG). Das Gericht soll diesen Betrag schon bei der Feststellung des geringsten Gebots festsetzen.

Anstehende Verfahren, deren Bekanntmachung ein Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht nennt, Stand 09.10.2026

Auf jeder Objektseite zeigen wir in der Hinweis-Box, wenn die Bekanntmachung ein Wohnungsrecht, eine Dienstbarkeit oder bestehen bleibende Rechte erwähnt. Ob das Recht bestehen bleibt, steht verbindlich erst im geringsten Gebot, das im Termin festgestellt wird (§ 66 ZVG); vorher helfen Grundbuch, Gutachten und die Geschäftsstelle. Was sonst in Abteilung II stehen kann, von Wegerechten bis Vorkaufsrechten, steht auf unserer Seite Risiken beim Ersteigern.

Was im Netz steht, und was das Gesetz sagt

Häufige Fragen

Quellen: § 1030, § 1041, § 1047, § 1059, § 1061 BGB (Nießbrauch: Inhalt, Unterhaltung, Lasten, Unübertragbarkeit, Erlöschen mit dem Tod) · § 1090 Abs. 2, § 1092 Abs. 1, § 1093 BGB (beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Überlassung nur mit Gestattung, Wohnungsrecht), § 879 Abs. 1 BGB (Rang nach Eintragungsdatum) · § 9 Nr. 1, § 10 Abs. 1 Nr. 2 und 4, § 11, § 37, § 44 Abs. 1, § 52 Abs. 1 und 2, § 59, § 66 ZVG (Beteiligte, Rangklassen, geringstes Gebot, Bestehenbleiben und Erlöschen, abweichende Bedingungen, Doppelausgebot) · § 51, § 74a Abs. 1, § 91, § 92 Abs. 1 und 2, § 93 Abs. 1, § 121 Abs. 1, § 182 Abs. 1 ZVG (Zuzahlung bei nicht bestehendem Recht, Wertgrenzen einschließlich Kapitalwert, Erlöschen, Wertersatz als Geldrente, Räumungstitel, Rückstellung im Teilungsplan, Teilungsversteigerung) · § 9 EGZVG (Altenteil, Leibgedinge nach Landesrecht), § 31, § 33, § 39 WEG (Dauerwohnrecht), § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz) · BGH, Beschluss vom 8. Dezember 2011, V ZB 197/11 (Zuschlag bei Doppelausgebot, wenn nur auf abweichende Bedingungen geboten wurde) · § 14 Abs. 1, § 16 BewG und BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (Vervielfältiger für Stichtage ab 1. Januar 2026, Sterbetafel 2022/2024) · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

Weiterlesen

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.