Erbbaurecht ersteigern: Erbbauzins, Zustimmung und Restlaufzeit

Beim Erbbaurecht, im Alltag oft Erbpacht genannt, ersteigern Sie ein grundstücksgleiches Recht, nicht das Grundstück. Das Gebäude gehört dazu, der Boden bleibt dem Eigentümer. Ob Sie den Erbbauzins nach dem Zuschlag weiterzahlen, entscheidet allein der Rang der Reallast im geringsten Gebot.

1Was ersteigere ich beim Erbbaurecht eigentlich?

Ersteigert wird das Erbbaurecht, ein grundstücksgleiches Recht. Es berechtigt dazu, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil dieses Rechts (§ 12 Abs. 1 ErbbauRG), es wird also nicht getrennt vom Recht erworben.

Der Boden bleibt dem Grundstückseigentümer. Mit dem Zuschlag werden Sie deshalb nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern Erbbauberechtigter. Diese Unterscheidung klingt akademisch, entscheidet aber über Erbbauzins, Zustimmung und das, was am Ende der Laufzeit passiert.

In unserer Datenbank stehen derzeit 33 von 3.273 Verfahren auf einem Erbbaurecht, das sind 1 % aller Termine. Selten also, aber jedes Jahr kommen Dutzende zusammen.

2Muss ich den Erbbauzins nach dem Zuschlag weiterzahlen?

Das entscheidet der Rang, nicht die Gewohnheit. § 52 Abs. 1 ZVG lautet: „Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. Im übrigen erlöschen die Rechte."

Für den Erbbauzins heißt das: Steht die Reallast im Grundbuch vor dem Recht, aus dem betrieben wird, bleibt sie bestehen und Sie zahlen weiter. Steht sie dahinter, erlischt sie mit dem Zuschlag. Der typische Fall ist der zweite, weil Grundstückseigentümer der finanzierenden Bank oft den Vorrang einräumen, damit das Erbbaurecht überhaupt beleihbar wird.

Es gibt eine dritte Möglichkeit: Im Erbbauvertrag kann vereinbart sein, dass die Reallast auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG). Dann greift die Ausnahme des § 52 Abs. 2 ZVG. In unseren Bekanntmachungen findet sich das ausdrücklich in 1 Fall, meist steht es nur im Vertrag.

Der Rangtest: Zahlen Sie den Erbbauzins weiter?

3Was passiert mit dem Grundstückseigentümer, wenn der Erbbauzins erlischt?

Er wird aus dem Versteigerungserlös abgefunden. § 92 Abs. 1 ZVG bestimmt: Erlischt durch den Zuschlag ein Recht, das nicht auf Zahlung eines Kapitals gerichtet ist, tritt an seine Stelle der Anspruch auf Ersatz des Wertes aus dem Erlös.

Bei einer Reallast von unbestimmter Dauer geschieht das durch eine Geldrente in Höhe des Jahreswerts, die für jeweils 3 Monate im Voraus zu zahlen ist (§ 92 Abs. 2 ZVG). Der Eigentümer verliert also nicht sein Geld, er bekommt es aus einer anderen Quelle.

Für Sie als Bieter ist das eine gute Nachricht mit einem Haken: Sie sparen den laufenden Zins, aber der Wegfall der Reallast erhöht den Wert des Erbbaurechts und damit den Preis, den andere zu bieten bereit sind.

Was ein Bieter vor und nach dem Termin prüfen muss

1. vor dem Termin
   Erbbaugrundbuch, Abteilung IISteht dort ein Zustimmungsvorbehalt? Dann ist jede Veräußerung ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers unwirksam, und das gilt ausdrücklich auch in der Zwangsvollstreckung.§ 5, § 6, § 8 ErbbauRG
2. vor dem Termin
   Rang der ErbbauzinsreallastSteht die Reallast vor oder hinter dem Recht, aus dem betrieben wird? Davon hängt ab, ob Sie den Erbbauzins nach dem Zuschlag weiterzahlen oder nicht. Die Antwort steht im geringsten Gebot.§ 52 Abs. 1 ZVG, § 44 ZVG
3. vor dem Termin
   Restlaufzeit im ErbbauvertragWie viele Jahre laufen noch? Unter 40 Jahren wird die Finanzierung schwierig, unter 30 Jahren fällt der Wert spürbar, weil das Ende absehbar ist.§ 27 ErbbauRG
4. im Termin
   ZuschlagMit dem Zuschlag werden Sie Erbbauberechtigter, nicht Grundstückseigentümer. Das Gebäude gehört zum Erbbaurecht, der Boden bleibt beim Eigentümer.§ 90 Abs. 1 ZVG, § 12 ErbbauRG
5. danach
   Zustimmung einholenFehlt die Zustimmung, ist der Erwerb schwebend unwirksam. Der Eigentümer muss zustimmen, wenn der Zweck nicht gefährdet ist und Sie zuverlässig sind.§ 7 Abs. 1 ErbbauRG
6. Monate bis Jahre
   Notfalls Ersetzung durch das GerichtVerweigert der Eigentümer ohne ausreichenden Grund, ersetzt das Amtsgericht am Ort des Grundstücks die Zustimmung. In dokumentierten Fällen vergingen dabei ein bis zweieinhalb Jahre.§ 7 Abs. 3 ErbbauRG

4Braucht der Ersteher die Zustimmung des Grundstückseigentümers?

Wenn ein Zustimmungsvorbehalt eingetragen ist, ja. Nach § 5 ErbbauRG kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung die Zustimmung des Grundstückseigentümers braucht. Ohne diese Zustimmung ist die Verfügung unwirksam (§ 6 ErbbauRG).

Entscheidend für Bieter ist § 8 ErbbauRG. Er lautet: „Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgen, sind insoweit unwirksam, als sie die Rechte des Grundstückseigentümers aus einer Vereinbarung gemäß § 5 vereiteln oder beeinträchtigen würden." Der Zuschlag hilft Ihnen also nicht über eine fehlende Zustimmung hinweg.

Prüfen Sie deshalb vor dem Termin die Abteilung II des Erbbaugrundbuchs. Wie Sie das Grundbuch im Gutachten lesen, steht auf unserer Seite Gutachten lesen.

5Was tue ich, wenn der Eigentümer die Zustimmung verweigert?

Das Amtsgericht kann sie ersetzen, aber das dauert. Nach § 7 Abs. 1 ErbbauRG muss der Eigentümer zustimmen, wenn der Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich beeinträchtigt wird und der Erwerber zuverlässig ist. Verweigert er ohne ausreichenden Grund, ersetzt das Amtsgericht am Ort des Grundstücks die Zustimmung (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG).

Rechnen Sie mit langer Wartezeit. In veröffentlichten Verfahren lagen zwischen dem Meistgebot und der Ersetzung der Zustimmung ein Jahr und mehr; in einem vom Oberlandesgericht Frankfurt entschiedenen Fall war 2,5 Jahre nach dem Termin noch nicht einmal über den Zuschlag entschieden.

Solange gilt: Sie sind an Ihr Gebot gebunden, das Geld ist blockiert, und die Immobilie können Sie nicht nutzen. Wer das Risiko nicht tragen kann, sollte vor dem Termin mit dem Grundstückseigentümer sprechen.

Welche Objekte stehen auf Erbbaurecht?

Eigentumswohnung8

Einfamilienhaus6

Zweifamilienhaus5

Sonstiges4

Reihenhaus4

Doppelhaushälfte2

6Warum sind Erbbaurechte in unserer Datenbank teurer als der Durchschnitt?

Der mittlere Verkehrswert liegt bei 210.000 € und damit 23 % über dem Median aller Objekte von 171.000 €. Das überrascht, weil Erbbaurechte gemeinhin als günstiger gelten.

Die Erklärung liegt in der Zusammensetzung. Unter den 33 Erbbaurechten sind 8 Eigentumswohnunge und kaum Garagen oder Kleinstobjekte, die den Gesamtmedian nach unten ziehen. Erbbaurechte wurden historisch für den Eigenheimbau vergeben, entsprechend groß sind die Objekte.

Ein Preisabschlag gegenüber einem vergleichbaren Volleigentum steckt trotzdem im Verkehrswert. Nur sieht man ihn nicht im Vergleich zum Gesamtbestand, sondern nur im Vergleich zum selben Haus ohne Erbbaurecht.

7Wie wichtig ist die Restlaufzeit?

Sie ist das größte Risiko und steht in keiner Bekanntmachung. Ein Erbbaurecht läuft typischerweise 75 bis 99 Jahre. Was zählt, ist der Rest: Bei 60 Jahren finanziert jede Bank, bei 30 Jahren wird es schwierig, bei 20 Jahren praktisch unmöglich.

Der Grund ist einfach. Banken wollen, dass die Restlaufzeit die Kreditlaufzeit deutlich überschreitet, damit die Sicherheit nicht vor dem Kredit endet. Wer 25 Jahre finanziert, braucht also spürbar mehr als 25 Jahre Restlaufzeit.

Für den Wiederverkauf gilt dasselbe in verschärfter Form: Ihr Käufer steht vor demselben Problem, nur einige Jahre später. Prüfen Sie die Restlaufzeit im Erbbauvertrag, bevor Sie bieten, nicht danach.

8Was ist der Heimfall, und wie schnell droht er?

Heimfall heißt: Der Grundstückseigentümer kann die Übertragung des Erbbaurechts verlangen. Die Gründe stehen im Erbbauvertrag, typischerweise grobe Vertragsverletzungen oder Zahlungsverzug.

Beim Zahlungsverzug schützt das Gesetz. § 9 Abs. 4 ErbbauRG bestimmt, dass ein Zahlungsverzug den Heimfallanspruch nur begründet, wenn der Erbbauberechtigte mit dem Erbbauzins mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge im Rückstand ist. Ein verspäteter Quartalsbetrag genügt also nicht.

Beim Heimfall bekommt der Erbbauberechtigte eine Vergütung, deren Höhe im Vertrag steht. Lesen Sie diese Klausel vor dem Gebot, denn sie kann niedrig ausfallen.

Fünf Prüfpunkte, die es nur beim Erbbaurecht gibt

9Was bekomme ich am Ende der Laufzeit für das Gebäude?

Was im Erbbauvertrag steht, und das kann wenig sein. § 27 Abs. 1 ErbbauRG sieht zwar eine Entschädigung für das Bauwerk vor, lässt aber ausdrücklich abweichende Vereinbarungen über Höhe, Zahlungsweise und sogar den Ausschluss zu.

Eine gesetzliche Untergrenze gibt es nur in einem engen Fall: Bei Wohngebäuden, die für Angehörige niedriger Einkommensgruppen bestimmt sind, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen (§ 27 Abs. 2 ErbbauRG). Wer diese Grenze pauschal für alle Wohnhäuser behauptet, liegt falsch.

Der Eigentümer kann die Entschädigung außerdem abwenden, indem er das Erbbaurecht verlängert (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG). Lehnen Sie ab, erlischt Ihr Anspruch.

10Worauf muss ich im Versteigerungstermin besonders achten?

Auf das geringste Gebot, denn dort steht die Antwort auf die Zinsfrage. Das Gericht stellt fest, welche Rechte bestehen bleiben. Findet sich die Erbbauzinsreallast darin, zahlen Sie weiter; fehlt sie, erlischt sie. Fragen Sie im Zweifel den Rechtspfleger vor Beginn der Bietzeit.

Der Ablauf selbst unterscheidet sich nicht. Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts, Bietzeit von mindestens 30 Minuten, Wertgrenzen von 5/10 und 7/10. Wie das im Einzelnen läuft, steht auf unserer Seite Bieten bei der Zwangsversteigerung.

Von den 33 Erbbaurechten in unserer Datenbank sind 2 ohne Innenbesichtigung ausgeschrieben und 4 vermietet. Kommt beides zusammen, kaufen Sie ein Recht mit begrenzter Laufzeit, das Sie nicht besichtigen konnten und in dem jemand wohnt.

11Kann ich statt des Erbbaurechts auch das Grundstück ersteigern?

Das kommt vor und ist der umgekehrte Fall. Versteigert wird dann das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück. Wer es ersteigert, wird Grundstückseigentümer und tritt in den Erbbauvertrag ein, bekommt also künftig den Erbbauzins als Reallast nach § 9 Abs. 1 ErbbauRG.

Das Erbbaurecht selbst bleibt davon unberührt: Es steht an erster Rangstelle, ist damit im geringsten Gebot berücksichtigt und bleibt nach § 52 Abs. 1 ZVG bestehen. Sie kaufen also eine langfristige Zinsforderung und ein Grundstück, das Sie erst nach Ablauf des Erbbaurechts selbst nutzen können, bei den üblichen Laufzeiten von 75 bis 99 Jahren also womöglich nie.

Für Kapitalanleger ist das eine ruhige Sache, für Selbstnutzer keine. Achten Sie in der Bekanntmachung auf die Formulierung: „Erbbaurecht" als Versteigerungsgegenstand meint das Recht, „mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück" meint den Boden.

12Kann der Erbbauzins nach dem Zuschlag erhöht werden?

Bei Wohngebäuden nur in engen Grenzen. § 9a ErbbauRG lässt eine Erhöhung nur zu, wenn sie nicht unbillig ist. Als unbillig gilt sie in der Regel, wenn sie über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht.

Dazu kommt eine zeitliche Schranke: Eine Erhöhung ist frühestens 3 Jahre nach Vertragsabschluss und frühestens 3 Jahre nach der letzten Erhöhung möglich. Wer ein Erbbaurecht ersteigert, kann also nicht im Folgejahr mit einer Verdopplung überrascht werden.

Bei gewerblich genutzten Bauwerken gilt dieser Schutz nicht. Dort richtet sich alles nach der Wertsicherungsklausel im Vertrag, und die kann deutlich schärfer ausfallen.

13Bekomme ich für ein Erbbaurecht überhaupt eine Finanzierung?

Möglich ja, aber mit mehr Aufwand und kürzerer Laufzeit. Banken bewerten ein Erbbaurecht anders als Volleigentum, weil die Sicherheit mit dem Recht endet. Je kürzer die Restlaufzeit, desto zurückhaltender die Zusage.

Dazu kommt der Zeitdruck der Zwangsversteigerung. Das Bargebot ist bis zum Verteilungstermin fällig, und ab dem Zuschlag laufen 4 % Zinsen im Jahr. Wer die Finanzierung erst nach dem Termin klärt, zahlt drauf. Was insgesamt zusammenkommt, steht auf unserer Seite Kosten einer Zwangsversteigerung.

Klären Sie mit Ihrer Bank vor dem Termin zwei Punkte: ob sie Erbbaurechte überhaupt finanziert und welche Restlaufzeit sie mindestens verlangt. Beides sollten Sie schriftlich haben, bevor Sie die Hand heben.

14Was ist ein Wohnungserbbaurecht?

Die Kombination aus Wohnungseigentum und Erbbaurecht. § 30 Abs. 1 WEG erlaubt es, ein Erbbaurecht in Bruchteile zu teilen und jedem Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung einzuräumen. Statt einer Eigentumswohnung erwerben Sie also einen Miteigentumsanteil am Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. In unserer Datenbank sind 8 der 33 Erbbaurechte solche Wohnungen.

Für jeden Anteil führt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungserbbaugrundbuch; im Übrigen gilt das Wohnungseigentumsrecht entsprechend (§ 30 Abs. 3 WEG). Praktisch bedeutet das doppelte Prüfung: Sie müssen den Erbbauvertrag lesen und die Teilungserklärung der Gemeinschaft. Hausgeld, Rücklage und Beschlusslage kommen zum Erbbauzins hinzu. Rückständiges Hausgeld hat nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Vorrecht in Rangklasse 2, begrenzt auf 5 % des festgesetzten Verkehrswerts; es wird aus Ihrem Gebot vorweg bedient und erhöht damit das geringste Gebot.

Endet das Erbbaurecht, endet auch das Wohnungserbbaurecht. Alle Eigentümer sind dann gleichzeitig betroffen, was Verhandlungen über eine Verlängerung erleichtern kann. Worauf Sie bei Eigentumswohnungen sonst achten müssen, steht auf unserer Seite Risiken beim Ersteigern.

15Was passiert nach dem Zuschlag als Erstes?

Sie werden mit der Verkündung Erbbauberechtigter und müssen die Zustimmung klären. Das Grundbuchamt trägt Sie im Erbbaugrundbuch ein, nicht im Grundbuch des Grundstücks. Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich Ihr Räumungstitel gegen den bisherigen Berechtigten.

Melden Sie sich zeitnah beim Grundstückseigentümer. Wer sich erst meldet, wenn die erste Zinsrechnung ausbleibt, startet die Beziehung schlecht, und diese Beziehung läuft möglicherweise Jahrzehnte.

Was sonst nach dem Zuschlag zu erledigen ist, von der Grunderwerbsteuer bis zur Versicherung, steht auf unserer Seite Nach dem Zuschlag. Die Wertgrenzen, die auch hier gelten, erklärt Wertgrenzen 5/10 und 7/10.

Was im Netz steht, und was das Gesetz sagt

Häufige Fragen

Quellen: § 1 Abs. 1, § 11 und § 12 Abs. 1 ErbbauRG (Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht, Gebäude als wesentlicher Bestandteil) · § 5, § 6, § 7 Abs. 1 und 3, § 8 ErbbauRG (Zustimmungsvorbehalt, Unwirksamkeit ohne Zustimmung, gerichtliche Ersetzung, Geltung in der Zwangsvollstreckung) · § 9 Abs. 1 bis 4 ErbbauRG (Erbbauzins als Reallast, versteigerungsfeste Vereinbarung, Heimfall erst ab zwei Jahresbeträgen Rückstand), § 9a ErbbauRG (Erhöhung bei Wohngebäuden, Sperrfrist von 3 Jahren) · § 27 Abs. 1 bis 4 ErbbauRG (Entschädigung für das Bauwerk, Zwei-Drittel-Grenze nur bei Wohngebäuden für niedrige Einkommensgruppen, Abwendung durch Verlängerung) · § 44 ZVG (geringstes Gebot), § 52 Abs. 1 und 2 ZVG (Bestehenbleiben und Erlöschen von Rechten), § 92 Abs. 1 bis 3 ZVG (Wertersatz aus dem Erlös, Geldrente bei Reallasten unbestimmter Dauer), § 90 Abs. 1 ZVG · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

Weiterlesen

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.