Objekt prüfen: Gutachten lesen, Risiken erkennen, Rechte im Grundbuch
15 Ratgeber · Zuletzt geprüft: Di, 29.09.2026 · Hassan Amer
Bei einer Zwangsversteigerung kaufen Sie, was in der Akte steht. Es gibt kein Recht auf Innenbesichtigung, keine Gewährleistung und keinen Verkäufer, der Fragen beantwortet. Umso wichtiger ist die Prüfung vor dem Termin.
Die wichtigste Quelle ist das Verkehrswertgutachten, das das Gericht in Auftrag gibt und das Sie auf der Geschäftsstelle oder im Justizportal einsehen können. Es beschreibt Lage, Zustand, Baujahr, Flächen und Mängel, und es sagt, ob der Sachverständige das Objekt innen besichtigen konnte oder nur von außen bewertet hat. Dazu gehört der Grundbuchauszug: In Abteilung II stehen Rechte wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerechte, die nach dem Zuschlag bestehen bleiben können (§ 52 ZVG), in Abteilung III die Grundpfandrechte, die in der Regel erlöschen.
Zwei Sonderfälle verdienen eigene Aufmerksamkeit: Ist die Immobilie vermietet, übernehmen Sie den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 57 ZVG, § 566 BGB). Wird ein Erbbaurecht versteigert, kaufen Sie das Gebäude, nicht das Grundstück, und zahlen weiter Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Die Ratgeber in diesem Bereich zeigen, worauf Sie im Gutachten achten, welche Risiken typisch sind und wie Sie beide Sonderfälle bewerten.
Ratgeber zu Objekt prüfen & Risiken
Risiken, die Sie kennen müssen
Keine Besichtigung, keine Gewährleistung, Mieter im Haus. Was Sie vor dem Gebot prüfen.
Gutachten richtig lesen
Was hinter dem Verkehrswert steckt, wo die Warnsignale stehen und wie Sie Ihr Limit finden.
Mieter im Haus, was gilt?
Sie kaufen den Mietvertrag mit. Was das im Gebot kostet, wie Sie nach § 57a ZVG richtig kündigen und wann der Zuschlag kein Räumungstitel ist.
Erbbaurecht ersteigern
Sie kaufen ein Recht, nicht das Grundstück. Was mit Erbbauzins und Laufzeit passiert.
Wohnrecht und Nießbrauch
Ob das Recht den Zuschlag überlebt, entscheidet der Rang. Mit Rechner für den Wert.
Besichtigung ohne Recht darauf
Wie Sie trotzdem hineinkommen, was die Akte verrät und was Sie von außen erkennen.
Was für und was gegen die Versteigerung spricht
Günstiger Preis, kein Makler, kein Notar, aber keine Besichtigung, keine Gewährleistung, kein Rücktritt: Vor- und Nachteile im Vergleich zum Kauf, mit Nebenkostenrechnung.
Was der Modernisierungsstau wirklich kostet
Kostentabelle 2026 für Bad, Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, Förderung und der richtige Sicherheitsabschlag.
Abteilung I, II, III und der Rang
Welche Einträge nach dem Zuschlag bleiben, welche erlöschen, was die Rangklassen bedeuten und wo Sie den Auszug bekommen.
Akteneinsicht: was Bieter sehen dürfen
Gutachten, Grundbuch, Anmeldungen: welche Unterlagen Sie beim Gericht einsehen dürfen, was Kopien kosten und was Namen verraten.
Baulasten und Altlasten prüfen
Abstandsfläche, Zufahrt, Öltank, Asbest: welche Lasten nicht im Grundbuch stehen, wo Sie nachfragen und was Sie als Ersteher trifft.
Schwarzbau: Anbau ohne Genehmigung
Wintergarten, Dachausbau, Einliegerwohnung ohne Genehmigung: woran Sie es erkennen, was Bestandsschutz heißt und was droht.
Verkehrswert realistisch? Selbst prüfen
Stichtag, Bodenrichtwert, Vergleichspreise: wie Sie den Verkehrswert aus dem Gutachten mit wenigen Quellen selbst gegenprüfen.
Vorkaufsrecht: gilt es beim Zuschlag?
Mieter, Gemeinde, Miterben: Warum Vorkaufsrechte beim Zuschlag nicht greifen und wann ein eingetragenes Recht trotzdem zählt.
Küche, Heizöl, Solar: was dazugehört
Einbauküche, Heizöl und Solaranlage: was Sie mit dem Haus ersteigern, was dem Mieter gehört und was Sie vorher klären.
Häufige Fragen
Kann ich eine Immobilie vor der Zwangsversteigerung besichtigen?
Es gibt kein Recht auf Innenbesichtigung. Der Bewohner muss weder den Sachverständigen noch Bietinteressenten hereinlassen. Eine Außenbesichtigung ist immer möglich; ob innen besichtigt wurde, steht im Gutachten.
Wo bekomme ich das Verkehrswertgutachten?
Auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts, in vielen Bundesländern auch als PDF im Justizportal. Wir verlinken das Gutachten auf der Objektseite, sobald das Gericht es veröffentlicht hat.
Welche Rechte bleiben nach dem Zuschlag bestehen?
Rechte in Abteilung II des Grundbuchs, die dem Recht des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen, bleiben bestehen (§ 52 ZVG): etwa ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder eine Grunddienstbarkeit. Sie sind im geringsten Gebot ausgewiesen und mindern den Wert, den Sie tatsächlich erwerben.
Was passiert mit Mietern nach dem Zuschlag?
Der Mietvertrag geht auf den Ersteher über (§ 57 ZVG, § 566 BGB), mit Miethöhe, Kaution und Laufzeit. Es gibt ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG), das aber einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf voraussetzt.
Weitere Themen
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.