Vorkaufsrecht in der Zwangsversteigerung: Mieter, Gemeinde, Miterben
Welche Vorkaufsrechte in der Zwangsversteigerung ausgeschlossen sind, was mit einem Vorkaufsrecht im Grundbuch passiert und warum die Teilungsversteigerung anders zu behandeln ist.
Bei der Zwangsversteigerung zur Vollstreckung greift kein Vorkaufsrecht, weder das des Mieters noch das der Gemeinde noch ein eingetragenes (§ 471 BGB). Bleibt ein eingetragenes Recht für mehrere Verkaufsfälle bestehen, kann es beim späteren Verkauf durch Sie greifen, binnen zwei Monaten (§ 469 BGB). Für die Teilungsversteigerung gilt das nicht ohne Weiteres.
Inhalt
- Gilt ein Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung?
- Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn seine Wohnung versteigert wird?
- Kann die Gemeinde bei der Zwangsversteigerung ihr Vorkaufsrecht ausüben?
- Was passiert mit einem Vorkaufsrecht, das im Grundbuch steht?
- Gilt das auch bei der Teilungsversteigerung?
- Wann greifen Vorkaufsrechte vor oder nach der Zwangsversteigerung?
- Häufige Fragen
1Gilt ein Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung?
Nein. Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt (§ 471 BGB). Niemand kann Ihnen den Zuschlag über ein Vorkaufsrecht wieder abnehmen.
Ein Vorkaufsrecht erlaubt es, in einen fremden Kaufvertrag einzusteigen. Der Berechtigte kann es ausüben, sobald der Eigentümer mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen hat (§ 463 BGB), und kauft dann zu denselben Bedingungen (§ 464 Abs. 2 BGB). In der Zwangsversteigerung gibt es keinen Kaufvertrag. Das Gericht überträgt Ihnen das Eigentum durch den Zuschlag (§ 90 ZVG). Für diesen Fall schließt das Gesetz Vorkaufsrechte ausdrücklich aus, ebenso beim Verkauf aus einer Insolvenzmasse (§ 471 BGB).
Die Regel gilt auch für gesetzliche Vorkaufsrechte, die auf die Vorschriften über den Vorkauf im BGB verweisen, einschließlich § 471. So ist es beim Mieter, bei der Gemeinde, im Naturschutz und beim eingetragenen Vorkaufsrecht im Grundbuch:
| Vorkaufsrecht | Beim Zuschlag in der Zwangsversteigerung zur Vollstreckung | Vorschrift |
|---|---|---|
| Mieter einer in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung | Nein | § 577 Abs. 1 BGB mit § 471 BGB |
| Gemeinde, allgemein oder per Satzung | Nein | §§ 24, 25, 28 Abs. 2 BauGB mit § 471 BGB |
| Land nach Naturschutzrecht | Nein | § 66 Abs. 3 BNatSchG mit § 471 BGB |
| Siedlungsunternehmen bei landwirtschaftlichen Flächen | Nein, es setzt einen genehmigungspflichtigen Kaufvertrag voraus | § 4 RSiedlG |
| Miterben | Nein, es gilt nur beim Verkauf eines Erbteils | § 2034 BGB |
| Vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht | Nein | §§ 463, 471 BGB |
| Eingetragenes Vorkaufsrecht im Grundbuch | Nein, es kann aber bestehen bleiben und später greifen | §§ 1097, 1098 BGB, § 52 ZVG |
2Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn seine Wohnung versteigert wird?
Nein. Das Vorkaufsrecht des Mieters einer umgewandelten Wohnung setzt einen Verkauf voraus und ist in der Zwangsversteigerung zur Vollstreckung ausgeschlossen (§ 577, § 471 BGB). Der Mieter darf aber mitbieten.
Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft, darf der Mieter sie zu denselben Bedingungen kaufen (§ 577 Abs. 1 BGB). Für dieses Recht gelten die allgemeinen Vorschriften über den Vorkauf, soweit § 577 BGB nichts anderes bestimmt, und damit auch § 471 BGB. Beim Zuschlag in der Zwangsversteigerung hat der Mieter deshalb kein Vorkaufsrecht.
Der Mietvertrag geht mit dem Zuschlag auf den Ersteher über (§ 57 ZVG), der Mieter bleibt also in der Wohnung, solange nicht wirksam gekündigt ist. Was das für beide Seiten heißt, erklären die Ratgeber Zwangsversteigerung für Mieter und Vermietete Immobilie ersteigern.
„Als Mieter habe ich ein Vorkaufsrecht, wenn meine Wohnung versteigert wird.“
Richtig ist: In der Zwangsversteigerung ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen (§ 577 Abs. 1 Satz 3 mit § 471 BGB). Sie können aber wie jeder andere mitbieten. Dafür brauchen Sie einen Ausweis und müssen auf Verlangen eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts leisten (§ 67, § 68 ZVG).
3Kann die Gemeinde bei der Zwangsversteigerung ihr Vorkaufsrecht ausüben?
Nein. Die Gemeinde hat ihr Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken (§ 24 BauGB), und § 28 Abs. 2 BauGB verweist ausdrücklich auf § 471 BGB. Beim Zuschlag greift es nicht.
Das allgemeine Vorkaufsrecht steht der Gemeinde beim Kauf bestimmter Grundstücke zu, etwa in Sanierungsgebieten oder bei Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht (§ 24 Abs. 1 BauGB). Daneben kann sie per Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht begründen (§ 25 BauGB). Für beide gilt: Die Gemeinde übt es durch Verwaltungsakt aus, binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags, und § 471 BGB ist anzuwenden (§ 28 Abs. 2 BauGB). Beim Kauf von Wohnungseigentum und von Erbbaurechten steht ihr das allgemeine Vorkaufsrecht ohnehin nicht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB).
Beim normalen Kauf darf das Grundbuchamt den Käufer erst eintragen, wenn feststeht, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder keines hat (§ 28 Abs. 1 BauGB). Diese Sperre nennt das Gesetz ausdrücklich für Kaufverträge. Auch das Vorkaufsrecht der Länder nach dem Naturschutzrecht verweist auf § 471 BGB (§ 66 Abs. 3 BNatSchG). Einzelne Länder kennen weitere Vorkaufsrechte, etwa im Denkmalrecht. Ob eines davon eine Ausnahme macht, klären Sie im Zweifel mit dem Gericht oder einem Anwalt.
§ 471 BGB schließt das Vorkaufsrecht beim Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung und aus einer Insolvenzmasse aus. § 28 Abs. 2 BauGB, § 66 Abs. 3 BNatSchG und § 1098 Abs. 1 BGB verweisen darauf.
4Was passiert mit einem Vorkaufsrecht, das im Grundbuch steht?
Ausüben kann es beim Zuschlag niemand. Hat es einen besseren Rang als der betreibende Gläubiger, bleibt es bestehen (§ 52 ZVG), sonst erlischt es (§ 91 ZVG).
Ein Vorkaufsrecht kann als Belastung des Grundstücks eingetragen werden, dann steht es in Abteilung II des Grundbuchs (§ 1094 BGB). Für sein Verhältnis zum Eigentümer gelten die Vorschriften über den Vorkauf einschließlich § 471 BGB (§ 1098 Abs. 1 BGB). Erlischt es mit dem Zuschlag, lässt das Gericht es nach dem Verfahren im Grundbuch löschen (§ 130 ZVG). Bleibt es nach den Versteigerungsbedingungen bestehen, kommt es darauf an, wofür es bestellt ist:
Nur für den ersten Verkaufsfall
- Gilt nur für einen Verkauf durch den Eigentümer, dem das Grundstück bei der Bestellung gehörte, oder dessen Erben (§ 1097 BGB)
- Erlischt nach der Rechtsprechung des BGH beim Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung
- Die Löschung im Grundbuch müssen Sie gesondert klären
Für mehrere oder alle Verkaufsfälle
- Bleibt nach dem Zuschlag wirksam
- Greift, wenn Sie das Grundstück später verkaufen
- Der Berechtigte hat dann zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB)
- Gegenüber Dritten wirkt es wie eine Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB)
Der Bundesgerichtshof hat das so formuliert: Ein nur für den ersten Verkaufsfall bestelltes Vorkaufsrecht erlischt, wenn das Grundstück auf andere Weise als durch Verkauf an einen neuen Eigentümer übergeht, zum Beispiel beim Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung (BGH, Beschluss vom 21.01.2016, V ZB 43/15). Ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle dagegen begleitet das Grundstück weiter. Es kann Käufer bei einem späteren Verkauf abschrecken, weil der Berechtigte in ihren Vertrag einsteigen darf.
Achten Sie im Gutachten auf die Eintragungen in Abteilung II. Steht dort ein Vorkaufsrecht, fragen Sie beim Gericht oder im Termin, ob es nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt und für welche Verkaufsfälle es bestellt ist. Wie Sie das Grundbuch lesen, zeigt der Ratgeber Grundbuch lesen.
5Gilt das auch bei der Teilungsversteigerung?
Nicht ohne Weiteres. Nach der Rechtsprechung des BGH steht ein Erwerb in der Teilungsversteigerung einem freihändigen Kauf gleich. Ein eingetragenes Vorkaufsrecht kann dort deshalb eine Rolle spielen.
Die Teilungsversteigerung dient nicht der Vollstreckung einer Forderung, sondern der Aufhebung einer Gemeinschaft, etwa unter Erben oder getrennten Paaren (§ 180 ZVG). Der Bundesgerichtshof behandelt den Erwerb dort für das Vorkaufsrecht wie einen Kauf. Ob ein eingetragenes Vorkaufsrecht ausgelöst wird, hängt dann unter anderem davon ab, wer den Zuschlag bekommt: Ersteigert ein Miteigentümer, kommt es darauf an, ob er als Dritter im Sinne von § 463 BGB gilt, und das klärt im Streit das Prozessgericht (BGH, Beschluss vom 21.01.2016, V ZB 43/15). Steht bei einer Teilungsversteigerung ein Vorkaufsrecht im Grundbuch, lassen Sie die Lage vor dem Termin anwaltlich prüfen.
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Miterben gibt es dabei nicht. Es greift nur, wenn ein Miterbe seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten verkauft (§ 2034 BGB), nicht bei der Versteigerung des Grundstücks. Miterben und Miteigentümer können aber selbst mitbieten. Mehr dazu in den Ratgebern Teilungsversteigerung und Erbengemeinschaft.
6Wann greifen Vorkaufsrechte vor oder nach der Zwangsversteigerung?
Wenn es einen Kaufvertrag gibt, etwa beim Kauf vor dem Termin, bei einer freiwilligen Auktion oder bei Ihrem späteren Weiterverkauf. Dort gilt die Ausnahme des § 471 BGB nicht.
Kaufen Sie ein Objekt vor dem Termin direkt vom Eigentümer, schließen Sie einen normalen Kaufvertrag, und Vorkaufsrechte können greifen. Wie so ein Kauf abläuft, steht im Ratgeber Immobilie vor der Zwangsversteigerung kaufen. Auch bei einer freiwilligen Versteigerung durch ein Auktionshaus kommt ein Kaufvertrag zustande, und zwar durch den Zuschlag des Auktionators (§ 156 BGB). Die Unterschiede erklärt der Ratgeber Immobilienauktion oder Zwangsversteigerung.
Kein Vorkaufsrecht
- Zuschlag in der Zwangsversteigerung aus einem Titel
- Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters
- Freihändiger Verkauf aus einer Insolvenzmasse bei Vorkaufsrechten, die nicht im Grundbuch stehen
Vorkaufsrecht möglich
- Kauf vor dem Termin direkt vom Eigentümer
- Freiwillige Versteigerung durch ein Auktionshaus
- Freihändiger Verkauf durch den Insolvenzverwalter bei einem eingetragenen Vorkaufsrecht (§ 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB)
- Ihr späterer Weiterverkauf
Für Ihren späteren Verkauf heißt das: Steht der Gemeinde für das Grundstück ein Vorkaufsrecht zu, kann sie es binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB), ein eingetragenes Vorkaufsrecht für mehrere Verkaufsfälle binnen zwei Monaten nach Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB). Wer ersteigert, um weiterzuverkaufen, sollte das einplanen.
Häufige Fragen
Hat der Mieter bei einer Zwangsversteigerung ein Vorkaufsrecht?
Nein. Das Vorkaufsrecht des Mieters einer umgewandelten Wohnung (§ 577 BGB) ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt (§ 471 BGB). Der Mieter kann aber wie jeder andere mitbieten und muss dann auf Verlangen eine Sicherheit leisten.
Kann die Gemeinde bei einer Zwangsversteigerung ihr Vorkaufsrecht ausüben?
Nein. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde gilt beim Kauf von Grundstücken (§ 24 BauGB), und § 28 Abs. 2 BauGB erklärt § 471 BGB für anwendbar. Beim späteren Verkauf durch den Ersteher kann die Gemeinde ein bestehendes Vorkaufsrecht dagegen binnen drei Monaten ausüben.
Was passiert mit einem eingetragenen Vorkaufsrecht nach dem Zuschlag?
Hat es einen schlechteren Rang als der betreibende Gläubiger, erlischt es (§ 91 ZVG). Bleibt es bestehen, kommt es auf die Bestellung an: Ein Recht nur für den ersten Verkaufsfall erlischt nach der Rechtsprechung des BGH beim Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung, ein Recht für mehrere Verkaufsfälle gilt beim späteren Verkauf.
Haben Miterben bei der Teilungsversteigerung ein Vorkaufsrecht?
Ein gesetzliches nicht. Das Vorkaufsrecht der Miterben greift nur, wenn ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten verkauft (§ 2034 BGB). In der Teilungsversteigerung wird das Grundstück versteigert, die Miterben können aber selbst mitbieten.
Gilt ein Vorkaufsrecht bei einer freiwilligen Versteigerung?
Es kann gelten. Bei einer freiwilligen Versteigerung durch ein Auktionshaus kommt ein Kaufvertrag durch den Zuschlag zustande (§ 156 BGB). Die Ausnahme des § 471 BGB betrifft nur die Zwangsvollstreckung und den Verkauf aus einer Insolvenzmasse.
Kann ich trotz Vorkaufsrecht in der Zwangsversteigerung mitbieten?
Ja. Wer außerhalb der Versteigerung ein Vorkaufsrecht hätte, etwa als Mieter, kann im Termin wie jeder andere bieten. Einen Vorrang bekommt er dadurch nicht, den Zuschlag erhält grundsätzlich, wer das Meistgebot abgibt (§ 81 ZVG).
Quellen: § 463 BGB (Ausübung des Vorkaufsrechts beim Kaufvertrag) · § 464 BGB (Kauf zu den mit dem Dritten vereinbarten Bedingungen) · § 469 BGB (Frist von zwei Monaten bei Grundstücken) · § 471 BGB (kein Vorkaufsrecht bei Zwangsvollstreckung und Insolvenz) · § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters) · § 1094 BGB (dingliches Vorkaufsrecht) · § 1097 BGB (ein oder mehrere Verkaufsfälle) · § 1098 BGB (Wirkung des dinglichen Vorkaufsrechts, freihändiger Verkauf durch den Insolvenzverwalter) · § 2034 BGB (Vorkaufsrecht der Miterben beim Verkauf eines Erbteils) · § 156 BGB (Vertragsschluss bei Versteigerung) · § 24 BauGB (allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde) · § 25 BauGB (besonderes Vorkaufsrecht) · § 28 BauGB (Verfahren, drei Monate, Verweis auf § 471 BGB) · § 66 BNatSchG (Vorkaufsrecht nach Naturschutzrecht) · § 4 RSiedlG (siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · § 57 ZVG (Eintritt in Mietverträge) · § 67 ZVG und § 68 ZVG (Sicherheitsleistung) · § 81 ZVG (Zuschlag an den Meistbietenden) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag) · § 91 ZVG (Erlöschen von Rechten) · § 130 ZVG (Löschung erloschener Rechte) · § 180 ZVG (Teilungsversteigerung) · BGH, Beschluss vom 21.01.2016, V ZB 43/15 (Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall, Erwerb in der Teilungsversteigerung wie ein freihändiger Kauf)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.