Erbengemeinschaft und Zwangsversteigerung: Teilungsversteigerung des geerbten Hauses

Drei Geschwister erben das Elternhaus, eines will verkaufen, eines will es behalten, das dritte meldet sich nicht. Nach einem Jahr Stillstand beantragt das erste die Teilungsversteigerung, und das Haus kommt vor das Amtsgericht, ohne dass jemand Schulden hätte. So entstehen viele der 795 Teilungsversteigerungen, die derzeit anstehen, 24 % aller Verfahren in unserer Datenbank. Für Bieter von außen ist ein geerbtes Haus oft das bessere Objekt als eine Bankversteigerung.

1Wann kommt ein geerbtes Haus in die Zwangsversteigerung?

Ein Erbfall führt auf zwei ganz verschiedenen Wegen zur Versteigerung. Der erste ist die klassische Vollstreckung: Der Erblasser hatte Schulden, die Bank oder das Finanzamt betreibt die Zwangsversteigerung gegen die Erben, die mit dem Nachlass haften (§ 1967 BGB). Für die Erben stellt sich dann die Frage, ob sie die Erbschaft ausschlagen (sechs Wochen ab Kenntnis, § 1944 BGB) oder die Haftung auf den Nachlass beschränken. Wie man eine Versteigerung in dieser Lage noch abwendet, steht im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

Der zweite Weg ist der häufigere und der, um den es hier geht: die Teilungsversteigerung. Das Haus ist schuldenfrei oder wenig belastet, aber die Erben werden sich nicht einig. Erbengemeinschaften sind Zwangsgemeinschaften: Niemand hat sie gewählt, alle Entscheidungen brauchen Mehrheit oder Einstimmigkeit (§ 2038 BGB), und verkaufen kann nur, wer alle Unterschriften bekommt. Ein einziger Miterbe, der nicht mitzieht, nicht erreichbar ist oder einen unrealistischen Preis verlangt, blockiert alles. Das Gesetz gibt deshalb jedem Miterben das Recht, die Auseinandersetzung zu erzwingen, und für Grundstücke heißt das: Versteigerung mit anschließender Teilung des Erlöses (§ 2042 Abs. 2 in Verbindung mit § 753 BGB).

2Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?

Jeder Miterbe, unabhängig von der Größe seines Erbteils. Ein Erbe mit einem Zehntel kann die Versteigerung genauso beantragen wie einer mit der Hälfte. Die Zustimmung der übrigen ist nicht erforderlich, sie werden vom Gericht nur benachrichtigt. Drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

1. Eintragung im Grundbuch oder Erbnachweis. Die Versteigerung darf nur angeordnet werden, wenn der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch steht oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist (§ 181 Abs. 2 ZVG). Nach einem Erbfall zeigt das Grundbuch meist noch den Verstorbenen. Das steht dem Antrag nicht entgegen: Der Miterbe macht seine Erbfolge durch Urkunden glaubhaft, etwa mit Erbschein oder mit notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll (§ 181 Abs. 4, § 17 Abs. 3 ZVG). Eine Grundbuchberichtigung vorher ist nicht nötig. Wer sie trotzdem beantragt (§ 35 GBO), zahlt innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall keine Gebühr (Nr. 14110 KV GNotKG, Anmerkung); danach kostet sie nach dem Grundstückswert, bei 250.000 € rund 535 €. Der Erbschein selbst kostet je nach Nachlasswert einige hundert Euro.
2. Kein Ausschluss der Auseinandersetzung. Der Erblasser kann im Testament anordnen, dass der Nachlass für bis zu 30 Jahre nicht auseinandergesetzt wird (§ 2044 BGB), oder eine Testamentsvollstreckung angeordnet haben. Dann entscheidet der Testamentsvollstrecker, nicht der einzelne Erbe.
3. Keine anderweitige Vereinbarung. Haben die Erben untereinander einen Aufschub vereinbart, bindet das. Ein bloßes „wir reden noch" ist keine Vereinbarung.

Der Antrag geht an das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, formlos mit Grundbuchauszug. Ein Anwalt ist nicht vorgeschrieben, bei mehreren Grundstücken oder Streit über die Erbquoten aber sinnvoll. Der Antragsteller zahlt einen Kostenvorschuss für das Verkehrswertgutachten, meist 1.500 € bis 3.000 €, die am Ende aus dem Erlös vorweg erstattet werden.

3Wie läuft die Teilungsversteigerung eines Nachlasses ab?

Vom Antrag bis zur Erlösverteilung: realistisch 9 bis 15 Monate

1. Monat 0
   Erbnachweis und AntragErbschein beantragen, wenn kein notarielles Testament vorliegt, dann Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht. Das Grundbuch muss dafür nicht berichtigt sein. Der Erbschein dauert oft allein zwei bis vier Monate.Antragsteller, Nachlassgericht
2. Monat 1 bis 2
   AnordnungsbeschlussDas Gericht ordnet die Versteigerung an und stellt den Beschluss allen Miterben zu. Ab jetzt können die anderen beitreten, sich äußern oder Einstellung beantragen.Rechtspfleger
3. Monat 2 bis 6
   VerkehrswertgutachtenEin Sachverständiger bewertet das Haus. Wohnt ein Miterbe darin und lässt niemanden hinein, wird von außen geschätzt. Alle Beteiligten können zum Wert Stellung nehmen, das Gericht setzt ihn per Beschluss fest.Sachverständiger, Gericht
4. Monat 6 bis 9
   Einstellung möglichEin Miterbe kann die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, wenn das Gericht seine Interessen nach Abwägung für vorrangig hält, etwa weil ein freihändiger Verkauf kurz bevorsteht (§ 180 Abs. 2 ZVG).Gericht auf Antrag
5. Monat 8 bis 12
   Bekanntmachung und TerminMindestens sechs Wochen vor dem Termin veröffentlicht das Gericht die Bekanntmachung im Justizportal. Im Termin gelten Bietzeit, Sicherheitsleistung und Wertgrenzen wie bei jeder Zwangsversteigerung.Gericht, Bieter
6. + 6 bis 12 Wochen
   VerteilungsterminDer Ersteher zahlt das Bargebot. Das Gericht zieht Kosten ab, zahlt vorrangige Gläubiger und hinterlegt oder verteilt den Rest an die Erbengemeinschaft.Gericht, Ersteher

Die Miterben sind während des ganzen Verfahrens Beteiligte. Sie erhalten alle Beschlüsse, dürfen zum Gutachten Stellung nehmen, im Termin mitbieten und Anträge stellen. Wer Miterbe ist und mitbieten will, muss dieselbe Sicherheitsleistung stellen wie ein Fremder: 10 % des Verkehrswerts, wenn ein anderer Beteiligter sie verlangt. Und das verlangen zerstrittene Miterben regelmäßig voneinander.

4Was ist bei der Teilungsversteigerung anders als bei der Bankversteigerung?

Die Regel des § 182 ZVG hat eine praktische Folge, die Miterben und Bieter kennen sollten: Ist das Haus noch mit einer Grundschuld belastet, bleibt sie bestehen und wird nicht aus dem Erlös abgelöst. Der Ersteher übernimmt die dingliche Haftung und bietet entsprechend weniger bar. Das persönliche Darlehen dagegen bleibt bei den Erben, die es als Nachlassverbindlichkeit schulden. In der Praxis stimmt man das mit der Bank vorher ab: Sie erhält aus dem Bargebot oder von den Erben die Ablösung und bewilligt die Löschung. Ohne diese Abstimmung entstehen Streit und doppelte Zahlungen. Mehr zu den Versteigerungsbedingungen im Ratgeber Teilungsversteigerung.

5Können die anderen Miterben die Versteigerung verhindern?

Verhindern nicht, verzögern schon. Vier Hebel gibt es:

1. Einstweilige Einstellung (§ 180 Abs. 2 ZVG). Auf Antrag eines Miterben stellt das Gericht das Verfahren für höchstens sechs Monate ein, wenn das nach Abwägung der Interessen aller Beteiligten angemessen ist. Typische Gründe: Ein freihändiger Verkauf ist konkret in Vorbereitung, ein Miterbe wohnt im Haus und braucht Zeit für den Umzug, der Markt ist gerade schlecht. Die Einstellung kann nur einmal wiederholt werden (§ 180 Abs. 2 Satz 2 ZVG), insgesamt also höchstens zwölf Monate.
2. Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO). Nur bei sittenwidriger Härte, etwa wenn ein schwerkranker Miterbe im Haus lebt und ein Umzug ihn ernsthaft gefährden würde. Wird selten gewährt.
3. Widerspruch gegen die Erbenstellung. Ist umstritten, wer überhaupt Erbe ist oder mit welcher Quote, kann das Nachlassgericht den Erbschein einziehen. Dann fehlt dem Antrag der Nachweis, dass der Antragsteller Erbe ist. Das ist die schärfste Waffe, setzt aber echte Zweifel voraus.
4. Selbst mitbieten. Der wirksamste Weg, das Haus in der Familie zu halten: Der Miterbe, der es behalten will, bietet im Termin mit. Ersteigert er es, zahlt er den anderen ihre Anteile über den Erlös aus und ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG), weil der Erwerb der Teilung des Nachlasses dient.

6Wie wird der Erlös unter den Erben verteilt?

Der Versteigerungserlös tritt an die Stelle des Grundstücks und fällt in den Nachlass (dingliche Surrogation, § 2041 BGB). Er gehört also weiterhin der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand, nicht den einzelnen Erben anteilig. Das Gericht verteilt im Verteilungstermin deshalb nicht nach Erbquoten, sondern zahlt den Betrag, der nach Kosten und vorrangigen Rechten übrig bleibt, an die Erbengemeinschaft aus oder hinterlegt ihn, wenn sich die Erben nicht auf ein Konto einigen. Erst danach beginnt die eigentliche Auseinandersetzung nach den Regeln des BGB:

Streit entsteht fast immer bei Position 4. Wer 20 Jahre lang mietfrei im Elternhaus gewohnt hat, schuldet den anderen unter Umständen eine Nutzungsentschädigung, aber erst ab dem Zeitpunkt, an dem sie eine Neuregelung verlangt haben. Wer das Dach bezahlt hat, kann Ersatz verlangen, wenn die Maßnahme notwendig war. Können sich die Erben nicht einigen, bleibt der Erlös hinterlegt, bis ein Erbe die Auseinandersetzung einklagt oder alle einem Teilungsplan zustimmen. Das Vermittlungsverfahren beim Notar (§§ 363 ff. FamFG) ist ein günstigerer Zwischenschritt als die Klage.

7Was kostet die Teilungsversteigerung unter Erben?

Die Kosten trägt am Ende der Nachlass, also alle Erben nach Quote; vorschießen muss sie zunächst der Antragsteller. Bei einem Verkehrswert von 250.000 €:

Dazu kommt der eigentliche Preis der Teilungsversteigerung: Der Erlös liegt meist unter dem, was ein freihändiger Verkauf gebracht hätte. Bieter kalkulieren mit Risiken, es gibt keine Besichtigung und keine Verhandlung, und wer im Termin nicht da ist, bietet nicht. Als Faustzahl gelten 10 bis 30 % weniger als am freien Markt, in gefragten Lagen weniger, in Kleinstädten mehr. Rechnet man das gegen einen jahrelangen Streit, kann sich die Versteigerung trotzdem lohnen, meistens ist der Verkauf aber der bessere Weg, wenn er möglich ist.

8Welche Alternativen haben Erben vor der Versteigerung?

1. Freihändiger Verkauf. Braucht die Unterschrift aller Erben, bringt aber fast immer mehr. Ein Makler mit Erfahrung in Nachlassverkäufen kann auch zerstrittene Erben an einen Tisch bringen, weil ein konkretes Angebot Diskussionen beendet.
2. Übernahme durch einen Erben. Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus; der Wert wird per Gutachten festgelegt. Die Übertragung braucht einen Notar, die Grunderwerbsteuer entfällt unter Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
3. Verkauf des Erbteils. Ein Erbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen, an einen Miterben oder an einen Dritten (§ 2033 BGB). Verkauft er an einen Dritten, haben die übrigen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§§ 2034, 2035 BGB). Erbteilskäufer zahlen wenig, weil sie den Streit mitkaufen.
4. Vermittlung beim Notar. Das Vermittlungsverfahren nach §§ 363 ff. FamFG führt zu einem verbindlichen Auseinandersetzungsplan, wenn alle erscheinen und zustimmen. Es kostet weniger als eine Klage und weniger als eine Versteigerung.
5. Abschichtung. Ein Erbe scheidet gegen Abfindung aus der Gemeinschaft aus; die übrigen setzen sie fort. Formfrei möglich, wenn kein Grundstück übertragen wird, weil der Anteil den anderen anwächst.

9Für Bieter: Warum geerbte Häuser oft gute Objekte sind

Wer Zwangsversteigerungen als Käufer verfolgt, sollte Teilungsversteigerungen nicht überspringen. Sie haben gegenüber der Bankversteigerung einige Vorteile: Das Haus wurde meist bis zuletzt bewohnt und ist in einem ehrlichen, wenn auch altmodischen Zustand; es ist selten überschuldet, deshalb blockiert kein Gläubiger mit Einstellungsanträgen; die Erben haben häufig ein Interesse, dass das Verfahren zügig endet, und räumen das Haus vor dem Termin; und Räumungsklagen gegen Mieter sind selten nötig, weil Nachlasshäuser oft leer stehen. In der Bekanntmachung erkennen Sie die Teilungsversteigerung an der Formulierung „zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“; auf unseren Objektseiten steht sie als Verfahrensart, und die Suche lässt sich danach filtern.

Zwei Dinge sind anders: Erstens bleiben alle Rechte bestehen (§ 182 ZVG), also genau lesen, ob eine Grundschuld übernommen werden muss und ob die Bank sie ablöst. Zweitens bieten Miterben häufig mit, manchmal mit Emotionen statt mit Kalkulation. Wer gegen ein Geschwisterkind bietet, das das Elternhaus behalten will, sollte sein Limit vorher festlegen und im Termin nicht überschreiten. Wie Sie das Limit setzen, erklärt der Ratgeber Mindestgebot und geringstes Gebot.

Häufige Fragen

Quellen: §§ 2032, 2038, 2041, 2042, 2044, 2046, 2047, 2050 BGB (Erbengemeinschaft, Verwaltung, Surrogation, Auseinandersetzung, Ausschluss, Nachlassverbindlichkeiten, Erbquoten, Ausgleichung) · §§ 2033 bis 2035 BGB (Verfügung über den Erbteil, Vorkaufsrecht der Miterben) · §§ 749, 753 BGB (Aufhebung der Gemeinschaft, Teilung durch Verkauf) · §§ 180 bis 182 ZVG (Teilungsversteigerung, Antrag durch den eingetragenen Eigentümer oder den Erben des eingetragenen Eigentümers, Einstellung, geringstes Gebot) · § 17 Abs. 3 ZVG (Glaubhaftmachung der Erbfolge durch Urkunden) · § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz) · § 35 GBO, Nr. 14110 KV GNotKG (Grundbuchberichtigung, Gebührenfreiheit) · §§ 363 ff. FamFG (Vermittlung der Auseinandersetzung) · § 3 Nr. 3 GrEStG (Befreiung bei Nachlassteilung)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.