Teilungsversteigerung bei Scheidung: Ablauf, Sperren, Darlehen, Erlös und Steuern

Das gemeinsame Haus ist bei einer Trennung das größte Vermögen und der größte Streitpunkt. Wenn ein Ehegatte bleiben und der andere ausgezahlt werden will, wenn niemand die Rate allein tragen kann oder wenn einer einfach nicht mehr redet, endet das oft in der Teilungsversteigerung: Ein Ehegatte beantragt sie, das Amtsgericht versteigert das Haus, der Erlös wird geteilt. Für beide ist das fast immer die teuerste Lösung.

1Ab wann kann ein Ehegatte die Teilungsversteigerung beantragen?

Sobald die Ehegatten getrennt leben. Die Teilungsversteigerung ist kein Scheidungsfolgeverfahren, sondern das allgemeine Mittel, eine Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen (§ 749 BGB, §§ 180 ff. ZVG). Wem ein Haus zur Hälfte gehört, der kann seine Hälfte nicht verkaufen und nicht vermieten, aber er kann verlangen, dass das Ganze versteigert und der Erlös geteilt wird. Die Rechtsprechung lässt das grundsätzlich auch während der Trennungszeit zu; ein Zuwarten bis zur Scheidung verlangt das Gesetz nicht. Es schützt den anderen Ehegatten stattdessen mit zwei besonderen Sperren, und die sind es, die in der Praxis über Erfolg und Tempo entscheiden.

Voraussetzung ist, dass der Antragsteller als Miteigentümer im Grundbuch steht (§ 181 Abs. 2 ZVG). Gehört das Haus nur einem Ehegatten allein, gibt es keine Teilungsversteigerung; der andere hat dann nur Ansprüche aus dem Zugewinnausgleich, nicht am Haus selbst.

2Sperre 1: § 1365 BGB, die Verfügung über das Vermögen im Ganzen

Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, was auf die meisten Ehen ohne Ehevertrag zutrifft, darf keiner ohne Zustimmung des anderen über sein Vermögen im Ganzen verfügen (§ 1365 BGB). Der Bundesgerichtshof wendet das auf den Antrag auf Teilungsversteigerung an: Macht der Miteigentumsanteil am Haus nahezu das gesamte Vermögen des Antragstellers aus, ist der Antrag ohne Zustimmung des anderen unzulässig. Als Faustregel gilt: Bleibt dem Antragsteller neben dem Hausanteil weniger als etwa 10 bis 15 % seines Vermögens (bei kleineren Vermögen 15 %, bei größeren 10 %), greift die Sperre.

Das hat drei praktische Folgen. Erstens: Wer außer dem halben Haus wenig besitzt, kann während der Zugewinngemeinschaft nicht allein versteigern lassen. Zweitens: Die Sperre endet mit der Rechtskraft der Scheidung, weil dann der Güterstand endet; wer auf die Versteigerung angewiesen ist, sollte die Scheidung deshalb nicht verzögern. Drittens: Der andere Ehegatte kann die Zustimmung verweigern, das Familiengericht kann sie aber ersetzen, wenn die Weigerung ohne ausreichenden Grund erfolgt (§ 1365 Abs. 2 BGB). Das Vollstreckungsgericht prüft die Sperre nicht von Amts wegen; der andere Ehegatte muss sie mit einem Antrag geltend machen, notfalls mit einer Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO).

3Sperre 2: Kinder und Ehewohnung, § 180 Abs. 3 ZVG und § 765a ZPO

Beantragt ein Ehegatte die Versteigerung des Hauses, in dem der andere mit den gemeinsamen Kindern wohnt, kann das Gericht das Verfahren auf Antrag einstweilen einstellen, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Kindeswohls erforderlich ist (§ 180 Abs. 3 ZVG). Die Einstellung gilt zunächst für sechs Monate und kann wiederholt werden, solange die Gefährdung besteht. Gemeint sind konkrete Belastungen, etwa ein Schulwechsel mitten in einer Krise, eine Behinderung, die auf das Haus angewiesen ist, oder eine laufende Therapie, nicht der allgemeine Wunsch, im gewohnten Umfeld zu bleiben.

Unabhängig von Kindern kann der Ehegatte, der im Haus wohnt, Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragen, wenn die Versteigerung für ihn eine sittenwidrige Härte wäre. Die Hürde ist hoch: Krankheit, hohes Alter, Suizidgefahr. Ein bloßer Nachteil, etwa dass die Wohnungssuche schwer ist, reicht nicht. Und während der Trennungszeit kann das Familiengericht die Ehewohnung einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zuweisen (§ 1361b BGB), nach der Scheidung dauerhaft überlassen (§ 1568a BGB). Das ändert am Eigentum nichts und hindert die Teilungsversteigerung nicht, kann aber im Rahmen der Interessenabwägung nach § 180 Abs. 2 ZVG zu einer Einstellung führen.

4Wie läuft die Teilungsversteigerung bei einer Scheidung ab?

Der typische Ablauf, wenn beide bis zum Schluss streiten

1. Monat 0
   AntragEin Ehegatte beantragt beim Amtsgericht der Belegenheit die Teilungsversteigerung, mit Grundbuchauszug. Formlos möglich, Anwalt empfehlenswert.Antragsteller
2. Monat 1
   Anordnung und ZustellungDas Gericht ordnet die Versteigerung an und stellt dem anderen Ehegatten den Beschluss zu. Zwei Wochen Frist für Einwände, etwa nach § 1365 BGB oder § 180 Abs. 3 ZVG.Rechtspfleger
3. Monat 2 bis 5
   GutachtenVerkehrswertgutachten, oft nur von außen, wenn der wohnende Ehegatte den Sachverständigen nicht hereinlässt. Beide können Stellung nehmen.Sachverständiger
4. Monat 4 bis 10
   EinstellungsanträgeAntrag auf einstweilige Einstellung, Vollstreckungsschutz, Drittwiderspruchsklage: Jeder Antrag kostet Monate, entscheidet aber selten dauerhaft.Antragsgegner, Gericht
5. Monat 8 bis 14
   TerminBekanntmachung sechs Wochen vorher, dann Versteigerung mit Bietzeit, Wertgrenzen und Sicherheitsleistung. Häufig bietet ein Ehegatte selbst.Gericht, Bieter
6. + 6 bis 12 Wochen
   VerteilungsterminDer Ersteher zahlt, das Gericht zieht Kosten und bar zu zahlende Rechte ab und verteilt den Rest an die Ehegatten oder hinterlegt ihn.Gericht

5Was passiert mit Darlehen und Grundschuld?

Das ist der teuerste Irrtum bei der Scheidungsversteigerung: Viele glauben, mit der Versteigerung sei auch das Darlehen erledigt. Das Gegenteil ist der Fall. In der Teilungsversteigerung bleiben alle eingetragenen Rechte bestehen (§ 182 ZVG), also auch die Grundschuld der Bank. Der Ersteher übernimmt sie und bietet entsprechend weniger bar. Die persönliche Darlehensschuld aber steht in keinem Grundbuch; sie bleibt bei den Ehegatten, die den Kreditvertrag unterschrieben haben, und zwar als Gesamtschuld (§ 421 BGB): Die Bank kann jeden von beiden auf den vollen Betrag in Anspruch nehmen, auch den, der längst ausgezogen ist.

Deshalb gehört die Bank vor dem Termin an den Tisch. Üblich ist, dass sie der Löschung der Grundschuld gegen Zahlung des Restdarlehens aus dem Erlös zustimmt oder dass der Ersteher das Darlehen übernimmt und die Ehegatten aus der Haftung entlassen werden (Schuldübernahme, § 415 BGB). Beides muss vereinbart werden, von allein passiert es nicht. Dazu kommt bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Restlaufzeit und Zinsniveau mehrere tausend Euro ausmacht; sie mindert den Erlös beider.

6Wie wird der Erlös zwischen den Ehegatten verteilt?

Nach Miteigentumsanteilen, wie sie im Grundbuch stehen, in der Regel je zur Hälfte. Das Vollstreckungsgericht prüft nicht, wer wie viel eingezahlt hat. Alle Ansprüche, die über die Quote hinausgehen, müssen die Ehegatten untereinander klären, notfalls vor dem Familiengericht:

1. Nutzungsentschädigung. Wer nach der Trennung allein im Haus wohnt, schuldet dem anderen eine Entschädigung für die Nutzung von dessen Hälfte (§ 745 Abs. 2 BGB, § 1361b Abs. 3 BGB), aber erst ab dem Zeitpunkt, an dem der andere sie verlangt hat. Rückwirkend gibt es nichts.
2. Allein gezahlte Raten. Wer nach der Trennung die Darlehensrate allein gezahlt hat, kann vom anderen die Hälfte verlangen (Gesamtschuldnerausgleich, § 426 BGB), soweit nicht Unterhalt oder Nutzungsvorteil das ausgleichen. Das wird häufig gegen die Nutzungsentschädigung verrechnet.
3. Verwendungen. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen, etwa eine neue Heizung, kann der Zahlende anteilig ersetzt verlangen. Verschönerungen nicht.
4. Zugewinnausgleich. Der Erlösanteil fließt in das Endvermögen jedes Ehegatten und wird beim Zugewinn mitgerechnet; wer während der Ehe mehr hinzugewonnen hat, gleicht die Hälfte der Differenz aus (§ 1378 BGB). Die Versteigerung ersetzt diese Rechnung nicht.

Können sich die Ehegatten nicht einigen, hinterlegt das Gericht den Erlös beim Amtsgericht. Er bleibt dort, bis beide gemeinsam die Auszahlung beantragen oder ein Urteil vorliegt. Das kann Jahre dauern; in dieser Zeit ist das Geld für beide gesperrt.

7Welche Steuern fallen an?

Grunderwerbsteuer. Ersteigert ein Fremder, zahlt er sie auf das Meistgebot einschließlich der übernommenen Grundschuld. Ersteigert ein Ehegatte, ist der Erwerb steuerfrei, solange die Ehe noch besteht (§ 3 Nr. 4 GrEStG), also bis zur Rechtskraft der Scheidung. Nach der Scheidung greift § 3 Nr. 5 GrEStG, wenn der Erwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt; ob das Finanzamt eine Teilungsversteigerung darunter fasst, sollten Sie vorher schriftlich anfragen. In jedem Fall wird ohnehin nur der hinzuerworbene Anteil besteuert, nicht die eigene Hälfte. Details im Ratgeber Grunderwerbsteuer bei der Zwangsversteigerung.

Spekulationssteuer. Wird das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf versteigert, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG), es sei denn, es wurde im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren selbst bewohnt. Diese Ausnahme gilt nur für den Ehegatten, der tatsächlich noch darin wohnt. Der ausgezogene Ehegatte verliert sie nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, sobald er nicht mehr im Haus lebt, auch wenn der andere mit den gemeinsamen Kindern bleibt. Wer nach dem Auszug versteigern lässt oder seinen Anteil an den Ex-Partner überträgt, kann deshalb auf seinen halben Gewinn Steuer zahlen. Das ist bei jüngeren Immobilien mit Wertzuwachs ein Grund, den Zeitpunkt zu planen, notfalls mit einem Steuerberater.

8Welche Alternativen sind günstiger als die Versteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist die Lösung, wenn alles andere gescheitert ist, nicht der erste Schritt. Sie bringt meist 10 bis 30 % weniger als ein Verkauf, dauert länger, kostet Gerichts- und Gutachtergebühren und lässt die Bankschuld bestehen. Vorher lohnen sich:

1. Gemeinsamer Verkauf. Braucht beide Unterschriften, bringt aber den Marktpreis. Ein neutraler Makler, ein gemeinsam beauftragtes Gutachten und ein fester Zeitplan verhindern, dass der Verkauf zum Kampfplatz wird.
2. Übernahme durch einen Ehegatten. Einer übernimmt das Haus und das Darlehen, der andere wird ausgezahlt und aus der Haftung entlassen. Die Bank muss zustimmen und prüft die Bonität des Übernehmers wie bei einem Neuabschluss. Notarielle Übertragung, unter Ehegatten grunderwerbsteuerfrei.
3. Vermietung und späterer Verkauf. Beide bleiben Eigentümer, das Haus wird vermietet, die Miete deckt die Rate. Funktioniert nur bei einem Minimum an Kommunikation.
4. Scheidungsfolgenvereinbarung. Das Haus wird beim Notar zusammen mit Unterhalt und Zugewinn geregelt. Ein Termin, ein Dokument, keine Versteigerung.
5. Mediation. Bei zwei Personen, die nur nicht mehr miteinander reden können, ist ein Mediator günstiger als zwei Anwälte und ein Gericht.

9Für Bieter: Scheidungsimmobilien richtig einschätzen

Für Käufer sind Teilungsversteigerungen aus Trennungen oft die interessantesten Objekte im Justizportal: Die Häuser sind jünger und besser in Schuss als bei der Vollstreckung, häufig Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in Wohngebieten, und der Verkehrswert ist meist realistisch. Rechnen Sie aber mit drei Dingen: Ein Ehegatte bietet häufig selbst mit, manchmal über den Marktwert, weil es um mehr geht als um Geld. Die Grundschuld bleibt bestehen (§ 182 ZVG), klären Sie also vor dem Termin, ob die Bank sie ablöst oder Sie sie übernehmen. Und der bleibende Ehegatte zieht nicht immer freiwillig aus; der Zuschlagsbeschluss ist zwar ein Räumungstitel (§ 93 ZVG), die Räumung kostet aber Zeit. Wie Sie Ihr Gebotslimit setzen, erklärt der Ratgeber Mindestgebot und geringstes Gebot; die Grundlagen der Verfahrensart der Ratgeber Teilungsversteigerung.

Häufige Fragen

Quellen: §§ 749, 745 Abs. 2, 421, 426, 415 BGB (Aufhebung der Gemeinschaft, Nutzungsentschädigung, Gesamtschuld, Ausgleich, Schuldübernahme) · §§ 1365, 1361b, 1568a, 1378 BGB (Verfügung über das Vermögen im Ganzen, Ehewohnung bei Trennung und nach Scheidung, Zugewinnausgleich) · §§ 180 bis 182 ZVG (Teilungsversteigerung, Einstellung zum Schutz von Kindern, bestehen bleibende Rechte) · §§ 765a, 771 ZPO (Vollstreckungsschutz, Drittwiderspruchsklage) · § 3 Nr. 4 und 5 GrEStG (Befreiung für Ehegatten und frühere Ehegatten) · § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte, Ausnahme bei Selbstnutzung) · Rechtsprechung des BGH zu § 1365 BGB beim Antrag auf Teilungsversteigerung; Rechtsprechung des BFH (2023) zur Veräußerung des Miteigentumsanteils an den früheren Ehegatten nach dem Auszug

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.