Räumung nach dem Zuschlag: Gerichtsvollzieher, Fristen, Kosten und die Grenze zur Eigenmacht

Mit dem Zuschlag gehört Ihnen das Haus, aber nicht der Schlüssel. Der bisherige Eigentümer darf nicht mehr bleiben, doch hinaus bekommt ihn nur der Gerichtsvollzieher, und der braucht Titel, Vorschuss und mindestens drei Wochen Vorlauf. Der Zuschlagsbeschluss ist dieser Titel, eine Räumungsklage entfällt. Was Sie stattdessen tun müssen, was es kostet, wie lange es dauert und wo die Grenze zur verbotenen Eigenmacht liegt, steht hier.

1Muss der bisherige Eigentümer nach dem Zuschlag ausziehen?

Ja, und zwar ohne Frist im Gesetz. Mit der Verkündung des Zuschlags wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG). Das Recht des Schuldners, im Haus zu wohnen, endet in derselben Sekunde. Von da an gebühren Ihnen die Nutzungen und Sie tragen die Lasten (§ 56 Satz 2 ZVG). Wer trotzdem bleibt, schuldet Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete.

Eine Räumungsfrist wie im Mietrecht gibt es nicht. § 721 ZPO, der Mietern bis zu einem Jahr Aufschub verschaffen kann, gilt nur für Räumungsurteile. Der Zuschlagsbeschluss ist kein Urteil. Dem Schuldner bleibt allein der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, und der setzt eine Härte voraus, die „mit den guten Sitten nicht vereinbar“ ist.

In der Praxis vergehen trotzdem Wochen bis Monate, weil der Weg über den Gerichtsvollzieher seine eigene Zeit braucht. In unserer Datenbank sind 63 der 476 Verfahren mit Nutzungsangabe als vom Eigentümer bewohnt erfasst, 189 als vermietet und 224 als leerstehend. Nur die erste Gruppe braucht die Räumung nach § 93 ZVG. Wer hinter der Zahl steckt, steht auf unserer Seite Zwangsversteigerung abwenden.

2Was ist der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel wert?

So viel wie ein Räumungsurteil, gegen fast jeden, der vom Schuldner her im Haus ist. § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG bestimmt: „Aus dem Beschluß, durch welchen der Zuschlag erteilt wird, findet gegen den Besitzer des Grundstücks oder einer mitversteigerten Sache die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt.“ Sie brauchen also keine Klage, keine Verhandlung, kein Urteil.

Die Grenze zieht Satz 2: Die Vollstreckung soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer aufgrund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Das ist der Mieter mit Mietvertrag, der Inhaber eines bestehen gebliebenen Wohnungsrechts oder Nießbrauchs. Gegen sie hilft der Beschluss nicht; sie können mit der Erinnerung oder der Widerspruchsklage abwehren.

Rechtskraft brauchen Sie für die Vollstreckung nicht. Die Beschwerdefrist gegen den Zuschlag beträgt zwei Wochen (§ 96, § 98 ZVG), und in dieser Zeit dürfen Sie den Gerichtsvollzieher schon beauftragen. Wird der Zuschlag aber später aufgehoben, fällt Ihr Eigentum rückwirkend weg. Wie das ausgeht, wenn der Ersteher bis dahin gebaut hat, hat der Bundesgerichtshof 2025 entschieden, dazu unten mehr.

Wer muss raus, und welcher Titel dafür reicht

3Wie läuft die Räumung Schritt für Schritt?

Titel, Klausel, Auftrag, Vorschuss, Ankündigung, Termin. Zuerst lassen Sie sich beim Vollstreckungsgericht eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses erteilen. Gegen den Schuldner allein genügt die einfache Klausel der Geschäftsstelle (§ 724 ZPO). Wohnen Ehegatte, Lebenspartner oder erwachsene Kinder mit im Haus, sind sie Mitbesitzer und müssen in einer qualifizierten Klausel namentlich stehen, die der Rechtspfleger erteilt, wenn Sie den Mitbesitz nachweisen, etwa durch eine Meldebescheinigung (§ 727 ZPO).

Mit der Ausfertigung beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher am Ort des Hauses. Er stellt den Beschluss zu, soweit noch nicht geschehen (§ 750 ZPO), holt Angebote von Spedition und Schlosser ein und fordert den Vorschuss an. Erst wenn der da ist, setzt er den Räumungstermin fest und kündigt ihn an. Zwischen Zustellung der Ankündigung und Termin müssen mindestens drei Wochen liegen (§ 180 Nr. 2 GVGA).

Am Termin setzt er den Schuldner aus dem Besitz und weist Sie ein (§ 885 Abs. 1 ZPO). Hausrat, der nicht mitversteigert wurde, wird dem Schuldner übergeben oder auf seine Kosten eingelagert (§ 885 Abs. 2 und 3 ZPO). Holt er ihn nicht binnen eines Monats ab, wird er verwertet (§ 885 Abs. 4 ZPO). Was sonst in den ersten Wochen ansteht, steht auf unserer Seite Nach dem Zuschlag.

Vom Zuschlag zur Schlüsselübergabe: der Weg über den Gerichtsvollzieher

1. Tag 0
   Zuschlag verkündetSie sind Eigentümer, der Schuldner hat kein Recht zum Besitz mehr. Der Beschluss ist zugleich Ihr Vollstreckungstitel auf Räumung und Herausgabe.§ 90 Abs. 1, § 93 Abs. 1 ZVG
2. Woche 1 bis 2
   Zustellung und RechtskraftDas Gericht stellt den Beschluss den nicht erschienenen Beteiligten zu. Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen. Vollstrecken dürfen Sie schon vorher, mit Umbauten sollten Sie warten.§ 88, § 96, § 98 ZVG
3. Woche 2 bis 3
   Vollstreckbare AusfertigungSie beantragen beim Vollstreckungsgericht die Ausfertigung mit Vollstreckungsklausel. Gegen den Schuldner erteilt sie die Geschäftsstelle; gegen Ehegatten oder andere Mitbesitzer braucht es eine qualifizierte Klausel vom Rechtspfleger mit Nachweis des Mitbesitzes.§ 724, § 727, § 750 ZPO
4. Woche 3 bis 4
   Auftrag an den GerichtsvollzieherRäumungsauftrag mit Titel und Vorschuss. Der Gerichtsvollzieher holt Angebote von Spedition und Schlosser ein und fordert den Vorschuss an, bevor er einen Termin setzt.§ 885 ZPO
5. mindestens 3 Wochen
   RäumungsankündigungZwischen Zustellung der Ankündigung und dem Räumungstermin müssen mindestens drei Wochen liegen. In dieser Zeit kann der Schuldner Vollstreckungsschutz beantragen, spätestens zwei Wochen vor dem Termin.§ 180 Nr. 2 GVGA, § 765a Abs. 3 ZPO
6. Räumungstermin
   BesitzeinweisungDer Gerichtsvollzieher setzt den Schuldner aus dem Besitz und weist Sie ein. Hausrat wird weggeschafft und eingelagert, bei der Berliner Räumung nur dokumentiert und Ihnen überlassen.§ 885 Abs. 1 bis 3, § 885a ZPO
7. 1 Monat danach
   Abholfrist für die SachenHolt der Schuldner seine Sachen nicht binnen eines Monats ab, werden sie verwertet oder, wenn wertlos, vernichtet. Unpfändbare Sachen muss er jederzeit zurückbekommen.§ 885 Abs. 4, § 885a Abs. 4 und 5 ZPO

4Was ist die Berliner Räumung?

Ein beschränkter Auftrag: Der Gerichtsvollzieher weist Sie ein, den Hausrat übernehmen Sie selbst. Nach § 885a Abs. 1 ZPO kann der Vollstreckungsauftrag auf die Besitzeinweisung beschränkt werden. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert die vorgefundenen Sachen im Protokoll, auch mit Fotos (§ 885a Abs. 2 ZPO), und überlässt sie Ihnen zur Verwahrung.

Sie haften für diese Sachen nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit (§ 885a Abs. 3 ZPO). Offensichtlich wertlose Dinge dürfen Sie sofort entsorgen, unpfändbare Sachen muss der Schuldner jederzeit zurückbekommen (§ 885a Abs. 5 ZPO). Nach einem Monat dürfen Sie den Rest verwerten (§ 885a Abs. 4 ZPO).

Die Gebühr des Gerichtsvollziehers sinkt dabei von 163,50 € auf 109 € (Nr. 240 und 241 KV GvKostG), vor allem aber entfällt die Spedition. Für leerstehende, vermüllte oder halb ausgeräumte Häuser ist das der günstige Weg. Für eine voll eingerichtete Familienwohnung ist er es nicht, denn dann lagern Sie drei Zimmer Möbel auf eigene Verantwortung.

5Was kostet die Räumung, und wer zahlt sie?

Rechnen Sie mit 2.000 € bis 5.000 €, bei großen Häusern mit mehr, und rechnen Sie es als Ihr Geld. Die Gebühren des Gerichtsvollziehers sind klein: 163,50 € für die Räumung mit Wegschaffung, 109 € ohne, dazu 24 € je weitere angefangene Stunde, Wegegeld und eine Auslagenpauschale von höchstens 10 €. Teuer sind Spedition, Schlosser, Lagerung und Entsorgung, die der Gerichtsvollzieher aus Ihrem Vorschuss bezahlt.

Die Kosten sind Kosten der Zwangsvollstreckung, die der Schuldner Ihnen ersetzen muss (§ 788 ZPO). Der Gerichtsvollzieher kann sie gleich mit beitreiben. Nur: Bei jemandem, dessen Haus gerade versteigert wurde, ist selten etwas zu holen. Unsere Seite Kosten einer Zwangsversteigerung rechnet die Reserve deshalb von Anfang an mit ein, und der Gesamtbudget-Rechner auf jeder Objektseite setzt bei Eigennutzung 3.000 € an.

Was die Räumung kostet: Gebühren und Auslagen

6Kann der Schuldner die Räumung verhindern oder verzögern?

Verhindern selten, verzögern um Wochen bis Monate. Das schärfste Mittel ist der Antrag nach § 765a ZPO: Das Vollstreckungsgericht kann die Räumung aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn sie „unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist“. Anerkannt sind konkrete Suizidgefahr, schwere Krankheit im Endstadium oder eine Hochschwangerschaft, jeweils mit ärztlichem Nachweis. Hohes Alter allein oder fehlende Ersatzwohnung genügen nicht.

Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden (§ 765a Abs. 3 ZPO). Der Gerichtsvollzieher darf die Räumung bis zur Entscheidung, höchstens eine Woche, aufschieben (§ 765a Abs. 2 ZPO). Selbst bei Erfolg gibt es meist nur Aufschub und Auflagen, etwa eine Therapie, keine dauerhafte Befreiung.

Die zweite Bremse ist die Beschwerde gegen den Zuschlag. Sie hemmt die Vollstreckung nicht automatisch, aber ein Gerichtsvollzieher wird bei laufender Beschwerde vorsichtig, und Sie sollten es auch sein. Was der Schuldner gegen den Zuschlag vorbringen kann, steht auf unserer Seite Zuschlag versagt oder angefochten.

7Mein Haus wurde versteigert. Wann muss ich raus?

Rechtlich sofort, praktisch in zwei bis vier Monaten, und Sie können den Zeitpunkt mitgestalten. Als Schuldner haben Sie ab dem Zuschlag kein Recht mehr zu bleiben, und Sie schulden dem Ersteher für jeden Monat Nutzungsentschädigung. Aber er kann Sie nicht selbst hinaussetzen. Er braucht Ausfertigung, Gerichtsvollzieher, Vorschuss und die Dreiwochenfrist. Diese Zeit sollten Sie nutzen, nicht aussitzen.

Der beste Weg ist die Vereinbarung: Sie bieten dem Ersteher einen festen Auszugstermin und eine besenreine Übergabe an, er verzichtet auf Nutzungsentschädigung und zahlt eine Auszugsprämie oder den Umzug. Für ihn ist das billiger als jede Räumung, für Sie planbar. Lassen Sie sich die Vereinbarung schriftlich geben, mit Übergabeprotokoll und Zählerständen.

Wer Zeit braucht, weil eine Wohnung fehlt, wendet sich an das Wohnungsamt und den Sozialdienst der Gemeinde; die Räumungsankündigung des Gerichtsvollziehers öffnet dort Türen. Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO ist nur bei echter Gefahr für Leben und Gesundheit erreichbar. Was mit einer Restschuld nach der Verteilung wird, steht auf unserer Seite Verteilungstermin und Restschuld.

8Was gilt für Mieter?

Der Zuschlag ist kein Räumungstitel gegen Mieter. Der Mietvertrag geht auf Sie über (§ 57 ZVG, § 566 BGB). Sie haben ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG), brauchen aber wie jeder Vermieter einen Kündigungsgrund, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB). Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, folgt die Räumungsklage, das Urteil, dann erst der Gerichtsvollzieher.

Dort gilt dann auch die Räumungsfrist des § 721 ZPO bis zu einem Jahr. Wer eine vermietete Immobilie ersteigert, um selbst einzuziehen, sollte das vorher wissen. Alles zu Mietvertrag, Kaution und Sonderkündigung steht auf unserer Seite Vermietete Immobilie.

Vorsicht bei Scheinmietverträgen: Ein Vertrag, den der Schuldner nach der Beschlagnahme mit Angehörigen schließt, ist dem Ersteher gegenüber unwirksam (§ 57b ZVG, § 566d BGB). Gegen solche Bewohner hilft der Zuschlagsbeschluss, notfalls mit qualifizierter Klausel.

9Was gilt für Ehepartner, Kinder und Lebensgefährten?

Wer eigenen Mitbesitz hat, muss im Titel stehen. Ehegatten und Lebenspartner sind nach der Rechtsprechung Mitbesitzer der Familienwohnung, ebenso oft volljährige Kinder mit eigenem Zimmer und Schlüssel. Gegen sie brauchen Sie die qualifizierte Vollstreckungsklausel nach § 727 ZPO, die der Rechtspfleger erteilt, wenn der Mitbesitz offenkundig oder durch öffentliche Urkunden belegt ist. Eine Meldebescheinigung genügt in der Regel.

Minderjährige Kinder, Gäste, Pflegekräfte und Hausangestellte sind keine Mitbesitzer, sondern Besitzdiener. Sie gehen mit dem Schuldner, ohne eigenen Titel. Fehlt ein Mitbesitzer in der Klausel, bricht der Gerichtsvollzieher die Räumung am Termin ab, und Sie fangen von vorn an. Fragen Sie deshalb vor dem Auftrag beim Einwohnermeldeamt, wer im Haus gemeldet ist.

10Was passiert mit Hausrat, Müll und Fahrzeugen?

Alles, was nicht mitversteigert wurde, gehört dem Schuldner, und Sie dürfen es nicht einfach entsorgen. Mitversteigert ist nur Zubehör, das dem Grundstück dient, etwa die Heizung oder eine Einbauküche, die der Schuldner eingebaut hat. Möbel, Kleidung, Werkzeug und Autos sind bewegliche Sachen des Schuldners, die der Gerichtsvollzieher wegschafft und einlagert (§ 885 Abs. 2 und 3 ZPO). Nach einem Monat ohne Abholung werden sie verwertet, wertlose Dinge sofort vernichtet.

Bei der Berliner Räumung übernehmen Sie diese Rolle. Fotografieren Sie alles, bevor Sie etwas anfassen, lagern Sie trocken und abschließbar, und geben Sie unpfändbare Sachen wie Kleidung, Ausweise und Medikamente sofort heraus, wenn der Schuldner sie verlangt. Was übrig bleibt, dürfen Sie nach einem Monat verwerten oder entsorgen.

Leerstehende Häuser sind oft voller Müll. Steht fest, dass der Schuldner den Besitz aufgegeben hat, dürfen Sie hinein. Sicher ist das nur mit der Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher, die bei Leerstand schnell geht und wenig kostet. Erst danach beauftragen Sie die Entrümpelung.

11Was darf ich als Ersteher nicht tun?

Nichts, was der Gerichtsvollzieher tun müsste. Schlösser tauschen, Türen versperren, Strom, Wasser oder Heizung abstellen, Sachen vor die Tür stellen, Handwerker in bewohnte Räume schicken: alles verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und meist Hausfriedensbruch (§ 123 StGB), bei Druck auf den Bewohner auch Nötigung. Der Schuldner kann sich gerichtlich wieder einweisen lassen, und Sie zahlen seinen Schaden.

Erlaubt ist, was jeder Eigentümer gegenüber jedem Besitzer darf: das Haus von außen ansehen, Nutzungsentschädigung verlangen, die Übergabe anbieten, die Vollstreckung betreiben. Versicherung und Gefahr tragen Sie ab dem Zuschlag ohnehin (§ 56 ZVG); schließen Sie die Gebäudeversicherung deshalb sofort ab, auch wenn noch jemand drin wohnt.

12Wie vermeide ich die Zwangsräumung ganz?

Mit einem Angebot, das für den Bewohner besser ist als der Gerichtsvollzieher. Eine Auszugsprämie von 1.000 € bis 3.000 € gegen einen festen Termin und eine besenreine Übergabe kostet weniger als die Spedition, geht in Wochen statt Monaten und erspart beiden Seiten den Räumungstag. Der Schuldner nimmt seinen Hausrat mit, Sie sparen Lagerung und Entsorgung.

Schreiben Sie die Vereinbarung auf: Auszugstermin, Zustand, Zählerstände, Schlüsselübergabe, Verzicht auf Nutzungsentschädigung, Fälligkeit der Prämie bei Übergabe. Zahlen Sie nie im Voraus. Lassen Sie die vollstreckbare Ausfertigung trotzdem erteilen, damit die Frist nicht verloren ist, wenn die Vereinbarung platzt.

Menschlich ist das ohnehin der bessere Weg. Wer sein Haus verliert, hat in der Regel Jahre des Kampfes hinter sich. Ein Ersteher, der Respekt zeigt und Zeit gibt, bekommt meist ein besenreines Haus; einer, der mit dem Gerichtsvollzieher droht, ein verwüstetes.

Drei Wege zum leeren Haus im Vergleich

13Was ist, wenn der Zuschlag später aufgehoben wird?

Dann verlieren Sie das Eigentum rückwirkend, und der Alteigentümer kann Sie hinausklagen. Der Bundesgerichtshof hat 2025 einen Fall entschieden, in dem die Ersteherin 2010 den Zuschlag bekam, das alte Wochenendhaus abriss und ein neues Wohnhaus baute. 2014 wurde der Zuschlag auf Beschwerde des früheren Eigentümers rechtskräftig aufgehoben, weil er von der Versteigerung erst nach dem Zuschlag erfahren hatte (BGH, Urteil vom 14. März 2025, V ZR 153/23).

Das Ergebnis: Der Alteigentümer kann Grundbuchberichtigung und Räumung verlangen, aber die redliche Ersteherin darf beides verweigern, bis er ihre Verwendungen ersetzt. Der BGH hat dafür den Verwendungsbegriff erweitert: Auch ein Neubau ist eine Verwendung, wenn er dem Grundstück zugutekommt (§ 994, § 996 BGB). Abreißen muss sie das Haus nicht.

Für Sie heißt das: Warten Sie mit Umbauten und Sanierung, bis der Zuschlag rechtskräftig ist. Das sind zwei Wochen nach Verkündung bzw. Zustellung (§ 96, § 98 ZVG), bei Beschwerde entsprechend länger. Räumen lassen dürfen Sie vorher, bauen sollten Sie es nicht.

Was im Netz steht, und was das Gesetz sagt

Häufige Fragen

Quellen: § 56, § 57, § 57a, § 57b, § 88, § 90 Abs. 1, § 93, § 96, § 98 ZVG (Gefahr und Nutzungen ab Zuschlag, Mietverhältnisse, Zustellung, Eigentumserwerb, Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel, Beschwerde) · § 721, § 724, § 727, § 750, § 765a, § 788, § 885, § 885a ZPO (Räumungsfrist bei Urteilen, Vollstreckungsklausel, qualifizierte Klausel, Zustellung, Vollstreckungsschutz, Kosten der Zwangsvollstreckung, Räumungsvollstreckung, Berliner Räumung) · § 180 GVGA (Ankündigung des Räumungstermins, Dreiwochenfrist), Nr. 240, 241, 500, 711, 716 KV GvKostG (Gebühren des Gerichtsvollziehers) · § 566, § 566d, § 573, § 858, § 866, § 987, § 994, § 996 BGB (Kauf bricht nicht Miete, Kündigungsgründe, verbotene Eigenmacht, Mitbesitz, Nutzungsherausgabe, Verwendungsersatz), § 123 StGB (Hausfriedensbruch) · BGH, Urteil vom 14. März 2025, V ZR 153/23 (Räumung nach Aufhebung des Zuschlags, weiter Verwendungsbegriff, Zurückbehaltungsrecht des redlichen Erstehers) · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.