Nach dem Zuschlag: Eigentum, Zahlung, Räumung und Restschuld
11 Ratgeber · Zuletzt geprüft: Mo, 28.09.2026 · Hassan Amer
Mit der Verkündung des Zuschlags sind Sie Eigentümer, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch und nicht erst mit der Zahlung. Ab diesem Moment laufen Fristen, Zinsen und Pflichten.
Der Zuschlagsbeschluss überträgt das Eigentum (§ 90 ZVG) und ersetzt den notariellen Kaufvertrag. Mit ihm gehen Nutzungen, Lasten und Gefahr auf Sie über (§ 56 ZVG): Sie müssen das Gebäude versichern, Grundsteuer und Hausgeld zahlen, und Sie tragen das Risiko, wenn etwas beschädigt wird. Das Meistgebot zahlen Sie zum Verteilungstermin, meist sechs bis zwölf Wochen nach dem Zuschlag, zuzüglich 4 % Zinsen ab dem Zuschlag (§ 49 ZVG). Gegen den bisherigen Eigentümer und Personen, die ihren Besitz von ihm ableiten, ist der Zuschlagsbeschluss zugleich Räumungstitel (§ 93 ZVG).
Nicht jeder Zuschlag hält: Das Gericht kann ihn wegen der Wertgrenzen versagen, und Beteiligte können innerhalb von zwei Wochen sofortige Beschwerde einlegen (§§ 96 bis 98 ZVG). Für den Schuldner endet das Verfahren ebenfalls nicht mit dem Zuschlag, wenn der Erlös die Forderungen nicht deckt: Die Restschuld bleibt bestehen. Die Ratgeber in diesem Bereich beschreiben die ersten 90 Tage als neuer Eigentümer, den Verteilungstermin und die Fälle, in denen der Zuschlag versagt oder angefochten wird.
Ratgeber zu Zuschlag & danach
Die ersten 90 Tage danach
Rechtskraft, Schlüssel, Strom, Mieter: Ihre To-do-Liste nach dem Zuschlag.
Zuschlag versagt oder angefochten
Wann das Gericht Nein sagt, was mit Gebot und Sicherheit passiert und wie die Beschwerde läuft.
Erlös und Restschuld
Wer nach dem Zuschlag was bekommt, in welcher Reihenfolge und was übrig bleibt. Mit Rechner.
Räumung nach dem Zuschlag
Wer ausziehen muss, wie lange es dauert und was es kostet.
Ihre Wohnung wird versteigert?
Der Mietvertrag bleibt, die Kaution auch. Wann Sie frühestens ausziehen müssen, an wen Sie zahlen und was Sie jetzt tun können.
Ergebnis erfahren: Preis und Ersteher
Wer den Zuschlag bekam und zu welchem Preis: was Zuschauer hören, was das Gericht sagt und was das Grundbuch zeigt.
Ersteherabrechnung prüfen
Lief eine Zwangsverwaltung, rechnet der Verwalter nach dem Zuschlag mit Ihnen ab. Was hineingehört und was nicht.
Falsches Gutachten: wer haftet?
Nur bei grober Fahrlässigkeit und nur für den Wert: wann der Gutachter dem Ersteher Schadensersatz schuldet.
Heizung, Dämmung, Energieausweis: Ihre Pflichten
Die Austauschpflicht für alte Kessel und die 65-Prozent-Regel sind weg, zwei Dämmpflichten bleiben. Was nach dem Zuschlag gilt.
Leeres Haus ersteigert: Schloss und Sachen
Eigentümer sind Sie mit dem Zuschlag, Besitzer noch nicht. Wann Sie das Schloss tauschen dürfen und wohin mit den Sachen.
Ersteher zahlt nicht: was dann?
Der Zuschlag bleibt, die Schuld auch: wie Forderungsübertragung, Sicherungshypothek und Wiederversteigerung ablaufen.
Häufige Fragen
Wann bin ich nach der Zwangsversteigerung Eigentümer?
Mit der Verkündung des Zuschlags (§ 90 ZVG). Die Grundbucheintragung ist nur noch eine Berichtigung, die das Vollstreckungsgericht nach der Zahlung veranlasst. Nutzungen, Lasten und Gefahr gehen schon mit dem Zuschlag auf Sie über.
Wann muss ich das Meistgebot bezahlen?
Zum Verteilungstermin, in der Regel sechs bis zwölf Wochen nach dem Zuschlag. Ab dem Zuschlag fallen 4 % Zinsen auf das Bargebot an (§ 49 ZVG), die Sicherheitsleistung wird angerechnet.
Muss der bisherige Eigentümer ausziehen?
Ja. Der Zuschlagsbeschluss ist Räumungstitel gegen den Schuldner und Personen, die ihren Besitz von ihm ableiten (§ 93 ZVG). Mieter sind nicht erfasst, ihr Vertrag geht auf Sie über. Die Räumung durch den Gerichtsvollzieher dauert meist zwei bis sechs Monate.
Kann der Zuschlag noch rückgängig gemacht werden?
Nur durch das Gericht: bei Versagung wegen der Wertgrenzen oder auf sofortige Beschwerde eines Beteiligten innerhalb von zwei Wochen (§§ 96 bis 98 ZVG). Einen Rücktritt oder Widerruf durch den Ersteher gibt es nicht; wer nicht zahlt, verliert die Sicherheit und haftet für den Mindererlös der Wiederversteigerung (§ 118 ZVG).
Weitere Themen
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.