Wenn der Ersteher nicht zahlt: Wiederversteigerung und Folgen
Was passiert, wenn der Meistbietende nach dem Zuschlag nicht zahlt: Der Zuschlag bleibt wirksam, das Gericht überträgt die Forderung auf die Gläubiger, sichert sie im Grundbuch und macht den Weg zur Wiederversteigerung frei. Was das für Ersteher, Gläubiger und Schuldner bedeutet.
Zahlt der Ersteher das Bargebot bis zum Verteilungstermin nicht, bleibt der Zuschlag trotzdem wirksam. Das Gericht überträgt die Forderung gegen ihn auf die Berechtigten (§ 118 ZVG), sichert sie durch Sicherungshypotheken (§ 128 ZVG) und macht sie vollstreckbar (§ 132 ZVG). Die Gläubiger können das Grundstück dann erneut versteigern lassen (§ 133 ZVG), und für den Rest haftet der Ersteher mit seinem ganzen Vermögen.
Inhalt
- Was passiert, wenn der Ersteher das Meistgebot nicht bezahlt?
- Wie hoch sind die Zinsen auf das Bargebot?
- Was bedeutet die Übertragung der Forderung?
- Was bewirkt die Sicherungshypothek?
- Wie läuft die Wiederversteigerung ab?
- Womit haftet der säumige Ersteher?
- Darf der säumige Ersteher im neuen Termin mitbieten?
- Was können Gläubiger und Gemeinde tun, bis gezahlt ist?
- Häufige Fragen
1Was passiert, wenn der Ersteher das Meistgebot nicht bezahlt?
Der Zuschlag bleibt wirksam. Das Gericht überträgt die Forderung gegen den Ersteher auf die Gläubiger (§ 118 ZVG), und diese können das Grundstück erneut versteigern lassen (§ 133 ZVG).
Einen Rücktritt vom Zuschlag gibt es nicht. Der Ersteher ist mit der Verkündung Eigentümer geworden (§ 90 ZVG) und bleibt es, auch wenn er nicht zahlt. Das Bargebot muss er vor dem Verteilungstermin auf ein Konto der Gerichtskasse überweisen, so rechtzeitig, dass der Betrag dort gutgeschrieben ist und der Nachweis im Termin vorliegt (§ 49 Abs. 1 und 3 ZVG). Fehlt das Geld, führt das Gericht die Verteilung trotzdem durch, nur anders: Statt Geld verteilt es Forderungen gegen den Ersteher.
Für die Gläubiger bedeutet das Verzögerung, für den Ersteher wird es teuer. Die Schritte im Überblick:
- ZuschlagDer Ersteher wird Eigentümer, ab jetzt ist das Bargebot zu verzinsen (§ 90, § 49 Abs. 2 ZVG).
- Ladung zum VerteilungsterminMit Zahlungsaufforderung und Berechnung des Betrags. Die Terminsbestimmung muss dem Ersteher zugestellt werden (§ 105 ZVG).
- Verteilungstermin ohne ZahlungDas Gericht überträgt die Forderung gegen den Ersteher auf die Berechtigten (§ 118 Abs. 1 ZVG).
- SicherungshypothekenFür die übertragenen Forderungen werden Sicherungshypotheken im Rang der alten Ansprüche eingetragen (§ 128, § 130 ZVG).
- WiederversteigerungDie Berechtigten beantragen die Zwangsversteigerung gegen den Ersteher, ohne neuen Titel (§ 132, § 133 ZVG).
- RestforderungDeckt der neue Erlös die Forderungen nicht, schuldet der Ersteher den Rest weiter persönlich.
2Wie hoch sind die Zinsen auf das Bargebot?
4 % im Jahr ab dem Zuschlag (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB). Bei einem Bargebot von 200.000 € sind das rund 22 € am Tag.
Die Zinsen fallen bei jedem Ersteher an, nicht nur bei dem, der nicht zahlt. Das Gericht berechnet sie in der Ladung zum Verteilungstermin, nach dem Merkblatt des Amtsgerichts Ludwigshafen etwa vom Tag des Zuschlags bis einen Tag vor dem Verteilungstermin. Eine bei der Gerichtskasse eingezahlte Sicherheit wird auf die Zahlung angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG).
| Bargebot | 200.000 € |
| Zinsen 4 % im Jahr, je Tag | rund 21,92 € |
| Tage vom Zuschlag bis zum Tag vor dem Verteilungstermin | 56 |
| Zinsen für 56 Tage | rund 1.227 € |
| Bargebot mit Zinsen, vor Abzug einer eingezahlten Sicherheit | rund 201.227 € |
„Wer das Bargebot nicht zahlt, muss 4 Prozent Zinsen täglich zahlen.“
Richtig ist: Die Zinsen betragen 4 % im Jahr, nicht am Tag (§ 49 Abs. 2 ZVG mit § 246 BGB). Mit 4 % täglich wären es bei 200.000 € jeden Tag 8.000 €. Tatsächlich sind es rund 22 € am Tag.
Ist das Geld früher da, müssen Sie nicht bis zum Verteilungstermin warten. Durch Hinterlegung werden Sie befreit, wenn Hinterlegung und Ausschluss der Rücknahme im Verteilungstermin nachgewiesen sind (§ 49 Abs. 4 ZVG). Nach dem Merkblatt des Amtsgerichts Ludwigshafen entfällt die Verzinsung ab wirksamer Hinterlegung, wenn Sie auf die Rücknahme verzichten.
3Was bedeutet die Übertragung der Forderung?
Die Gläubiger erhalten Forderungen gegen den Ersteher (§ 118 ZVG). Das wirkt wie die Befriedigung aus dem Grundstück, außer ein Gläubiger verzichtet binnen drei Monaten oder beantragt die Versteigerung.
Das Gericht ordnet im Verteilungstermin an, dass die Forderung gegen den Ersteher auf die Berechtigten übergeht, jeweils in Höhe ihres Anteils. Hat eine Bank die Sicherheit per Bürgschaft gestellt, wird die Forderung gegen sie mitübertragen (§ 118 Abs. 1 ZVG). Hat der Meistbietende für einen anderen geboten oder seine Rechte abgetreten, haftet er neben dem Ersteher mit (§ 81 Abs. 4, § 132 Abs. 1 ZVG).
Für den früheren Eigentümer ist wichtig: Die Übertragung wirkt wie die Befriedigung aus dem Grundstück. Das gilt aber nicht, wenn ein Berechtigter vor Ablauf von drei Monaten auf die Rechte aus der Übertragung verzichtet oder die Zwangsversteigerung beantragt (§ 118 Abs. 2 ZVG). Ob die Schuld des früheren Eigentümers insoweit als getilgt gilt, steht deshalb erst nach diesen drei Monaten fest. Was allgemein im Verteilungstermin geschieht, erklärt der Ratgeber Verteilungstermin und Restschuld.
Soweit das Bargebot nicht berichtigt wird, wird der Teilungsplan durch Übertragung der Forderung gegen den Ersteher ausgeführt (§ 118 ZVG). Nach der Ausführung ist die Forderung für jeden Berechtigten vollstreckbar, und zwar aus einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses (§ 132 ZVG).
4Was bewirkt die Sicherungshypothek?
Sie sichert jede übertragene Forderung am Grundstück, im Rang des alten Anspruchs (§ 128 ZVG). Der Ersteher bekommt das Grundstück also mit genau den Lasten, die er hätte bezahlen sollen.
Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, die Sicherungshypotheken einzutragen, und zwar zusammen mit dem Ersteher als Eigentümer, sobald der Teilungsplan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig ist (§ 130 ZVG). Im Grundbuch soll erkennbar sein, dass die Hypothek aus einem Zwangsversteigerungsverfahren stammt. Mit der Eintragung entsteht die Hypothek (§ 128 Abs. 3 ZVG).
Der Rang ist der Kern der Sache. Wer im ersten Verfahren vor anderen Gläubigern stand, steht mit seiner Sicherungshypothek auch jetzt vor ihnen. Bleibt nach allen Ansprüchen etwas übrig, bekommt der frühere Eigentümer dafür ebenfalls eine Sicherungshypothek (§ 128 Abs. 2 ZVG). Wird das Grundstück neu versteigert, zählt der Betrag zur Deckung dieser Hypotheken zum Bargebot und muss bezahlt werden (§ 128 Abs. 4 ZVG).
5Wie läuft die Wiederversteigerung ab?
Wie eine normale Zwangsversteigerung, nur schneller eingeleitet: Die Berechtigten brauchen weder neuen Titel noch Zustellung, und der Ersteher muss nicht im Grundbuch stehen (§ 133 ZVG).
Titel ist der Zuschlagsbeschluss selbst. In der Vollstreckungsklausel stehen der Berechtigte und der Betrag seiner Forderung (§ 132 Abs. 2 ZVG). Die Zwangsvollstreckung in das Grundstück ist gegen den Ersteher ohne Zustellung des Titels zulässig und auch dann, wenn er noch nicht als Eigentümer eingetragen ist (§ 133 ZVG). Danach folgt das übliche Verfahren mit Terminsbestimmung, Bietzeit, Zuschlag und Verteilung.
Die Kosten des neuen Verfahrens gehen vorweg vom neuen Erlös ab, außer denen für Anordnung, Beitritt und Zuschlag (§ 109 ZVG). Was danach für die Sicherungshypotheken nicht reicht, schuldet der säumige Ersteher den Berechtigten weiter persönlich. Den neuen Termin macht das Gericht wie jeden anderen öffentlich bekannt (§ 39 ZVG).
Bei einer Wiederversteigerung gelten andere Rechte als im ersten Verfahren: Erloschene Rechte sind weg, dafür kommen die Sicherungshypotheken aus der Übertragung hinzu. Prüfen Sie die Versteigerungsbedingungen und fragen Sie beim Gericht nach, welche Rechte bestehen bleiben, bevor Sie Ihr Gebot rechnen.
6Womit haftet der säumige Ersteher?
Mit seinem ganzen Vermögen. Die übertragenen Forderungen sind gegen ihn vollstreckbar (§ 132 ZVG), die Gläubiger können also auch in Konto, Lohn oder andere Immobilien vollstrecken.
Die Wiederversteigerung ist nur ein Weg, nicht der einzige. Wer eine übertragene Forderung hält, kann aus dem Zuschlagsbeschluss auch in das übrige Vermögen des Erstehers vollstrecken. Was ihn trifft, zeigt die Übersicht:
| Was ihn trifft | Warum | Vorschrift |
|---|---|---|
| Die Sicherheit ist verbraucht | Eine bei der Gerichtskasse eingezahlte Sicherheit wird auf das Bargebot angerechnet | § 107 Abs. 3 ZVG |
| Zinsen auf das Bargebot | 4 % im Jahr ab dem Zuschlag | § 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB |
| Kosten des Zuschlags | Die Gebühr für den Zuschlagsbeschluss trägt der Ersteher | § 58 ZVG |
| Kosten der Wiederversteigerung | Sie gehen größtenteils vorweg vom neuen Erlös ab und fehlen damit den Gläubigern | § 109 ZVG |
| Der Ausfall | Was der neue Erlös nicht deckt, bleibt als vollstreckbare Forderung gegen ihn | § 132 ZVG |
| Grunderwerbsteuer | Schon das Meistgebot löst sie aus (Stand September 2026); ob sie später erstattet wird, klärt das Finanzamt | § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG |
Hat eine Bank die Sicherheit als Bürgschaft gestellt, haftet sie bis zur Höhe ihrer Bürgschaft mit und holt sich das Geld anschließend beim Ersteher zurück. Wer seine Finanzierung vor dem Termin nicht verbindlich geklärt hat, sollte nicht bieten. Wie Sie sie rechtzeitig sichern, steht im Ratgeber Finanzierung.
7Darf der säumige Ersteher im neuen Termin mitbieten?
Das Gesetz verbietet es nicht. Als Schuldner muss er aber mit erhöhter Sicherheit rechnen (§ 68 Abs. 3 ZVG), eine Bürgschaft genügt dann nicht (§ 69 Abs. 3 ZVG).
In der Wiederversteigerung ist der frühere Ersteher der Schuldner und Eigentümer. Bietet der Schuldner, kann der Gläubiger eine Sicherheit bis zu dem Betrag verlangen, der zur Deckung seines Anspruchs durch Zahlung zu berichtigen ist (§ 68 Abs. 3 ZVG). Diese erhöhte Sicherheit muss spätestens bei der Entscheidung über den Zuschlag vorliegen (§ 68 Abs. 4 ZVG). Eine Bankbürgschaft ist bei Geboten des Schuldners als Sicherheit ausgeschlossen (§ 69 Abs. 3 ZVG). Ohne echtes Geld kommt er also nicht weit.
8Was können Gläubiger und Gemeinde tun, bis gezahlt ist?
Beteiligte, die Geld aus dem Bargebot erwarten, können eine gerichtliche Verwaltung für Rechnung des Erstehers beantragen (§ 94 ZVG). Bei Problemimmobilien kann das auch die Gemeinde (§ 94a ZVG).
Zwischen Zuschlag und Verteilungstermin ist der Ersteher Eigentümer, ihm gebühren die Nutzungen, etwa die Mieten (§ 56 ZVG). Zahlt er später nicht, hat er sie trotzdem kassiert. Dagegen hilft die gerichtliche Verwaltung: Auf Antrag eines Beteiligten, der aus dem Bargebot Geld zu erwarten hat, nimmt das Gericht das Grundstück für Rechnung des Erstehers in Verwaltung, bis er zahlt oder hinterlegt. Den Antrag kann man schon im Versteigerungstermin stellen (§ 94 ZVG).
Seit dem 01.01.2025 kann auch die Gemeinde eine solche Verwaltung beantragen, wenn sie bestätigt, dass die Immobilie eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung darstellt, bauliche Missstände oder Mängel aufweist, den Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entspricht oder nicht angemessen genutzt wird. Der Antrag ist ab Anordnung der Versteigerung bis spätestens im Verteilungstermin möglich (§ 94a ZVG). Die Regel soll verhindern, dass Ersteher verwahrloste Häuser ersteigern, nicht zahlen und trotzdem nutzen. Mehr dazu im Ratgeber Schrottimmobilie ersteigern.
Häufige Fragen
Kann ich nach dem Zuschlag vom Kauf zurücktreten?
Nein. Der Zuschlag ist ein gerichtlicher Beschluss und kein Vertrag, einen Rücktritt oder Widerruf gibt es nicht. Wer nicht zahlt, bleibt Eigentümer und Schuldner des Bargebots, die Forderung wird auf die Gläubiger übertragen (§ 118 ZVG).
Wie viel Zinsen muss ich auf das Meistgebot zahlen?
4 % im Jahr auf das Bargebot, gerechnet ab dem Zuschlag (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB). Bei 200.000 € und acht Wochen bis zum Verteilungstermin sind das rund 1.227 €. Die oft genannten 4 % täglich sind falsch.
Was passiert mit meiner Sicherheitsleistung, wenn ich nicht zahle?
Eine bei der Gerichtskasse eingezahlte Sicherheit wird auf das Bargebot angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG) und an die Gläubiger verteilt. Zurück bekommen Sie sie nicht. Eine Bürgschaft der Bank wird in Anspruch genommen, die Forderung gegen die Bank wird mitübertragen (§ 118 Abs. 1 ZVG).
Wer zahlt, wenn die Wiederversteigerung weniger bringt?
Der säumige Ersteher. Die übertragenen Forderungen bleiben gegen ihn vollstreckbar (§ 132 ZVG), soweit der neue Erlös sie nicht deckt. Die meisten Kosten des neuen Verfahrens gehen dabei vorweg vom Erlös ab (§ 109 ZVG).
Ist der frühere Eigentümer seine Schulden los, wenn der Ersteher nicht zahlt?
Insoweit ja, denn die Übertragung wirkt wie eine Befriedigung aus dem Grundstück. Das gilt aber nicht, wenn der Berechtigte binnen drei Monaten auf seine Rechte aus der Übertragung verzichtet oder die Zwangsversteigerung beantragt (§ 118 Abs. 2 ZVG).
Kann ich das Geld früher einzahlen, um Zinsen zu sparen?
Ja, durch Hinterlegung. Sie werden befreit, wenn die Hinterlegung und der Ausschluss der Rücknahme im Verteilungstermin nachgewiesen sind (§ 49 Abs. 4 ZVG). Fragen Sie beim Vollstreckungsgericht nach dem Antrag.
Darf der säumige Ersteher bei der Wiederversteigerung mitbieten?
Ein Verbot gibt es nicht. Als Schuldner muss er aber mit einer erhöhten Sicherheit rechnen, die bis zur Entscheidung über den Zuschlag vorliegen muss (§ 68 Abs. 3 und 4 ZVG). Eine Bankbürgschaft reicht bei ihm nicht (§ 69 Abs. 3 ZVG).
Quellen: § 49 ZVG (Bargebot, Verzinsung ab Zuschlag, Zahlung per Überweisung, Hinterlegung) · § 56 ZVG (Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag) · § 58 ZVG (Kosten des Zuschlagsbeschlusses) · § 68 ZVG (Höhe der Sicherheit, erhöhte Sicherheit bei Geboten des Schuldners) · § 69 ZVG (Arten der Sicherheitsleistung, keine Bürgschaft bei Geboten des Schuldners) · § 81 ZVG (Mithaftung des Meistbietenden) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag) · § 94 ZVG (gerichtliche Verwaltung für Rechnung des Erstehers) · § 94a ZVG (gerichtliche Verwaltung auf Antrag der Gemeinde, eingefügt durch Gesetz vom 24.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 329, in Kraft seit 01.01.2025) · § 105 ZVG (Verteilungstermin) · § 107 ZVG (Teilungsmasse, Anrechnung der Sicherheit) · § 109 ZVG (Kosten vorweg aus dem Erlös) · § 118 ZVG (Übertragung der Forderung gegen den Ersteher) · § 128 ZVG (Sicherungshypothek) · § 130 ZVG (Ersuchen an das Grundbuchamt) · § 132 ZVG (Vollstreckbarkeit der Forderung) · § 133 ZVG (Zwangsvollstreckung ohne Zustellung, Wiederversteigerung) · § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz 4 % im Jahr) · § 1 GrEStG (Meistgebot als steuerpflichtiger Vorgang) · Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein, Merkblatt für Ersteher in Zwangsversteigerungssachen (Zinsberechnung, Hinterlegung):
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