Schrottimmobilie, Brandruine, Abrissobjekt: was Ersteher wissen müssen

1Was ist bei einer Schrottimmobilie anders als bei einem normalen Haus?

Sie bieten fast immer ohne Blick ins Innere, und oft ist vor allem der Boden etwas wert. Ab dem Zuschlag tragen Sie die Verantwortung für ein Gebäude, das Menschen gefährden kann.

„Schrottimmobilie“ ist kein Begriff aus dem Gesetz. Gemeint sind Häuser, die ohne große Arbeiten nicht mehr nutzbar sind: Brandruinen, verfallene Leerstände, Gebäude, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohnt. Im Verkehrswertgutachten heißen Gebäude, die wirtschaftlich nicht mehr nutzbar sind und zur baldigen Freilegung anstehen, Liquidationsobjekte (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Lesen Sie nach, ob und mit welchem Betrag der Gutachter Abriss und Entsorgung berücksichtigt hat.

Ein Recht auf Besichtigung haben Sie als Bieter nicht, und ein fremdes Grundstück dürfen Sie ohne Erlaubnis nicht betreten. Bei einsturzgefährdeten Gebäuden wäre das ohnehin gefährlich. Ihre Informationen kommen deshalb aus dem Gutachten, vom Bauamt, von Nachbarn und aus dem, was Sie von der Straße aus sehen. Wie Sie das Beste aus einer Außenbesichtigung machen, steht im Ratgeber Besichtigung vor dem Termin.

2Ab wann hafte ich für ein baufälliges Gebäude?

Ab dem Zuschlag. Dann gehen Gefahr und Lasten auf Sie über (§ 56 ZVG). Stürzt etwas ein oder lösen sich Teile, haftet der Besitzer, wenn er nicht ausreichend gesichert hat (§ 836 BGB).

Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer (§ 90 ZVG). Zugleich geht die Gefahr des zufälligen Untergangs auf Sie über, und Sie tragen die Lasten des Grundstücks (§ 56 ZVG). Brennt die Ruine eine Woche nach dem Zuschlag ab, ist das Ihr Schaden. Eine Gewährleistung gibt es nicht.

Zivilrechtlich haftet nach § 836 BGB der Eigenbesitzer eines Grundstücks, wenn ein Gebäude einstürzt oder sich Teile lösen und dadurch jemand verletzt oder etwas beschädigt wird, sofern das auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Eigenbesitzer ist, wer das Grundstück als ihm gehörend besitzt; als Ersteher sind Sie das, sobald Sie es übernehmen, bei einem leeren Gebäude am besten sofort nach dem Zuschlag. Der Besitzer ist nur entlastet, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Daneben gilt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle beherrscht, muss andere vor ihr schützen. Öffentlich-rechtlich verlangen die Bauordnungen der Länder, dass Gebäude so instand gehalten werden, dass sie die öffentliche Sicherheit nicht gefährden, in Bayern etwa Art. 3 BayBO. Die Bauaufsicht kann deshalb vom Eigentümer Sicherungen verlangen.

1. Haftpflicht abschließenEine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Schäden Dritter. Für einen Abriss fragen Sie zusätzlich nach einer Bauherrenhaftpflicht.
2. Gebäudeversicherung klärenEine bestehende Versicherung geht auf Sie über. Melden Sie den Eigentümerwechsel sofort und prüfen Sie den Schutz.
3. Grundstück sichernZaun, verschlossene Öffnungen, Warnschilder. Lose Dachteile und Fassadenteile lassen Sie von einer Fachfirma entfernen.
4. Bauamt informierenKlären Sie offene Verfügungen und wer bis wann was erledigen muss.
5. Versorgung prüfenStrom, Wasser und Gas abstellen oder sichern lassen, damit kein Frost- oder Wasserschaden entsteht.
6. Zustand dokumentierenFotos mit Datum schützen Sie, wenn später Streit über Schäden entsteht.

3Bekomme ich das Geld der Brandversicherung?

Nicht automatisch. Die Forderung gegen den Versicherer geht nur auf Sie über, wenn die Beschlagnahme sie erfasst hat und das Gericht sie nicht gesondert verwertet.

Die Beschlagnahme im Verfahren erfasst alles, worauf sich eine Hypothek am Grundstück erstreckt (§ 20 Abs. 2 ZVG), und dazu gehört die Forderung gegen den Gebäudeversicherer (§ 1127 BGB). Die Versteigerung erstreckt sich auf alles, was wirksam beschlagnahmt ist (§ 55 ZVG), und mit dem Zuschlag erwerben Sie es zusammen mit dem Grundstück (§ 90 Abs. 2 ZVG). Das Gericht kann auf Antrag aber anordnen, dass eine Forderung von der Versteigerung des Grundstücks ausgeschlossen und besonders verwertet wird (§ 65 ZVG).

Oft ist auch gar nichts mehr zu holen. Vielleicht hat der Versicherer schon gezahlt, vielleicht ist er ganz oder teilweise leistungsfrei. Häufig zahlt er einen Teil der Entschädigung nur, wenn das Gebäude wiederhergestellt wird (§ 93 VVG). Und wurde das Grundstück nach dem Brand verkauft, ohne dass die Forderung mit übertragen wurde, geht sie mit dem Zuschlag nicht auf den Ersteher über (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 132/18).

Für die Zukunft gilt: Besteht noch eine Gebäudeversicherung, geht sie mit dem Zuschlag auf Sie über (§ 99 VVG mit § 95 VVG). Sie können sie innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen; wussten Sie nichts von ihr, innerhalb eines Monats, nachdem Sie davon erfahren (§ 96 VVG). Zeigen Sie den Eigentümerwechsel dem Versicherer unverzüglich an, sonst riskieren Sie den Schutz (§ 97 VVG).

4Kann die Gemeinde mich zur Sanierung oder zum Abriss zwingen?

Ja. Sie kann ein Instandsetzungs- oder Modernisierungsgebot erlassen (§ 177 BauGB) oder verlangen, dass Sie den Abriss dulden (§ 179 BauGB). An den Kosten werden Sie beteiligt.

Weist ein Gebäude Mängel oder Missstände auf, die sich beheben lassen, kann die Gemeinde anordnen, dass der Eigentümer es instand setzt oder modernisiert. Die Kosten trägt er, soweit er sie aus eigenen oder fremden Mitteln decken und aus den Erträgen des Gebäudes finanzieren kann. Den Rest erstattet die Gemeinde, außer der Eigentümer hat Instandsetzungen unterlassen und kann nicht nachweisen, dass sie wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten waren (§ 177 Abs. 4 BauGB).

Lassen sich die Mängel nicht mehr beheben, kann die Gemeinde verlangen, dass der Eigentümer die Beseitigung duldet. Die Kosten zahlt er bis zur Höhe der Vermögensvorteile, die ihm durch den Abriss entstehen. Der Betrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 179 Abs. 4 BauGB). Den Abriss selbst vorzunehmen, bleibt Ihr Recht.

5Was bedeutet ein Antrag der Gemeinde nach § 94a ZVG?

Bis Sie das Bargebot zahlen oder hinterlegen, verwaltet ein gerichtlicher Verwalter das Grundstück auf Ihre Rechnung. Das gilt nur in Verfahren, die ab 2025 angeordnet wurden.

Die Regel richtet sich gegen Bieter, die Schrottimmobilien mit hohen Geboten ersteigern, nie zahlen und bis zur Wiederversteigerung Mieten kassieren. Seit dem 1. Januar 2025 kann die Gemeinde beantragen, dass das Grundstück für Rechnung des Erstehers in gerichtliche Verwaltung genommen wird, solange das Bargebot nicht gezahlt oder hinterlegt ist (§ 94a Abs. 1 ZVG). Dafür muss sie bestätigen, dass die Immobilie eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung darstellt, bauliche Missstände hat, den Vorschriften zu Nutzung und Bewirtschaftung nicht entspricht oder nicht angemessen genutzt wird.

Den Antrag kann die Gemeinde ab der Anordnung der Versteigerung stellen, spätestens im Verteilungstermin. Liegt er schon vor, wenn der Termin bestimmt wird, steht das in der Terminsbestimmung. Die Verwaltung darf ab dem Zuschlag angeordnet werden. Die Vergütung des Verwalters zahlen Sie; zahlen Sie nicht, springt die Gemeinde ein und holt sich das Geld bei Ihnen zurück (§ 94a Abs. 4 ZVG). Für Verfahren, die bis Ende 2024 angeordnet wurden, gilt die Vorschrift nicht (§ 14 EGZVG).

6Was kostet ein Abriss und was ist mit Asbest?

Das hängt von Größe, Bauweise, Keller und Schadstoffen ab und lässt sich nur mit Angeboten beziffern. Häuser, die bis 1993 gebaut wurden, können Asbest enthalten.

Ein Abriss besteht aus mehr als dem Bagger. Kosten entstehen für Abbruch und Abtransport, für die getrennte Entsorgung der Abfälle, für Schadstoffe, für Keller und Fundamente, für das Abtrennen der Hausanschlüsse und für das Verfüllen der Baugrube. Ob Sie für den Abriss eine Genehmigung brauchen oder ihn nur anzeigen müssen, regelt die Bauordnung Ihres Landes. Bei einem Denkmal brauchen Sie immer eine Erlaubnis (Denkmal ersteigern).

Seit dem 31. Oktober 1993 ist Asbest in Deutschland verboten. Vorher wurde es vor allem als Asbestzement verbaut, etwa in Dach- und Fassadenplatten, außerdem in manchen Putzen, Klebern und Bodenbelägen; auch Nachtspeicheröfen können Asbest enthalten. Abbruch- und Sanierungsarbeiten an Asbest dürfen nur Firmen ausführen, die die nötige Sachkunde und Ausstattung haben und dafür von der Behörde zugelassen sind. Als Auftraggeber müssen Sie den Firmen vor Beginn der Arbeiten Angaben wie das Baujahr machen, damit sie das Risiko einschätzen können (§ 5a GefStoffV). Zurückgelassener Hausrat und Müll kosten zusätzlich; was Sie damit tun dürfen, steht im Ratgeber Leerstehende Immobilie ersteigert.

Die Zahlen sind Annahmen für das Beispiel, keine Durchschnittswerte. Echte Werte liefern der Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss und Angebote von Abbruchfirmen. Wie Sie aus Ihrem Budget ein Gebot ableiten, zeigt der Ratgeber Bietlimit berechnen.

7Darf ich nach dem Abriss wieder bauen?

Nur nach heutigem Baurecht. Im Außenbereich ist ein Ersatzbau nur in engen Grenzen erlaubt, nach einem Brand etwa nur, wenn er alsbald errichtet wird (§ 35 Abs. 4 BauGB).

Ein bestehendes, genehmigtes Gebäude genießt Bestandsschutz. Reißen Sie es ab, endet dieser Schutz, und ein Neubau muss zum Bebauungsplan passen oder sich in die Umgebung einfügen. Liegt das Grundstück im Außenbereich, wird es eng. Begünstigt ist dort die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten Gebäudes, das durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört wurde, gleichartig und an gleicher Stelle (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB).

Die Erleichterung für einen Ersatzbau an Stelle eines alten Wohnhauses setzt dagegen voraus, dass der Eigentümer das Haus schon seit längerer Zeit selbst nutzt und der Neubau für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie gedacht ist (Satz 1 Nr. 2 derselben Vorschrift). Als Ersteher erfüllen Sie das zunächst nicht. Prüfen Sie außerdem Baulasten und Altlasten, mehr dazu im Ratgeber Baulasten und Altlasten.

Häufige Fragen

Quellen: § 56 ZVG (Gefahr, Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag) · § 90 ZVG (Eigentum und mitversteigerte Gegenstände) · § 20 ZVG (Beschlagnahme, auch der Versicherungsforderung) · § 55 ZVG (Umfang der Versteigerung) · § 65 ZVG (besondere Verwertung einer Forderung) · § 94a ZVG (gerichtliche Verwaltung auf Antrag der Gemeinde) · §§ 118, 133 ZVG (Forderungsübertragung, Wiederversteigerung) · § 14 EGZVG (§ 94a ZVG nicht für Verfahren bis 31.12.2024) · Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien und zur Änderung des Sechsten Buches Sozialgesetzbuch vom 24.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 329 · § 836 BGB (Haftung bei Einsturz oder Ablösung von Teilen) · § 1127 BGB (Hypothek erfasst die Versicherungsforderung) · §§ 95 bis 97, 99 VVG (Übergang der Versicherung, Kündigung, Anzeige, Zwangsversteigerung) · § 93 VVG (Wiederherstellungsklausel) · § 177 BauGB (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot) · § 179 BauGB (Rückbaugebot, Kosten als öffentliche Last) · § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich, Wiederaufbau nach Brand) · § 8 ImmoWertV (Liquidationsobjekte) · § 5a GefStoffV (Angaben des Auftraggebers zu Asbest) · § 25 GrStG (gesonderter Hebesatz für baureife Grundstücke) · Art. 3 BayBO (Instandhaltung baulicher Anlagen, Beispiel Bayern) · BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 132/18 (Versicherungsforderung und Zuschlag) · Umweltbundesamt, Asbest

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.