Leerstehende Immobilie ersteigert: Zugang, Schloss und zurückgelassene Sachen
Mit dem Zuschlag gehört Ihnen das Haus, der Besitz aber noch nicht. Wann Sie das Schloss tauschen dürfen, wie Sie sicher an die Schlüssel kommen, was mit zurückgelassenen Sachen geschieht und welche Pflichten ab dem ersten Tag gelten.
Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer (§ 90 ZVG), aber nicht automatisch Besitzer. Hat der Schuldner den Besitz nicht aufgegeben, ist ein Schlosstausch verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB); sicher sind die Übergabe der Schlüssel oder die Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher (§ 93 ZVG, § 885 ZPO). Gefahr und Lasten tragen Sie trotzdem ab dem Zuschlag (§ 56 ZVG).
Inhalt
- Darf ich ein leerstehendes Haus nach dem Zuschlag einfach betreten?
- Woran erkenne ich, ob der Schuldner den Besitz aufgegeben hat?
- Was droht, wenn ich einfach das Schloss austausche?
- Wie komme ich sicher an Schlüssel und Besitz?
- Was mache ich mit Möbeln und Sachen, die der Schuldner zurückgelassen hat?
- Wie dokumentiere ich die Übergabe?
- Welche Pflichten habe ich ab dem Zuschlag für das leere Haus?
- Was gilt, wenn eine Zwangsverwaltung läuft?
- Häufige Fragen
1Darf ich ein leerstehendes Haus nach dem Zuschlag einfach betreten?
Nur wenn der Schuldner den Besitz aufgegeben hat. Eigentümer sind Sie mit dem Zuschlag (§ 90 ZVG), Besitzer bleibt bis dahin der Schuldner, auch wenn niemand dort wohnt.
Eigentum und Besitz sind zwei verschiedene Dinge. Eigentum ist das Recht an der Sache. Besitz ist die tatsächliche Gewalt über sie. Sie zeigt sich etwa daran, wer die Schlüssel hat und wessen Möbel im Haus stehen (§ 854 BGB). Der Zuschlag macht Sie mit seiner Verkündung zum Eigentümer. Den Besitz überträgt er nicht. Den behält, wer das Haus bisher beherrscht hat, meist der Schuldner.
Ein leeres Haus heißt deshalb nicht, dass niemand Besitzer ist. Der Besitz endet erst, wenn der Besitzer die tatsächliche Gewalt aufgibt oder verliert; eine nur vorübergehende Abwesenheit reicht nicht (§ 856 BGB). Ist der Eigentümer gestorben, geht sein Besitz auf die Erben über, auch wenn sie das Haus nie betreten haben (§ 857 BGB). Läuft eine Zwangsverwaltung, hat in der Regel der Zwangsverwalter den Besitz (§ 150 ZVG).
Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer (§ 90 ZVG) und tragen Gefahr und Lasten (§ 56 ZVG). Besitzer werden Sie, wenn Sie die tatsächliche Gewalt erlangen oder sich mit dem bisherigen Besitzer einigen und danach ins Haus können (§ 854 BGB).
2Woran erkenne ich, ob der Schuldner den Besitz aufgegeben hat?
An klaren Zeichen: Er ist ausgezogen, hat die Schlüssel abgegeben oder schriftlich erklärt, dass er nicht zurückkommt. Stehen Möbel und Sachen noch im Haus, gehen Sie vom Gegenteil aus.
Ob jemand den Besitz aufgegeben hat, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine feste Regel gibt es nicht, wohl aber Anzeichen, die in die eine oder andere Richtung weisen. Das Amtsgericht Ludwigshafen etwa schreibt in seinem Merkblatt für Ersteher, dass Sie bei einem leerstehenden Objekt die Schlösser austauschen lassen können. Das trifft zu, wenn das Haus wirklich geräumt und verlassen ist. Bei den Anzeichen rechts ist Vorsicht geboten:
Spricht für eine Aufgabe
- Der Schuldner erklärt schriftlich, dass er ausgezogen ist und Ihnen das Haus überlässt
- Er hat die Schlüssel übergeben oder hinterlegt
- Das Haus ist geräumt, zurück bleibt erkennbar nur Abfall
- Er ist umgemeldet und unter neuer Anschrift erreichbar
Spricht dagegen
- Möbel, Kleidung und Unterlagen stehen noch im Haus
- Das Haus ist verschlossen, die Schlüssel hat der Schuldner
- Jemand leert den Briefkasten oder pflegt den Garten
- Der Schuldner ist nur vorübergehend weg, etwa im Krankenhaus (§ 856 Abs. 2 BGB)
- Der Eigentümer ist gestorben, dann besitzen die Erben (§ 857 BGB)
Schreiben Sie dem Schuldner an seine letzte bekannte Anschrift und bitten Sie um eine kurze Erklärung mit Unterschrift: dass er ausgezogen ist, Ihnen den Besitz überlässt, Sie das Schloss tauschen dürfen und was mit zurückgelassenen Sachen geschehen soll. Diese Einigung genügt für den Besitzübergang, wenn Sie danach ins Haus können (§ 854 Abs. 2 BGB).
3Was droht, wenn ich einfach das Schloss austausche?
Ist der Schuldner noch Besitzer, ist das verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Er kann die Wiedereinräumung verlangen, Ihr Eigentum schützt Sie davor nicht (§ 861, § 863 BGB).
Verbotene Eigenmacht begeht, wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, sofern nicht das Gesetz es erlaubt (§ 858 BGB). Das Schloss auszutauschen oder Möbel hinauszutragen sind typische Fälle. Gegen den Willen des Besitzers erlaubt Ihnen das Gesetz die Entziehung nur auf einem Weg: über den Gerichtsvollzieher, mit dem Zuschlagsbeschluss als Titel auf Räumung und Herausgabe (§ 93 ZVG).
Die Folgen können unangenehm werden. Der Schuldner kann verlangen, dass Sie ihm den Besitz wieder einräumen (§ 861 BGB). Dass Ihnen das Haus gehört, hilft Ihnen in diesem Streit nicht, weil das Gesetz den Einwand des eigenen Rechts gegen diesen Anspruch nur sehr eingeschränkt zulässt (§ 863 BGB). Gehen beim Ausräumen Sachen verloren oder zu Bruch, drohen zusätzlich Schadensersatzforderungen.
„Das Haus steht leer, also darf ich nach dem Zuschlag einfach das Schloss tauschen.“
Richtig ist: Leerstand allein genügt nicht. Entscheidend ist, ob der Schuldner den Besitz aufgegeben hat (§ 856 BGB). Stehen seine Möbel noch im Haus oder hat er die Schlüssel behalten, ist ein Schlosstausch ohne seine Zustimmung verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Ist das Haus dagegen geräumt und verlassen, dürfen Sie es in Besitz nehmen.
4Wie komme ich sicher an Schlüssel und Besitz?
Auf drei Wegen: Der Schuldner übergibt die Schlüssel mit schriftlicher Erklärung, der Zwangsverwalter übergibt nach der Aufhebung, oder der Gerichtsvollzieher weist Sie in den Besitz ein (§ 885 ZPO).
Der einfachste Weg ist die Einigung mit dem Schuldner. Manche Schuldner sind froh, wenn sie sich um das Haus nicht mehr kümmern müssen. Läuft eine Zwangsverwaltung, wenden Sie sich an den Verwalter, dazu mehr weiter unten. Hilft beides nicht, führt der sichere Weg über das Gericht:
- Vollstreckbare Ausfertigung beantragenBeim Vollstreckungsgericht, das den Zuschlag erteilt hat. Der Zuschlagsbeschluss ist Ihr Titel auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer (§ 93 ZVG), eine Räumungsklage brauchen Sie nicht.
- Gerichtsvollzieher beauftragenDen für den Ort des Grundstücks zuständigen. Sagen Sie, dass das Haus leer steht, und beschränken Sie den Auftrag auf die Besitzeinweisung (§ 885a Abs. 1 ZPO).
- Termin vor OrtDer Gerichtsvollzieher setzt den Schuldner aus dem Besitz und weist Sie ein (§ 885 Abs. 1 ZPO). Die frei sichtbaren Sachen hält er im Protokoll fest, auch mit Fotos (§ 885a Abs. 2 ZPO).
- Schloss tauschenErst jetzt. Ab diesem Moment sind Sie Besitzer und können das Haus sichern.
Den auf die Besitzeinweisung beschränkten Auftrag nennt man auch Berliner Räumung. Der Gerichtsvollzieher schafft dabei nichts weg. Seine Gebühr beträgt dann 109 € statt 163,50 € für die Räumung mit Wegschaffen, jeweils zuzüglich Auslagen (Nr. 240 und 241 KV GvKostG). Teuer wird eine Räumung vor allem durch Spedition und Lager, und die fallen bei einem leeren Haus meist weg. Wie die Räumung abläuft, wenn noch jemand im Haus wohnt, steht im Ratgeber Räumung nach dem Zuschlag.
5Was mache ich mit Möbeln und Sachen, die der Schuldner zurückgelassen hat?
Nicht einfach wegwerfen. Was nicht mitversteigert wurde, gehört weiter dem Schuldner oder einem Dritten. Sicher sind Sie mit seiner schriftlichen Zustimmung oder mit dem Verfahren nach § 885a ZPO.
Mit dem Grundstück erwerben Sie nur die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat (§ 90 Abs. 2 ZVG), vor allem das Zubehör (§ 55 ZVG). Möbel, Kleidung, Fotos, Unterlagen oder ein Auto gehören nicht dazu. Herrenlos werden solche Sachen nur, wenn der Eigentümer sein Eigentum erkennbar aufgeben will (§ 959 BGB), und das lässt sich bei zurückgelassenem Hausrat selten sicher sagen. Was im Einzelfall Zubehör ist, etwa eine Einbauküche oder das Heizöl im Tank, erklärt der Ratgeber Zubehör in der Zwangsversteigerung.
| Was Sie vorfinden | Wem es gehört | Was Sie tun |
|---|---|---|
| Zubehör, das mitversteigert wurde | Ihnen, mit dem Zuschlag | Behalten und im Protokoll festhalten |
| Möbel, Kleidung, Unterlagen des Schuldners | Weiter dem Schuldner | Schriftliche Absprache oder Verfahren nach § 885a ZPO |
| Sachen Dritter, etwa Zähler oder gemietete Rauchmelder | Dem Dritten | Nicht entfernen, den Eigentümer benachrichtigen |
| Offensichtlicher Abfall, verdorbene Lebensmittel | Oft unklar | Fotografieren. Nach einer Einweisung nach § 885a ZPO dürfen Sie ihn entsorgen |
Hat der Gerichtsvollzieher Sie nach § 885a ZPO eingewiesen, gelten klare Regeln. Sie dürfen die Sachen jederzeit wegschaffen, müssen sie aber verwahren. Was offensichtlich niemand aufbewahren will, dürfen Sie vernichten. Für beides haften Sie nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Verlangt der Schuldner die Sachen nicht binnen eines Monats nach der Einweisung heraus, dürfen Sie sie verwerten. Unpfändbare Sachen und solche, die nichts einbringen, müssen Sie ihm auf Verlangen jederzeit herausgeben (§ 885a Abs. 3 bis 5 ZPO).
Ausweise, Zeugnisse, Fotoalben und Akten bringen bei einer Verwertung nichts ein, haben für den Schuldner aber oft großen Wert. Heben Sie solche Sachen auf und bieten Sie sie ihm schriftlich zur Abholung an. Post, die noch für ihn kommt, öffnen Sie nicht.
6Wie dokumentiere ich die Übergabe?
Mit einem Übergabeprotokoll: Datum, Zustand jedes Raums, Zählerstände, Schlüssel und vorgefundene Sachen, dazu Fotos mit Datum und am besten ein Zeuge, der unterschreibt.
Das Protokoll schützt Sie in zwei Richtungen. Gegenüber dem Schuldner belegt es, was Sie vorgefunden haben, falls er später etwas vermisst. Gegenüber Versicherung und Versorgern belegt es Zustand und Zählerstände am ersten Tag. Hat der Gerichtsvollzieher eingewiesen, ergänzt sein Protokoll Ihres. Es ersetzt es aber nicht, denn er hält nur die frei sichtbaren Sachen fest, nicht den Zustand des Hauses.
7Welche Pflichten habe ich ab dem Zuschlag für das leere Haus?
Ab dem Zuschlag tragen Sie Gefahr und Lasten (§ 56 ZVG). Für die Sicherheit sind Sie verantwortlich, sobald Sie das Grundstück tatsächlich beherrschen, spätestens mit den Schlüsseln.
Gefahr bedeutet: Brennt das Haus nach dem Zuschlag ab oder platzt im Winter ein Rohr, ist das Ihr Schaden, auch wenn Sie noch keinen Schlüssel haben (§ 56 ZVG). Ab dem Zuschlag tragen Sie auch die laufenden Lasten, bei einer Wohnung etwa das Hausgeld.
Für die Sicherheit des Grundstücks ist nach der Rechtsprechung verantwortlich, wer die tatsächliche Verfügungsgewalt hat. Ist sie dem Eigentümer durch eine hoheitliche Maßnahme entzogen, reicht das bloße Eigentum dafür nicht (BGH, Urteil vom 13.06.2017, VI ZR 395/16). Solange ein Zwangsverwalter das Grundstück in Besitz hat, spricht das dafür, dass die Pflicht bei ihm liegt. Sobald Sie ins Haus können, liegt sie bei Ihnen: lose Dachziegel, offene Fenster, ungesicherte Kellerschächte, morsche Geländer. In vielen Gemeinden müssen Eigentümer außerdem den Gehweg im Winter räumen und streuen.
Leere Häuser werden oft nicht geheizt. Die Musterbedingungen der Wohngebäudeversicherer verlangen, nicht genutzte Gebäude genügend häufig zu kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten (VGB 2022, A 20.1.2). Ihr Vertrag kann abweichen, lesen Sie ihn nach.
Eine bestehende Gebäudeversicherung des Schuldners geht mit dem Zuschlag auf Sie über (§ 99 mit § 95 VVG). Ob es eine gibt, wissen Sie bei einem leeren Haus oft nicht. Zeigen Sie den Erwerb dem Versicherer unverzüglich an, sonst kann er leistungsfrei werden (§ 97 VVG), oder schließen Sie ab dem Zuschlagstag eine eigene Versicherung ab. Sagen Sie dabei, dass das Haus leer steht: Nach den Musterbedingungen kann ein nicht mehr genutztes Gebäude eine Gefahrerhöhung sein, die Sie anzeigen müssen (§ 23 VVG, VGB 2022, A 21.1.2). Was sonst in den ersten Wochen zu tun ist, zeigt der Ratgeber Nach dem Zuschlag.
8Was gilt, wenn eine Zwangsverwaltung läuft?
Dann hat in der Regel der Zwangsverwalter den Besitz (§ 150 ZVG). Er bleibt zuständig, bis das Gericht die Zwangsverwaltung aufhebt, auch nach dem Zuschlag (§ 12 ZwVwV).
Für Sie ist das oft der einfachere Fall. Das Gericht hat dem Verwalter das Grundstück übergeben oder ihn ermächtigt, sich den Besitz selbst zu verschaffen (§ 150 Abs. 2 ZVG). Er hat deshalb häufig die Schlüssel und kennt Zähler und Versorger. Er muss das Objekt gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser und Haftpflichtgefahren versichern, soweit eine ordnungsgemäße Verwaltung es verlangt (§ 9 Abs. 3 ZwVwV). Melden Sie sich gleich nach dem Zuschlag bei ihm, legen Sie den Zuschlagsbeschluss vor und vereinbaren Sie einen Termin für die Übergabe.
Ab dem Zuschlag stehen Ihnen die Nutzungen zu, und Sie tragen die Lasten (§ 56 ZVG). Bei einem leeren Haus gibt es wenig Einnahmen, aber laufende Kosten. Nach der Aufhebung rechnet der Verwalter mit Ihnen über diese Zeit ab und muss Ihnen die Unterlagen zum Objekt übergeben (OLG Braunschweig, Urteil vom 11.05.2018, 9 U 18/17). Wie diese Abrechnung aussieht, erklärt der Ratgeber Ersteherabrechnung, das Verfahren selbst der Ratgeber Zwangsverwaltung.
Häufige Fragen
Darf ich nach dem Zuschlag das Schloss austauschen?
Nur wenn der Schuldner den Besitz aufgegeben oder zugestimmt hat. Sonst ist das verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB), und er kann verlangen, dass Sie ihm den Besitz wieder einräumen (§ 861 BGB). Sicher ist die Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher mit dem Zuschlagsbeschluss als Titel (§ 93 ZVG).
Was mache ich mit Möbeln im ersteigerten Haus?
Sie gehören weiter dem Schuldner, wenn sie nicht als Zubehör mitversteigert wurden. Holen Sie seine schriftliche Zustimmung ein oder lassen Sie sich nach § 885a ZPO in den Besitz einweisen. Dann dürfen Sie die Sachen wegschaffen, müssen sie verwahren und dürfen sie verwerten, wenn er sie nicht binnen eines Monats herausverlangt.
Was kostet der Gerichtsvollzieher bei einem leeren Haus?
Für die Besitzeinweisung ohne Wegschaffen der Sachen 109 € (Nr. 241 KV GvKostG), mit Wegschaffen 163,50 € (Nr. 240), jeweils zuzüglich Auslagen. Dauert der Einsatz vor Ort länger als drei Stunden, kommen je weitere angefangene Stunde 24 € hinzu (Nr. 500).
Wer haftet, wenn vom leeren Haus ein Dachziegel fällt?
Nach der Rechtsprechung kommt es auf die tatsächliche Verfügungsgewalt an, bloßes Eigentum reicht nicht immer (BGH, Urteil vom 13.06.2017, VI ZR 395/16). Während einer Zwangsverwaltung spricht das für den Verwalter, sonst sind spätestens ab der Schlüsselübergabe Sie verantwortlich. Sichern Sie erkennbare Gefahren sofort und prüfen Sie Ihren Versicherungsschutz.
Muss ich ein leeres Haus nach dem Zuschlag versichern?
Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht, aber die Gefahr tragen Sie ab dem Zuschlag (§ 56 ZVG). Eine Versicherung des Schuldners geht auf Sie über (§ 99 VVG) und muss unverzüglich angezeigt werden (§ 97 VVG). Sagen Sie dem Versicherer, dass das Haus leer steht.
Das Haus steht leer, weil der Eigentümer gestorben ist. Wer ist Besitzer?
Die Erben, auch wenn sie das Haus nie betreten haben (§ 857 BGB). Ohne ihre Zustimmung dürfen Sie deshalb nicht einfach hinein. Sind die Erben unbekannt oder haben alle ausgeschlagen, klären Sie mit dem Vollstreckungsgericht oder einem Anwalt, gegen wen die Besitzeinweisung laufen kann.
Darf ich vor der Übergabe ins Haus, um es mir anzusehen?
Nur mit Zustimmung des Besitzers. Schon das Betreten kann ihn im Besitz stören und damit verbotene Eigenmacht sein (§ 858 BGB). Fragen Sie den Schuldner oder den Zwangsverwalter nach einem gemeinsamen Termin, das ist meist auch der schnellste Weg.
Quellen: § 55 ZVG (Umfang der Versteigerung, Zubehör) · § 56 ZVG (Gefahr, Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag, mitversteigerte Gegenstände) · § 93 ZVG (Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel) · § 150 ZVG (Übergabe des Grundstücks an den Zwangsverwalter) · § 854 BGB (Erwerb des Besitzes) · § 856 BGB (Beendigung des Besitzes) · § 857 BGB (Besitz der Erben) · § 858 BGB (verbotene Eigenmacht) · § 861 BGB (Anspruch wegen Besitzentziehung) · § 863 BGB (Einwendungen gegen Besitzschutzansprüche) · § 959 BGB (Aufgabe des Eigentums) · § 885 ZPO (Herausgabe von Grundstücken, Umgang mit beweglichen Sachen) · § 885a ZPO (beschränkter Vollstreckungsauftrag) · § 23 VVG (Gefahrerhöhung) · § 95 VVG (Übergang der Versicherung auf den Erwerber) · § 97 VVG (Anzeige der Veräußerung) · § 99 VVG (Zwangsversteigerung) · § 9 ZwVwV (Versicherungspflicht des Zwangsverwalters) · § 12 ZwVwV (Beendigung der Zwangsverwaltung auch nach Zuschlag erst durch Aufhebungsbeschluss) · Nr. 240, 241 und 500 KV GvKostG (Gebühren des Gerichtsvollziehers) · BGH, Urteil vom 13.06.2017, VI ZR 395/16 (bloßes Eigentum begründet keine Verkehrssicherungspflicht, wenn die tatsächliche Verfügungsgewalt hoheitlich entzogen ist) · OLG Braunschweig, Urteil vom 11.05.2018, 9 U 18/17 (Zwangsverwalter muss dem Ersteher die Unterlagen zum Objekt übergeben) · Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen VGB 2022 (Musterbedingungen des GDV), A 20.1.2 und A 21.1.2: · Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein, Merkblatt für Ersteher in Zwangsversteigerungssachen:
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