Ersteherabrechnung: Abrechnung des Zwangsverwalters nach dem Zuschlag
Lief bei Ihrem Objekt eine Zwangsverwaltung, rechnet der Verwalter nach dem Zuschlag mit Ihnen ab. Welcher Stichtag gilt, wer die Nebenkosten des laufenden Jahres abrechnet, was mit Kautionen und Hausgeld geschieht und wie Sie die Abrechnung prüfen.
Die Ersteherabrechnung ist die Abrechnung des Zwangsverwalters mit Ihnen über die Zeit vom Zuschlag bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung. Ab dem Zuschlag gehören Ihnen die Mieten, und Sie tragen die Lasten (§ 56 ZVG). Der Verwalter muss herausgeben, was er für diese Zeit eingenommen hat, und darf ein Minus aus der Zeit davor nicht mit Ihren Mieten verrechnen (BGH, V ZB 34/11).
Inhalt
- Was ist eine Ersteherabrechnung?
- Warum endet die Zwangsverwaltung nicht mit dem Zuschlag?
- Welcher Stichtag gilt für Mieten und Kosten?
- Wer rechnet die Nebenkosten für das Jahr des Zuschlags ab?
- Was passiert mit den Mietkautionen?
- Was gilt beim Hausgeld einer Eigentumswohnung?
- Welche Unterlagen muss der Verwalter übergeben?
- Wie prüfe ich die Ersteherabrechnung, und was tue ich bei Streit?
- Häufige Fragen
1Was ist eine Ersteherabrechnung?
Die Abrechnung des Zwangsverwalters mit Ihnen über die Zeit vom Zuschlag bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung: Einnahmen ab dem Zuschlag minus Ausgaben ab dem Zuschlag, dazu Kautionen und Unterlagen.
Läuft neben der Zwangsversteigerung eine Zwangsverwaltung, zieht ein vom Gericht bestellter Verwalter die Mieten ein und zahlt die laufenden Kosten. Mit dem Zuschlag wechselt das Eigentum, die Zwangsverwaltung läuft aber weiter, bis das Gericht sie aufhebt. Ab dem Zuschlag gebühren Ihnen die Nutzungen, und Sie tragen die Lasten (§ 56 ZVG). Was der Verwalter in der Zwischenzeit einnimmt und ausgibt, betrifft deshalb Ihre Rechnung. Genau darüber rechnet er mit Ihnen ab.
Nach der Rechtsprechung entsteht mit dem Zuschlag zwischen Ihnen und dem Verwalter ein gesetzliches Schuldverhältnis mit treuhänderischem Charakter. Der Verwalter muss Ihnen herausgeben, was er für diese Zeit erlangt hat, und Sie werden Beteiligter, dem gegenüber er für seine Pflichten verantwortlich ist (BGH, Urteil vom 11.10.2007, IX ZR 156/06; § 154 ZVG). Dem Gericht legt er bei der Aufhebung eine Schlussrechnung in Form einer abgebrochenen Jahresrechnung vor, nach Abschluss aller Zahlungen eine Endabrechnung (§ 14 Abs. 3 und 4 ZwVwV). Für Sie zählt der Teil, der die Zeit ab dem Zuschlag betrifft.
Ab dem Zuschlag gebühren dem Ersteher die Nutzungen, und er trägt die Lasten (§ 56 Satz 2 ZVG). Die Zwangsverwaltung endet erst mit dem gerichtlichen Aufhebungsbeschluss, auch im Fall des Zuschlags (§ 12 Abs. 1 ZwVwV).
2Warum endet die Zwangsverwaltung nicht mit dem Zuschlag?
Weil sie ein eigenes Verfahren ist. Sie endet erst mit dem gerichtlichen Aufhebungsbeschluss, ausdrücklich auch im Fall des Zuschlags (§ 12 Abs. 1 ZwVwV, § 161 ZVG).
Bis zur Aufhebung verwaltet der Verwalter weiter. Er zieht Mieten ein, zahlt Versicherung, Allgemeinstrom oder Hausgeld und kümmert sich um das Gebäude. Für die Zeit vor dem Zuschlag arbeitet er für Gläubiger und Schuldner, für die Zeit danach für Ihre Rechnung. Beides muss er auseinanderhalten: Einen Überschuss aus der Zeit nach dem Zuschlag darf er nicht mit einer Unterdeckung bei den Betriebskosten aus der Zeit davor verrechnen (BGH, Beschluss vom 17.11.2011, V ZB 34/11).
Auch nach der Aufhebung ist nicht sofort alles erledigt. Das Gericht kann den Verwalter ermächtigen, in Teilbereichen weiterzuarbeiten, soweit das für einen ordnungsgemäßen Abschluss nötig ist. Aus dem vorhandenen Geld darf er Verbindlichkeiten bezahlen, die er selbst eingegangen ist, und dafür Rücklagen bilden (§ 12 Abs. 2 und 3 ZwVwV). Bis ein Guthaben bei Ihnen ankommt, kann es deshalb dauern.
Schreiben Sie dem Verwalter sofort, legen Sie den Zuschlagsbeschluss bei und bitten Sie um eine Mieterliste, die Kautionsübersicht und die Belege der Betriebskosten des laufenden Jahres. Stimmen Sie mit ihm ab, wann Sie die Mieter über den neuen Vermieter informieren, damit niemand doppelt oder falsch zahlt.
3Welcher Stichtag gilt für Mieten und Kosten?
Der Tag des Zuschlags. Nutzungen ab dann gehören Ihnen, und die Lasten ab diesem Tag tragen Sie (§ 56 ZVG). Alles davor betrifft die Zwangsverwaltung für Gläubiger und Schuldner.
Der Zuschlag wird mit seiner Verkündung wirksam (§ 89 ZVG). Von diesem Tag an teilt sich die Rechnung des Verwalters in zwei Teile. Prüfen Sie in der Abrechnung besonders, wie der Monat des Zuschlags aufgeteilt ist, denn dort liegt der Stichtag mitten in einer Mietperiode. Für die Miete spricht § 101 Nr. 2 BGB für eine Aufteilung nach Tagen: Regelmäßig wiederkehrende Erträge wie Mieten gebühren dem Berechtigten entsprechend der Dauer seiner Berechtigung.
Zeit vor dem Zuschlag: Zwangsverwaltung
- Mieten und Vorauszahlungen für diese Zeit
- Mietrückstände aus dieser Zeit
- Laufende Kosten, die bis dahin anfallen
- Ein Minus bei den Betriebskosten aus dieser Zeit (V ZB 34/11)
Zeit ab dem Zuschlag: Ihre Rechnung
- Mieten ab dem Zuschlag (§ 56 ZVG)
- Nebenkostenvorauszahlungen ab dem Zuschlag
- Laufende Kosten ab dem Zuschlag, etwa Versicherung und Allgemeinstrom
- Hausgeld, das ab dem Zuschlag fällig wird
| Kaltmieten ab dem Zuschlag | 7.280 € |
| Nebenkostenvorauszahlungen ab dem Zuschlag | 1.560 € |
| Gebäudeversicherung, Anteil ab dem Zuschlag | −310 € |
| Allgemeinstrom, Wasser und Müll ab dem Zuschlag | −940 € |
| Hausmeister ab dem Zuschlag | −420 € |
| Auszahlung an Sie, Kautionen gesondert | 7.170 € |
4Wer rechnet die Nebenkosten für das Jahr des Zuschlags ab?
Sie als neuer Vermieter. Nicht verbrauchte Vorauszahlungen aus der Zeit vor dem Zuschlag muss der Verwalter Ihnen dafür herausgeben, soweit Sie abrechnen müssen (BGH, IX ZR 156/06).
Mit dem Zuschlag treten Sie in die Mietverträge ein (§ 57 ZVG mit § 566 BGB). Damit übernehmen Sie auch die Abrechnung der Betriebskosten für den laufenden Zeitraum. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Verwalter die Vorauszahlungen, die er für die Zeit vor dem Zuschlag eingenommen und nicht verbraucht hat, an Sie auskehren muss, soweit Ihnen die Abrechnung und die Rückzahlung eines Überschusses an die Mieter obliegt. Diese Beträge stehen nicht für die Gläubiger zur Verfügung (BGH, Urteil vom 11.10.2007, IX ZR 156/06).
Umgekehrt gilt: Hat der Verwalter bis zum Zuschlag mehr für Betriebskosten ausgegeben, als die Mieter vorausgezahlt haben, kann er dieses Minus nicht als Aufwendungsersatz von Ihnen verlangen (BGH, Beschluss vom 17.11.2011, V ZB 34/11). Für Abrechnungszeiträume, die beim Zuschlag schon abgelaufen waren, rechnet nach der Rechtsprechung zum Eigentümerwechsel nicht der Erwerber ab, sondern der bisherige Vermieter (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03). Für die Zwangsversteigerung verweist § 57 ZVG auf dieselbe Vorschrift des § 566 BGB.
„Ein Minus bei den Nebenkosten aus der Zeit vor dem Zuschlag darf der Verwalter mit meinen Mieten verrechnen.“
Richtig ist: Nein. Der Verwalter darf einen Überschuss aus der Zeit nach dem Zuschlag nicht mit einer Unterdeckung bei den Betriebskosten aus der Zeit davor verrechnen, und einen Anspruch gegen Sie hat er dafür auch nicht (BGH, Beschluss vom 17.11.2011, V ZB 34/11).
Bei Wohnraum muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach können Sie keine Nachforderung mehr verlangen, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Fordern Sie die Belege deshalb früh beim Verwalter an.
5Was passiert mit den Mietkautionen?
Sie haften ab dem Zuschlag für die Rückzahlung der Kautionen, auch ohne sie erhalten zu haben (§ 57 ZVG, § 566a BGB). Lassen Sie sich vorhandene Kautionen übergeben.
Sie haften für die Rückzahlung auch dann, wenn der frühere Eigentümer die Kaution nie angelegt oder verbraucht hat. Kann der Mieter die Kaution bei Ihnen nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zusätzlich zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a Satz 2 BGB). Zieht ein Mieter aus, wendet er sich aber zuerst an Sie.
Fragen Sie den Verwalter deshalb gezielt: Welche Kautionen gibt es, in welcher Höhe, auf welchen Konten, und welche hat er selbst erhalten? Lassen Sie sich die Konten übertragen oder die Beträge auszahlen, und halten Sie fehlende Kautionen schriftlich fest. Hat ein Mieter seine Wohnung selbst ersteigert, endet sein Mietverhältnis, und der Verwalter muss ihm eine Kaution, die er vom Vermieter nie erhalten hat, nicht herausgeben (BGH, Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 189/09).
6Was gilt beim Hausgeld einer Eigentumswohnung?
Hausgeld, das ab dem Zuschlag fällig wird, geht auf Ihre Rechnung, früher fälliges nicht (§ 56 ZVG). Zahlt der Verwalter es für Sie, steht es als Ausgabe in der Abrechnung.
Für die Eigentümergemeinschaft zählt die Fälligkeit, nicht der Zeitraum, für den gezahlt wird. Das laufende Hausgeld ab dem Zuschlag schulden Sie, ebenso Sonderumlagen, die danach fällig werden. Rückstände des Vorbesitzers schulden Sie nicht. Einzelheiten stehen im Ratgeber Eigentumswohnung ersteigern.
Während der Zwangsverwaltung zahlt der Verwalter das laufende Hausgeld ohne weiteres Verfahren (§ 156 Abs. 1 ZVG). Prüfen Sie in der Ersteherabrechnung, für welche Monate er Hausgeld gezahlt hat und wann es fällig war. Ein Betrag, der vor dem Zuschlag fällig war, gehört nicht auf Ihre Seite, auch wenn der Verwalter ihn erst später überwiesen hat. Die Hausverwaltung der Gemeinschaft kann Ihnen sagen, was ab dem Zuschlag gezahlt ist.
7Welche Unterlagen muss der Verwalter übergeben?
Alle Unterlagen zum Objekt, die er aus der Zwangsverwaltung hat, insbesondere Mietverträge, Versicherungs- und Bauunterlagen. Hält er sie zurück, haftet er Ihnen für den Schaden (OLG Braunschweig, 9 U 18/17).
Das Oberlandesgericht Braunschweig hat entschieden, dass der Verwalter dem Ersteher die aus der Zwangsverwaltung erhaltenen Unterlagen zum Objektstatus vollständig übergeben muss, und dass er für Schäden haftet, die durch vorenthaltene Verträge entstehen (OLG Braunschweig, Urteil vom 11.05.2018, 9 U 18/17). Diese Liste hilft beim Abgleich:
8Wie prüfe ich die Ersteherabrechnung, und was tue ich bei Streit?
Prüfen Sie Stichtag, Einnahmen und Ausgaben ab dem Zuschlag und fordern Sie Belege an. Bei Streit können Sie sich an das Vollstreckungsgericht wenden, das den Verwalter beaufsichtigt (§ 153 ZVG).
Gehen Sie die Abrechnung Posten für Posten durch. Stimmt der Stichtag? Sind alle Mieten ab dem Zuschlag enthalten, auch die von Mietern, die erst später gezahlt haben? Tauchen Kosten aus der Zeit vor dem Zuschlag auf Ihrer Seite auf? Wird ein Minus bei den Betriebskosten aus der Zeit davor mit Ihrem Guthaben verrechnet? Sind die Kautionen erfasst? Ausgaben der Verwaltung wie die Vergütung und die Kosten des Verfahrens, außer denen für Anordnung und Beitritt, sind nach dem Gesetz vorweg aus den Nutzungen zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Werden sie mit Ihren Einnahmen ab dem Zuschlag verrechnet, fragen Sie nach der Grundlage.
Der Verwalter ist allen Beteiligten für die Erfüllung seiner Pflichten verantwortlich (§ 154 ZVG), und das Gericht beaufsichtigt seine Geschäftsführung. Es kann ihm Anweisungen geben, Zwangsgeld gegen ihn festsetzen und ihn entlassen (§ 153 ZVG). Schreiben Sie dem Verwalter zuerst mit Frist und konkreten Fragen. Hilft das nicht, schildern Sie dem Vollstreckungsgericht den Streit unter Angabe des Aktenzeichens der Zwangsverwaltung. Geht es um größere Beträge, lassen Sie Ihre Ansprüche von einem Anwalt prüfen. Wie die Zwangsverwaltung insgesamt funktioniert, erklärt der Ratgeber Zwangsverwaltung.
Häufige Fragen
Was ist eine Ersteherabrechnung?
Die Abrechnung des Zwangsverwalters mit dem Ersteher über die Zeit vom Zuschlag bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung. Darin stehen die Einnahmen ab dem Zuschlag, etwa Mieten, und die Ausgaben ab dem Zuschlag. Grundlage ist § 56 ZVG, nach dem Nutzungen und Lasten mit dem Zuschlag übergehen.
Ab wann gehören mir die Mieten, wenn eine Zwangsverwaltung läuft?
Ab dem Zuschlag (§ 56 ZVG). Eingezogen werden sie weiter vom Verwalter, bis das Gericht die Zwangsverwaltung aufhebt (§ 12 Abs. 1 ZwVwV). Für die Zeit ab dem Zuschlag rechnet er danach mit Ihnen ab und zahlt den Überschuss aus.
Wer macht die Nebenkostenabrechnung für das Jahr des Zuschlags?
Sie als neuer Vermieter. Nicht verbrauchte Vorauszahlungen aus der Zeit vor dem Zuschlag muss der Verwalter Ihnen herausgeben, soweit Sie abrechnen und Überschüsse erstatten müssen (BGH, IX ZR 156/06). Ein Minus aus der Zeit vor dem Zuschlag darf er Ihnen nicht anlasten (BGH, V ZB 34/11).
Muss ich die Kaution zurückzahlen, obwohl ich sie nie bekommen habe?
Ja, mit dem Zuschlag treten Sie in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 57 ZVG, § 566a BGB). Kann der Mieter sie bei Ihnen nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zusätzlich verpflichtet. Lassen Sie sich vorhandene Kautionen deshalb vom Verwalter übergeben.
Darf ich die Mieter nach dem Zuschlag auffordern, an mich zu zahlen?
Stimmen Sie das mit dem Verwalter ab. Bis zur Aufhebung zieht er die Mieten ein, für die Zeit ab dem Zuschlag für Ihre Rechnung. Ein eigenes Schreiben an die Mieter ohne Absprache führt leicht zu doppelten oder falschen Zahlungen.
Was kann ich tun, wenn der Verwalter nicht abrechnet?
Fordern Sie Abrechnung und Unterlagen schriftlich mit Frist an. Der Verwalter ist Ihnen gegenüber verantwortlich (§ 154 ZVG), und das Vollstreckungsgericht beaufsichtigt ihn und kann Zwangsgeld festsetzen (§ 153 ZVG). Für vorenthaltene Unterlagen haftet er auf Schadensersatz (OLG Braunschweig, 9 U 18/17).
Kann der Verwalter nach der Aufhebung noch Geld von mir einklagen?
Für einen Erstattungsanspruch wegen Lasten ab dem Zuschlag fehlt ihm nach der Aufhebung die Befugnis, ihn selbst einzuklagen (BGH, Urteil vom 19.05.2009, IX ZR 89/08). Ob ein anderer den Anspruch geltend machen kann, ist eine Frage des Einzelfalls.
Quellen: § 56 ZVG (Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag) · § 57 ZVG (Mietverhältnisse, Verweis auf §§ 566 bis 566d BGB) · § 89 ZVG (Wirksamkeit des Zuschlags mit Verkündung) · § 153 ZVG (Aufsicht des Gerichts über den Verwalter) · § 154 ZVG (Verantwortlichkeit und Rechnungslegung des Verwalters) · § 155 ZVG (Ausgaben und Kosten vorweg aus den Nutzungen) · § 156 ZVG (laufendes Hausgeld und öffentliche Lasten ohne weiteres Verfahren) · § 161 ZVG (Aufhebung der Zwangsverwaltung) · § 101 BGB (Verteilung regelmäßig wiederkehrender Erträge nach der Dauer der Berechtigung) · § 556 BGB (jährliche Abrechnung der Betriebskosten, Zwölfmonatsfrist) · § 566 BGB (Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis) · § 566a BGB (Mietsicherheit) · § 12 ZwVwV (Beendigung der Zwangsverwaltung auch nach Zuschlag erst durch Aufhebungsbeschluss) · § 14 ZwVwV (Jahresrechnung, Schlussrechnung, Endabrechnung) · BGH, Urteil vom 11.10.2007, IX ZR 156/06 (Auskehr nicht verbrauchter Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher, gesetzliches Schuldverhältnis) · BGH, Beschluss vom 17.11.2011, V ZB 34/11 (keine Verrechnung einer Unterdeckung vor dem Zuschlag mit Überschüssen danach) · BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03 (Betriebskostenabrechnung bei Eigentümerwechsel) · BGH, Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 189/09 (keine Herausgabe der Kaution durch den Zwangsverwalter, wenn der Mieter selbst ersteigert) · BGH, Urteil vom 19.05.2009, IX ZR 89/08 (keine Prozessführungsbefugnis des Verwalters nach Aufhebung für Erstattungsanspruch gegen den Ersteher) · OLG Braunschweig, Urteil vom 11.05.2018, 9 U 18/17 (Herausgabe der Unterlagen an den Ersteher, Haftung)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.