Eigentumswohnung ersteigern: Hausgeld, Rücklage und was Sie übernehmen
Was bei einer Wohnung anders ist als beim Haus: Schulden bei der Gemeinschaft, Sonderumlagen, die Zustimmung des Verwalters und die Unterlagen, die im Gutachten fehlen.
Wer eine Eigentumswohnung ersteigert, zahlt keine Hausgeldschulden des Vorbesitzers. Die Gemeinschaft bekommt ihre Rückstände vorab aus dem Erlös, höchstens 5 % des Verkehrswerts (§ 10 ZVG). Ab dem Zuschlag zahlen Sie das laufende Hausgeld und alles, was danach fällig wird, auch Sonderumlagen.
Inhalt
- Was ist bei einer Eigentumswohnung anders als bei einem Haus?
- Muss ich die Hausgeldschulden des Vorbesitzers zahlen?
- Was zahle ich ab dem Zuschlag?
- Welche Unterlagen sollte ich vor dem Termin lesen?
- Brauche ich die Zustimmung des Verwalters?
- Was passiert mit Mieter, Stellplatz und Keller?
- Wie viel sollte ich für eine Eigentumswohnung bieten?
- Häufige Fragen
1Was ist bei einer Eigentumswohnung anders als bei einem Haus?
Sie ersteigern nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil am Haus und werden Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Deshalb zählen neben dem Gutachten auch Hausgeld, Rücklage und Beschlüsse.
Eine Eigentumswohnung besteht rechtlich aus zwei Teilen: dem Sondereigentum an der Wohnung selbst und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, also an Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Grundstück. Der Anteil steht im Grundbuch, etwa „68/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5“. Nach diesem Anteil verteilt die Gemeinschaft meist die Kosten.
Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer (§ 90 ZVG) und damit sofort Mitglied der Gemeinschaft. Was die Gemeinschaft beschließt, gilt dann auch für Sie: das monatliche Hausgeld, eine Sanierung des Dachs oder eine neue Hausverwaltung. Bei einem Haus entscheiden Sie allein, bei einer Wohnung entscheiden Sie mit.
2Muss ich die Hausgeldschulden des Vorbesitzers zahlen?
Nein. Für Hausgeld, das vor dem Zuschlag fällig war, haftet nur der Vorbesitzer. Eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, die Sie als Ersteher haften lässt, ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam.
Die Eigentümergemeinschaft ist trotzdem geschützt. Das Gesetz stellt ihr Hausgeld in der Reihenfolge der Gläubiger weit nach vorne, in die Rangklasse 2 und damit vor die Bank mit ihrer Grundschuld. Das Vorrecht erfasst die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor und ist auf 5 % des festgesetzten Verkehrswerts begrenzt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Die Gemeinschaft muss die Beträge beim Gericht anmelden.
Für Sie als Bieter heißt das: Betreibt die Bank die Versteigerung, steckt das angemeldete Hausgeld im geringsten Gebot und wird aus Ihrem Gebot bezahlt. Sie zahlen es also nicht zusätzlich, es erhöht nur den Betrag, unter dem das Gericht kein Gebot zulässt. Den Rest über 5 % muss sich die Gemeinschaft beim Vorbesitzer holen.
| Verkehrswert der Wohnung | 150.000 € |
| Offenes Hausgeld des Vorbesitzers | 9.400 € |
| Davon mit Vorrang aus dem Erlös, höchstens 5 % | 7.500 € |
| Rest ohne Vorrang, Forderung gegen den Vorbesitzer | 1.900 € |
| Davon zahlen Sie zusätzlich zu Ihrem Gebot | 0 € |
§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gibt der Gemeinschaft den Vorrang bis 5 % des Verkehrswerts. Nach § 56 ZVG tragen Sie die Lasten erst ab dem Zuschlag.
„Mit der Wohnung übernehme ich auch ihre Schulden.“
Richtig ist: Hausgeldschulden sind persönliche Schulden des Vorbesitzers. Sie übernehmen nur Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, etwa ein Wohnrecht. Diese stehen in der Bekanntmachung und im Gutachten.
3Was zahle ich ab dem Zuschlag?
Alles, was ab dem Tag des Zuschlags fällig wird. Entscheidend ist die Fälligkeit, nicht der Zeitraum, für den gezahlt wird.
Ab dem Zuschlag gebühren Ihnen die Nutzungen der Wohnung, etwa die Miete, und Sie tragen die Lasten (§ 56 ZVG). Das laufende Hausgeld zahlen Sie deshalb ab diesem Tag. Beschließt die Gemeinschaft nach dem Zuschlag die Jahresabrechnung, zahlen Sie auch eine Nachzahlung daraus (§ 28 WEG), selbst wenn sie Monate betrifft, in denen die Wohnung noch dem Vorbesitzer gehörte.
Das zahlen Sie
- Laufendes Hausgeld ab dem Zuschlag
- Sonderumlagen, die nach dem Zuschlag fällig werden, auch wenn sie vorher beschlossen wurden
- Nachzahlungen aus einer Jahresabrechnung, die nach dem Zuschlag beschlossen wird
- Grundsteuer ab dem Zuschlag
Das zahlen Sie nicht
- Hausgeld, das vor dem Zuschlag fällig war
- Unbezahlte Vorschüsse des Vorbesitzers
- Die Gerichtskosten des Verfahrens, sie gehen vorab vom Erlös ab (§ 109 ZVG)
Hat die Gemeinschaft eine teure Dachsanierung beschlossen, landet die Sonderumlage oft bei Ihnen, wenn sie erst nach dem Zuschlag fällig wird. Fragen Sie deshalb vor dem Termin nach den Beschlüssen der letzten Versammlungen und ziehen Sie mögliche Umlagen von Ihrem Gebot ab.
4Welche Unterlagen sollte ich vor dem Termin lesen?
Neben dem Gutachten vor allem die Papiere der Gemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Sie zeigen Kosten und geplante Sanierungen.
Das Verkehrswertgutachten beschreibt Wohnung und Gebäude, oft ohne Innenbesichtigung. Was die Gemeinschaft plant und was sie kostet, steht dagegen in ihren eigenen Unterlagen. Ein Recht auf Einsicht haben Sie als Bieter nicht. Viele Verwalter helfen trotzdem, wenn Sie fragen. Die Teilungserklärung liegt außerdem beim Grundbuchamt in den Grundakten; Einsicht bekommt dort, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO).
Sagen Sie der Hausverwaltung, dass Sie mitbieten wollen, und fragen Sie gezielt nach Sonderumlagen, Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft und dem Stand der Rücklage. Drei Fragen am Telefon ersetzen oft Stunden mit Protokollen.
5Brauche ich die Zustimmung des Verwalters?
Nur wenn die Gemeinschaftsordnung für einen Verkauf eine Zustimmung verlangt. Dann gilt sie auch bei der Zwangsversteigerung (§ 12 Abs. 3 WEG).
Solche Veräußerungsbeschränkungen stehen im Grundbuch und in der Teilungserklärung. Der Verwalter oder die anderen Eigentümer dürfen die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern (§ 12 Abs. 2 WEG), etwa wenn der Erwerber zahlungsunfähig ist. Die Gemeinschaft kann die Beschränkung auch per Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG). Fragen Sie beim Gericht oder beim Verwalter, ob eine Zustimmung nötig ist und ob sie schon vorliegt.
6Was passiert mit Mieter, Stellplatz und Keller?
Ein Mietvertrag geht auf Sie über, Sie haben aber ein einmaliges Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG). Stellplatz und Keller gehören nur dazu, wenn sie mitversteigert werden.
Wie Sie mit einem Mieter umgehen, steht im Ratgeber Vermietete Immobilie ersteigern. Bei Stellplatz und Keller lohnt ein genauer Blick in die Bekanntmachung:
| So steht es im Grundbuch | Was das für Sie heißt |
|---|---|
| Sondernutzungsrecht am Stellplatz, zur Wohnung eingetragen | Gehört zur Wohnung und geht mit dem Zuschlag auf Sie über. |
| Stellplatz als eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt | Wird oft gesondert ausgeboten. Sie müssen ihn eigens ersteigern. |
| Keller als Teil des Sondereigentums | Gehört zur Wohnung. |
| Nutzung nur per Absprache, nichts eingetragen | Kein Anspruch. Die Gemeinschaft kann die Fläche anders vergeben. |
7Wie viel sollte ich für eine Eigentumswohnung bieten?
Rechnen Sie vom Budget rückwärts: Nebenkosten, Sanierung, eine mögliche Sonderumlage und übernommene Rechte kommen vom Budget weg. Übrig bleibt Ihr höchstes Bargebot.
Im ersten Termin gelten die Wertgrenzen: Unter 50 % des Verkehrswerts wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, unter 70 % kann ein Gläubiger die Versagung beantragen. Im zweiten Termin fallen sie weg, wenn der Zuschlag im ersten deshalb versagt wurde. Der Rechner zeigt, wie viel Sie höchstens bieten sollten:
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| 5 % | Höchstbetrag des Hausgelds mit Vorrang | § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG |
| 10 % | Sicherheitsleistung vom Verkehrswert | § 68 ZVG |
| 50 % | Wertgrenze von Amts wegen im ersten Termin | § 85a ZVG |
| 70 % | Wertgrenze auf Antrag eines Gläubigers | § 74a ZVG |
| 4 % | Zinsen im Jahr auf das Bargebot ab dem Zuschlag | § 49 ZVG |
Häufige Fragen
Muss ich als Ersteher alte Hausgeldschulden bezahlen?
Nein. Für Hausgeld, das vor dem Zuschlag fällig war, haftet nur der Vorbesitzer. Die Gemeinschaft bekommt ihre Rückstände bis 5 % des Verkehrswerts vorab aus dem Versteigerungserlös (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor dem Zuschlag beschlossen wurde?
Entscheidend ist die Fälligkeit. Wird die Sonderumlage erst nach dem Zuschlag fällig, zahlen Sie sie als neuer Eigentümer. War sie vorher fällig, schuldet sie der Vorbesitzer.
Bekomme ich die Erhaltungsrücklage ausgezahlt?
Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Als neuer Eigentümer profitieren Sie trotzdem, weil künftige Sanierungen aus ihr bezahlt werden.
Wer zahlt das Hausgeld bis zum Zuschlag?
Der Vorbesitzer. Läuft gleichzeitig eine Zwangsverwaltung, zahlt der Zwangsverwalter das laufende Hausgeld aus den Mieteinnahmen (§ 155 ZVG).
Kann ich die Wohnung vor dem Termin besichtigen?
Ein Recht darauf gibt es nicht. Meist sehen Sie nur Treppenhaus und Außenanlagen, wenn Sie jemand ins Haus lässt. Entstand das Gutachten ohne Innenbesichtigung, rechnen Sie eine Reserve für die Sanierung ein.
Kann die Eigentümergemeinschaft selbst die Zwangsversteigerung betreiben?
Ja. Für die Vollstreckung aus dem Vorrang des Hausgelds genügt ihr ein Titel, aus dem Anspruch, Zeitraum und Fälligkeit hervorgehen (§ 10 Abs. 3 ZVG). Eine Mindesthöhe der Rückstände gibt es dafür nicht mehr.
Quellen: § 10 ZVG (Rangklassen, Vorrang des Hausgelds, Titel der Gemeinschaft) · § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 56 ZVG (Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht) · § 90 ZVG (Eigentum mit dem Zuschlag) · § 109 ZVG (Kosten vorab aus dem Erlös) · § 155 ZVG (Ausgaben der Zwangsverwaltung) · § 12 WEG (Veräußerungsbeschränkung) · § 28 WEG (Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung) · § 12 GBO (Einsicht ins Grundbuch und in die Grundakten)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.