Hausgeldrückstände: So lässt die Eigentümergemeinschaft versteigern

1Ab welchem Rückstand darf die Eigentümergemeinschaft versteigern lassen?

Einen Mindestbetrag gibt es nicht mehr. Seit dem 1. Dezember 2020 genügt ein Titel über das Hausgeld, aus dem Art, Zeitraum und Fälligkeit hervorgehen (§ 10 Abs. 3 ZVG).

Bis Ende November 2020 durfte die Gemeinschaft nur dann aus ihrem Vorrang versteigern lassen, wenn die Rückstände mehr als 3 % des Einheitswerts der Wohnung ausmachten. Den Einheitswert musste sie dem Gericht nachweisen, meist mit dem Einheitswertbescheid. Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts ist diese Schwelle zum 1. Dezember 2020 entfallen.

Heute reicht ein Titel. Das kann ein Urteil des Amtsgerichts sein, ein Vollstreckungsbescheid aus dem Mahnverfahren oder ein gerichtlicher Vergleich. Aus dem Titel müssen die Zahlungspflicht, die Art des Anspruchs, der Zeitraum, für den gezahlt werden soll, und die Fälligkeit hervorgehen. Gehen Art, Zeitraum oder Fälligkeit nicht aus dem Titel hervor, etwa bei einem knapp gefassten Vollstreckungsbescheid, macht die Gemeinschaft sie auf andere geeignete Weise glaubhaft, zum Beispiel mit Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Beschlüssen dazu (§ 10 Abs. 3 Satz 2 ZVG).

Rechtlich reicht damit auch ein kleiner Rückstand. Mit der Anordnung lässt das Gericht einen Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eintragen (§ 19 ZVG). Die Entziehung nach § 17 WEG ist ein anderer, schwererer Weg; dazu der Ratgeber Entziehung des Wohnungseigentums.

2Welche Hausgeldschulden gehen der Bank vor?

Hausgeld, Sonderumlagen und Nachzahlungen aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Kalenderjahren davor. Der Vorrang gilt bis 5 % des festgesetzten Verkehrswerts, Zinsen eingerechnet.

Das Gesetz stellt diese Ansprüche in die Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Sie werden damit nach den Verfahrenskosten, aber vor den Grundschulden der Banken in Rangklasse 4 aus dem Erlös bezahlt. Erfasst ist, was die Eigentümer für die Lasten und Kosten der Gemeinschaft schulden: die monatlichen Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan, Beiträge zur Rücklage, Sonderumlagen und Nachschüsse aus der Jahresabrechnung (§ 16 Abs. 2, § 28 WEG). Hat ein einzelner Eigentümer Kosten der Gemeinschaft vorgestreckt, meldet er seinen Rückgriffsanspruch selbst an.

Zwei Grenzen gelten. Zeitlich zählen nur die laufenden Beträge und die Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor; gerechnet wird nach Kalenderjahren. Der Höhe nach ist der Vorrang einschließlich aller Nebenleistungen, also auch der Zinsen, auf 5 % des Verkehrswerts begrenzt, den das Gericht festsetzt (§ 74a Abs. 5 ZVG). Was darüber hinausgeht, bleibt eine Forderung gegen den Eigentümer. Betreibt die Gemeinschaft das Verfahren selbst, steht dieser Rest in Rangklasse 5, also hinter allen Grundschulden.

3Wie kommt die Gemeinschaft zu einem Titel?

Über das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG). Vertreten wird die Gemeinschaft vom Verwalter.

Das Mahnverfahren führt ohne mündliche Verhandlung zu einem Vollstreckungsbescheid, wenn der Eigentümer nicht widerspricht. Legt er Widerspruch ein, geht es als Klageverfahren weiter.

Vor Gericht vertritt der Verwalter die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG). Wie weit er ohne Beschluss handeln darf, regelt § 27 WEG: Er darf Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Ein Versteigerungsantrag mit Kostenvorschüssen kann darüber hinausgehen. Sicherer ist deshalb ein Beschluss, der den Verwalter zu Mahnverfahren, Klage und Vollstreckung ermächtigt; die Eigentümer können seine Befugnisse auch allgemein erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG).

Achten Sie schon beim Titel auf klare Angaben: welche Beträge, für welche Monate, aus welchem Wirtschaftsplan oder welcher Jahresabrechnung. Dann muss die Gemeinschaft später weniger glaubhaft machen.

4Wie läuft der Antrag beim Versteigerungsgericht ab?

Der Verwalter reicht für die Gemeinschaft einen Antrag mit Titel und Zustellungsnachweis beim Vollstreckungsgericht ein. Das Gericht ordnet die Versteigerung an und lässt einen Vermerk ins Grundbuch eintragen.

1. Titel zustellenDer Titel muss dem Eigentümer zugestellt sein, bevor die Vollstreckung beginnt (§ 750 ZPO). Ein Vollstreckungsbescheid braucht keine Vollstreckungsklausel, solange Gläubiger und Schuldner dieselben sind (§ 796 Abs. 1 ZPO).
2. Antrag stellenZuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt; die Länder dürfen die Verfahren bei einzelnen Gerichten bündeln (§ 1 ZVG). Der Antrag nennt Wohnung, Eigentümer, Anspruch und Titel (§ 16 ZVG) und weist aus, welche Beträge in Rangklasse 2 fallen.
3. Unterlagen beifügenTitel mit Zustellungsnachweis und, wenn nötig, Belege zu Art, Zeitraum und Fälligkeit. Dass der Schuldner als Eigentümer eingetragen ist, weist ein Zeugnis des Grundbuchamts nach; gehören beide zum selben Amtsgericht, genügt der Verweis auf das Grundbuch (§ 17 ZVG).
4. Anordnung und BeschlagnahmeDas Gericht ordnet die Versteigerung an. Die Beschlagnahme wird mit der Zustellung an den Eigentümer oder mit dem Eingang des Ersuchens beim Grundbuchamt wirksam (§ 22 ZVG).
5. Gutachten und TerminEin Sachverständiger bewertet die Wohnung, das Gericht setzt den Verkehrswert fest (§ 74a Abs. 5 ZVG) und bestimmt den Versteigerungstermin.
6. VerteilungNach dem Zuschlag erhält die Gemeinschaft im Verteilungstermin ihren Betrag aus Rangklasse 2 vor den Banken.

Die Kosten streckt die Gemeinschaft zunächst vor. Für die Entscheidung über den Antrag oder den Beitritt fällt eine Gebühr von 120 € an (Nr. 2210 des Kostenverzeichnisses zum GKG, Stand September 2026). Spätestens wenn der Termin bestimmt wird, erhebt das Gericht einen Vorschuss in Höhe der doppelten Gebühr für den Versteigerungstermin (§ 15 Abs. 1 GKG). Für das Gutachten kann es einen Auslagenvorschuss verlangen (§ 17 Abs. 3 GKG).

Die meisten Verfahrenskosten werden später vorweg aus dem Erlös entnommen (§ 109 ZVG); die Gemeinschaft haftet dafür nur, soweit der Erlös nicht reicht (§ 26 Abs. 1 GKG). Die Gebühr für die Anordnung gehört nicht dazu. Sie und die notwendigen Anwaltskosten sind Kosten der Zwangsvollstreckung, die der Eigentümer erstatten muss (§ 788 ZPO).

5Was tut die Gemeinschaft, wenn die Bank schon versteigern lässt?

Sie meldet ihre Hausgeldforderung spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten an. Hat sie einen Titel, kann sie dem Verfahren außerdem beitreten (§ 27 ZVG).

Die Anmeldung ist Sache der Gemeinschaft, nicht der einzelnen Eigentümer (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Einen Titel braucht sie dafür nicht. Sie muss die Forderung aber glaubhaft machen: mit einem Titel, mit der Niederschrift der Beschlüsse samt Anlagen oder auf andere geeignete Weise. Daraus müssen Zahlungspflicht, Art, Zeitraum und Fälligkeit hervorgehen (§ 45 Abs. 3 ZVG).

Kommt die Anmeldung zu spät, bleibt das Hausgeld im geringsten Gebot unberücksichtigt und steht bei der Verteilung hinter den übrigen Rechten (§ 37 Nr. 4, § 110 ZVG). Damit ist der Vorrang praktisch verloren. Melden Sie deshalb schriftlich und rechtzeitig vor dem Termin an und ergänzen Sie im Termin die seitdem fällig gewordenen Beträge.

Der Beitritt lohnt sich vor allem, wenn unsicher ist, ob die Bank ihr Verfahren durchzieht, etwa weil sie mit dem Eigentümer über einen Verkauf verhandelt.

6Was bedeutet der Vorrang für die Bank und für Bieter?

Betreibt die Gemeinschaft aus Rangklasse 2, stehen die Grundschulden der Banken nicht im geringsten Gebot. Sie erlöschen mit dem Zuschlag und werden nur aus dem Erlös bedient.

Das geringste Gebot deckt nur die Verfahrenskosten und die Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen (§ 44 Abs. 1 ZVG). Vor der Gemeinschaft stehen nur die seltenen Ansprüche der Rangklassen 1 und 1a. Die Grundschulden in Rangklasse 4 bleiben deshalb nicht bestehen, sondern erlöschen mit dem Zuschlag (§ 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG). Die Bank bekommt dann nur, was vom Erlös nach den vorgehenden Rängen übrig bleibt.

Banken haben daher ein Interesse, die Gemeinschaft auszuzahlen. Das dürfen sie: Wer durch die Vollstreckung ein Recht zu verlieren droht, darf den Gläubiger befriedigen, und die Forderung geht dann auf ihn über (§ 268 BGB), samt Vorrang. Den Vorrang der Rangklasse 2 gibt es in einem Verfahren aber nur einmal; die Gemeinschaft kann ihn nach einer Ablösung nicht erneut ausschöpfen (BGH, Beschluss vom 04.02.2010, V ZB 129/09).

Für Bieter ist das geringste Gebot in solchen Verfahren niedrig. Billig wird die Wohnung dadurch nicht automatisch: Im ersten Termin versagt das Gericht den Zuschlag unter 50 % des Verkehrswerts von Amts wegen (§ 85a ZVG), unter 70 % auf Antrag eines Berechtigten (§ 74a ZVG). Hausgeld, das vor dem Zuschlag fällig war, zahlen Sie als Ersteher nicht; was danach fällig wird, schon. Mehr dazu im Ratgeber Eigentumswohnung ersteigern.

7Ist die Zwangsverwaltung eine Alternative?

Bei vermieteten Wohnungen oft ja: Der Zwangsverwalter zahlt das laufende Hausgeld aus der Miete (§ 156 Abs. 1 ZVG). Bewohnt der Eigentümer die Wohnung selbst, hilft sie kaum.

In der Zwangsverwaltung zieht ein vom Gericht bestellter Verwalter die Mieten ein. Das laufende Hausgeld zahlt er ohne weiteres Verfahren, also ohne auf einen Teilungsplan zu warten, und die Obergrenze von 5 % gilt dabei nicht (§ 156 Abs. 1 ZVG). Für die Gemeinschaft heißt das: Neue Rückstände entstehen nicht mehr, solange die Miete reicht.

Alte Rückstände deckt die Zwangsverwaltung kaum. Aus den Überschüssen werden in den Rangklassen 2 bis 4 nur laufende Beträge bedient (§ 155 Abs. 2 ZVG); Rückstände bekommt die Gemeinschaft nur als betreibende Gläubigerin in Rangklasse 5, wenn danach noch etwas übrig ist. Wohnt der Eigentümer selbst in der Wohnung, bleiben ihm die Räume für seinen Hausstand (§ 149 Abs. 1 ZVG), und Miete fließt nicht. Reichen die Einnahmen nicht und schießt der Gläubiger nichts vor, kann das Gericht das Verfahren aufheben (§ 161 Abs. 3 ZVG).

Beide Verfahren können nebeneinander laufen (§ 866 Abs. 2 ZPO). Wie die Zwangsverwaltung abläuft und was der Verwalter kostet, steht im Ratgeber Zwangsverwaltung.

8Was können säumige Eigentümer jetzt noch tun?

Mit dem Verwalter reden und zahlen oder eine Ratenzahlung vereinbaren. Im Verfahren helfen der Einstellungsantrag nach § 30a ZVG, die Zahlung vor dem Zuschlag oder ein Verkauf.

Für die Gemeinschaft zählt, dass das Hausgeld wieder fließt. Kommt eine Ratenzahlung zustande, kann sie die einstweilige Einstellung bewilligen (§ 30 ZVG). Das geht zweimal; eine dritte Bewilligung gilt als Rücknahme des Antrags.

Ohne Einigung bleibt der Antrag nach § 30a ZVG: Das Gericht stellt das Verfahren für höchstens sechs Monate ein, wenn Aussicht besteht, dass die Versteigerung dadurch vermieden wird, und wenn es der Billigkeit entspricht. Der Antrag ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen nach der Belehrung zu stellen (§ 30b ZVG). Wer den Betrag der Gemeinschaft samt Kosten an die Gerichtskasse zahlt und das im Termin mit dem Beleg der Bank nachweist, erreicht die Einstellung (§ 75 ZVG). Einzelheiten stehen im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

Ein Verkauf vor dem Termin kann mehr bringen als die Versteigerung. Er setzt voraus, dass die Gemeinschaft aus dem Kaufpreis bezahlt wird und ihren Antrag zurücknimmt; siehe Haus vor der Zwangsversteigerung verkaufen. Eine Insolvenz schützt die Wohnung vor der Gemeinschaft nicht: Wegen des bevorrechtigten Hausgelds, das vor der Eröffnung fällig war, ist die Gemeinschaft zur abgesonderten Befriedigung berechtigt, auch ohne vorherige Beschlagnahme (BGH, Urteil vom 21.07.2011, IX ZR 120/10).

Häufige Fragen

Quellen: § 10 ZVG (Rangklassen, Vorrecht des Hausgelds, Titel der Gemeinschaft) · § 1 ZVG (zuständiges Gericht) · § 16 ZVG (Inhalt des Antrags) · § 17 ZVG (Eintragung des Schuldners als Eigentümer) · § 19 ZVG (Versteigerungsvermerk im Grundbuch) · § 22 ZVG (Wirksamwerden der Beschlagnahme) · § 27 ZVG (Beitritt zum Verfahren) · § 30 ZVG (Einstellung auf Bewilligung des Gläubigers) · § 30a ZVG (Einstellung auf Antrag des Schuldners) · § 30b ZVG (Notfrist für den Einstellungsantrag) · § 37 ZVG (Aufforderung zur Anmeldung) · § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 45 ZVG (Anmeldung und Glaubhaftmachung des Hausgelds) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · § 56 ZVG (Lasten ab dem Zuschlag) · § 66 ZVG (Ablauf des Versteigerungstermins) · § 74a ZVG (Verkehrswert, Wertgrenze von 7/10) · § 75 ZVG (Einstellung nach Zahlung an die Gerichtskasse) · § 85a ZVG (Wertgrenze von 5/10) · § 91 ZVG (Erlöschen von Rechten) · § 109 ZVG (Kosten vorweg aus dem Erlös) · § 110 ZVG (Nachrang bei verspäteter Anmeldung) · § 149 ZVG (Wohnräume des Schuldners in der Zwangsverwaltung) · § 155 ZVG (Verteilung der Überschüsse in der Zwangsverwaltung) · § 156 ZVG (laufendes Hausgeld in der Zwangsverwaltung) · § 161 ZVG (Aufhebung mangels Vorschuss) · § 9b WEG (Vertretung durch den Verwalter) · § 16 WEG (Kostenverteilung) · § 17 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums) · § 27 WEG (Befugnisse des Verwalters) · § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Nachschüsse) · § 43 WEG (Zuständigkeit des Amtsgerichts) · § 750 ZPO (Zustellung vor Beginn der Vollstreckung) · § 788 ZPO (Kosten der Zwangsvollstreckung) · § 796 ZPO (Vollstreckungsbescheid ohne Klausel) · § 866 ZPO (Arten der Vollstreckung in ein Grundstück) · § 268 BGB (Ablösungsrecht des Dritten) · § 15 GKG (Vorschuss im Zwangsversteigerungsverfahren) · § 17 GKG (Auslagenvorschuss) · § 26 GKG (Kostenschuldner) · Kostenverzeichnis zum GKG, Nr. 2210 und 2220 (Gebühr für Anordnung und Beitritt, Stand September 2026) · BGH, Beschluss vom 04.02.2010, V ZB 129/09 (Ablösung, Vorrecht nur einmal je Verfahren) · BGH, Beschluss vom 22.07.2010, V ZB 178/09 (maßgebliches Jahr der Beschlagnahme) · BGH, Urteil vom 21.07.2011, IX ZR 120/10 (Absonderungsrecht der Gemeinschaft in der Insolvenz) · BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12 (kein dingliches Recht, keine Haftung des Erwerbers)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.