Zwangsversteigerung beantragen: der Weg für Gläubiger vom Titel bis zum Erlös
Der Weg für Gläubiger: vollstreckbarer Titel, Klausel und Zustellung, der Antrag beim Versteigerungsgericht, Kosten und Vorschüsse, der Beitritt zu einem laufenden Verfahren, die Rangklassen 4 und 5, die Zwangsverwaltung als Alternative und die Einstellung auf Bewilligung.
Für eine Zwangsversteigerung braucht der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel, in der Regel mit Vollstreckungsklausel, der dem Schuldner zugestellt ist (§ 724, § 750 ZPO). Den Antrag stellt er beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1, § 15, § 16 ZVG); die Gebühr beträgt 120 €. Ohne Recht im Grundbuch steht er in Rangklasse 5, hinter allen Grundschulden.
Inhalt
- Wer kann eine Zwangsversteigerung beantragen?
- Was braucht eine Bank, die aus ihrer Grundschuld vollstrecken will?
- Wie stelle ich den Antrag, und was gehört hinein?
- Was kostet der Antrag, und wer zahlt am Ende?
- Bekommt der Gläubiger am Ende überhaupt Geld?
- Warum lohnt sich zuerst eine Sicherungshypothek?
- Wann ist die Zwangsverwaltung der bessere Weg?
- Wie hält der Gläubiger das Verfahren an oder beendet es?
- Häufige Fragen
1Wer kann eine Zwangsversteigerung beantragen?
Jeder Gläubiger, der einen vollstreckbaren Titel über eine Geldforderung gegen den Eigentümer hat. Einen Mindestbetrag gibt es für die Versteigerung nicht.
Die Zwangsversteigerung ist eine von drei Arten, in ein Grundstück zu vollstrecken; die anderen sind die Sicherungshypothek und die Zwangsverwaltung. Der Gläubiger kann sie einzeln oder nebeneinander wählen (§ 866 Abs. 1 und 2 ZPO). Anders als für die Sicherungshypothek, die nur für mehr als 750 € eingetragen werden darf, schreibt das Gesetz für die Versteigerung keinen Mindestbetrag vor.
Der Schuldner muss als Eigentümer im Grundbuch stehen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers sein (§ 17 Abs. 1 ZVG). Titel sind vor allem rechtskräftige oder vorläufig vollstreckbare Urteile (§ 704 ZPO), gerichtliche Vergleiche, Vollstreckungsbescheide und notarielle Urkunden, in denen sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (§ 794 Abs. 1 ZPO). Vollstreckt wird aus einer Ausfertigung mit Vollstreckungsklausel (§ 724 ZPO), und der Titel muss dem Schuldner zugestellt sein (§ 750 ZPO).
| Titel | Klausel nötig? | Besonderheit |
|---|---|---|
| Urteil | Ja (§ 724 ZPO) | Ist es nur gegen Sicherheit vorläufig vollstreckbar, muss die Sicherheit vor der Versteigerung nachgewiesen sein (§ 751 Abs. 2 ZPO) |
| Vollstreckungsbescheid | Nein, außer bei einem Wechsel von Gläubiger oder Schuldner (§ 796 Abs. 1 ZPO) | Ergeht im Mahnverfahren, wenn der Schuldner nicht widerspricht |
| Notarielle Urkunde mit Unterwerfung | Ja | Zustellung mindestens zwei Wochen vor Beginn der Vollstreckung (§ 798 ZPO) |
Für einige Gläubiger gelten eigene Wege. Die Eigentümergemeinschaft hat für Hausgeld einen Vorrang, siehe Hausgeldrückstände und Zwangsversteigerung. Finanzamt und Gemeinde brauchen keinen Titel eines Gerichts, siehe Zwangsversteigerung durch Finanzamt oder Gemeinde.
2Was braucht eine Bank, die aus ihrer Grundschuld vollstrecken will?
Einen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück, in der Regel die notarielle Unterwerfung in der Grundschuldurkunde, und eine gekündigte, fällige Grundschuld (§ 1147, § 1193 BGB).
Der Inhaber einer Grundschuld befriedigt sich aus dem Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB, für die Grundschuld über § 1192 Abs. 1 BGB). Dafür braucht er keinen Zahlungstitel gegen den Eigentümer, sondern einen Titel, der ihn zur Duldung der Vollstreckung verpflichtet. Banken schaffen diesen Titel üblicherweise schon bei der Bestellung der Grundschuld: Der Eigentümer unterwirft sich in der notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung, auf Wunsch so, dass sie gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig ist; das wird dann im Grundbuch eingetragen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5, § 800 ZPO).
Fällig wird das Kapital einer Grundschuld erst nach einer Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten; sichert sie eine Geldforderung, etwa einen Kredit, und wurde sie nach dem 19. August 2008 bestellt, lässt sich davon nicht abweichen (§ 1193 BGB, Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB). Die Bank steht mit ihrer Grundschuld in Rangklasse 4, innerhalb der Klasse nach dem Rang der Rechte im Grundbuch (§ 10 Abs. 1 Nr. 4, § 11 Abs. 1 ZVG). Zinsen aus der Grundschuld haben diesen Rang nur für die laufenden Beträge und die Rückstände aus zwei Jahren.
3Wie stelle ich den Antrag, und was gehört hinein?
Der Antrag geht an das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Er nennt Grundstück, Eigentümer, Forderung und Titel; beizufügen sind Titel und Zustellungsnachweise (§ 1, § 16 ZVG).
Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; die Länder dürfen die Verfahren bei einzelnen Gerichten bündeln (§ 1 ZVG). Das Gericht wird nur auf Antrag tätig (§ 15 ZVG). Einen Anwalt schreibt das Gesetz beim Amtsgericht nicht vor (§ 78 Abs. 1 ZPO); bei schwierigen Rangfragen ist er trotzdem eine Überlegung wert.
Ist alles in Ordnung, ordnet das Gericht die Versteigerung durch Beschluss an. Der Beschluss gilt als Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des Gläubigers (§ 20 ZVG) und wird mit der Zustellung an den Schuldner oder dem Eingang des Ersuchens beim Grundbuchamt wirksam (§ 22 ZVG). Das Grundbuchamt trägt einen Versteigerungsvermerk ein (§ 19 ZVG), und die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot zugunsten des Gläubigers (§ 23 ZVG). Läuft bereits ein Verfahren, lässt das Gericht statt einer neuen Anordnung den Beitritt zu; der beitretende Gläubiger hat dieselben Rechte (§ 27 ZVG).
4Was kostet der Antrag, und wer zahlt am Ende?
Die Gebühr für Anordnung oder Beitritt beträgt 120 €. Dazu kommen Vorschüsse für Termin und Gutachten. Am Ende trägt die Kosten der Schuldner, soweit bei ihm etwas zu holen ist.
Für die Entscheidung über den Antrag erhebt das Gericht eine feste Gebühr von 120 € (Nr. 2210 des Kostenverzeichnisses zum GKG, Stand September 2026). Spätestens mit der Bestimmung des Termins verlangt es einen Vorschuss in Höhe der doppelten Gebühr für den Versteigerungstermin (§ 15 Abs. 1 GKG); diese Gebühr richtet sich nach dem festgesetzten Verkehrswert (§ 54 Abs. 1 GKG). Für das Gutachten des Sachverständigen kann es einen Auslagenvorschuss verlangen (§ 17 Abs. 3 GKG).
Kommt es zum Zuschlag, werden die Verfahrenskosten vorweg aus dem Erlös entnommen, ausgenommen die Kosten der Anordnung, des Beitritts und des Zuschlags (§ 109 Abs. 1 ZVG); die Kosten des Zuschlags zahlt der Ersteher (§ 26 Abs. 2 GKG). Der Gläubiger haftet für die Verfahrenskosten nur, soweit der Erlös sie nicht deckt (§ 26 Abs. 1 GKG). Seine eigenen Kosten der Rechtsverfolgung kann er zusammen mit seinem Anspruch aus dem Grundstück verlangen (§ 10 Abs. 2 ZVG); zugleich schuldet sie der Schuldner (§ 788 ZPO). Bleibt die Versteigerung ohne Erlös und ist beim Schuldner nichts zu holen, bleibt der Gläubiger auf den Kosten sitzen.
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| 120 € | Gebühr für die Entscheidung über Antrag oder Beitritt | Nr. 2210 KV GKG |
| 2 Wochen | Wartefrist nach Zustellung einer notariellen Urkunde | § 798 ZPO |
| 6 Monate | Kündigungsfrist einer Sicherungsgrundschuld | § 1193 BGB |
| über 750 € | Mindestbetrag einer Sicherungshypothek | § 866 Abs. 3 ZPO |
| 4 Wochen | So früh muss ein Beschluss zugestellt sein, damit er das geringste Gebot bestimmt | § 44 Abs. 2 ZVG |
| 6 Wochen | So früh muss der Termin bekanntgemacht sein | § 43 Abs. 1 ZVG |
5Bekommt der Gläubiger am Ende überhaupt Geld?
Nur, wenn der Erlös nach allen Rechten mit besserem Rang für ihn reicht. Gläubiger ohne Eintrag im Grundbuch stehen in Rangklasse 5, hinter allen Grundschulden.
Das Gericht lässt nur Gebote zu, die die Verfahrenskosten und alle Rechte decken, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen (geringstes Gebot, § 44 Abs. 1 ZVG). Vorgehende Grundschulden bleiben bestehen und werden vom Ersteher übernommen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Wer ohne Recht im Grundbuch betreibt, hat alle eingetragenen Rechte vor sich (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG). Sind die bestehen bleibenden Grundschulden so hoch wie der Wert des Hauses, lohnt ein Gebot für niemanden. Bleibt der Termin ohne Gebot, wird das Verfahren eingestellt und nach einem zweiten ergebnislosen Termin aufgehoben (§ 77 ZVG).
„Wer die Versteigerung beantragt, wird aus dem Erlös zuerst bezahlt.“
Richtig ist: Bezahlt wird nach Rangklassen, nicht nach dem Antrag (§ 10 ZVG). Wer ohne Recht im Grundbuch betreibt, steht in Rangklasse 5 hinter allen Grundschulden; vorgehende Rechte bleiben im geringsten Gebot bestehen oder werden vor ihm aus dem Erlös bedient (§ 44, § 52 ZVG).
| Verkehrswert des Hauses | 300.000 € |
| Grundschuld der Bank, Abteilung III Nr. 1, bleibt bestehen | 220.000 € |
| Bar zu zahlen: Verfahrenskosten, Grundsteuer, laufende Zinsen der Grundschuld (angenommen) | 25.000 € |
| Sicherungshypothek des Handwerkers, Abteilung III Nr. 2 | 12.000 € |
| Ein Bieter zahlt für das Haus insgesamt höchstens | 300.000 € |
| Sein Bargebot also höchstens 300.000 € minus 220.000 € | 80.000 € |
| Nach dem bar zu zahlenden Teil verfügbar für den Handwerker | 55.000 € |
Im Beispiel wird der Handwerker voll bezahlt, wenn ein Bieter so hoch geht. Stünde die Grundschuld der Bank mit 290.000 € im Grundbuch, bliebe für ihn nichts; wahrscheinlich gäbe es dann gar kein Gebot. Bevor Sie einen Antrag stellen, lohnt deshalb ein Blick ins Grundbuch; wie der Erlös am Ende verteilt wird, zeigt der Ratgeber Verteilungstermin und Restschuld.
6Warum lohnt sich zuerst eine Sicherungshypothek?
Sie sichert Ihnen einen Rang im Grundbuch vor später eingetragenen Rechten und bleibt bei einem Verkauf bestehen. Möglich ist sie ab mehr als 750 € (§ 866 ZPO).
Die Sicherungshypothek wird auf Antrag des Gläubigers beim Grundbuchamt eingetragen und entsteht mit der Eintragung; die Eintragung wird auf dem Titel vermerkt (§ 867 Abs. 1 ZPO). Für die spätere Versteigerung aus der Hypothek genügt dieser Titel mit dem Vermerk (§ 867 Abs. 3 ZPO). Sie steht in Rangklasse 4, hinter den Rechten, die vor ihr eingetragen wurden. Verkauft der Schuldner, bleibt sie im Grundbuch; ein Käufer wird in der Regel verlangen, dass sie vorher abgelöst wird.
Ein weiterer Vorteil: Aus einem Urteil, das nur gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist, darf der Gläubiger die Hypothek ohne Sicherheit eintragen lassen (§ 720a ZPO), wenn das Urteil, in Sonderfällen auch die Klausel, mindestens zwei Wochen vorher zugestellt wurde (§ 750 ZPO). Die Versteigerung selbst setzt dann erst die geleistete Sicherheit oder die Rechtskraft voraus. Einzelheiten stehen im Ratgeber Zwangssicherungshypothek.
Wird über das Vermögen des Schuldners ein Insolvenzverfahren eröffnet, wird eine Sicherung unwirksam, die ein Gläubiger im letzten Monat vor dem Insolvenzantrag oder danach durch Zwangsvollstreckung erlangt hat; bei einer Verbraucherinsolvenz sind es drei Monate (§ 88 InsO). Nach der Eröffnung dürfen einzelne Insolvenzgläubiger nicht mehr vollstrecken (§ 89 InsO).
7Wann ist die Zwangsverwaltung der bessere Weg?
Wenn das Objekt vermietet ist und die Mieten Ihre Forderung decken können. Die Zwangsversteigerung erfasst die Mieten nicht, die Zwangsverwaltung schon (§ 21 Abs. 2, § 148 ZVG).
In der Zwangsverwaltung bestellt das Gericht einen Verwalter, der die Mieten einzieht; dem Schuldner werden Verwaltung und Nutzung entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Aus den Einnahmen bezahlt der Verwalter zuerst die Ausgaben der Verwaltung und die Kosten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Der Überschuss wird nach Rangklassen verteilt: in den Rangklassen 2 bis 4 nur auf laufende Beträge, also etwa laufendes Hausgeld, Grundsteuer und laufende Zinsen der Banken, danach auf den Anspruch des betreibenden Gläubigers (§ 155 Abs. 2 ZVG).
Für einen Gläubiger in Rangklasse 5 lohnt sie sich also nur, wenn die Mieten mehr einbringen als alle laufenden Zahlungen mit besserem Rang. Bewohnt der Schuldner das Haus selbst, bleiben ihm die Räume für seinen Hausstand (§ 149 Abs. 1 ZVG), und Einnahmen gibt es kaum. Für die Anordnung fällt ebenfalls eine Gebühr von 120 € an (Nr. 2220 KV GKG), dazu eine Jahresgebühr. Mehr im Ratgeber Zwangsverwaltung.
8Wie hält der Gläubiger das Verfahren an oder beendet es?
Er kann die einstweilige Einstellung bewilligen, höchstens zweimal; die dritte Bewilligung gilt als Rücknahme. Nimmt er den Antrag zurück, wird das Verfahren aufgehoben (§ 29, § 30 ZVG).
Die Einstellung auf Bewilligung hilft, wenn der Schuldner Raten anbietet: Das Verfahren ruht, ohne dass der Gläubiger seine Stellung aufgibt. Fortgesetzt wird es nur auf seinen Antrag. Stellt er ihn nicht binnen sechs Monaten, wird das Verfahren aufgehoben; die Frist beginnt erst, wenn das Gericht ihn auf diese Folge hingewiesen hat (§ 31 ZVG).
Der Schuldner kann seinerseits eine Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen (§ 30a ZVG); das Gericht lehnt sie ab, wenn sie dem Gläubiger nicht zuzumuten ist. Außerdem darf jeder, der durch die Versteigerung ein Recht zu verlieren droht, den Gläubiger befriedigen (§ 268 BGB). Zahlt der Schuldner oder ein solcher Dritter den nötigen Betrag samt Kosten an die Gerichtskasse und weist das im Termin nach, wird das Verfahren eingestellt (§ 75 ZVG).
Prüfen Sie vor dem Antrag das Grundbuch: Wie hoch sind die Rechte vor Ihnen, und was ist das Grundstück wert? Als Gläubiger mit Titel können Sie in der Regel ein berechtigtes Interesse an der Einsicht darlegen (§ 12 GBO). Liegen die vorgehenden Rechte nahe am Wert des Grundstücks, kann eine Sicherungshypothek der bessere erste Schritt sein.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für einen Antrag auf Zwangsversteigerung?
Die vollstreckbare Ausfertigung des Titels, den Nachweis der Zustellung an den Schuldner und eine Aufstellung der Forderung. Der Antrag bezeichnet Grundstück, Eigentümer, Anspruch und Titel (§ 16 ZVG). Dass der Schuldner als Eigentümer eingetragen ist, weist ein Zeugnis des Grundbuchamts nach (§ 17 Abs. 2 ZVG).
Was kostet es, eine Zwangsversteigerung zu beantragen?
Die Gerichtsgebühr für die Anordnung beträgt 120 € (Nr. 2210 KV GKG, Stand September 2026). Später verlangt das Gericht Vorschüsse für den Termin und das Gutachten. Die Verfahrenskosten werden, soweit möglich, vorweg aus dem Erlös gedeckt; ansonsten haftet der Antragsteller (§ 26 Abs. 1 GKG).
Ab welchem Betrag kann ich die Zwangsversteigerung beantragen?
Einen gesetzlichen Mindestbetrag gibt es für die Versteigerung nicht. Nur die Sicherungshypothek setzt eine Forderung von mehr als 750 € voraus (§ 866 Abs. 3 ZPO). Ob sich eine Versteigerung lohnt, hängt vor allem davon ab, welche Rechte im Grundbuch vor Ihnen stehen.
Darf ich als Gläubiger im Termin selbst mitbieten?
Ja. Bekommen Sie als Berechtigter den Zuschlag zu einem Gebot, das mit den bestehen bleibenden Rechten unter 7/10 des Verkehrswerts liegt, gelten Sie aber insoweit als befriedigt, als Ihr Anspruch bei einem Gebot bis zur 7/10-Grenze gedeckt gewesen wäre (§ 114a ZVG). Ihre Forderung gegen den Schuldner sinkt dann entsprechend.
Kann ich einem laufenden Versteigerungsverfahren beitreten?
Ja. Statt einer neuen Anordnung lässt das Gericht den Beitritt zu, und Sie haben dieselben Rechte wie der erste Gläubiger (§ 27 ZVG). Damit Ihr Anspruch dem geringsten Gebot zugrunde gelegt werden kann, muss der Beitrittsbeschluss dem Schuldner vier Wochen vor dem Termin zugestellt sein (§ 44 Abs. 2 ZVG).
Was passiert, wenn im Termin niemand bietet?
Das Verfahren wird einstweilen eingestellt. Bleibt auch ein zweiter Termin ohne Ergebnis, wird es aufgehoben. Auf Antrag des Gläubigers kann das Gericht es dann als Zwangsverwaltung fortsetzen, wenn deren Voraussetzungen vorliegen (§ 77 ZVG).
Quellen: § 1 ZVG (zuständiges Gericht) · § 10 ZVG (Rangklassen, Kosten der Rechtsverfolgung) · § 11 ZVG (Rang innerhalb der Klassen) · § 15 ZVG (Anordnung auf Antrag) · § 16 ZVG (Inhalt des Antrags, Urkunden) · § 17 ZVG (Eintragung des Schuldners, Nachweis) · § 19 ZVG (Versteigerungsvermerk) · § 20 ZVG (Beschlagnahme) · § 21 ZVG (Umfang der Beschlagnahme, keine Mieten) · § 22 ZVG (Wirksamwerden der Beschlagnahme) · § 23 ZVG (Wirkung als Veräußerungsverbot) · § 27 ZVG (Beitritt) · § 29 ZVG (Rücknahme des Antrags) · § 30 ZVG (Einstellung auf Bewilligung) · § 30a ZVG (Einstellung auf Antrag des Schuldners) · § 31 ZVG (Fortsetzung binnen sechs Monaten) · § 43 ZVG (Fristen vor dem Termin) · § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · § 75 ZVG (Einstellung nach Zahlung an die Gerichtskasse) · § 77 ZVG (Termin ohne Gebot) · § 109 ZVG (Kosten vorweg aus dem Erlös) · § 114a ZVG (Befriedigungsfiktion des Erstehers) · § 148 ZVG (Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung) · § 149 ZVG (Wohnräume des Schuldners) · § 155 ZVG (Verteilung in der Zwangsverwaltung) · § 704 ZPO (vollstreckbare Urteile) · § 720a ZPO (Sicherungsvollstreckung) · § 724 ZPO (vollstreckbare Ausfertigung) · § 750 ZPO (Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung, in der Fassung ab 01.10.2026 neu gefasst) · § 751 ZPO (Nachweis der Sicherheitsleistung) · § 78 ZPO (Anwaltszwang vor Land- und Oberlandesgerichten und dem BGH, nicht vor dem Amtsgericht) · § 788 ZPO (Kosten der Zwangsvollstreckung) · § 794 ZPO (weitere Vollstreckungstitel) · § 796 ZPO (Vollstreckungsbescheid) · § 798 ZPO (Wartefrist) · § 800 ZPO (Unterwerfung gegen den jeweiligen Eigentümer) · § 866 ZPO (Arten der Vollstreckung, Mindestbetrag der Sicherungshypothek) · § 867 ZPO (Eintragung der Sicherungshypothek, Versteigerung aus ihr) · § 268 BGB (Ablösungsrecht des Dritten) · § 1147 BGB (Befriedigung durch Zwangsvollstreckung) · § 1192 BGB (Grundschuld) · § 1193 BGB (Kündigung der Grundschuld) · Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB (zwingende Kündigung nur bei Grundschulden, die nach dem 19. August 2008 bestellt wurden), · § 88 InsO (Rückschlagsperre) · § 89 InsO (Vollstreckungsverbot) · § 12 GBO (Einsicht in das Grundbuch) · § 15 GKG (Vorschuss im Zwangsversteigerungsverfahren) · § 17 GKG (Auslagenvorschuss) · § 26 GKG (Kostenschuldner) · § 54 GKG (Wert für die Gebühren) · Kostenverzeichnis zum GKG, Nr. 2210 und 2220 (Gebühr für Anordnung und Beitritt, Stand September 2026)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.