Zwangssicherungshypothek: wie kleine Schulden zur Versteigerung führen
Wie aus einer unbezahlten Rechnung ein Eintrag im Grundbuch wird, welchen Rang die Hypothek hat, wann der Gläubiger versteigern darf und wie Sie die Hypothek nach der Zahlung löschen lassen.
Mit einem vollstreckbaren Titel über mehr als 750 Euro kann ein Gläubiger ohne Ihre Zustimmung eine Sicherungshypothek in Ihr Grundbuch eintragen lassen (§§ 866, 867 ZPO). Aus ihr kann er die Zwangsversteigerung betreiben, der Titel mit Eintragungsvermerk genügt (§ 867 Abs. 3 ZPO). Zahlen Sie, müssen Sie die Löschung selbst veranlassen.
Inhalt
- Was ist eine Zwangssicherungshypothek?
- Ab welchem Betrag darf eine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden?
- Welcher Titel reicht für die Eintragung?
- Welchen Rang hat die Hypothek im Grundbuch?
- Kann der Gläubiger aus der Hypothek die Zwangsversteigerung betreiben?
- Wie werde ich die Zwangssicherungshypothek wieder los?
- Was können Sie tun, bevor es zur Versteigerung kommt?
- Brauchen Finanzamt und Gemeinde dafür ein Urteil?
- Häufige Fragen
1Was ist eine Zwangssicherungshypothek?
Eine Hypothek, die ein Gläubiger ohne Ihre Zustimmung ins Grundbuch eintragen lässt, gestützt auf einen Vollstreckungstitel (§§ 866, 867 ZPO). Sie sichert seine Geldforderung an Ihrem Grundstück.
Wer gegen einen Grundstückseigentümer einen Titel über Geld hat, kann auf drei Wegen in das Grundstück vollstrecken: durch Eintragung einer Sicherungshypothek, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsverwaltung (§ 866 Abs. 1 ZPO). Er darf einen Weg allein oder mehrere nebeneinander wählen (§ 866 Abs. 2 ZPO). Die Hypothek ist dabei der mildeste Schritt: Sie nimmt Ihnen das Haus nicht weg, sichert aber dem Gläubiger einen festen Platz im Grundbuch.
Eingetragen wird sie in Abteilung III, wo auch Grundschulden stehen. Sie entsteht mit der Eintragung, und das Grundbuchamt vermerkt die Eintragung auf dem Titel (§ 867 Abs. 1 ZPO). Rechtlich ist sie eine Sicherungshypothek: Der Gläubiger kann aus ihr nur so viel verlangen, wie ihm nach der Forderung tatsächlich zusteht (§ 1184 BGB). Einen Hypothekenbrief gibt es nicht (§ 1185 BGB).
| Grundschuld der Bank | Zwangssicherungshypothek | |
|---|---|---|
| Wie sie entsteht | Sie bewilligen sie selbst, meist beim Notar | Der Gläubiger lässt sie ohne Ihre Zustimmung eintragen |
| Was sie sichert | Ihren Kredit nach dem Sicherungsvertrag | Eine Forderung aus einem Vollstreckungstitel |
| Wo sie steht | Abteilung III | Abteilung III, meist hinter der Grundschuld |
| Weg zur Versteigerung | aus der Grundschuld, meist mit notarieller Unterwerfung | aus dem Titel mit Eintragungsvermerk (§ 867 Abs. 3 ZPO) |
2Ab welchem Betrag darf eine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden?
Nur für mehr als 750 Euro (§ 866 Abs. 3 ZPO). Zinsen, die neben der Forderung verlangt werden, zählen nicht mit. Mehrere Titel desselben Gläubigers dürfen zusammengefasst werden.
Die Grenze soll verhindern, dass das Grundbuch mit Kleinstbeträgen belastet wird. Eine Rechnung über 700 Euro reicht also nicht, auch wenn mit Zinsen mehr als 750 Euro zusammenkommen, solange die Zinsen als Nebenforderung verlangt werden. Hat derselbe Gläubiger aber zwei Titel über je 500 Euro, darf er dafür eine einheitliche Hypothek über 1.000 Euro eintragen lassen (§ 866 Abs. 3 Satz 2 ZPO).
Gehören Ihnen mehrere Grundstücke, muss der Gläubiger die Forderung auf die einzelnen Grundstücke verteilen, und jeder Teil muss wieder über 750 Euro liegen (§ 867 Abs. 2 ZPO). Die Grenze gilt auch für das Finanzamt, denn für die Vollstreckung in Grundstücke verweist die Abgabenordnung auf diese Vorschriften der ZPO (§ 322 Abs. 1 AO).
„Unter 750 Euro kann mein Haus nicht versteigert werden.“
Richtig ist: Die 750-Euro-Grenze gilt nur für die Sicherungshypothek (§ 866 Abs. 3 ZPO). Die Zwangsversteigerung selbst kann ein Gläubiger mit einem Titel auch wegen eines kleineren Betrags beantragen; einen Mindestbetrag nennt das Gesetz dafür nicht. Schutz gibt es dann vor allem über die Anträge des Schuldners, etwa nach § 30a ZVG oder in Härtefällen nach § 765a ZPO.
3Welcher Titel reicht für die Eintragung?
Jeder vollstreckbare Titel über eine Geldforderung, etwa ein Urteil, ein Vollstreckungsbescheid oder eine notarielle Urkunde mit Unterwerfung. Er muss Ihnen zugestellt sein.
Vollstrecken darf ein Gläubiger erst, wenn der Titel zugestellt ist oder gleichzeitig zugestellt wird (§ 750 Abs. 1 ZPO). Zu den Titeln gehören auch Vollstreckungsbescheide aus dem Mahnverfahren und notarielle Urkunden, in denen sich jemand der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (§ 794 Abs. 1 Nr. 4 und 5 ZPO). Ein Vollstreckungsbescheid braucht nicht einmal eine Vollstreckungsklausel (§ 796 Abs. 1 ZPO).
Gerade das Mahnverfahren wird oft unterschätzt. Wer auf den Mahnbescheid nicht reagiert, bekommt auf Antrag des Gläubigers einen Vollstreckungsbescheid (§ 699 Abs. 1 ZPO). Mit ihm kann der Gläubiger sofort ins Grundbuch gehen, denn er ist vorläufig vollstreckbar (§ 700 Abs. 1 ZPO). Legen Sie keinen Einspruch ein, lassen sich Einwände gegen die Forderung selbst, etwa Mängel an der Arbeit, später nur noch vorbringen, wenn ihre Gründe erst nach der Zustellung des Vollstreckungsbescheids entstanden sind (§ 796 Abs. 2 ZPO). So kann es laufen:
- Rechnung bleibt offenEin Handwerker verlangt 2.000 € für ein neues Bad. Sie zahlen nicht, weil Sie Mängel sehen.
- MahnbescheidDas Mahngericht stellt Ihnen den Mahnbescheid zu. Für den Widerspruch haben Sie zwei Wochen (§ 692 Abs. 1 Nr. 3 ZPO).
- VollstreckungsbescheidOhne Widerspruch ergeht auf Antrag ein Vollstreckungsbescheid. Er steht einem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil gleich, der Einspruch ist binnen zwei Wochen möglich (§§ 700, 339 ZPO).
- Eintragung im GrundbuchDer Handwerker beantragt beim Grundbuchamt die Zwangssicherungshypothek über 2.000 €. Sie steht in Abteilung III hinter der Grundschuld Ihrer Bank.
- VersteigerungsantragZahlen Sie weiter nicht, kann er beim Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung aus der Hypothek beantragen (§ 867 Abs. 3 ZPO).
Gegen einen Mahnbescheid können Sie binnen zwei Wochen Widerspruch einlegen, gegen einen Vollstreckungsbescheid binnen zwei Wochen Einspruch. Wer schweigt, gibt dem Gläubiger einen Titel, mit dem er auch in Ihr Grundstück vollstrecken kann.
Nicht zu verwechseln ist die Zwangssicherungshypothek mit der Sicherungshypothek des Bauunternehmers. Er kann für seine Forderungen aus dem Bauvertrag verlangen, dass Sie ihm eine Hypothek an Ihrem Baugrundstück einräumen (§ 650e BGB). Das ist ein Anspruch aus dem Vertrag, keine Zwangsvollstreckung.
4Welchen Rang hat die Hypothek im Grundbuch?
Sie steht hinter allen Rechten, die vor ihr eingetragen wurden (§ 879 BGB). Meist ist das die Grundschuld der Bank, die bei einer Versteigerung zuerst bedient wird.
Im Grundbuch gilt die Reihenfolge der Eintragungen. Wer früher eingetragen ist, geht vor. Für den Gläubiger ist das trotzdem ein Gewinn: Ohne Hypothek könnte er nur selbst die Versteigerung betreiben und stünde dann in Rangklasse 5, hinter allen Rechten, die vor seiner Beschlagnahme eingetragen waren. Mit Hypothek steht er in Rangklasse 4 an der Stelle ihrer Eintragung (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 und 5 ZVG). Später eingetragene Rechte kommen erst nach ihm.
Von der Eintragung erfahren Sie durch eine Mitteilung des Grundbuchamts, denn jede Eintragung soll dem eingetragenen Eigentümer bekanntgemacht werden (§ 55 GBO). Die Hypothek bleibt auch stehen, wenn Sie das Haus verkaufen. Käufer und ihre Banken verlangen deshalb, dass sie aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht wird. Wie Sie Ihr Grundbuch lesen, erklärt der Ratgeber Grundbuch lesen.
| Wer die Versteigerung betreibt | Grundschuld der Bank (Rang 1) | Zwangssicherungshypothek (Rang 2) |
|---|---|---|
| Die Bank aus ihrer Grundschuld | wird aus dem Erlös bezahlt, soweit er reicht | erlischt mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG); der Gläubiger bekommt nur, was nach der Bank übrig bleibt |
| Der Gläubiger aus seiner Hypothek | bleibt als Last am Haus bestehen, der Ersteher übernimmt sie (§§ 44, 52 ZVG) | wird aus dem Bargebot bezahlt, soweit es nach den vorrangigen Beträgen reicht |
5Kann der Gläubiger aus der Hypothek die Zwangsversteigerung betreiben?
Ja. Dafür genügt der vollstreckbare Titel, auf dem die Eintragung vermerkt ist (§ 867 Abs. 3 ZPO). Einen eigenen Titel auf Duldung braucht er nicht.
Der Gläubiger stellt den Antrag beim Vollstreckungsgericht, meist dem Amtsgericht am Ort des Grundstücks. Ordnet es die Versteigerung an, wird der Vermerk ins Grundbuch eingetragen, und das Grundstück ist beschlagnahmt. Was das für Sie bedeutet, steht im Ratgeber Zwangsversteigerungsvermerk und Beschlagnahme. Läuft schon ein Verfahren der Bank, kann der Gläubiger ihm beitreten und hat dann dieselben Rechte (§ 27 ZVG).
Betreibt der Gläubiger aus seiner nachrangigen Hypothek, kommen nur Gebote in Betracht, die die ihm vorgehenden Rechte und die Kosten decken (§ 44 ZVG). Die Grundschuld der Bank bleibt dann bestehen und muss vom Ersteher übernommen werden (§ 52 ZVG). Das macht Gebote für Bieter oft weniger attraktiv. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht: Die Bank kann ihrerseits betreiben, und ein Verfahren kostet Sie in jedem Fall Geld, denn die Kosten der Zwangsvollstreckung trägt der Schuldner (§ 788 ZPO).
6Wie werde ich die Zwangssicherungshypothek wieder los?
Indem Sie Forderung, Zinsen und Kosten bezahlen und sich die Löschungsunterlagen geben lassen (§ 1144 BGB). Gelöscht wird die Hypothek nur auf Antrag beim Grundbuchamt.
Mit der Zahlung erlischt die Forderung. Die Hypothek verschwindet dadurch aber nicht aus dem Grundbuch, sie steht nun Ihnen zu (§ 1163 Abs. 1 BGB) und wird zur Eigentümergrundschuld (§ 1177 Abs. 1 BGB). Für die Löschung braucht das Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung oder eine löschungsfähige Quittung des Gläubigers und Ihre Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO), beides in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO). Diese Unterlagen muss der Gläubiger Ihnen gegen die Zahlung aushändigen (§ 1144 BGB).
Wird der Titel später aufgehoben, etwa nach einem erfolgreichen Einspruch, oder erklärt ein Gericht die Vollstreckung für unzulässig, erwerben Sie die Hypothek ebenfalls (§ 868 ZPO). Auch dann müssen Sie die Löschung beantragen. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung in Abteilung III eine halbe Gebühr nach dem Betrag des Rechts (Nr. 14140 KV GNotKG).
7Was können Sie tun, bevor es zur Versteigerung kommt?
Zahlen oder mit dem Gläubiger eine Ratenzahlung vereinbaren, bevor er den Versteigerungsantrag stellt. Läuft das Verfahren schon, gibt es den Einstellungsantrag binnen zwei Wochen (§ 30a ZVG).
Viele Gläubiger wollen ihr Geld, nicht Ihr Haus. Eine schriftliche Ratenvereinbarung, in der sich der Gläubiger verpflichtet, keinen Versteigerungsantrag zu stellen, solange Sie pünktlich zahlen, schafft Ruhe. Haben Sie nach dem Titel bereits bezahlt und vollstreckt der Gläubiger trotzdem, wehren Sie sich mit der Vollstreckungsabwehrklage (§ 767 ZPO).
Ist die Versteigerung angeordnet, können Sie die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, wenn Aussicht besteht, dass die Versteigerung dadurch vermieden wird, und wenn sie der Billigkeit entspricht (§ 30a ZVG). Die Notfrist von zwei Wochen beginnt mit der Zustellung der gerichtlichen Belehrung (§ 30b ZVG). Bei einer kleinen Forderung ist das oft der richtige Weg, um das Geld zu beschaffen. Alle Wege stehen in den Ratgebern Zwangsversteigerung abwenden und Rechtsmittel gegen die Zwangsversteigerung.
Reicht Ihr Geld nicht, kann ein Verkauf die Hypothek aus dem Kaufpreis ablösen. Der Notar holt die Löschungsunterlagen ein, und der Gläubiger wird direkt aus dem Kaufpreis bezahlt. Wie das mit laufender Versteigerung geht, zeigt der Ratgeber Haus vor der Zwangsversteigerung verkaufen.
8Brauchen Finanzamt und Gemeinde dafür ein Urteil?
Nein. Das Finanzamt stellt den Antrag als Vollstreckungsbehörde selbst und bestätigt, dass die Voraussetzungen vorliegen (§ 322 Abs. 3 AO). Das Grundbuchamt prüft das nicht nach.
Der Antrag der Vollstreckungsbehörde auf Eintragung einer Sicherungshypothek gilt als Ersuchen an das Grundbuchamt. Eine Versteigerung oder Zwangsverwaltung soll das Finanzamt aber nur beantragen, wenn feststeht, dass der Betrag durch Vollstreckung in das bewegliche Vermögen nicht beigetrieben werden kann (§ 322 Abs. 4 AO). Gemeinden vollstrecken etwa rückständige Grundsteuer nach den Vollstreckungsgesetzen der Länder. Mehr dazu im Ratgeber Zwangsversteigerung durch Finanzamt oder Gemeinde.
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| über 750 € | Mindestbetrag der Zwangssicherungshypothek | § 866 Abs. 3 ZPO |
| 2 Wochen | Widerspruch gegen den Mahnbescheid | § 692 Abs. 1 Nr. 3 ZPO |
| 2 Wochen | Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid | § 339 Abs. 1 ZPO |
| 2 Wochen | Antrag auf einstweilige Einstellung nach Belehrung | § 30b ZVG |
| 6 Monate | längste Einstellung auf Antrag des Schuldners | § 30a ZVG |
| 0,5 | Gebühr des Grundbuchamts für die Löschung | Nr. 14140 KV GNotKG |
Häufige Fragen
Was ist eine Zwangssicherungshypothek?
Eine Hypothek, die ein Gläubiger aufgrund eines vollstreckbaren Titels ohne Zustimmung des Eigentümers ins Grundbuch eintragen lässt (§§ 866, 867 ZPO). Sie sichert seine Geldforderung am Grundstück und steht in Abteilung III.
Ab welchem Betrag ist eine Zwangssicherungshypothek möglich?
Nur für einen Betrag von mehr als 750 Euro (§ 866 Abs. 3 ZPO). Zinsen, die als Nebenforderung verlangt werden, zählen nicht mit. Mehrere Titel desselben Gläubigers dürfen zu einer Hypothek zusammengefasst werden.
Kann wegen einer Zwangssicherungshypothek mein Haus versteigert werden?
Ja. Der Gläubiger kann aus der Hypothek die Zwangsversteigerung beantragen; dafür genügt der vollstreckbare Titel mit dem Eintragungsvermerk (§ 867 Abs. 3 ZPO). Vorrangige Grundschulden bleiben in diesem Fall als Last bestehen, der Ersteher übernimmt sie.
Wird die Hypothek nach der Zahlung automatisch gelöscht?
Nein. Mit der Zahlung erlischt die Forderung, und die Hypothek steht Ihnen als Eigentümergrundschuld zu (§§ 1163, 1177 BGB). Gelöscht wird sie erst auf Antrag, mit Löschungsbewilligung oder löschungsfähiger Quittung des Gläubigers in beglaubigter Form (§ 29 GBO).
Wer zahlt die Kosten der Eintragung?
Am Ende Sie als Schuldner. Die notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung fallen dem Schuldner zur Last (§ 788 ZPO), und das Grundstück haftet auch für die Kosten der Eintragung (§ 867 Abs. 1 ZPO).
Braucht das Finanzamt für eine Sicherungshypothek ein Urteil?
Nein. Das Finanzamt stellt den Antrag als Vollstreckungsbehörde und bestätigt selbst, dass die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen; das Grundbuchamt prüft das nicht (§ 322 Abs. 3 AO).
Erfahre ich von der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek?
Ja, jede Eintragung soll dem eingetragenen Eigentümer bekanntgemacht werden (§ 55 GBO). Prüfen Sie die Mitteilung sofort und klären Sie mit dem Gläubiger, wie Sie die Forderung begleichen.
Quellen: § 866 ZPO (Arten der Vollstreckung in Grundstücke, Mindestbetrag über 750 Euro) · § 867 ZPO (Eintragung, Vermerk auf dem Titel, Versteigerung aus der Hypothek) · § 868 ZPO (Erwerb der Hypothek durch den Eigentümer) · § 692 ZPO (Mahnbescheid, Widerspruchsfrist) · § 699 ZPO (Vollstreckungsbescheid) · § 700 ZPO (Vollstreckungsbescheid als Versäumnisurteil) · § 339 ZPO (Einspruchsfrist) · § 750 ZPO (Zustellung vor Beginn der Vollstreckung) · § 794 ZPO (Vollstreckungsbescheid und notarielle Urkunde als Titel) · § 796 ZPO (Vollstreckungsbescheid ohne Klausel, spätere Einwendungen) · § 767 ZPO (Vollstreckungsabwehrklage) · § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz) · § 788 ZPO (Kosten der Zwangsvollstreckung) · § 1184 BGB (Sicherungshypothek) · § 1185 BGB (kein Hypothekenbrief) · § 1163 BGB (Hypothek geht auf den Eigentümer über) · § 1177 BGB (Eigentümergrundschuld) · § 1144 BGB (Löschungsunterlagen gegen Zahlung) · § 879 BGB (Rang nach der Reihenfolge der Eintragung) · § 650e BGB (Sicherungshypothek des Bauunternehmers) · § 10 ZVG (Rangklassen 4 und 5) · § 27 ZVG (Beitritt zum Verfahren) · § 30a ZVG (einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners) · § 30b ZVG (Notfrist von zwei Wochen) · § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · § 91 ZVG (Erlöschen von Rechten) · § 27 GBO (Zustimmung des Eigentümers zur Löschung) · § 29 GBO (Form der Eintragungsunterlagen) · § 55 GBO (Bekanntmachung der Eintragung) · § 322 AO (Vollstreckung des Finanzamts in Grundstücke) · Nr. 14140 KV GNotKG (Gebühr für die Löschung in Abteilung III)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.