Zwangsversteigerungsvermerk und Beschlagnahme: was Eigentümer noch dürfen

1Was ist der Zwangsversteigerungsvermerk?

Die Eintragung im Grundbuch, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist. Das Gericht ersucht das Grundbuchamt darum zugleich mit der Anordnung (§ 19 Abs. 1 ZVG).

Die Zwangsversteigerung ordnet das Vollstreckungsgericht auf Antrag eines Gläubigers an (§ 15 ZVG). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, soweit das Land die Verfahren nicht bei einem Gericht gebündelt hat (§ 1 ZVG). Voraussetzung ist, dass der Schuldner als Eigentümer eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist (§ 17 ZVG).

Der Vermerk steht in Abteilung II des Grundbuchs, wo Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers eingetragen werden (§ 10 GBV). Er warnt jeden, der das Grundbuch einsieht, und das darf nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Vor allem schützt er den Gläubiger: Eine Verfügungsbeschränkung, die aus dem Grundbuch ersichtlich ist, wirkt auch gegen jeden Erwerber (§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach der Eintragung teilt das Grundbuchamt dem Gericht jede weitere Eintragung mit (§ 19 Abs. 3 ZVG).

2Ab wann ist das Grundstück beschlagnahmt und was gehört dazu?

Sobald Ihnen der Anordnungsbeschluss zugestellt ist, oder schon früher, wenn das Ersuchen um Eintragung des Vermerks beim Grundbuchamt eingeht (§ 22 Abs. 1 ZVG).

Der Beschluss, der die Zwangsversteigerung anordnet, gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 Abs. 1 ZVG). Sie erfasst auch alles, worauf sich eine Hypothek erstreckt (§ 20 Abs. 2 ZVG), vor allem das Zubehör, soweit es Ihnen gehört (§ 1120 BGB). Ist das Gebäude versichert, erstreckt sich die Haftung auch auf die Forderung gegen den Versicherer (§ 1127 BGB).

3Was bedeutet die Beschlagnahme für Sie?

Sie wirkt wie ein Veräußerungsverbot zugunsten des Gläubigers (§ 23 ZVG). Verfügungen sind nicht nichtig, aber ihm gegenüber unwirksam (§ 135 BGB).

Sie bleiben Eigentümer. Das Gesetz schützt nur den Gläubiger: Was Sie nach der Beschlagnahme mit dem Grundstück anstellen, darf seine Befriedigung nicht schmälern. Verwaltung und Benutzung bleiben Ihnen deshalb nur innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft (§ 24 ZVG). Gemeint ist, was ein vernünftiger Eigentümer tut, um das Haus zu nutzen und zu erhalten.

Einzelne bewegliche Stücke, die mitbeschlagnahmt sind, dürfen Sie in diesem Rahmen weiter veräußern, auch mit Wirkung gegen den Gläubiger (§ 23 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Droht durch Ihr Verhalten eine Gefahr für die ordnungsmäßige Wirtschaft, ordnet das Gericht auf Antrag des Gläubigers die nötigen Maßregeln an (§ 25 ZVG).

4Dürfen Sie weiter im Haus wohnen?

Ja. Die Benutzung bleibt Ihnen im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft (§ 24 ZVG). Ausziehen müssen Sie in der Regel erst nach dem Zuschlag, wenn der Ersteher räumen lässt.

Die Beschlagnahme ändert an Ihrem Alltag zunächst wenig. Sie wohnen weiter, zahlen die laufenden Kosten und halten das Haus in Ordnung. Den Gutachter des Gerichts müssen Sie nicht hereinlassen, das hat aber Folgen für den Wert; mehr dazu im Ratgeber Verkehrswertgutachten als Eigentümer.

Ordnet das Gericht zusätzlich die Zwangsverwaltung an, wird Ihnen Verwaltung und Benutzung entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Wohnen Sie im Haus, bleiben Ihnen aber die für Ihren Hausstand unentbehrlichen Räume (§ 149 Abs. 1 ZVG). Räumen müssen Sie dann nur, wenn Sie oder ein Mitglied Ihres Hausstands das Grundstück oder die Verwaltung gefährden und das Gericht es auf Antrag anordnet (§ 149 Abs. 2 ZVG). Nach dem Zuschlag ist der Zuschlagsbeschluss ein Titel auf Räumung gegen den Besitzer (§ 93 Abs. 1 ZVG); wie das abläuft, steht im Ratgeber Räumung nach dem Zuschlag.

5Dürfen Sie vermieten, und wem gehören die Mieten?

Solange nur die Zwangsversteigerung läuft, ja: Die Mieten bleiben bei Ihnen (§ 21 Abs. 2 ZVG). Läuft zusätzlich eine Zwangsverwaltung, zieht der Verwalter sie ein (§§ 148, 152 ZVG).

Die Beschlagnahme in der Zwangsversteigerung erfasst Miet- und Pachtforderungen ausdrücklich nicht. Sie können also weiter vermieten und die Miete einziehen. Neue Mietverträge sollten sich im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft halten, also zu üblichen Bedingungen. Ihre Mieter sollten wissen, dass ein Ersteher das Mietverhältnis einmal mit der gesetzlichen Frist kündigen kann, und zwar zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG).

Anders bei der Zwangsverwaltung: Dort erfasst die Beschlagnahme auch die Mieten (§ 148 Abs. 1 ZVG). Der Verwalter zieht sie ein (§ 152 Abs. 1 ZVG) und bestreitet daraus vorweg die Ausgaben der Verwaltung (§ 155 Abs. 1 ZVG). Bestehende Mietverträge bleiben ihm gegenüber wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Mehr dazu in den Ratgebern Zwangsverwaltung und Vermietete Immobilie ersteigern.

6Können Sie das Haus trotz Vermerk noch verkaufen?

Ja, aber praktisch nur mit dem Gläubiger. Der Verkauf wirkt ihm gegenüber nicht; erst wenn er nach Zahlung den Antrag zurücknimmt, endet das Verfahren (§ 29 ZVG).

Ein Kaufvertrag nach der Beschlagnahme ist wirksam, und auch die Eigentumsübertragung ist es, nur nicht gegenüber dem betreibenden Gläubiger (§ 23 ZVG, § 135 BGB). Betreibt er aus einem eingetragenen Recht wie einer Grundschuld, hat der Verkauf auf das Verfahren gegen Sie keinen Einfluss (§ 26 ZVG). Ohne Ablösung der Gläubiger zahlt deshalb kaum ein Käufer. Deshalb läuft ein Verkauf so: Der Kaufpreis löst die Gläubiger ab, diese nehmen ihre Anträge zurück, und das Gericht hebt das Verfahren auf. Den Ablauf zeigt der Ratgeber Haus vor der Zwangsversteigerung verkaufen.

Dasselbe gilt für neue Belastungen. Eine Grundschuld, die Sie nach der Beschlagnahme bestellen, ist gegenüber dem Gläubiger unwirksam und fällt in der Rangfolge hinter ihn zurück (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 und 6 ZVG). Eine Umschuldung hilft deshalb nur, wenn der neue Kredit die betreibenden Gläubiger ablöst.

7Was passiert, wenn weitere Gläubiger beitreten?

Sie haben dieselben Rechte wie der erste Gläubiger (§ 27 Abs. 2 ZVG). Ein neuer Vermerk wird nicht eingetragen. Das Verfahren endet erst, wenn alle ihre Anträge zurücknehmen.

Stellt ein weiterer Gläubiger nach der Anordnung einen Versteigerungsantrag, lässt das Gericht seinen Beitritt zu, statt ein zweites Verfahren anzuordnen. Ins Grundbuch kommt das nicht (§ 27 Abs. 1 ZVG). Für Sie heißt das: Im Grundbuch sehen Sie nur einen Vermerk, auch wenn drei Gläubiger betreiben. Fragen Sie beim Gericht nach, wer alles beteiligt ist.

Wichtig ist das vor allem, wenn Sie das Verfahren durch Zahlung beenden wollen. Nimmt nur einer zurück, läuft es für die anderen weiter. Auch den Beitrittsbeschluss erhalten Sie zugestellt, in der Regel wieder mit einer Belehrung über den Antrag auf einstweilige Einstellung. Dafür gilt jeweils eine Notfrist von zwei Wochen (§ 30b ZVG). Welche Anträge Sie haben, zeigt der Ratgeber Rechtsmittel gegen die Zwangsversteigerung.

8Wann wird der Vermerk wieder gelöscht?

Nach einer Aufhebung ersucht das Gericht das Grundbuchamt um Löschung (§ 34 ZVG). Nach einem Zuschlag folgt die Löschung, wenn er rechtskräftig und der Teilungsplan ausgeführt ist (§ 130 ZVG).

Aufgehoben wird das Verfahren etwa, wenn der letzte betreibende Gläubiger seinen Antrag zurücknimmt (§ 29 ZVG). Nach einer einstweiligen Einstellung wird es aufgehoben, wenn der Gläubiger nicht binnen sechs Monaten die Fortsetzung beantragt (§ 31 Abs. 1 ZVG). Bei einer Einstellung auf Ihren Antrag beginnt diese Frist erst, wenn die Einstellung abgelaufen ist, und in jedem Fall erst, wenn dem Gläubiger der gerichtliche Hinweis auf die Folgen zugestellt wurde (§ 31 Abs. 2 und 3 ZVG). Eine einstweilige Einstellung allein lässt den Vermerk stehen.

Einen eigenen Antrag auf Löschung brauchen Sie nicht, das Gericht ersucht das Grundbuchamt von sich aus. Prüfen Sie danach mit einem aktuellen Grundbuchauszug, ob der Vermerk wirklich gelöscht ist. Das ist wichtig, bevor Sie das Haus verkaufen oder einen neuen Kredit aufnehmen.

1. Antrag des GläubigersDer Gläubiger beantragt beim Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung (§ 15 ZVG).
2. Anordnung und VermerkDas Gericht ordnet an und ersucht das Grundbuchamt um den Vermerk (§ 19 ZVG).
3. BeschlagnahmeSie wirkt mit der Zustellung an Sie oder mit dem Eingang des Ersuchens beim Grundbuchamt (§ 22 ZVG).
4. Einstellung oder AufhebungEine Einstellung hält das Verfahren an, erst eine Aufhebung beendet es (§§ 29, 31 ZVG).
5. LöschungNach der Aufhebung oder nach rechtskräftigem Zuschlag und Verteilung wird der Vermerk gelöscht (§§ 34, 130 ZVG).

Häufige Fragen

Quellen: § 1 ZVG (zuständiges Amtsgericht) · § 10 ZVG (Rangklassen, Rechte nach der Beschlagnahme) · § 15 ZVG (Anordnung auf Antrag) · § 17 ZVG (Schuldner als eingetragener Eigentümer) · § 19 ZVG (Ersuchen um Eintragung des Vermerks) · § 20 ZVG (Beschlagnahme und ihr Umfang) · § 21 ZVG (Mieten und Pachten nicht erfasst) · § 22 ZVG (Wirksamwerden der Beschlagnahme) · § 23 ZVG (Veräußerungsverbot) · § 24 ZVG (Verwaltung und Benutzung durch den Schuldner) · § 25 ZVG (Sicherungsmaßregeln) · § 26 ZVG (Veräußerung nach der Beschlagnahme) · § 27 ZVG (Beitritt weiterer Gläubiger) · § 29 ZVG (Aufhebung nach Rücknahme) · § 30a ZVG (einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners) · § 30b ZVG (Notfrist von zwei Wochen) · § 31 ZVG (Fortsetzung nur auf Antrag binnen sechs Monaten) · § 34 ZVG (Löschung des Vermerks nach Aufhebung) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht des Erstehers) · § 93 ZVG (Zuschlag als Räumungstitel) · § 130 ZVG (Löschung nach rechtskräftigem Zuschlag) · § 148 ZVG (Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung) · § 149 ZVG (Wohnräume des Schuldners) · § 152 ZVG (Aufgaben des Zwangsverwalters) · § 155 ZVG (Ausgaben der Verwaltung vorweg) · § 135 BGB (relatives Veräußerungsverbot) · § 892 BGB (Schutz durch den Inhalt des Grundbuchs) · § 1120 BGB (Haftung des Zubehörs) · § 1127 BGB (Haftung der Versicherungsforderung) · § 12 GBO (Einsicht ins Grundbuch) · § 10 GBV (Eintragungen in Abteilung II) · § 288 StGB (Vereiteln der Zwangsvollstreckung)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.