Haus vor der Zwangsversteigerung verkaufen: Bank, Notar und Restschuld

Wer sein Haus nicht mehr halten kann, ob nach Jobverlust, Krankheit oder Trennung, hat bis zum Zuschlag noch eine Wahl: selbst verkaufen oder versteigern lassen. Verkaufen ist auch nach der Anordnung der Zwangsversteigerung erlaubt, gelingt aber nur zusammen mit der Bank, die aus dem Kaufpreis bezahlt wird und danach ihren Antrag zurücknimmt. In aller Regel bringt dieser Weg mehr Geld, kostet weniger und hinterlässt eine kleinere Restschuld.

1Warum bringt ein Verkauf mehr als die Versteigerung?

Weil der Markt anders rechnet als der Gerichtssaal. Ein Käufer, der besichtigen und in Ruhe finanzieren kann, zahlt eher den Marktpreis. Bieter kaufen ohne Gewährleistung (§ 56 Satz 3 ZVG), oft ohne Innenbesichtigung und mit 10 % Sicherheitsleistung; sie rechnen mit Abschlag (Vor- und Nachteile der Zwangsversteigerung). Den Eigentümer schützen nur Untergrenzen: Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht (§ 85a Abs. 1 ZVG, mit einer Ausnahme für mitbietende Gläubiger in Abs. 3), und unter sieben Zehnteln kann ein Gläubiger, dessen Forderung bei diesem Betrag gedeckt wäre, die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Im neuen Termin gilt danach keine der beiden Grenzen mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG; mehr unter Wertgrenzen 5/10 und 7/10).

Dazu kommen die Kosten. Gutachten und Gerichtsgebühren trägt am Ende der Schuldner (§ 788 ZPO); sie gehen vorweg vom Erlös ab (§ 109 ZVG) und erhöhen die Restschuld. Endet das Verfahren vor dem Termin, fallen die Gebühren für Termin und Verteilung nicht mehr an; was schon entstanden ist, etwa für das Gutachten, rechnet die Bank meist in die Ablösesumme ein (Kosten der Zwangsversteigerung).

Verkauf vor dem Termin und Versteigerung im Vergleich

Rechenbeispiel: 250.000 € Verkehrswert, 200.000 € Forderung der Bank

Das Beispiel ist vereinfacht: eine Bank, keine weiteren Lasten, ein fremder Ersteher. Ersteigert die Bank selbst unter 7/10, gilt sie bis zu dieser Grenze als befriedigt (§ 114a ZVG).

2Darf ich trotz Zwangsversteigerung verkaufen?

Ja, aber nicht an der Bank vorbei. Die Beschlagnahme wirkt als Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1 ZVG), allerdings nur relativ: Ein Kaufvertrag ist wirksam, die Übertragung des Eigentums ebenfalls, nur nicht gegenüber dem Gläubiger, der das Verfahren betreibt (§§ 135, 136 BGB). Betreibt die Bank aus ihrer Grundschuld, läuft das Verfahren nach einem Verkauf ausdrücklich weiter (§ 26 ZVG). Ein Käufer könnte das Haus also im Termin wieder verlieren, und der Versteigerungsvermerk im Grundbuch (§ 19 ZVG) bleibt weder ihm noch seiner Bank verborgen.

Frei wird der Verkauf erst, wenn jeder betreibende Gläubiger den vereinbarten Betrag bekommt und seinen Antrag zurücknimmt, auch jeder, dessen Beitritt das Gericht zugelassen hat (§ 27 ZVG). Nach der letzten Rücknahme hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 29 ZVG) und lässt den Vermerk löschen (§ 34 ZVG); eine bloße Einstellung genügt dafür nicht.

Zeit verschaffen zwei Wege. Die Bank kann die Einstellung bewilligen (§ 30 ZVG), zweimal; eine dritte Bewilligung gilt als Rücknahme. Und Sie können binnen zwei Wochen nach Zustellung der gerichtlichen Belehrung eine Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen (§§ 30a, 30b ZVG); ein konkreter Verkauf mit Käufer und Preis ist dafür die beste Begründung. Einzelheiten im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

3Bis wann ist ein Verkauf noch möglich?

Rechtlich bis zum Zuschlag, praktisch deutlich früher. Bis zum Schluss der Versteigerung kann der Gläubiger seinen Antrag zurücknehmen oder die Einstellung bewilligen, danach wirkt das nur noch als Versagung des Zuschlags (§ 33 ZVG). Mit der Verkündung des Zuschlags (Ablauf einer Zwangsversteigerung) ist der Ersteher Eigentümer (§ 90 ZVG), und für einen Verkauf ist es zu spät.

Bekanntgemacht wird der Termin mindestens sechs Wochen vorher, nach einer Einstellung genügen zwei (§ 43 Abs. 1 ZVG). In unserer Datenbank sind es im Median 89 Tage. Für Besichtigungen, Finanzierungszusage, Ablöseschreiben und Notar ist das knapp, denn vom unterschriebenen Vertrag bis zur Zahlung vergehen meist mehrere Wochen. Je näher der Termin, desto weniger überzeugt eine bloße Absicht; belastbar ist ein beurkundeter Vertrag oder ein unterschriftsreifer Entwurf mit finanziertem Käufer.

Beginnen Sie deshalb mit der Anordnung, besser noch davor: Eine gekündigte Sicherungsgrundschuld wird erst sechs Monate später fällig (§ 1193 BGB); das ist die beste Zeit für einen Verkauf ganz ohne Gericht. Die Etappen zeigen der Ratgeber Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung und unsere Übersicht zur Zwangsversteigerung.

4Der Ablauf in acht Schritten

Vom ersten Überblick bis zur Löschung des Versteigerungsvermerks

1. sofort
   Überblick verschaffenGrundbuchauszug, Kreditverträge, Anordnungsbeschluss mit Aktenzeichen, Gutachten und Termin. Dazu jede Last, die am Haus hängt.Sie
2. erste Woche
   Marktwert einschätzenDas Gutachten des Gerichts ist ein Anhaltspunkt. Entscheidend ist, was ein Käufer heute zahlt.Sie, Makler oder Sachverständiger
3. erste Woche
   Mit der Bank sprechenSchriftlich, mit Bitte um Zeit und Ablösebetrag. Zuständig ist meist eine Abteilung für Sanierung oder Abwicklung.Sie, Bank
4. danach
   Käufer suchenSelbst oder mit Makler, mit Besichtigung und vollständigen Unterlagen.Sie, Makler
5. vor dem Notar
   Finanzierung prüfenFinanzierungszusage oder Eigenkapitalnachweis des Käufers: Ihr stärkstes Argument gegenüber den Gläubigern.Käufer
6. Beurkundung
   Kaufvertrag mit LastenfreistellungDer Notar holt die Ablöseschreiben aller Gläubiger ein; der Kaufpreis fließt direkt an sie.Notar
7. nach Zahlung
   Rücknahme, Aufhebung, LöschungDie Gläubiger nehmen ihre Anträge zurück, das Gericht hebt das Verfahren auf (§ 29 ZVG) und lässt den Vermerk löschen (§ 34 ZVG).Gläubiger, Gericht
8. danach
   Restschuld regelnRaten, Vergleich oder Restschuldbefreiung, jetzt ohne Grundschuld dahinter.Sie, Bank, Schuldnerberatung

Wer muss mitspielen? Jeder, dessen Recht für ein lastenfreies Grundstück gelöscht werden muss, und jeder, der das Verfahren betreibt: Banken mit Grundschulden in Abteilung III, Gläubiger mit Zwangssicherungshypotheken, etwa das Finanzamt, und alle beigetretenen Gläubiger (Grundbuch lesen). Bei Eigentumswohnungen kommen Hausgeldrückstände hinzu, für die die Eigentümergemeinschaft in der Versteigerung ein Vorrecht hat (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Rückständige Grundsteuer ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 12 GrStG) und sollte deshalb ebenfalls aus dem Kaufpreis beglichen werden.

Welcher Preis ist realistisch? Der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert (§ 74a Abs. 5 ZVG) soll den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wiedergeben (§ 194 BauGB), gilt aber für einen Stichtag und beruht oft auf einer Bewertung ohne Innenbesichtigung. Der Marktpreis kann darüber oder darunter liegen. Eine erste Einschätzung des Marktwerts, etwa durch einen Makler, zeigt, ob der Kaufpreis die Forderungen deckt (Gutachten lesen).

Was Sie der Bank schreiben. Verkaufsabsicht, Zeitplan und erwarteten Preis; dazu die Bitte um einen Ablösebetrag mit Stichtag und, falls der Termin näher rückt, um eine Einstellungsbewilligung. Reicht der Preis nicht, fragen Sie, ob die Bank gegen den Kaufpreis freigibt und Verkaufskosten daraus bezahlt werden dürfen. Wurde der Kredit verkauft, ist der Gläubiger aus dem Anordnungsbeschluss zuständig. Für die Bank spricht die Rechnung: Ein Verkauf bringt ihr meist mehr Geld, und das früher.

5Käufer finden: selbst oder mit Makler?

Beides geht; entscheidend ist ein Käufer, dessen Finanzierung steht. Interessenten erfahren spätestens aus dem Grundbuch von der Versteigerung, finden das Gutachten oft online (§ 38 Abs. 2 ZVG) und hoffen mitunter auf einen Notverkauf. Halten Sie dagegen, was sie im Termin nicht bekämen: Besichtigung, Unterlagen, normale Finanzierung, keine Sicherheitsleistung, keine Mitbieter. Die Sicht der Käufer: Immobilie vor der Zwangsversteigerung kaufen.

Ein Makler verdient nur, wenn der Kaufvertrag durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer gilt die Halbteilung: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB); beauftragen nur Sie ihn, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen, fällig erst nach Ihrer Zahlung (§ 656d BGB). Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB).

6Beim Notar: Wie der Kaufpreis die Schulden ablöst

Der Käufer zahlt zuerst an Ihre Gläubiger, nicht an Sie. Der Notar holt bei jedem Gläubiger ein Ablöseschreiben ein: den Betrag, gegen den er die Löschung seines Rechts bewilligt und, falls er das Verfahren betreibt, seinen Antrag zurücknimmt. Die Löschungsunterlagen verwahrt der Notar unter Treuhandauflage, darf sie also erst nach Zahlung verwenden. Fällig wird der Kaufpreis in der Regel, wenn die Vormerkung des Käufers eingetragen ist, die Gemeinde bescheinigt hat, kein Vorkaufsrecht auszuüben, und alle Unterlagen vorliegen.

Eine Besonderheit: Die Vormerkung steht hinter dem Versteigerungsvermerk und schützt den Käufer nicht vor der laufenden Versteigerung. Ein sorgfältiger Vertrag macht die Zahlung deshalb auch von der Zusage der betreibenden Gläubiger abhängig, ihre Anträge Zug um Zug gegen Zahlung zurückzunehmen, und regelt, was gilt, wenn der Termin nicht rechtzeitig abgesetzt wird. Üblich ist, dass der Käufer die Kosten von Vertrag und Umschreibung sowie die Grunderwerbsteuer trägt und Sie die Kosten der Löschungen.

7Was passiert, wenn der Kaufpreis nicht alle Schulden deckt?

Dann wird verhandelt, und am Ende bleibt eine Restschuld ohne Grundschuld dahinter. Maßstab für die Verhandlung ist, was jeder Gläubiger in der Versteigerung bekäme; dort entscheidet der Rang im Grundbuch (§§ 10, 11 ZVG). Der Käufer braucht aber die Löschung aller Rechte, auch derer, die leer ausgehen, und rechtlich muss kein Gläubiger gegen eine Teilzahlung auf sein Recht verzichten. In der Praxis stimmen nachrangige Gläubiger oft gegen einen kleineren Betrag zu, die sogenannte Lästigkeitsprämie, weil sie im Termin womöglich nichts bekämen. Die Höhe ist Verhandlungssache; weil die Prämie vom Kaufpreis abgeht, muss die vorrangige Bank zustimmen.

Was danach offen ist, schulden Sie persönlich weiter. Drei Wege sind üblich:

1. Ratenvereinbarung: schriftlich, mit tragbarer Rate und der Zusage der Bank, den Vollstreckungstitel nach vollständiger Zahlung herauszugeben.
2. Vergleich: Verzicht auf den Rest gegen eine Einmalzahlung (Erlass, § 397 BGB). Haben mehrere den Kredit unterschrieben, sollte er alle erfassen.
3. Privatinsolvenz: Nach einem gescheiterten außergerichtlichen Einigungsversuch (§ 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO) ist nach drei Jahren Abtretungsfrist die Restschuldbefreiung möglich (§ 287 Abs. 2 InsO). Grundschulden bleiben davon unberührt (§ 301 Abs. 2 InsO): Ein Haus rettet sie nicht, nach dem Verkauf hilft sie gegen den Rest.

Kostenlos beraten anerkannte Schuldnerberatungsstellen der Städte und Landkreise, der Wohlfahrtsverbände wie Caritas, Diakonie oder AWO und vieler Verbraucherzentralen. Mehr im Ratgeber Verteilungstermin und Restschuld.

8Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nicht, wenn die Bank einen Verbraucherkredit wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat. Dann steht ihr nach dem Bundesgerichtshof nur der Verzugsschaden nach § 497 BGB zu (Urteil vom 19.01.2016, XI ZR 103/15), bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in der Regel Verzugszinsen von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 497 Abs. 4 BGB). Steht trotzdem eine Vorfälligkeitsentschädigung in der Ablöserechnung, fragen Sie nach.

Anders, wenn der Kredit noch läuft. Zahlen Sie einen Kredit mit festem Zins vorzeitig aus dem Verkaufserlös zurück, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 500 Abs. 2, § 502 BGB, außerhalb von Verbraucherdarlehen § 490 Abs. 2 BGB). Keine fällt an nach dem Ende der Zinsbindung, bei variablem Zins und nach zehn Jahren seit der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Kündigungsfrist (§ 489 BGB). Ausgeschlossen ist sie, wenn der Vertrag Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung nur unzureichend angibt (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Höhe ist verhandelbar; lassen Sie sie nachrechnen.

Wegen Zahlungsverzugs kündigen darf die Bank ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen erst bei Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Raten und mindestens 2,5 % des Nennbetrags und nach einer erfolglosen Zahlungsfrist von zwei Wochen mit Androhung der Gesamtfälligkeit (§ 498 BGB). Mehr dazu im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

9Sonderfälle: Miteigentümer, Mieter, Steuern

Mehrere Eigentümer. Gehört das Haus Ehegatten, Partnern oder Erben gemeinsam, müssen alle unterschreiben (§ 747 Satz 2, § 2040 Abs. 1 BGB); Erben brauchen einen Erbnachweis. Gehört es nur einem Ehegatten, kann bei Zugewinngemeinschaft die Zustimmung des anderen nötig sein (§ 1365 BGB). Verweigert ein Miteigentümer die Unterschrift, läuft eine Gläubigerversteigerung weiter; ohne eine solche bleibt den anderen nur die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG), die in der Regel weniger bringt. Siehe Teilungsversteigerung bei Scheidung und Erbengemeinschaft.

Vermietetes Haus. Der Käufer tritt in die Mietverträge ein (§ 566 BGB), ohne das Sonderkündigungsrecht des Erstehers (§ 57a ZVG); als Käufer kommen deshalb vor allem Kapitalanleger in Frage. Läuft zusätzlich eine Zwangsverwaltung, zieht der Verwalter die Mieten ein (§§ 148, 152 ZVG), bis auch sie aufgehoben ist (§ 161 ZVG). Siehe Zwangsverwaltung und Vermietete Immobilie.

Steuern. Ein Gewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, außer Sie haben das Haus ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für die Versteigerung gilt dasselbe (Steuern bei der Zwangsversteigerung).

Mitbieten im eigenen Termin ist erlaubt, doch der Gläubiger kann statt 10 % des Verkehrswerts eine Sicherheit bis zur Höhe seiner Forderung verlangen (§ 68 Abs. 3 ZVG).

Fachbegriffe erklärt unser Glossar.

Häufige Fragen

Quellen: § 19, § 23, § 26, § 27, § 29, § 30, § 30a, § 30b, § 33, § 34, § 38, § 43 ZVG (Versteigerungsvermerk, Beschlagnahme als Veräußerungsverbot, Veräußerung nach der Beschlagnahme, Beitritt weiterer Gläubiger, Aufhebung nach Rücknahme, einstweilige Einstellung, Schluss der Versteigerung, Löschung des Vermerks, Terminsbestimmung, Bekanntmachungsfristen) · § 10, § 11, § 56, § 57a, § 68, § 74a, § 85a, § 90, § 93, § 109, § 114a, § 148, § 152, § 161, § 180 ZVG, § 788 ZPO sowie Nr. 2213 und 2215 KV GKG (Rangklassen, Gewährleistungsausschluss, Sonderkündigungsrecht, Sicherheitsleistung des Schuldners, Wertgrenzen, Zuschlag und Räumungstitel, Verfahrenskosten, Zwangsverwaltung, Teilungsversteigerung, Gebühren für Termin und Verteilung) · § 135, § 136, § 397, § 566, § 652, § 656a bis § 656d, § 747, § 1144, § 1193, § 1365, § 2040, § 2042 BGB (relatives Veräußerungsverbot, Erlass, Kauf bricht nicht Miete, Maklerlohn und Halbteilung, gemeinschaftliche Verfügung, Löschungsunterlagen, Kündigung der Sicherungsgrundschuld, Zustimmung des Ehegatten, Erbengemeinschaft) · § 489, § 490 Abs. 2, § 497, § 498, § 500 Abs. 2, § 502 BGB und BGH, Urteil vom 19.01.2016 (XI ZR 103/15) (Kündigungsrechte des Darlehensnehmers, Vorfälligkeitsentschädigung, Verzugsschaden nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs, Gesamtfälligstellung) · § 287 Abs. 2, § 301 Abs. 2, § 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, § 12 GrStG, § 194 BauGB (Abtretungsfrist, Wirkung der Restschuldbefreiung, außergerichtlicher Einigungsversuch, privates Veräußerungsgeschäft, Grundsteuer als öffentliche Last, Verkehrswert) · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.