Steuern bei der Zwangsversteigerung: Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Abschreibung, Spekulationsfrist und Umsatzsteuer

Wer aus der Zwangsversteigerung kauft, hat es mit fünf Steuern zu tun, und nur eine davon, die Grunderwerbsteuer, ist allgemein bekannt. Die Grundsteuer wechselt mit dem Zuschlag den Schuldner, Anleger schreiben das Gebäude ab und müssen bei der Sanierung eine 15-Prozent-Falle kennen, beim Weiterverkauf droht innerhalb von zehn Jahren die Spekulationssteuer, und bei Gewerbeobjekten kann der Ersteher plötzlich Umsatzsteuer schulden, die niemand geboten hat.

1Grunderwerbsteuer: die erste Rechnung nach dem Zuschlag

Der Zuschlag ist ein steuerpflichtiger Erwerb (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), der Ersteher der Steuerschuldner (§ 13 Nr. 4 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Der Satz hängt vom Bundesland ab, in dem das Grundstück liegt, zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Das Gericht meldet den Zuschlag dem Finanzamt, der Bescheid kommt nach einigen Wochen, die Zahlung ist einen Monat später fällig, und ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung gibt es kein Grundbuchersuchen. Ehegatten, Verwandte in gerader Linie und Miterben, die ein Nachlassgrundstück ersteigern, sind befreit; Miteigentümer zahlen nur auf den hinzuerworbenen Anteil. Alle Sätze, Beispiele und Befreiungen stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer bei der Zwangsversteigerung.

2Grundsteuer: wer zahlt für das Jahr des Zuschlags?

Die Grundsteuer schuldet gegenüber der Gemeinde, wer am 1. Januar Eigentümer ist (§ 10 GrStG). Wer im Juli den Zuschlag erhält, wird also erst ab dem folgenden 1. Januar Steuerschuldner; das Finanzamt rechnet den Einheits- oder Grundsteuerwert auf ihn zu, die Gemeinde stellt den neuen Bescheid aus. Für das laufende Jahr bleibt der Schuldner Steuerschuldner. Im Innenverhältnis gilt aber § 56 ZVG: Ab dem Zuschlag trägt der Ersteher die Lasten des Grundstücks. Beim Kauf regelt der Notarvertrag die Verteilung; in der Versteigerung gibt es keinen Vertrag, und der Schuldner zahlt in der Praxis nicht. Rechnen Sie deshalb damit, die Grundsteuer ab dem Zuschlag faktisch selbst zu tragen, und beantragen Sie bei der Gemeinde die Umschreibung.

Rückständige Grundsteuer ist eine öffentliche Last, die auf dem Grundstück ruht (§ 12 GrStG). In der Versteigerung werden die Rückstände aus den letzten zwei Jahren vor der Beschlagnahme in Rangklasse 3 (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) vorweg aus dem Erlös bedient, bar im geringsten Gebot. Ältere Rückstände erlöschen mit dem Zuschlag. Der Ersteher übernimmt also keine Grundsteuerschulden des Vorbesitzers, solange die Gemeinde ihre Forderung angemeldet hat, und das tut sie fast immer.

3Abschreibung für Anleger: Gebäude, Boden und die 15-Prozent-Falle

Wer das ersteigerte Objekt vermietet, setzt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer ab: 2 % jährlich bei Baujahr ab 1925, 2,5 % bei älteren Gebäuden, 3 % bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Anschaffungskosten sind das Meistgebot plus Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr, Grundbuch, die 4 % Zinsen bis zum Verteilungstermin nicht, die sind Werbungskosten), abzüglich des Bodenanteils. Beim Kauf streiten Käufer und Finanzamt regelmäßig über diese Aufteilung; bei der Versteigerung liegt sie im Gutachten: Der Sachverständige weist Bodenwert und Gebäudewert getrennt aus, und dieses Verhältnis akzeptiert das Finanzamt in der Regel, weil es von einem gerichtlich bestellten Gutachter stammt.

Die Falle steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden nicht sofort als Werbungskosten abgezogen, sondern über 50 Jahre abgeschrieben. Bei Objekten aus der Zwangsversteigerung wird die Grenze schnell gerissen: Ein Gebäudeanteil von 140.000 € erlaubt nur 21.000 € netto in drei Jahren, das ist ein Bad und die halbe Heizung. Wer mehr sanieren muss, plant die Reihenfolge: Erst die Maßnahmen, die ohnehin Herstellungskosten sind (Anbau, Standardhebung), dann nach drei Jahren die Instandsetzung. Oder man akzeptiert die längere Abschreibung und rechnet mit der Liquidität statt mit dem Steuervorteil. Was Sanierungen realistisch kosten, steht im Ratgeber Sanierungskosten schätzen.

4Spekulationssteuer: die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Zuschlag

Verkaufen Sie das ersteigerte Objekt innerhalb von zehn Jahren, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), mit dem persönlichen Steuersatz. Die Frist beginnt mit dem Zuschlag, weil er den Kaufvertrag ersetzt, und endet mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags beim Weiterverkauf. Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten (Meistgebot plus Nebenkosten) und abzüglich Veräußerungskosten, wobei die in Anspruch genommene Abschreibung den Anschaffungswert wieder erhöht; Sanierungen, die als Herstellungskosten behandelt wurden, mindern den Gewinn.

Drei Ausnahmen und eine Verschärfung: Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie das Objekt zwischen Zuschlag und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Freigrenze von 1.000 € im Jahr gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen. Und wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, wird zum gewerblichen Grundstückshändler: dann Gewerbesteuer, keine Zehnjahresfrist, Buchführung. Wer Versteigerungen als Geschäft betreiben will, sollte das vor dem dritten Zuschlag mit einem Steuerberater besprechen.

Übrigens gilt § 23 EStG auch für den Schuldner: Die Zwangsversteigerung ist für ihn eine Veräußerung. Hat er das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und liegt das Meistgebot über seinen Anschaffungskosten, versteuert er den Gewinn, auch wenn der gesamte Erlös an die Bank geht. Das ist einer der Gründe, den Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden vor dem Termin zu lesen.

5Umsatzsteuer: die Option bei Gewerbeobjekten

Grundstückslieferungen sind umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 9a UStG), und die Zwangsversteigerung ist umsatzsteuerlich eine Lieferung des Schuldners an den Ersteher. Bei Wohnimmobilien ändert sich daran nichts. Bei gewerblich genutzten Objekten kann der Schuldner, wenn er Unternehmer ist, auf die Steuerbefreiung verzichten, damit er die Vorsteuer aus dem Bau nicht anteilig zurückzahlen muss (§ 15a UStG). In der Versteigerung muss er diesen Verzicht bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Termin erklären (§ 9 Abs. 3 Satz 1 UStG); danach ist er ausgeschlossen. Hat er optiert, schuldet nicht er die Umsatzsteuer, sondern der Ersteher als Leistungsempfänger (§ 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG), 19 % auf das Meistgebot zusätzlich, und das nur, wenn der Ersteher selbst Unternehmer ist; die Option ist nur zulässig, wenn der Erwerber Unternehmer ist und das Grundstück für sein Unternehmen erwirbt.

Für Bieter auf Gewerbeobjekte heißt das: In der Bekanntmachung oder in den Versteigerungsbedingungen nach einem Hinweis auf die Option suchen, notfalls vor dem Termin beim Gläubiger fragen. Wer vorsteuerabzugsberechtigt ist, bekommt die 19 % zurück und zahlt nur die Liquidität vor; wer es nicht ist, etwa ein Arzt mit steuerfreien Umsätzen oder ein Privatanleger, zahlt 19 % mehr, ohne dass es im Saal jemand gesagt hätte. Bei Wohnungen, Einfamilienhäusern und Garagen für Privatleute spielt das keine Rolle. Was bei Gewerbeobjekten sonst zu prüfen ist, steht auf den Objektart-Seiten Gewerbeeinheiten und Gewerbegrundstücke.

6Werbungskosten rund um den Termin

Für Anleger sind viele Ausgaben vor und nach dem Termin sofort abziehbar, wenn das Objekt vermietet wird: die 4 % Zinsen auf das Bargebot bis zum Verteilungstermin (§ 49 ZVG), Darlehenszinsen, Avalprovision für eine Bürgschaft als Sicherheitsleistung, Fahrtkosten zu Besichtigung und Termin, Gutachterkosten für eine eigene Bewertung, Räumungskosten, Grundsteuer, Versicherung. Nicht abziehbar sind Kosten für Termine, in denen Sie nicht den Zuschlag erhalten haben, solange kein Zusammenhang mit einer konkreten Vermietung besteht; die Finanzämter erkennen vergebliche Aufwendungen nur an, wenn die Vermietungsabsicht nachweisbar war. Wer mehrere Termine besucht, führt deshalb Buch.

7Checkliste: Steuern vor dem Gebot durchrechnen

1. Grunderwerbsteuer mit dem Satz des Bundeslandes auf Meistgebot plus bestehen bleibende Rechte; Befreiung prüfen.
2. Grundsteuer ab Zuschlag einplanen, Umschreibung bei der Gemeinde beantragen, Rückstände sind Sache des Erlöses.
3. Boden-Gebäude-Aufteilung aus dem Gutachten notieren; sie ist die Basis der Abschreibung.
4. Sanierungsplan gegen die 15-Prozent-Grenze prüfen, notfalls zeitlich strecken.
5. Haltedauer festlegen: Unter zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig, ab dem dritten Objekt in fünf Jahren droht Gewerblichkeit.
6. Bei Gewerbe: nach einer Umsatzsteuer-Option fragen; 19 % auf das Meistgebot sind kein Detail.
7. Belege sammeln ab dem ersten Termin, auch für Objekte, die es nicht geworden sind.

Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche Beratung; bei Vermietung, Gewerbe oder mehreren Objekten lohnt sich ein Steuerberater vor dem ersten Gebot. Die Nebenkosten ohne Steuern stehen im Ratgeber Kosten einer Zwangsversteigerung.

Häufige Fragen

Quellen: § 1 Abs. 1 Nr. 4, § 9 Abs. 1 Nr. 4, § 13 Nr. 4 GrEStG · §§ 10, 12 GrStG (Steuerschuldner, öffentliche Last) · § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG, § 56 ZVG (Rangklasse öffentliche Lasten, Lastenübergang) · § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 7 Abs. 4, § 23 EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten, Abschreibung, private Veräußerungsgeschäfte) · § 4 Nr. 9a, § 9 Abs. 3, § 13b Abs. 2 Nr. 3, § 15a UStG (Steuerbefreiung, Option in der Zwangsversteigerung, Steuerschuldnerschaft des Erstehers, Vorsteuerberichtigung) · § 49 Abs. 2 ZVG (Zinsen auf das Bargebot)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.