Zwangsversteigerung finanzieren: Bankzusage, Zahlung und Grundschuld

Eine Zwangsversteigerung lässt sich wie jeder Immobilienkauf finanzieren, aber in umgekehrter Reihenfolge: Die Zusage der Bank muss vor dem Termin stehen, der Preis fällt erst im Saal, und sechs bis zwölf Wochen nach dem Zuschlag muss das Geld beim Gericht sein. Wer diese Reihenfolge kennt, hat keinen Nachteil gegenüber dem Kauf vom Makler. Wer sie nicht kennt, riskiert Sicherheit, Objekt und mehr.

1Kann man eine Zwangsversteigerung finanzieren?

Ja, mit einer normalen Baufinanzierung, die drei Besonderheiten kennt. Erstens gibt es keinen Kaufvertrag, sondern ein Höchstgebot: Die Bank sagt einen Betrag bis zu einer Grenze zu, der tatsächliche Preis steht erst im Termin fest. Zweitens läuft die Zeit rückwärts: Die Zusage muss vor dem Termin stehen, das Geld sechs bis zwölf Wochen nach dem Zuschlag beim Gericht sein. Drittens fehlt der Notarvertrag, aus dem die Bank sonst Fälligkeit und Auszahlung ableitet.

Viele Banken gehen diesen Weg routiniert, vor allem Sparkassen und Genossenschaftsbanken vor Ort, die die Objekte kennen und selbst als Gläubiger in Versteigerungen sitzen. Andere lehnen ab oder entscheiden erst nach dem Zuschlag, was für Sie wertlos ist. Fragen Sie das im ersten Gespräch, bevor Sie Unterlagen zusammentragen.

Bei uns laufen derzeit 3.273 Verfahren mit einem mittleren Verkehrswert von 172.240 €. 29 % der Objekte liegen über 300.000 €, 13 % über 500.000 €. Die meisten Bieter brauchen also eine Bank, und die meisten Banken brauchen Zeit.

2Welche Bank finanziert Zwangsversteigerungen?

Die, die das Objekt bewerten kann und den Ablauf kennt. Regionale Sparkassen und Volksbanken finanzieren Versteigerungsobjekte in ihrem Gebiet meist ohne Umstände, oft mit dem Gutachten des Gerichts als Wertnachweis. Überregionale Banken und Vermittler arbeiten ebenfalls mit Versteigerungen, manche verlangen aber eine eigene Besichtigung von außen oder einen Aufschlag im Zins. Direktbanken tun sich schwer, weil ihre Prozesse einen Kaufvertrag voraussetzen.

Der entscheidende Unterschied zum freien Kauf liegt in der Beleihung. Banken rechnen nicht mit dem Verkehrswert aus dem Gutachten, sondern mit dem Zuschlagspreis, und der liegt meist darunter. Ein Beleihungsauslauf von 80 % auf ein Gebot von 200.000 € ergibt 160.000 € Darlehen, auch wenn das Gutachten 250.000 € nennt. Den Rest samt Nebenkosten bringen Sie mit.

Ohne Innenbesichtigung setzen Banken zusätzlich einen Abschlag an, weil der Zustand unbekannt ist. Wie Sie das Gutachten lesen, das Sie der Bank vorlegen, steht auf unserer Seite Verkehrswertgutachten lesen.

Was die Bank sehen will, und warum

3Wann muss die Finanzierung stehen?

Vor dem Termin, und der ist näher, als die Bekanntmachung vermuten lässt. In unserer Datenbank liegen zwischen der Veröffentlichung und dem Versteigerungstermin im Median 89 Tage; die Hälfte aller Verfahren hat zwischen 65 und 121 Tagen Vorlauf. Das klingt nach viel, aber eine Bank braucht für Prüfung, Beschluss und Vertrag zwei bis vier Wochen, und das Gutachten müssen Sie vorher besorgen.

Rechnen Sie rückwärts: Termin minus zehn Tage für die Überweisung der Sicherheit, minus eine Woche Bedenkzeit und Unterschrift, minus drei Wochen Bankprüfung, minus eine Woche für Gutachten und Unterlagen. Wer später als sechs Wochen vor dem Termin anfängt, hat keinen Puffer für eine Absage.

Nach dem Zuschlag wird es enger: Das Gericht bestimmt den Verteilungstermin, in der Praxis sechs bis zwölf Wochen später, mindestens aber zwei Wochen nach Zustellung (§ 105 ZVG). Bis dahin muss das Bargebot gutgeschrieben sein. Wie der Verteilungstermin abläuft, steht auf unserer Seite Verteilungstermin und Restschuld.

Der Finanzierungsfahrplan: von der Bekanntmachung bis zur Grundschuld

1. 13 Wochen vorher
   Bekanntmachung lesen, Gutachten anfordernZwischen Bekanntmachung und Termin liegen bei uns im Median 89 Tage, die Hälfte aller Verfahren hat 65 bis 121 Tage Vorlauf. Das Gutachten gibt es beim Gericht, oft auch online. Es ist zugleich die Unterlage für die Bank.§ 39, § 43 ZVG
2. 8 Wochen vorher
   Bankgespräch mit Gutachten und HöchstgebotDie Bank prüft Objekt, Einkommen und Eigenkapital wie bei jedem Kauf. Neu für sie: Es gibt keinen Kaufvertrag, nur ein Höchstgebot, und der Preis steht erst im Saal fest. Fragen Sie ausdrücklich, ob sie Zwangsversteigerungen finanziert.Beleihungswert, Beleihungsauslauf
3. 4 Wochen vorher
   Zusage oder Darlehensvertrag mit BedingungVerlangen Sie eine schriftliche Zusage bis zu einem Höchstbetrag, besser einen Darlehensvertrag, dessen Auszahlung an den Zuschlag geknüpft ist. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gilt eine Bedenkzeit von sieben Tagen.§ 495 Abs. 3 BGB
4. 10 Tage vorher
   Sicherheitsleistung überweisen10 % des Verkehrswerts müssen vor dem Termin auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben sein, bei uns im Median 17.224 €. Das ist Eigenkapital, keine Bank finanziert die Sicherheit vor.§ 68, § 69 Abs. 4 ZVG
5. Tag 0
   Zuschlag: Sie sind Eigentümer, die Zinsen laufenMit der Verkündung des Zuschlags gehört Ihnen das Objekt. Ab jetzt verzinst sich das Bargebot mit 4 % im Jahr, bis es bei der Gerichtskasse eingegangen ist.§ 90 Abs. 1, § 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB
6. Woche 1 bis 5
   Notar: Grundschuld bestellen, Bank: auszahlenDer Notar beurkundet die Grundschuld für Ihre Bank und stellt den Eintragungsantrag, obwohl Sie noch nicht im Grundbuch stehen. Die Bank zahlt nach Rangbestätigung des Notars direkt an die Gerichtskasse.§ 130 Abs. 3 ZVG
7. Woche 6 bis 8
   Verteilungstermin: Bargebot muss da seinDas Bargebot abzüglich der angerechneten Sicherheit muss vor dem Termin gutgeschrieben sein, der Nachweis liegt im Termin vor. Wer nicht zahlt, wird zwangsvollstreckt, ohne dass ihm vorher ein Titel zugestellt werden muss.§ 49 Abs. 3, § 107 Abs. 3, § 118, § 133 ZVG
8. danach
   Grundbuch: Eigentum und GrundschuldDas Gericht ersucht das Grundbuchamt, Sie als Eigentümer einzutragen und die erloschenen Rechte zu löschen. Erst danach wird die Grundschuld Ihrer Bank eingetragen, im vorgemerkten Rang.§ 130 Abs. 1 und 3 ZVG

4Wie sieht eine brauchbare Finanzierungszusage aus?

Sie nennt Aktenzeichen, Höchstbetrag und die Bedingung „Zuschlag“. Eine unverbindliche „Finanzierungsbestätigung“ auf Briefpapier beruhigt Sie im Saal, verpflichtet die Bank aber zu nichts. Besser ist ein Darlehensvertrag, der schon vor dem Termin unterschrieben ist und dessen Auszahlung davon abhängt, dass Ihnen der Zuschlag für das Verfahren mit dem genannten Aktenzeichen erteilt wird.

Diese Bedingung schützt Sie in beide Richtungen. Bekommen Sie den Zuschlag nicht, wird der Vertrag nicht wirksam, und die Bank kann keine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Bekommen Sie ihn, ist das Geld gesichert. Achten Sie auf Bereitstellungszinsen, falls der Termin aufgehoben und Monate später neu angesetzt wird; wie oft das passiert, steht auf unserer Seite Termin aufgehoben.

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss Ihnen die Bank vor Vertragsschluss sieben Tage Bedenkzeit einräumen und ist in dieser Zeit an ihr Angebot gebunden (§ 495 Abs. 3 BGB); dazu kommt das Widerrufsrecht von 14 Tagen (§ 495 Abs. 1, § 355 BGB). Planen Sie diese Fristen ein, sie kosten zwei Wochen.

5Wie zahle ich das Meistgebot?

Per Überweisung an die Gerichtskasse, so rechtzeitig, dass das Geld vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist. § 49 Abs. 3 ZVG verlangt das ausdrücklich, und der Nachweis muss im Termin vorliegen. Zu zahlen ist das Bargebot: Ihr Meistgebot abzüglich der Rechte, die Sie übernehmen, und abzüglich der Sicherheit, die bereits bei der Gerichtskasse liegt und angerechnet wird (§ 107 Abs. 3 ZVG).

Ab dem Zuschlag verzinst sich das Bargebot mit 4 % im Jahr (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB), nicht erst ab Verzug. Bei 175.000 € Bargebot sind das rund 19 € am Tag, in sieben Wochen rund 940 €. Sparen lassen sich die Zinsen nur durch Hinterlegung unter Verzicht auf die Rücknahme (§ 49 Abs. 4 ZVG), eine frühe Überweisung genügt nicht. Manche Gerichte verlangen für die Hinterlegung einen eigenen Antrag und ein eigenes Konto, fragen Sie die Geschäftsstelle.

239 unserer Bekanntmachungen nennen bereits die Kontoverbindung der Gerichtskasse, 14 verlangen die Überweisung der Sicherheit ausdrücklich vorab, meist zehn Tage vor dem Termin. Welche Kosten zum Bargebot dazukommen, rechnet unsere Seite Kosten einer Zwangsversteigerung vor.

6Wie bekommt die Bank ihre Grundschuld, wenn ich noch nicht im Grundbuch stehe?

Über den Notar, der die Grundschuld nach dem Zuschlag beurkundet und sofort beantragt. Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG), auch wenn das Grundbuch noch den Schuldner zeigt. Sie können deshalb eine Grundschuld bewilligen. Der Notar reicht sie beim Grundbuchamt ein und weist auf den Zuschlagsbeschluss hin.

Eingetragen wird sie erst, wenn das Grundbuchamt das Ersuchen des Vollstreckungsgerichts erledigt hat, also Sie als Eigentümer eingetragen und die erloschenen Rechte gelöscht sind (§ 130 Abs. 1 und 3 ZVG). Das ist kein Nachteil: Ihr Antrag steht in der Reihenfolge fest, spätere Anträge rangieren dahinter. Der Notar bestätigt der Bank diesen Rang, und die Bank zahlt das Darlehen direkt an die Gerichtskasse.

Der Engpass ist die Zeit. Bis zum Verteilungstermin vergehen oft nur sechs Wochen. Das reicht für Beurkundung, Antrag und Auszahlung, wenn der Notar in der ersten Woche nach dem Zuschlag arbeitet. Wer erst nach der Zustellung des Verteilungstermins zum Notar geht, kommt zu spät. Was nach dem Zuschlag sonst ansteht, steht auf unserer Seite Nach dem Zuschlag.

7Was ist eine Liegenbelassung?

Die Vereinbarung, dass die Grundschuld des Gläubigers bestehen bleibt und Sie sein Darlehen übernehmen. Nach § 91 Abs. 2 ZVG bleibt ein Recht bestehen, wenn Berechtigter und Ersteher das vereinbaren und die Erklärungen im Verteilungstermin abgeben oder vorher in öffentlich beglaubigter Form nachweisen. Ihr Bargebot vermindert sich dann um den Betrag, der dem Gläubiger sonst zustünde (§ 91 Abs. 3 ZVG).

Für die betreibende Bank ist das attraktiv, wenn sie einen neuen, zahlungsfähigen Kunden bekommt, statt ihre Forderung abzuschreiben. Für Sie ist es eine Finanzierung ohne Notar-Wettlauf, allerdings zu den Konditionen, die Sie mit dieser Bank aushandeln. Sprechen Sie sie vor dem Termin an, nicht erst im Saal.

Verwechseln Sie das nicht mit Grundschulden, die schon nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, weil sie dem betreibenden Recht vorgehen. Die übernehmen Sie in voller eingetragener Höhe samt Grundbuchzinsen ab dem Zuschlag, oft 15 bis 18 % im Jahr, unabhängig davon, wie viel der Schuldner noch schuldete. Was mit Rechten in Abteilung II passiert, erklärt unsere Seite Wohnrecht und Nießbrauch.

Fünf Wege, das Meistgebot zu bezahlen

8Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Mehr als beim freien Kauf, und ein Teil davon muss vor dem Termin flüssig sein. Die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts kommt aus Eigenmitteln, bei uns im Median 17.224 €. Dazu die Nebenkosten von 4,6 bis 7,8 % des Gebots, die Zinsen bis zum Verteilungstermin und eine Reserve für das, was der Gutachter nicht sehen konnte.

Die Bank finanziert ihren Anteil vom Zuschlagspreis, nicht vom Verkehrswert. Wer unter Wert ersteigert, bekommt also ein kleineres Darlehen als erhofft, während Grunderwerbsteuer und Gebühren sich nach dem Gebot richten. Das Beispiel zeigt, was am Ende zusammenkommt:

Beispiel: Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen, Verkehrswert 250.000 €, Zuschlag bei 200.000 €

Ohne Eigenkapital geht es praktisch nicht. Eine Vollfinanzierung scheitert schon an der Sicherheit, die keine Bank vorstreckt, und am Beleihungsauslauf. Wer die Nebenkosten und die Sicherheit aus eigener Tasche zahlt und 80 % des Gebots finanziert, ist bei den meisten Banken im Rahmen. Rechnen Sie Ihr Objekt mit dem Gesamtbudget-Rechner auf jeder Objektseite durch.

9Was passiert, wenn die Finanzierung nach dem Zuschlag platzt?

Sie bleiben Schuldner des Bargebots, und das Gericht vollstreckt gegen Sie. Zahlen Sie bis zum Verteilungstermin nicht, wird der Teilungsplan so ausgeführt, dass die Forderung gegen Sie auf die Gläubiger übertragen wird (§ 118 Abs. 1 ZVG). Für diese Forderung wird eine Sicherungshypothek auf dem Grundstück eingetragen (§ 128 ZVG). Die Gläubiger können daraus sofort die Zwangsversteigerung gegen Sie betreiben, ohne Ihnen vorher einen Titel zustellen zu müssen, und auch bevor Sie im Grundbuch stehen (§ 133 ZVG).

Bringt die Wiederversteigerung weniger als Ihr Gebot, haften Sie für den Ausfall, und die Zinsen laufen weiter. Die Sicherheitsleistung wird auf die Schuld angerechnet, kommt also nicht zurück. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, die mit dem Zuschlag entstanden ist, und die Kosten des zweiten Verfahrens.

Der Ausweg vor dem Verteilungstermin heißt Plan B: Hinterlegung aus Eigenmitteln, Zwischenfinanzierung, Privatdarlehen oder eine Grundschuld auf einer anderen Immobilie. Wer keinen hat, sollte das Höchstgebot so setzen, dass ein Rückschlag bei der Bank nicht das Ende bedeutet. Was der Zuschlag rechtlich auslöst, steht auf unserer Seite Zuschlag versagt oder angefochten.

10Welche Alternativen gibt es, wenn die Bank ablehnt?

Eine andere Sicherheit, eine andere Bank oder ein anderer Weg zum Objekt. Am stärksten ist eine Grundschuld auf einer Immobilie, die Sie schon besitzen: Die Bank hat ihre Sicherheit vor dem Termin, das Geld liegt am Tag des Zuschlags bereit, und der Notar-Wettlauf entfällt. Anleger mit Bestand finanzieren so fast immer.

Zweitbeste Lösung ist eine Zwischenfinanzierung, die das Bargebot bis zur Langfristbank überbrückt. Sie kostet mehr Zins, kauft aber Zeit, wenn die Langfristbank erst nach dem Zuschlag entscheidet. Bausparverträge in der Zuteilung, Privatdarlehen aus der Familie und die Liegenbelassung mit der betreibenden Bank sind die übrigen Wege.

Wer allein nicht genug Eigenkapital hat, kann als Bietergemeinschaft bieten. Jeder Beteiligte finanziert seinen Bruchteil, das Gebot nennt die Anteile. Wie das im Termin geht, steht auf unserer Seite Bieten im Termin. Und wie Sie die Sicherheit richtig stellen, auf unserer Seite Sicherheitsleistung.

11Bekomme ich nach einer eigenen Zwangsversteigerung noch einen Kredit?

Nicht sofort, aber nicht für immer nicht. Die Versteigerung selbst steht nicht in der Schufa, wohl aber der gekündigte Kredit und eine offene Restschuld. Solange die Restschuld läuft, wird kaum eine Bank neu finanzieren. Erledigte Einträge werden nach drei Jahren gelöscht, danach ist ein Neuanfang möglich.

Entscheidend ist, was nach der Verteilung übrig bleibt. Reicht der Erlös nicht, haften Sie für den Rest persönlich, und die Bank kann ihn dreißig Jahre lang eintreiben. Wie Sie die Restschuld regeln, von der Ratenvereinbarung bis zur Privatinsolvenz, steht auf unserer Seite Verteilungstermin und Restschuld; wie Sie die Versteigerung noch abwenden, auf Zwangsversteigerung abwenden.

Checkliste: Finanzierung vor dem Termin

Was im Netz steht, und was das Gesetz sagt

Häufige Fragen

Quellen: § 49 Abs. 1 bis 4 ZVG (Bargebot, Verzinsung ab Zuschlag, Überweisung an die Gerichtskasse, Hinterlegung), § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz 4 %) · § 68, § 69 Abs. 1 bis 4 ZVG (Sicherheitsleistung, zulässige Arten, Überweisung vorab) · § 90 Abs. 1, § 91 Abs. 2 und 3 ZVG (Eigentum mit dem Zuschlag, Liegenbelassung), § 105 ZVG (Verteilungstermin, Zustellung zwei Wochen vorher), § 107 Abs. 2 und 3 ZVG (Zahlung an das Gericht, Anrechnung der Sicherheit) · § 118 Abs. 1 und 2, § 128, § 130 Abs. 1 und 3, § 133 ZVG (Übertragung der Forderung gegen den Ersteher, Sicherungshypothek, Ersuchen an das Grundbuchamt, Eintragung vom Ersteher bewilligter Rechte, Vollstreckung gegen den Ersteher) · § 495 Abs. 1 und 3, § 355 BGB (Widerrufsrecht und Bedenkzeit bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen) · Nr. 2214 KV GKG (Zuschlagsgebühr), Nr. 14110, 14121, 21200 KV GNotKG (Eigentumsumschreibung, Grundschuldeintragung, Beurkundung), § 9 GrEStG (Grunderwerbsteuer) · Justiz NRW, Informationen zur Zwangsversteigerung (Beispiel zur bestehen bleibenden Grundschuld mit 18 % Grundbuchzinsen); Merkblätter der Amtsgerichte für Ersteher · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.