Zwangsversteigerung abwenden: Fristen, Anträge und die sieben Wege

Eine Zwangsversteigerung abwenden heißt: einen der sieben Wege nutzen, die das Gesetz offen lässt, und zwar bevor das jeweilige Zeitfenster zufällt. Der wichtigste ist der Einstellungsantrag nach § 30a ZVG, und die entscheidende Frist dafür beginnt nicht mit dem Anordnungsbeschluss, sondern mit der Zustellung der gerichtlichen Belehrung (§ 30b Abs. 1 ZVG). Allein in unserer Datenbank stehen gerade 2.478 Vollstreckungsversteigerungen an.

1Wie kann ich eine Zwangsversteigerung noch stoppen?

Über einen von sieben Wegen, deren Zeitfenster nacheinander zufallen. Drei davon liegen bei der Bank (Einstellungsbewilligung, Antragsrücknahme, Stundung), drei beim Gericht (§ 30a ZVG, § 30c ZVG, § 765a ZPO) und einer bei Ihnen selbst oder einem Dritten (Ablösung nach § 268 BGB).

Die Reihenfolge ist keine Frage des Geschmacks. Der Antrag nach § 30a ZVG hat die kürzeste Frist, nämlich 2 Wochen, und ist deshalb zuerst zu prüfen. Die Ablösung hat die längste Laufzeit, nämlich bis zum Schluss der Versteigerung, braucht aber das meiste Geld. Dazwischen liegt der freihändige Verkauf, der praktisch nur mit Zustimmung der Bank funktioniert.

Die sieben Wege im Überblick

Wichtig zum Verständnis: „Einstellung" und „Aufhebung" sind zwei verschiedene Dinge. Die einstweilige Einstellung hält das Verfahren nur an, der Versteigerungsvermerk bleibt im Grundbuch stehen. Erst die Aufhebung des Verfahrens führt dazu, dass das Gericht die Löschung des Vermerks veranlasst (§ 34 ZVG).

Wann welcher Rettungsweg noch offen ist

1. vor der Kündigung
   Der Kredit läuft nochSolange die Bank nicht gekündigt hat, ist alles verhandelbar: Stundung, Tilgungsaussetzung, Ratenanpassung. § 498 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet die Bank sogar, spätestens mit der Mahnung ein Gespräch über eine einvernehmliche Regelung anzubieten.Sie und die Bank
2. nach der Kündigung
   Grundschuld gekündigtDas Kapital der Sicherungsgrundschuld wird erst 6 Monate nach der Kündigung fällig, und davon darf nicht abgewichen werden (§ 1193 BGB). Diese halbe Jahr ist Ihr erster Zeitpuffer.Bank
3. Monat 0
   AnordnungsbeschlussDas Amtsgericht ordnet die Versteigerung an und lässt den Versteigerungsvermerk eintragen (§ 19 ZVG). Mit der Zustellung beginnt die wichtigste Frist des ganzen Verfahrens.Gericht
4. binnen 2 Wochen
   Antrag nach § 30a ZVGNotfrist von zwei Wochen ab Zustellung der gerichtlichen Belehrung (§ 30b Abs. 1 ZVG), nicht ab dem Anordnungsbeschluss. Erfolg: Einstellung für höchstens 6 Monate.Sie
5. Monat 1 bis 9
   Gutachten und VerkehrswertDer Sachverständige bewertet, das Gericht setzt den Verkehrswert durch Beschluss fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde möglich, nach dem Termin nicht mehr.Gericht, Gutachter
6. 6 Wochen vor Termin
   BekanntmachungDer Termin muss 6 Wochen vorher bekanntgemacht sein, sonst ist er aufzuheben (§ 43 Abs. 1 ZVG). Ihnen selbst muss die Terminsbestimmung 4 Wochen vorher zugestellt sein (§ 43 Abs. 2 ZVG).Gericht
7. bis zum Termin
   Ablösung oder VerkaufEin freihändiger Verkauf braucht die Rücknahme des Versteigerungsantrags durch die Bank (§ 29 ZVG). Ablösen darf jeder, der ein Recht am Grundstück verlieren würde (§ 268 BGB).Sie, Käufer, Angehörige
8. im Termin
   Zahlungsnachweis nach § 75 ZVGWer im Versteigerungstermin nachweist, dass Forderung und Verfahrenskosten an die Gerichtskasse gezahlt sind, bringt das Verfahren dort zum Stehen.Sie
9. bis zur Verkündung
   Letzte GrenzeNach dem Schluss der Versteigerung kann ein Einstellungsgrund nur noch als Versagung des Zuschlags wirken (§ 33 ZVG). Die Verkündung liegt oft bis zu 1 Woche später (§ 87 ZVG).Gericht

2Aus welchem Titel vollstreckt die Bank überhaupt?

Meist aus der notariellen Grundschuldbestellung, nicht aus einem Urteil. In der Urkunde hat sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen; eine solche Urkunde ist nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ein vollstreckbarer Titel wie ein rechtskräftiges Urteil. Ein Gerichtsverfahren gegen Sie hat es also nie gegeben, und es wird auch keines geben.

Das erklärt, warum Ratschläge zu Mahnbescheid und Widerspruch am typischen Bankfall vorbeigehen. Wer die Forderung selbst bestreitet, muss den Weg über die Vollstreckungsabwehrklage beim Prozessgericht gehen (§ 767 ZPO, über § 795 ZPO auch bei notariellen Urkunden). Formale Fehler im Verfahren, etwa eine fehlende Zustellung oder eine fehlende Vollstreckungsklausel, gehören dagegen vor das Vollstreckungsgericht (§ 766 ZPO); wird ein solcher Mangel bekannt, muss das Gericht von Amts wegen aufheben oder einstweilen einstellen (§ 28 ZVG).

Ein oft übersehener Zeitpuffer steckt in der Grundschuld selbst: Ihr Kapital wird erst 6 Monate nach der Kündigung fällig, und bei einer Sicherungsgrundschuld ist von dieser Frist keine abweichende Vereinbarung zulässig (§ 1193 BGB). Diese sechs Monate sind kein Aufschub des Verfahrens, aber sie sind Verhandlungszeit.

3Wann darf die Bank den Immobilienkredit überhaupt kündigen?

Erst wenn drei Voraussetzungen zugleich erfüllt sind. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen verlangt § 498 BGB: Verzug mit mindestens 2 aufeinanderfolgenden Teilzahlungen, ein Rückstand von mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens (§ 498 Abs. 2 BGB) und eine erfolglose Zahlungsfrist von 2 Wochen mit der Erklärung, dass bei Nichtzahlung die Restschuld fällig gestellt wird.

Bei einem Darlehen über 300.000 € sind das 7.500 € Rückstand. Wer knapp darunter liegt, ist noch nicht kündbar. Prüfen Sie das Kündigungsschreiben deshalb an dieser Zahl, bevor Sie irgendetwas anderes tun.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens gilt § 498 BGB nur, wenn Sie das Darlehen als Verbraucher aufgenommen haben; bei gewerblich oder als Kapitalanlage aufgenommenen Krediten greift der Schutz nicht. Zweitens gibt es keinen § 498 Abs. 3 BGB. Die Norm endet mit Absatz 2, und jede Quelle, die einen dritten Absatz zitiert, arbeitet mit veralteten Fundstellen.

Aus derselben Norm folgt ein Anspruch, den kaum jemand nutzt: Nach § 498 Abs. 1 Satz 2 BGB soll die Bank Ihnen spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über eine einvernehmliche Regelung anbieten. Fordern Sie dieses Gespräch schriftlich ein und bringen Sie einen konkreten Vorschlag mit, keine Bitte um Verständnis.

4Wann läuft meine Zwei-Wochen-Frist wirklich?

Ab der Zustellung der gerichtlichen Belehrung, nicht ab dem Anordnungsbeschluss. § 30b Abs. 1 ZVG bestimmt: „Die einstweilige Einstellung ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen zu beantragen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, in welcher der Schuldner auf das Recht zur Stellung des Einstellungsantrages, den Fristbeginn und die Rechtsfolgen eines fruchtlosen Fristablaufs hingewiesen wird."

Diese Belehrung muss drei Dinge enthalten: das Antragsrecht, den Fristbeginn und die Folgen des Fristablaufs. Fehlt einer der drei Punkte oder wurde die Verfügung nie förmlich zugestellt, läuft die Notfrist nicht an. Das Gesetz sagt nur, der Hinweis solle „möglichst zugleich" mit dem Anordnungsbeschluss zugestellt werden, es schreibt es nicht zwingend vor.

Die Fristen, bei denen die meisten Ratgeber danebenliegen

Praktische Folge: Wer nach vier Wochen feststellt, dass die Frist angeblich abgelaufen ist, sollte zuerst in die Akte sehen und prüfen, wann und mit welchem Inhalt die Belehrung zugestellt wurde. Akteneinsicht bekommen Sie als Beteiligter beim Vollstreckungsgericht. Ist die Belehrung fehlerhaft, ist die Frist nicht versäumt.

Und selbst bei versäumter Notfrist ist nicht alles vorbei. Der Härtefallantrag nach § 765a ZPO kennt für die Zwangsversteigerung keine Antragsfrist, und die Einstellungsbewilligung der Bank nach § 30 ZVG ist bis zum Zuschlag möglich.

5Was muss in einem Antrag nach § 30a ZVG stehen?

Zwei Dinge, und beide müssen zugleich vorliegen. Erstens die Aussicht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird. Zweitens, dass die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht. Beides steht wörtlich in § 30a Abs. 1 ZVG.

„Aussicht" meint etwas Nachprüfbares, nicht eine Hoffnung. Belastbar sind: ein unterschriftsreifer Kaufvertragsentwurf mit Käufer und Kaufpreis, eine schriftliche Finanzierungszusage einer anderen Bank, ein Erbfall mit absehbarer Auszahlung, ein rechtskräftiger Titel über eine eigene Forderung. Nicht belastbar sind: „Ich suche einen Käufer", „Meine Familie will helfen", „Die Marktlage wird besser".

Der Antrag scheitert an zwei gesetzlichen Ablehnungsgründen, und das Gericht hat dabei kein Ermessen: Er ist abzulehnen, wenn die Einstellung dem betreibenden Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist, oder wenn zu erwarten ist, dass ein späterer Erlös wesentlich geringer ausfällt (§ 30a Abs. 2 ZVG). Wer also ein verfallendes Objekt sechs Monate länger halten will, hat schlechte Karten.

Entschieden wird durch Beschluss, nachdem Schuldner und betreibender Gläubiger gehört wurden; auf Verlangen des Gerichts müssen beide Seiten ihre Angaben glaubhaft machen, also nicht voll beweisen (§ 30b Abs. 2 ZVG). Wird der Antrag abgelehnt, ist die sofortige Beschwerde zulässig (§ 30b Abs. 3 ZVG), und solange über den Antrag nicht rechtskräftig ablehnend entschieden ist, soll der Versteigerungstermin nicht bekanntgemacht werden (§ 30b Abs. 4 ZVG).

6Welche Auflagen sind mit der Einstellung verbunden?

In aller Regel die Auflage, während der Einstellung weiterzuzahlen. Das Gericht kann anordnen, dass die Einstellung außer Kraft tritt, wenn der Schuldner die währenddessen fällig werdenden laufenden Leistungen nicht binnen 2 Wochen nach Fälligkeit zahlt (§ 30a Abs. 3 Satz 1 ZVG). Ist diese Maßgabe angeordnet, entfällt der Schutz bei Fristversäumnis automatisch, ohne dass das Gericht noch einmal entscheidet.

Ein Sonderfall ist im Gesetz enger geregelt: Betreibt ein Gläubiger, dessen Grundschuld innerhalb der ersten sieben Zehntel des Grundstückswerts steht, darf das Gericht von der Auflage nur absehen, soweit das zur Wiederherstellung einer geordneten wirtschaftlichen Lage des Schuldners geboten und dem Gläubiger zumutbar ist (§ 30a Abs. 3 Satz 2 ZVG). Bei der finanzierenden Hausbank ist das fast immer der Fall.

Zusätzlich kann das Gericht Zahlungen auf die aufgelaufenen Rückstände zu bestimmten Terminen anordnen (§ 30a Abs. 4 ZVG) und weitere Auflagen aussprechen (§ 30a Abs. 5 ZVG). Rechnen Sie deshalb vor dem Antrag ehrlich durch, ob Sie die laufenden Zinsen sechs Monate lang tragen können. Ein Antrag, der bewilligt und dann durch eine verpasste Rate wieder hinfällig wird, hat nichts gebracht und die zweite Chance nach § 30c ZVG mit verbraucht.

7Kann ich die Einstellung ein zweites Mal bekommen?

Genau einmal, damit rechnerisch bis zu 12 Monate. § 30c ZVG lautet: „War das Verfahren gemäß § 30a einstweilen eingestellt, so kann es auf Grund des § 30a einmal erneut eingestellt werden, es sei denn, daß die Einstellung dem Gläubiger unter Berücksichtigung seiner gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist."

Diese Norm nennt keine der 14 Konkurrenzseiten, die wir für diesen Ratgeber durchgesehen haben. Dabei ist sie der wichtigste Zeitgewinn im ganzen Verfahren: zweimal sechs Monate statt einmal sechs Monate.

Zwei Bedingungen gehören dazu. Erstens setzt § 30c ZVG voraus, dass eine Einstellung nach § 30a bereits angeordnet war; ein abgelehnter oder versäumter Erstantrag eröffnet den Weg nicht. Zweitens muss der Wiederholungsantrag alle Voraussetzungen des § 30a erneut erfüllen, und über § 30b gilt auch für ihn die Notfrist und das Beschlussverfahren.

Tritt später ein weiterer Gläubiger dem Verfahren bei, entsteht ihm gegenüber ein eigenständiges neues Antragsrecht. Der tatsächliche Stillstand kann deshalb im Einzelfall länger sein als zwölf Monate.

8Was passiert, wenn die sechs Monate abgelaufen sind?

Nichts von selbst. Der Gläubiger muss die Fortsetzung beantragen. Nach jeder einstweiligen Einstellung ruht das Verfahren und darf nur auf Antrag des Gläubigers fortgesetzt werden. Stellt er diesen Antrag 6 Monate lang nicht, ist das Verfahren aufzuheben (§ 31 Abs. 1 ZVG). Erst diese Aufhebung führt zur Löschung des Versteigerungsvermerks (§ 34 ZVG).

Der Fristbeginn ist doppelt abgesichert und wird fast überall falsch dargestellt. Er richtet sich zunächst nach dem Anlass: bei der Gläubigerbewilligung ab der Einstellung, bei § 30a erst ab dem Zeitpunkt, bis zu dem die Einstellung angeordnet war (§ 31 Abs. 2 ZVG). Hinzu kommt, dass die Frist überhaupt erst zu laufen beginnt, nachdem dem Gläubiger der gerichtliche Hinweis auf die Rechtsfolgen zugestellt wurde (§ 31 Abs. 3 ZVG). Maßgeblich ist der spätere der beiden Zeitpunkte.

Für Sie heißt das zweierlei. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass sich das Verfahren nach sechs Monaten von allein erledigt; ohne zugestellten Hinweis läuft überhaupt keine Frist. Und selbst nach fruchtlosem Ablauf endet es nicht automatisch, sondern muss vom Gericht durch Beschluss aufgehoben werden.

9Wie oft darf die Bank das Verfahren einstellen lassen?

Zweimal. Die dritte Bewilligung beendet das Verfahren. Bewilligt der Gläubiger die Einstellung, muss das Gericht einstellen, ohne eigene Prüfung. Die Bewilligung kann wiederholt werden. Ist das Verfahren aber bereits zweimal auf Bewilligung eingestellt worden, gilt eine erneute Bewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrags (§ 30 Abs. 1 ZVG). Auch die bloße Bewilligung, den Versteigerungstermin aufzuheben, zählt in diese Zählung mit hinein (§ 30 Abs. 2 ZVG).

Daraus folgt ein Verhandlungshebel, den keine der geprüften Ratgeberseiten nennt: Nach zwei bewilligten Einstellungen kostet die dritte die Bank das ganze Verfahren samt bereits verauslagter Gerichts- und Gutachterkosten. Wer eine Ratenzahlung anbietet und zu diesem Zeitpunkt steht, verhandelt aus einer besseren Position, als er denkt.

Wie kurzfristig ein angesetzter Termin wieder verschwindet

bis 7 Tage22 (12 %)

8 bis 14 Tage16 (9 %)

15 bis 30 Tage43 (23 %)

31 bis 60 Tage44 (24 %)

über 60 Tage62 (33 %)

Umgekehrt gilt: Die Bank weiß das auch. Sie wird die dritte Bewilligung eher verweigern und stattdessen auf einer Fortsetzung bestehen. Rechnen Sie also nicht damit, die Zwei-Bewilligungen-Grenze absichtlich anzusteuern, sondern nutzen Sie sie als Argument, wenn Sie ohnehin dort angekommen sind.

10Kann ich das Haus trotz Versteigerungsvermerk verkaufen?

Rechtlich ja, praktisch nur mit der Bank. Die Beschlagnahme wirkt als relatives Veräußerungsverbot: Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung sind wirksam, aber gegenüber dem betreibenden Gläubiger unwirksam (§ 23 Abs. 1 ZVG, § 135 Abs. 1 BGB). Der Käufer müsste die Versteigerung also gegen sich gelten lassen und riskiert, das eben gekaufte Haus im Termin wieder zu verlieren.

Deshalb funktioniert der freihändige Verkauf nur über einen Zwischenschritt: Die Bank nimmt den Versteigerungsantrag zurück, woraufhin das Gericht das Verfahren aufheben muss (§ 29 ZVG), und gibt Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises die Grundschuld frei. Erst mit der Aufhebung wird auch der Versteigerungsvermerk gelöscht (§ 34 ZVG), der seit der Anordnung im Grundbuch steht (§ 19 Abs. 1 ZVG) und den jeder Kaufinteressent sieht. Wie Sie den Verkauf mit Bank, Käufer und Notar Schritt für Schritt angehen, steht im Ratgeber Haus vor der Zwangsversteigerung verkaufen.

Für die Verhandlung mit der Bank spricht meist die reine Rechnung. Der mittlere Verkehrswert der 2.478 laufenden Vollstreckungsverfahren in unserer Datenbank liegt bei 165.000 €. Im Versteigerungstermin liegen Zuschläge häufig unter dem Verkehrswert, bei einem freihändigen Verkauf ist der Marktpreis erreichbar. Ein Verkauf, der die Forderung deckt, ist für die Bank fast immer das bessere Geschäft, und genau so sollten Sie ihn präsentieren: mit Exposé, Kaufinteressent und Zahl, nicht als Bitte.

Praktischer Hinweis für den Zeitplan: Erst die Aufhebung beendet das Verfahren, die bloße Einstellung nicht. Solange nur eingestellt ist, steht der Vermerk weiter im Grundbuch, und die Bank kann die Fortsetzung beantragen.

11Wer darf die Forderung ablösen, und was passiert dann?

Jeder, der durch die Versteigerung ein Recht am Grundstück verlieren würde, und jeder Besitzer, der den Besitz verlieren würde. § 268 Abs. 1 BGB gibt diesen Personen ein eigenes Ablösungsrecht, das der Gläubiger nicht ablehnen kann. Zum Kreis gehören nachrangige Grundpfandgläubiger, Inhaber eines Wohnrechts oder Nießbrauchs, Miterben und auch der im Haus wohnende Angehörige.

Der Eigentümer selbst hat ein eigenes Befriedigungsrecht, sobald die Forderung fällig ist (§ 1142 BGB). Die Bank kann die Zahlung also nicht mit dem Argument zurückweisen, sie wolle lieber versteigern.

Wer ablöst, zahlt nicht ohne Gegenwert: Die Forderung geht kraft Gesetzes auf ihn über, samt Grundschuld oder Hypothek (§ 268 Abs. 3, § 1150 BGB). Ein Verwandter, der ablöst, wird also neuer Gläubiger und steht danach im Grundbuch. Einen Anspruch auf die zur Löschung nötigen Urkunden gibt es erst nach vollständiger Befriedigung (§ 1144 BGB). Eine Teilzahlung löst diesen Anspruch nicht aus (§ 1145 BGB).

Praktisch heißt das: Lassen Sie sich die Ablösesumme vor jeder Zahlung schriftlich und mit Stichtag bestätigen. Sie besteht nicht nur aus der Restschuld, sondern aus Hauptforderung, Zinsen und den bis dahin angefallenen Verfahrenskosten. Was im Verfahren an Kosten zusammenkommt, steht im Ratgeber zu den Kosten einer Zwangsversteigerung.

12Wann hilft der Härtefallantrag nach § 765a ZPO?

Nur bei einer Härte, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Der Wortlaut ist bewusst eng: Das Vollstreckungsgericht kann eine Maßnahme aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn sie „unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist" (§ 765a Abs. 1 Satz 1 ZPO). Finanzielle Not allein genügt dafür nicht, sonst wäre jede Zwangsversteigerung ein Härtefall.

Eine Antragsfrist gibt es für die Zwangsversteigerung nicht. Die vielzitierte Zwei-Wochen-Frist des § 765a Abs. 3 ZPO gilt ausdrücklich nur „in Räumungssachen" und knüpft an den festgesetzten Räumungstermin an. Wer diese Frist auf den Versteigerungstermin überträgt, verwechselt zwei Verfahren.

Der wichtigste Anwendungsfall ist eine konkrete Gefahr für Leben oder Gesundheit. Der Bundesgerichtshof hat dazu eine ganze Reihe von Entscheidungen getroffen, die dem Vollstreckungsgericht erhebliche Pflichten auferlegen: Der Schuldner muss die Suizidgefahr weder beweisen noch das Gericht von ihr überzeugen; da dem Gericht die medizinische Sachkunde fehlt, ist es im Zweifel gehalten, einem Antrag auf ein Sachverständigengutachten nachzugehen (BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2010, V ZB 215/09). Zu prüfen ist außerdem, ob schon der endgültige Eigentumsverlust durch Rechtskraft des Zuschlags und nicht erst die spätere Räumung ernsthaft einen Suizid erwarten lässt (BGH, Beschluss vom 17. Februar 2011, V ZB 205/10).

Ein Freifahrtschein ist das nicht. Hat sich die zuständige Behörde des Betroffenen angenommen und Maßnahmen ergriffen, darf das Gericht davon ausgehen, dass diese ausreichen (BGH, Beschluss vom 9. Juni 2011, V ZB 319/10). Und wo Schutzmaßnahmen greifen können, wird das Verfahren regelmäßig nur befristet und unter Auflagen eingestellt, nicht endgültig (BGH, Beschluss vom 12. November 2014, V ZB 99/14). Ein einmal ergangener Schutzbeschluss kann bei geänderter Sachlage wieder aufgehoben werden (§ 765a Abs. 4 ZPO).

13Stoppt eine Privatinsolvenz die Zwangsversteigerung?

Die Insolvenz allein rettet die Immobilie nicht. Von allen Irrtümern in diesem Feld ist das der teuerste. Die finanzierende Bank ist mit ihrer Grundschuld absonderungsberechtigt (§ 49 InsO) und darf die Zwangsversteigerung weiter betreiben. Das insolvenzrechtliche Vollstreckungsverbot schützt nur gegen einzelne Insolvenzgläubiger (§ 89 Abs. 1 InsO), nicht gegen den Grundpfandgläubiger.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens verlieren Sie sogar das eigene Antragsrecht aus § 30a ZVG; an seine Stelle treten die Sonderregeln der §§ 30d ff. ZVG. Antragsberechtigt ist dann der Insolvenzverwalter, gestützt auf einen von vier gesetzlich aufgezählten Gründen (§ 30d Abs. 1 ZVG). Ein eigenes Antragsrecht behalten Sie nur in einem Fall: Sie haben selbst einen Insolvenzplan vorgelegt, dieser wurde nicht nach § 231 InsO zurückgewiesen, und die Versteigerung würde seine Durchführung gefährden (§ 30d Abs. 2 ZVG).

Auch diese Einstellung ist nicht umsonst. Sie wird mit der Auflage verbunden, dem Gläubiger die laufenden Zinsen aus der Masse binnen 2 Wochen nach Fälligkeit zu zahlen (§ 30e Abs. 1 ZVG); wird das Grundstück für die Masse genutzt, kommt ein laufender Ausgleich des Wertverlusts hinzu (§ 30e Abs. 2 ZVG).

Und die Restschuldbefreiung ändert daran nichts. Sie beseitigt nur die persönliche Haftung; Grundschuld und Hypothek bleiben bestehen (§ 301 Abs. 2 InsO), ebenso die Haftung mitverpflichteter Ehepartner und Bürgen. Die Abtretungsfrist beträgt seit der Reform 3 Jahre ab Verfahrenseröffnung (§ 287 Abs. 2 InsO). Was danach von einer Restschuld übrig bleibt, steht im Ratgeber zu Verteilungstermin und Restschuld.

14Hilft es, das Haus auf Angehörige zu überschreiben?

Nein, und zwar über einen sehr langen Zeitraum nicht. Eine Schenkung oder Überschreibung ohne Gegenleistung ist 4 Jahre lang anfechtbar, ohne dass dem Schenker irgendein Vorsatz nachgewiesen werden müsste (§ 4 Abs. 1 AnfG, § 134 Abs. 1 InsO). Wer die Übertragung mit dem Vorsatz vorgenommen hat, Gläubiger zu benachteiligen, muss mit einer Anfechtung über 10 Jahre rechnen (§ 3 Abs. 1 AnfG, § 133 Abs. 1 InsO).

Der Verkauf an Angehörige ist keine Lösung, sondern eine Verschärfung. Innerhalb von 2 Jahren genügt für die Anfechtung schon die unmittelbare Gläubigerbenachteiligung, etwa ein Kaufpreis unter Verkehrswert, und die Beweislast kehrt sich um: Der nahestehende Erwerber muss beweisen, dass er von nichts wusste (§ 3 Abs. 4 AnfG, § 133 Abs. 4 InsO). Ein zu billiger Verkauf ist außerdem in seinem unentgeltlichen Teil wie eine Schenkung anfechtbar.

„Nahestehend" ist dabei weiter gefasst, als die meisten annehmen: Der Kreis umfasst nicht nur Ehegatten und Kinder, sondern auch Geschwister, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten binnen eines Jahres und schlicht Mitbewohner (§ 138 InsO). Eine Scheidung oder ein Auszug kurz vor der Übertragung hilft also nicht.

Ebenso wenig hilft es, jetzt noch ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch eintragen zu lassen. In das geringste Gebot kommen nur Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen (§ 44 Abs. 1 ZVG). Ein heute eingetragenes Recht steht im Rang hinter der Grundschuld von damals und erlischt deshalb mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG).

15Was kann ich am Tag des Termins noch tun?

Zahlen, und zwar an die Gerichtskasse, nicht an die Bank. § 75 ZVG stellt das Verfahren ein, wenn im Versteigerungstermin nachgewiesen wird, dass der zur Befriedigung des Gläubigers und zur Deckung der Verfahrenskosten erforderliche Betrag an die Gerichtskasse gezahlt ist. Als Nachweis genügt der Einzahlungs- oder Überweisungsbeleg einer Bank oder Sparkasse.

Die zeitliche Außengrenze ist nicht der Beginn der Bietzeit, sondern die Entscheidung über den Zuschlag. Nach dem Schluss der Versteigerung darf über einen Einstellungsgrund nicht mehr durch eigenen Beschluss entschieden werden, sondern nur noch durch Versagung des Zuschlags (§ 33 ZVG). Da die Verkündung des Zuschlags in einem gesonderten Termin liegen kann, der in der Regel bis zu 1 Woche später stattfindet (§ 87 ZVG), bleibt dieser Weg oft länger offen, als im Saal alle annehmen.

Zwei Wertgrenzen arbeiten am Termintag ohne Ihr Zutun für Sie. Erreicht das Meistgebot samt bestehenbleibender Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG); bleibt es unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Beide Grenzen erklärt der Ratgeber zu den Wertgrenzen 5/10 und 7/10.

Verlassen Sie sich aber nicht blind auf die Hälfte-Grenze. Sie gilt gerade nicht, wenn ein aus dem Grundstück Berechtigter bietet und sein Gebot zusammen mit dem Betrag, mit dem er bei der Verteilung ausfallen würde, die Hälfte erreicht (§ 85a Abs. 3 ZVG). Genau das ist der Fall, in dem die betreibende Bank selbst mitbietet. In 230 der laufenden Vollstreckungsverfahren in unserer Datenbank sind die Wertgrenzen bereits weggefallen, weil ein früherer Termin an ihnen gescheitert ist.

16Darf ich bei meiner eigenen Versteigerung mitbieten?

Erlaubt ist es, günstig ist es selten. Ein Verbot enthält das ZVG nicht. Bietet aber der Schuldner oder ein neu eingetretener Eigentümer, kann der Gläubiger eine über die üblichen 10 Prozent hinausgehende Sicherheitsleistung verlangen, und zwar bis zur vollen Höhe des Betrags, der zur Deckung seines Anspruchs durch Zahlung zu berichtigen ist (§ 68 Abs. 3 ZVG).

Praktisch bedeutet das: Statt 10 Prozent des Verkehrswerts kann von Ihnen die gesamte Forderung als Sicherheit verlangt werden. Diese erhöhte Sicherheit ist spätestens bis zur Entscheidung über den Zuschlag zu erbringen (§ 68 Abs. 4 ZVG). Wer dieses Geld hätte, bräuchte den Termin nicht.

Ein naher Angehöriger, der auf eigene Rechnung bietet, unterliegt dieser Regel nicht. Er unterliegt aber der Anfechtung, wenn erkennbar für Sie geboten wird und der Preis auffällig niedrig ist. Wie das Bieten im Termin abläuft, welche Papiere nötig sind und wie die Sicherheitsleistung funktioniert, steht im Ratgeber zum Bieten bei der Zwangsversteigerung.

17Was passiert, wenn niemand bietet?

Das Verfahren wird einstweilen eingestellt, aber nicht beendet. Wird kein Gebot abgegeben oder sind alle Gebote erloschen, stellt das Gericht das Verfahren von Amts wegen einstweilen ein (§ 77 Abs. 1 ZVG). Ein Antrag ist dafür nicht nötig, ein Ermessen hat das Gericht nicht.

Ein gesicherter Zeitgewinn folgt daraus nicht. Der Gläubiger kann die Fortsetzung sofort beantragen; die 6-Monats-Frist des § 31 ZVG wirkt zu seinen Lasten, nicht als Schonfrist für Sie. Praktisch gewinnen Sie die Zeit bis zur Bestimmung und Bekanntmachung eines neuen Termins. Nach einer vorangegangenen Einstellung reichen dafür 2 Wochen Bekanntmachungsfrist statt der sonst nötigen 6 Wochen (§ 43 Abs. 1 ZVG).

Bleibt auch ein zweiter Termin ergebnislos, wird das Verfahren aufgehoben (§ 77 Abs. 2 ZVG). Damit ist die Immobilie aber noch nicht sicher: Auf Antrag des Gläubigers kann das Gericht anordnen, dass das Verfahren als Zwangsverwaltung fortgesetzt wird. Dann zieht ein Zwangsverwalter die Nutzungen, und Sie verlieren die Verfügung über die Erträge, ohne das Eigentum zu verlieren. Was das bedeutet, steht im Ratgeber zur Zwangsverwaltung.

18Wie lange darf ich nach dem Zuschlag noch im Haus wohnen?

Es gibt keine gesetzliche Räumungsfrist. Aus dem Zuschlagsbeschluss findet die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer des Grundstücks statt (§ 93 Abs. 1 ZVG). Der Beschluss ist also selbst der Räumungstitel; der Ersteher braucht kein Räumungsurteil und muss Sie nicht erst verklagen.

Zwei Dinge mildern das ab. Die Vollstreckung soll unterbleiben, wenn der Besitzer aufgrund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist (etwa ein vorrangiges Wohnrecht oder ein Mietvertrag). Erfolgt sie dennoch, kann der Besitzer nach § 771 ZPO Widerspruch erheben (§ 93 Abs. 1 ZVG). Und in der Praxis lassen sich Ersteher häufig auf eine Auszugsfrist ein, weil eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher sie mehrere tausend Euro kostet.

Ein Härtefallantrag nach § 765a ZPO ist auch gegen die Räumung möglich, und hier gilt die Zwei-Wochen-Frist des § 765a Abs. 3 ZPO tatsächlich: gerechnet ab dem festgesetzten Räumungstermin, mit Ausnahmen für nachträglich entstandene Gründe und unverschuldete Verhinderung.

Für Mieter im versteigerten Haus gilt eine eigene Regel: Der Mietvertrag geht auf den Ersteher über, dieser hat aber ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin. Was das für vermietete Objekte heißt, steht im Ratgeber zur vermieteten Immobilie.

19Verbreitete Irrtümer beim Abwenden einer Zwangsversteigerung

Fünf Aussagen halten sich hartnäckig, obwohl der Gesetzestext das Gegenteil sagt. Wir haben für diesen Ratgeber 14 der zu diesen Suchbegriffen sichtbaren Seiten durchgesehen: Kanzleien, Schuldnerberatungen, Immobilienportale und Verbraucherzentralen. Vier von sechs Kanzleiseiten geben den Fristbeginn der Zwei-Wochen-Frist falsch an, und keine einzige der 14 Seiten nennt § 30c ZVG.

Fünf Irrtümer, die auch KI-Antworten verbreiten

Ein sechster Irrtum betrifft die Anbieter selbst. Mehrere der geprüften Seiten geben eine Anleitung zum Antrag nach § 30a ZVG und schließen im Impressum zugleich jede Rechtsberatung aus. Wer Ihnen gegen Vorkasse einen „garantierten Stopp" verspricht, verspricht etwas, das nur das Vollstreckungsgericht und die Bank leisten können.

20Checkliste: die ersten sieben Schritte nach dem Anordnungsbeschluss

1. Zustellungsdatum feststellen. Wann wurde welche Verfügung zugestellt, und enthielt sie die Belehrung über Antragsrecht, Fristbeginn und Folgen? Davon hängt ab, ob Ihre Notfrist überhaupt läuft (§ 30b Abs. 1 ZVG).
2. Kündigung prüfen. Waren 2 aufeinanderfolgende Raten offen und mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags im Rückstand, und gab es eine Zweiwochenfrist mit Fälligstellungshinweis (§ 498 BGB)?
3. Antrag nach § 30a ZVG stellen, wenn Sie etwas Nachprüfbares vorlegen können: Kaufvertragsentwurf, Finanzierungszusage, Erbnachweis. Ohne Beleg ist der Antrag verlorene Zeit.
4. Gespräch mit der Bank verlangen und mit einer Zahl hineingehen: Ablösesumme, Verkaufspreis, Ratenvorschlag. § 498 Abs. 1 Satz 2 BGB gibt Ihnen dafür den Anknüpfungspunkt.
5. Verkauf vorbereiten, falls die Zahlen nicht aufgehen. Ein freihändiger Verkauf zum Marktpreis bringt fast immer mehr als ein Zuschlag und braucht die Antragsrücknahme der Bank (§ 29 ZVG).
6. Verkehrswertbeschluss prüfen, sobald er zugestellt ist. Gegen die Wertfestsetzung ist die sofortige Beschwerde möglich, nach dem Termin nicht mehr. Worauf es im Gutachten ankommt, steht im Ratgeber zum Verkehrswertgutachten.
7. Termin im Auge behalten. Der Termin muss 6 Wochen vorher bekanntgemacht und Ihnen 4 Wochen vorher zugestellt sein (§ 43 ZVG). Alle anstehenden Termine finden Sie in unserer Terminsuche.

21Was Sie realistisch erwarten können

Zeit lässt sich fast immer gewinnen, das Eigentum nicht immer retten. Zweimal sechs Monate Einstellung nach §§ 30a, 30c ZVG, dazu die sechs Monate Kündigungsfrist der Grundschuld und die Fortsetzungsfrist des § 31 ZVG: Wer alle Fristen nutzt, verschafft sich realistisch ein bis zwei Jahre. Diese Zeit ist nur dann etwas wert, wenn Sie in ihr etwas verändern.

Unsere Zahlen zeigen, dass ein angesetzter Termin durchaus wieder verschwinden kann: 187 von 4.978 erfassten Verfahren (4 %) sind aus den Terminlisten verschwunden, im Mittel 41 Tage vor dem geplanten Termin, 20 Prozent davon sogar in den letzten zwei Wochen. Warum ein Termin wegfällt, steht in der Bekanntmachung nicht; die Gründe reichen von der Einigung mit der Bank über den Verkauf bis zur gerichtlichen Einstellung. Welche Gründe es gibt und wie oft sie vorkommen, steht im Ratgeber zum aufgehobenen Termin.

Zwei Dinge sollten Sie in dieser Zeit nicht tun. Erstens: das Objekt nicht verfallen lassen. Ein schlechter Zustand senkt den Verkehrswert, und ein niedrigerer Verkehrswert senkt beide Wertgrenzen, die Sie schützen. Zweitens: nichts überschreiben. Die Anfechtungsfristen von 4 und 10 Jahren überdauern das Verfahren bei Weitem und verwandeln einen Vermögensverlust in einen Rechtsstreit obendrauf.

Und wenn absehbar ist, dass die Immobilie nicht zu halten ist, ist der freihändige Verkauf die bessere Variante. Er bringt den Marktpreis statt eines Zuschlagspreises, spart die Verfahrenskosten, die sonst Ihre Restschuld erhöhen, und Sie bestimmen selbst, wann Sie ausziehen. Wie sich der Erlös verteilt und was danach von der Schuld bleibt, rechnet der Ratgeber zu Verteilungstermin und Restschuld durch.

Häufige Fragen

Quellen: § 28, § 29, § 30, § 30a, § 30b, § 30c, § 30d, § 30e, § 31, § 33, § 34 ZVG (Aufhebung und einstweilige Einstellung des Verfahrens, Notfrist von zwei Wochen, Höchstdauer von sechs Monaten, einmalige Wiederholung, Fortsetzungsfrist) · § 19, § 23, § 43, § 44, § 68, § 74a, § 75, § 77, § 85a, § 87, § 91, § 93 ZVG (Versteigerungsvermerk, Beschlagnahme, Bekanntmachungs- und Zustellungsfristen, Sicherheitsleistung des Schuldners, Wertgrenzen, Zahlung im Termin, ergebnisloser Termin, Räumungstitel) · § 765a, § 766, § 767, § 775, § 776, § 794 Abs. 1 Nr. 5, § 869 ZPO (Vollstreckungsschutz, Erinnerung, Vollstreckungsabwehrklage, Einstellung und Aufhebung, notarielle Unterwerfungserklärung) · § 268, § 1142, § 1144, § 1145, § 1150, § 1193, § 498, § 135 BGB (Ablösungsrecht Dritter, Befriedigungsrecht des Eigentümers, Kündigungsfrist der Sicherungsgrundschuld, Kündigung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen, relatives Veräußerungsverbot) · § 49, § 89, § 133, § 134, § 138, § 287, § 301 InsO sowie § 3 und § 4 AnfG (Absonderungsrecht, Vollstreckungsverbot, Anfechtungsfristen von zwei, vier und zehn Jahren, Wirkung der Restschuldbefreiung) · BGH, Beschlüsse vom 16.12.2010 (V ZB 215/09), 17.02.2011 (V ZB 205/10), 09.06.2011 (V ZB 319/10) und 12.11.2014 (V ZB 99/14) zum Vollstreckungsschutz bei Suizidgefahr und zur Aufklärungspflicht des Vollstreckungsgerichts · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.