Geerbtes Haus mit Schulden: ausschlagen, Nachlassinsolvenz oder Versteigerung

1Muss ich als Erbe die Schulden auf dem Haus bezahlen?

Ja, wenn Sie das Erbe annehmen. Dann haften Sie für alle Schulden des Verstorbenen, zunächst auch mit Ihrem eigenen Vermögen (§ 1967 BGB). Diese Haftung lässt sich aber begrenzen.

Mit dem Tod geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB). Dazu gehören das Haus und das Konto, aber genauso der Kredit bei der Bank, offene Rechnungen und Steuerschulden. Das Gesetz nennt diese Schulden Nachlassverbindlichkeiten. Auch die Kosten der Beerdigung trägt der Erbe (§ 1968 BGB).

Die Erbschaft fällt Ihnen von selbst an, Sie müssen dafür nichts unterschreiben (§ 1942 BGB). Vor fremden Schulden schützen Sie sich auf zwei Wegen: Sie schlagen das Erbe aus, oder Sie nehmen es an und beschränken die Haftung auf den Nachlass. Welcher Weg passt, hängt vor allem davon ab, ob das Haus mehr wert ist als die Schulden. Die Rechnung zeigt, wie schnell ein Erbe ins Minus rutscht:

Wird das Haus versteigert, kann der Erlös außerdem unter dem Verkehrswert liegen, dann wächst die Lücke. Mit einer Ausschlagung oder einer Nachlassinsolvenz müssten Sie den Fehlbetrag nicht aus eigener Tasche zahlen.

2Was passiert mit der Grundschuld, wenn der Eigentümer stirbt?

Sie bleibt im Grundbuch stehen und sichert den Kredit weiter. Wird nicht gezahlt, kann die Bank das Haus versteigern lassen, gleich wer es geerbt hat.

Eine Grundschuld haftet am Haus, nicht an einer Person. Der Tod des Eigentümers ändert daran nichts. Der Darlehensvertrag geht wie jede andere Schuld auf die Erben über. Die Bank kann sich deshalb an zwei Stellen halten: über die Grundschuld an das Haus und über den Kredit an die Erben persönlich.

Für die Versteigerung braucht die Bank keinen neuen Prozess. Ihr Vollstreckungstitel, meist die notarielle Grundschuldurkunde, kann auf die Erben umgeschrieben werden (§ 727 ZPO). Das Gericht darf die Versteigerung auch gegen den Erben des eingetragenen Eigentümers anordnen, ohne dass der Erbe schon im Grundbuch steht; die Erbfolge wird durch Urkunden glaubhaft gemacht (§ 17 ZVG). Ist unklar, wer erbt, kann die Bank beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen lassen und gegen ihn vorgehen (§ 1961 BGB).

Auch wenn alle Erben ausschlagen, bleibt die Grundschuld bestehen. Gibt es keinen Erben mehr, erbt am Ende das Land (§ 1936 BGB). Das Haus wird dadurch nicht schuldenfrei, es bekommt nur einen anderen Eigentümer.

3Bis wann kann ich ein Erbe mit Schulden ausschlagen?

Binnen sechs Wochen, nachdem Sie erfahren haben, dass und warum Sie Erbe sind (§ 1944 BGB). Wohnte der Verstorbene nur im Ausland, gelten sechs Monate.

Die Frist beginnt nicht mit dem Todestag. Sie beginnt, wenn Sie wissen, dass Ihnen die Erbschaft angefallen ist und aus welchem Grund, etwa als Kind nach der gesetzlichen Erbfolge oder durch ein Testament. Beruht Ihr Erbrecht auf einem Testament, beginnt sie frühestens, wenn das Nachlassgericht es Ihnen bekannt gegeben hat. Sechs Monate statt sechs Wochen gelten auch, wenn Sie sich bei Beginn der Frist im Ausland aufhalten (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Die Ausschlagung erklären Sie gegenüber dem Nachlassgericht, entweder persönlich zur Niederschrift beim Gericht oder schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift (§ 1945 BGB). Ein einfacher Brief genügt nicht. Sie können auch zum Nachlassgericht an Ihrem eigenen Wohnort gehen (§ 344 Abs. 7 FamFG). Die Gebühr für die Beurkundung richtet sich nach dem Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden (§ 103 GNotKG), bei einem überschuldeten Nachlass bleibt sie deshalb niedrig.

Ausschlagen können Sie nur das ganze Erbe. Wer das Konto behalten und das Haus mit den Schulden ablehnen möchte, kann das nicht: Die Annahme oder Ausschlagung eines Teils ist unwirksam (§ 1950 BGB). Nach der Ausschlagung gilt der Anfall an Sie als nicht erfolgt, und das Erbe geht an den, der ohne Sie berufen wäre (§ 1953 BGB), häufig an Ihre Kinder. Dann muss auch für sie ausgeschlagen werden. Fällt das Erbe einem minderjährigen Kind erst durch die Ausschlagung eines Elternteils an, der es vertritt, brauchen die Eltern dafür keine Genehmigung des Familiengerichts, außer der Elternteil war neben dem Kind zum Erben berufen (§ 1643 Abs. 3 BGB).

1. Unterlagen sammelnKontoauszüge, Kreditverträge, Post von Banken und Behörden, Versicherungen und Steuerbescheide des Verstorbenen.
2. Schulden erfragenBitten Sie Bank und Gläubiger um eine Aufstellung der offenen Beträge. Einen Grundbuchauszug bekommen Sie beim Grundbuchamt, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen (§ 12 GBO).
3. Wert des Hauses schätzenGrob über vergleichbare Angebote in der Umgebung und den Bodenrichtwert, genauer mit einem Gutachten.
4. Rechnung aufstellenVermögen gegen Schulden, wie in der Beispielrechnung oben.
5. Vor Fristende entscheidenBeim Nachlassgericht ausschlagen oder annehmen und bei Überschuldung sofort die Nachlassinsolvenz beantragen.

4Kann ich die Annahme anfechten, wenn ich die Schulden nicht kannte?

Unter Umständen ja. Wer sich über den Bestand des Nachlasses geirrt hat, etwa über einen unbekannten Kredit, kann binnen sechs Wochen ab Kenntnis anfechten (§ 1954 BGB).

Die Anfechtung erklären Sie wie die Ausschlagung gegenüber dem Nachlassgericht und in derselben Form (§ 1955 BGB). Sie wirkt wie eine Ausschlagung (§ 1957 BGB). Auch wer die Ausschlagungsfrist hat verstreichen lassen, kann diese Versäumung unter denselben Voraussetzungen anfechten (§ 1956 BGB).

Nicht jeder Irrtum reicht. Nach der Rechtsprechung kann anfechten, wer sich über die Zusammensetzung des Nachlasses geirrt hat, etwa über eine Bürgschaft oder einen zweiten Kredit, von dem er nichts wusste. Wer dagegen nur den Wert des Hauses zu hoch eingeschätzt hat, irrt sich über einen Wert, und das berechtigt nicht zur Anfechtung. Weil die Frist kurz ist und die Grenze fein, holen Sie sofort anwaltlichen Rat ein, sobald eine unbekannte Schuld auftaucht.

5Wie begrenze ich die Haftung auf den Nachlass?

Mit einer Nachlassinsolvenz oder einer Nachlassverwaltung. Dann haften Sie nur noch mit dem geerbten Vermögen, nicht mit Ihrem eigenen (§ 1975 BGB).

Ist der Nachlass überschuldet oder zahlungsunfähig, müssen Sie als Erbe unverzüglich die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens beantragen (§ 1980 BGB). Wer das versäumt, haftet den Gläubigern für den Schaden, und schon fahrlässige Unkenntnis der Überschuldung steht der Kenntnis gleich. Zuständig ist in der Regel das Insolvenzgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen (§ 315 InsO). Ein Insolvenzverwalter verwertet dann den Nachlass, auch das Haus. Die Bank behält ihr Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Grundstück (§ 49 InsO). Zwangshypotheken, die Gläubiger erst nach dem Tod eintragen ließen, geben dieses Recht nicht (§ 321 InsO).

Reicht der Nachlass nicht einmal für die Kosten des Verfahrens, weist das Gericht den Antrag mangels Masse ab (§ 26 InsO). Dann hilft die Dürftigkeitseinrede: Sie verweigern die Zahlung, soweit der Nachlass nicht reicht, und überlassen den Gläubigern nur den Nachlass zur Vollstreckung (§ 1990 BGB). Die Nachlassverwaltung (§ 1981 BGB) passt dagegen, wenn der Nachlass reicht, aber unübersichtlich ist.

6Was passiert mit einer laufenden Zwangsversteigerung, wenn der Eigentümer stirbt?

Sie läuft weiter. Eine Vollstreckung, die vor dem Tod begonnen hat, wird in den Nachlass fortgesetzt (§ 779 ZPO). Die Erben treten an die Stelle des Verstorbenen.

Der Gläubiger braucht dafür weder einen neuen Antrag noch einen neuen Titel. Muss der Schuldner zu einem Schritt hinzugezogen werden und ist das Erbe noch nicht angenommen oder der Erbe unbekannt, bestellt das Gericht auf Antrag des Gläubigers einen einstweiligen besonderen Vertreter. Das entfällt, wenn schon ein Nachlasspfleger bestellt ist oder ein Testamentsvollstrecker den Nachlass verwaltet (§ 779 Abs. 2 ZPO).

Bis zur Annahme sind Sie persönlich geschützt: Wegen Schulden des Nachlasses darf nur in den Nachlass vollstreckt werden, nicht in Ihr eigenes Vermögen (§ 778 ZPO), und verklagen kann man Sie vorher nicht (§ 1958 BGB). Für das Haus hilft das nicht, denn es gehört zum Nachlass. Haben Sie angenommen, stehen Ihnen dieselben Wege offen wie jedem Eigentümer: mit der Bank verhandeln, verkaufen, eine Einstellung beantragen. Welche Anträge es gibt und welche Fristen gelten, steht im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

7Kann ich als Erbe die Zwangsversteigerung selbst beantragen?

Ja, wenn Sie angenommen haben, nicht unbeschränkt haften und ein Nachlassgläubiger ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück hat, etwa eine Grundschuld (§ 175 ZVG).

Diese Nachlassversteigerung ist ein Sonderfall. Sie klärt, wie viel ein Gläubiger mit Grundschuld aus dem Haus bekommt, bevor er auf den übrigen Nachlass zugreift. Es gelten die allgemeinen Regeln der Zwangsversteigerung, ergänzt um zwei Vorschriften aus der Versteigerung auf Antrag eines Insolvenzverwalters (§ 176 ZVG). Die Tatsachen, die Ihr Antragsrecht begründen, machen Sie durch Urkunden glaubhaft (§ 177 ZVG). Ist schon eine Nachlassinsolvenz beantragt, soll das Gericht die Versteigerung nicht anordnen (§ 178 ZVG).

Der Vorteil steht in § 179 ZVG: Hätte der Gläubiger verlangen können, dass sein Recht nicht in das geringste Gebot kommt, und bleibt es trotzdem darin, können Sie ihm die Befriedigung aus dem übrigen Nachlass verweigern. Er muss sich dann an das Haus halten. Lassen Sie sich vor einem solchen Antrag von einem Anwalt für Erbrecht beraten.

8Soll ich das geerbte Haus vor der Versteigerung verkaufen?

Oft ja, wenn der Kaufpreis die Schulden deckt oder die Bank zustimmt. Ein Verkauf zielt auf den Marktpreis, in der Versteigerung entscheidet allein das Meistgebot.

Ein Verkauf setzt praktisch voraus, dass Sie die Erbschaft annehmen, denn Gerichte sehen schon im Erbscheinsantrag eine Annahme. Das Grundbuchamt verlangt einen Nachweis der Erbfolge: einen Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder ein notarielles Testament mit der Niederschrift über seine Eröffnung (§ 35 GBO). Sie müssen sich vorher nicht selbst als Eigentümer eintragen lassen, der Käufer kann direkt eingetragen werden (§ 40 GBO).

Deckt der Kaufpreis die Grundschuld nicht, braucht der Verkauf die Zustimmung der Bank, weil sie die Löschung bewilligen muss. Läuft schon eine Versteigerung, muss der betreibende Gläubiger nach der Zahlung außerdem seinen Antrag zurücknehmen. Wie das abläuft, zeigt der Ratgeber Haus vor der Zwangsversteigerung verkaufen.

9Was gilt, wenn mehrere Erben das Haus geerbt haben?

Die Erben haften für die Schulden als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Bis zur Teilung des Nachlasses kann aber jeder die Zahlung aus seinem Privatvermögen verweigern (§ 2059 BGB).

Jeder Miterbe entscheidet für sich, ob er ausschlägt, und seine Frist läuft ab seiner eigenen Kenntnis. Schlägt einer aus, geht sein Anteil an den, der ohne ihn berufen wäre (§ 1953 BGB), etwa an seine Kinder. Die Nachlassinsolvenz kann jeder Miterbe allein beantragen; stellen nicht alle den Antrag, muss er den Eröffnungsgrund glaubhaft machen (§ 317 InsO).

Nehmen mehrere an, gehört ihnen das Haus gemeinsam, und verfügen können sie darüber nur zusammen (§ 2040 BGB). Einigen sie sich nicht, kann jeder die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung beantragen. Wie das abläuft und wie der Erlös verteilt wird, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft und Zwangsversteigerung. Die Bank kann unabhängig davon aus ihrer Grundschuld versteigern lassen, denn diese lastet auf dem ganzen Haus.

Häufige Fragen

Quellen: § 1922 BGB (Gesamtrechtsnachfolge) · § 1936 BGB (Erbrecht des Staates) · § 1942 BGB (Anfall der Erbschaft, Fiskus kann nicht ausschlagen) · § 1943 BGB (Annahme mit Ablauf der Frist) · § 1944 BGB (Ausschlagungsfrist) · § 1945 BGB (Form der Ausschlagung) · § 1950 BGB (keine Teilausschlagung) · § 1953 BGB (Wirkung der Ausschlagung) · § 1954 BGB (Anfechtungsfrist) · § 1955 BGB (Form der Anfechtung) · § 1956 BGB (Anfechtung der Fristversäumung) · § 1957 BGB (Wirkung der Anfechtung) · § 1958 BGB (keine Klage gegen den Erben vor der Annahme) · § 1961 BGB (Nachlasspflegschaft auf Antrag) · § 1967 BGB (Haftung für Nachlassverbindlichkeiten) · § 1968 BGB (Beerdigungskosten) · § 1975 BGB (Haftungsbeschränkung durch Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenz) · § 1980 BGB (Antragspflicht bei Überschuldung) · § 1981 BGB (Nachlassverwaltung) · § 1990 BGB (Dürftigkeitseinrede) · § 2014 BGB (Dreimonatseinrede) · § 2040 BGB (gemeinschaftliche Verfügung der Erben) · § 2058 BGB (Miterben als Gesamtschuldner) · § 2059 BGB (Haftung bis zur Teilung) · § 1643 BGB (Genehmigung bei Ausschlagung für ein Kind) · § 727 ZPO (Vollstreckungsklausel für und gegen Rechtsnachfolger) · § 778 ZPO (Vollstreckung vor der Annahme) · § 779 ZPO (Fortsetzung der Vollstreckung nach dem Tod des Schuldners) · § 780 ZPO (Vorbehalt der beschränkten Erbenhaftung) · § 17 ZVG (Eigentümer oder Erbe des eingetragenen Eigentümers) · § 175 ZVG (Versteigerung auf Antrag des Erben) · § 176 ZVG (anwendbare Vorschriften) · § 177 ZVG (Glaubhaftmachung durch Urkunden) · § 178 ZVG (Nachlassinsolvenz) · § 179 ZVG (Verweigerung der Befriedigung aus dem übrigen Nachlass) · § 26 InsO (Abweisung mangels Masse) · § 49 InsO (abgesonderte Befriedigung aus Grundstücken) · § 315 InsO (Zuständigkeit für die Nachlassinsolvenz) · § 317 InsO (Antragsberechtigte) · § 321 InsO (Zwangsvollstreckung nach dem Erbfall) · § 12 GBO (Einsicht ins Grundbuch) · § 35 GBO (Nachweis der Erbfolge) · § 40 GBO (Eintragung ohne Voreintragung des Erben) · § 344 FamFG (Nachlassgericht am Wohnort der erklärenden Person) · § 103 GNotKG (Geschäftswert bei Erklärungen gegenüber dem Nachlassgericht) · § 74 SGB XII (Bestattungskosten)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.