Haus in der Privatinsolvenz: Insolvenzverwalter, Freigabe und Versteigerung
Mit der Eröffnung der Privatinsolvenz fällt das Haus in die Insolvenzmasse. Wer darüber verfügt, wie es verkauft, versteigert oder freigegeben wird, ob Sie für das Wohnen zahlen und was nach drei Jahren mit Restschuld und Grundschuld passiert.
In der Privatinsolvenz gehört Ihr Haus zur Insolvenzmasse, und der Insolvenzverwalter entscheidet über Verkauf, Versteigerung oder Freigabe (§§ 35, 80 InsO). Die Bank wird aus dem Erlös des Hauses vorab bezahlt (§ 49 InsO). Ihre übrige persönliche Schuld erfasst die Restschuldbefreiung nach drei Jahren, die Grundschuld selbst bleibt davon unberührt (§ 301 Abs. 2 InsO).
Inhalt
- Was passiert mit meinem Haus in der Privatinsolvenz?
- Stoppt die Privatinsolvenz eine laufende Zwangsversteigerung?
- Wie verwertet der Insolvenzverwalter das Haus?
- Was bedeutet die Freigabe des Hauses aus der Insolvenzmasse?
- Darf ich bis zum Verkauf im Haus wohnen bleiben?
- Was wird aus der Restschuld und der Grundschuld?
- Was gilt, wenn das Haus mir und meinem Partner gehört?
- Kann ich das Haus in der Privatinsolvenz behalten?
- Häufige Fragen
1Was passiert mit meinem Haus in der Privatinsolvenz?
Es fällt mit der Eröffnung in die Insolvenzmasse (§ 35 InsO). Sie bleiben Eigentümer, verwalten und verfügen darf aber nur noch der Insolvenzverwalter (§ 80 InsO).
Die Insolvenzmasse umfasst Ihr gesamtes Vermögen zur Zeit der Eröffnung und alles, was Sie während des Verfahrens hinzuerwerben. Ein Eigenheim ist davon nicht ausgenommen. Das Grundbuchamt trägt die Eröffnung des Verfahrens ein (§ 32 InsO), damit niemand das Haus an der Masse vorbei gutgläubig erwerben kann. Übertragen oder belasten Sie das Haus nach der Eröffnung selbst, ist das unwirksam (§ 81 InsO).
Der Verwalter nimmt das Haus in Besitz und Verwaltung (§ 148 InsO). Nach dem Berichtstermin muss er die Masse verwerten, soweit die Gläubigerversammlung nichts anderes beschließt (§ 159 InsO). Ob er das Haus verkauft, versteigern lässt oder freigibt, hängt vor allem davon ab, ob nach Abzug der Grundschulden etwas für die übrigen Gläubiger übrig bleibt. So läuft das Verfahren für Verbraucher ab:
- EinigungsversuchSie versuchen mit Hilfe einer geeigneten Person oder Stelle, etwa einer anerkannten Schuldnerberatung, sich außergerichtlich mit den Gläubigern zu einigen. Der Versuch darf beim Antrag höchstens sechs Monate zurückliegen (§ 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO).
- AntragAntrag auf Eröffnung und auf Restschuldbefreiung beim Insolvenzgericht. Reicht Ihr Vermögen nicht für die Kosten, können sie gestundet werden (§ 4a InsO).
- EröffnungDas Haus fällt in die Masse, im Grundbuch erscheint der Insolvenzvermerk.
- Verwertung oder FreigabeDer Verwalter verkauft das Haus, lässt es versteigern oder gibt es frei.
- AbtretungsfristDrei Jahre ab Eröffnung ist Ihr pfändbares Arbeitseinkommen an einen Treuhänder abgetreten (§ 287 Abs. 2 InsO).
- RestschuldbefreiungDas Gericht entscheidet nach Ablauf der Abtretungsfrist (§ 300 InsO).
Wer bei der Bescheinigung und beim Antrag hilft, steht im Ratgeber Hilfe bei drohender Zwangsversteigerung.
2Stoppt die Privatinsolvenz eine laufende Zwangsversteigerung?
Nein. Die Bank darf aus ihrer Grundschuld weiter versteigern, denn sie ist zur abgesonderten Befriedigung berechtigt (§ 49 InsO). Das Vollstreckungsverbot gilt nur für einfache Insolvenzgläubiger (§ 89 InsO).
Mit der Eröffnung tritt der Insolvenzverwalter im Versteigerungsverfahren an Ihre Stelle. Er kann beantragen, die Versteigerung einstweilen einzustellen, etwa solange der Berichtstermin noch bevorsteht oder wenn die Versteigerung eine angemessene Verwertung der Masse wesentlich erschweren würde (§ 30d ZVG). Das Gericht lehnt ab, wenn die Einstellung der Bank nach ihren wirtschaftlichen Verhältnissen nicht zuzumuten ist. Wird eingestellt, muss die Masse der Bank für die Zeit nach dem Berichtstermin laufend die geschuldeten Zinsen zahlen (§ 30e ZVG).
Anders sieht es bei Gläubigern ohne Grundschuld aus. Eine Zwangshypothek, die ein Gläubiger im letzten Monat vor dem Insolvenzantrag oder danach eintragen ließ, wird mit der Eröffnung unwirksam; in einer Verbraucherinsolvenz gilt das für die letzten drei Monate (§ 88 InsO). Welche Wege es sonst gegen eine Versteigerung gibt, steht im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.
3Wie verwertet der Insolvenzverwalter das Haus?
Er verkauft es frei oder lässt es versteigern. Für einen freihändigen Verkauf braucht er die Zustimmung der Gläubiger (§ 160 InsO), die Versteigerung kann er selbst beantragen (§ 165 InsO).
Bei einem freihändigen Verkauf muss die Bank der Löschung ihrer Grundschuld zustimmen, der Preis ist deshalb Verhandlungssache zwischen Verwalter und Bank. Der Verwalter kann mit der Bank vereinbaren, dass ein Teil des Kaufpreises in der Masse bleibt; gesetzlich geregelt ist das nicht. Bei einer Versteigerung erhält die Masse vorab nur eine Kostenpauschale von 4 % vom festgesetzten Wert der mitversteigerten beweglichen Sachen, etwa Zubehör (§ 10 Abs. 1 Nr. 1a ZVG). Darüber hinaus bekommt sie nur, was nach den Grundschulden übrig bleibt.
| Weg | Wer handelt | Was Sie wissen sollten |
|---|---|---|
| Freihändiger Verkauf | Verwalter, mit Zustimmung von Gläubigerausschuss oder Gläubigerversammlung (§ 160 InsO) | Notarieller Kaufvertrag, die Bank muss die Löschung ihrer Grundschuld bewilligen |
| Versteigerung durch die Bank | Bank aus ihrer Grundschuld (§ 49 InsO) | Läuft wie jede Zwangsversteigerung, der Verwalter ist Beteiligter an Ihrer Stelle |
| Versteigerung durch den Verwalter | Verwalter (§ 165 InsO, § 172 ZVG) | Er kann ein Ausgebot verlangen, bei dem die Grundschulden nicht bestehen bleiben (§ 174a ZVG) |
| Freigabe | Verwalter durch Erklärung | Das Haus scheidet aus der Masse aus, die Bank kann danach gegen Sie versteigern |
Wie eine Versteigerung auf Antrag des Verwalters abläuft und was Bieter dort erwartet, erklärt der Ratgeber Insolvenzversteigerung.
4Was bedeutet die Freigabe des Hauses aus der Insolvenzmasse?
Der Verwalter gibt das Haus aus der Masse frei, etwa weil es so hoch belastet ist, dass für die Gläubiger nichts übrig bliebe. Dann verfügen Sie wieder selbst darüber.
Mit einer echten Freigabe scheidet das Haus aus der Masse aus, und Sie erhalten die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis zurück. Das Insolvenzgericht ersucht auf Antrag das Grundbuchamt, den Insolvenzvermerk zu löschen; der Verwalter kann die Löschung auch selbst beantragen (§ 32 Abs. 3 InsO). Die Schulden verschwinden dadurch nicht. Die Bank kann aus ihrer Grundschuld weiterhin versteigern lassen, jetzt wieder direkt gegen Sie.
Nach der Freigabe tragen Sie die laufenden Kosten wieder selbst, etwa Grundsteuer, Versicherung und bei Wohnungen das Hausgeld. Diese Schulden entstehen erst nach der Eröffnung. Die Restschuldbefreiung erfasst sie nicht, denn sie wirkt nur gegen Insolvenzgläubiger, deren Anspruch zur Zeit der Eröffnung schon begründet war (§ 38, § 301 InsO).
Sie können nach einer Freigabe selbst mit der Bank verhandeln, etwa über einen Verkauf. Sagen Sie aber keine Raten zu, die Sie nicht tragen können: Ihr pfändbares Einkommen ist während der Abtretungsfrist an den Treuhänder abgetreten (§ 287 Abs. 2 InsO). Besprechen Sie jeden Schritt mit Ihrer Schuldnerberatung.
5Darf ich bis zum Verkauf im Haus wohnen bleiben?
Ein Recht darauf haben Sie nicht. Der Verwalter kann eine Entschädigung für die Nutzung verlangen oder Sie zum Auszug auffordern, um das Haus zu vermieten.
Mit der Eröffnung fällt auch das Recht, das Haus zu nutzen, in die Masse. Nach dem Bundesgerichtshof kann ein Schuldner, der in seiner Wohnung bleibt, der Masse deshalb eine Entschädigung schulden. Diese Pflicht folgt aus dem allgemeinen Bereicherungsrecht, nicht aus der Insolvenzordnung; ob und in welcher Höhe sie besteht, klärt im Streit das Prozessgericht (Beschluss vom 19.11.2015, IX ZB 59/14).
Zahlen Sie nicht, ist das nach derselben Entscheidung allein kein Grund, Ihnen die Restschuldbefreiung zu versagen. Der Verwalter kann Sie aber auffordern, das Haus zu räumen, damit er es vermieten kann. Wer eine berechtigte Aufforderung missachtet, riskiert den Vorwurf, seine Pflicht zur Unterstützung des Verwalters zu verletzen (§ 97 Abs. 2 InsO). Das kann die Restschuldbefreiung auf Antrag eines Gläubigers kosten (§ 290 Abs. 1 Nr. 5 InsO).
Klären Sie früh mit dem Verwalter, ob er eine Nutzungsentschädigung verlangt, in welcher Höhe und bis wann Sie bleiben können. Halten Sie jede Absprache schriftlich fest.
6Was wird aus der Restschuld und der Grundschuld?
Den Ausfall der Bank erfasst die Restschuldbefreiung (§ 301 InsO). Die Grundschuld bleibt dagegen bestehen, solange das Haus nicht verwertet ist (§ 301 Abs. 2 InsO).
Die Bank wird aus dem Erlös des Hauses vorab bezahlt. Was ihr danach noch fehlt, ist ihr Ausfall: Dafür nimmt sie wie alle anderen Gläubiger an der Verteilung der Masse teil, aber nur, soweit sie auf das Haus verzichtet hat oder bei der Verwertung ausgefallen ist (§ 52 InsO). Nach der Restschuldbefreiung können die Insolvenzgläubiger den Rest nicht mehr durchsetzen, auch wenn sie ihre Forderung nicht angemeldet haben (§ 301 Abs. 1 InsO).
| Restschuld des Immobilienkredits bei Eröffnung | 190.000 € |
| Erlös aus dem Haus nach Abzug der Verfahrenskosten, geht an die Bank | 150.000 € |
| Ausfall der Bank, nimmt an der Verteilung der Masse teil | 40.000 € |
| Offen nach erteilter Restschuldbefreiung | 0 € |
Zwei Ausnahmen sollten Sie kennen. Mitschuldner und Bürgen befreit die Restschuldbefreiung nicht: Hat Ihr Partner den Kredit mit unterschrieben, haftet er der Bank weiter voll (§ 301 Abs. 2 InsO). Und manche Forderungen bleiben ganz bestehen, etwa aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung oder Geldstrafen (§ 302 InsO). Wie lange Insolvenz und Restschuldbefreiung bei Auskunfteien gespeichert werden, steht im Ratgeber Schufa nach der Zwangsversteigerung.
„Nach der Restschuldbefreiung gehört mir das Haus schuldenfrei.“
Richtig ist: Die Restschuldbefreiung beseitigt nur die persönliche Haftung. Rechte, die im Insolvenzverfahren zur abgesonderten Befriedigung berechtigen, also vor allem die Grundschuld, berührt sie nicht (§ 301 Abs. 2 InsO). Ein freigegebenes Haus kann die Bank deshalb auch danach noch versteigern lassen.
7Was gilt, wenn das Haus mir und meinem Partner gehört?
Dann fällt nur Ihr Anteil in die Masse. Der Verwalter kann aber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, notfalls durch Teilungsversteigerung des ganzen Hauses (§ 84 InsO, § 180 ZVG).
Die Auseinandersetzung mit dem anderen Miteigentümer findet außerhalb des Insolvenzverfahrens statt (§ 84 Abs. 1 InsO). Eine Vereinbarung, die das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft ausschließt, wirkt im Verfahren nicht (§ 84 Abs. 2 InsO). Eine Alternative zur Teilungsversteigerung ist, dass Ihr Partner Ihren Anteil vom Verwalter kauft; über die gemeinsame Grundschuld muss er sich dann mit der Bank einigen.
Haben Sie den Kredit gemeinsam aufgenommen, bleibt Ihr Partner der Bank gegenüber verpflichtet, auch nach Ihrer Restschuldbefreiung. Wie eine Teilungsversteigerung abläuft und was mit Grundschuld und Erlös passiert, erklärt der Ratgeber Teilungsversteigerung.
8Kann ich das Haus in der Privatinsolvenz behalten?
Nur, wenn Verwalter und Bank mitspielen. Weil Ihr pfändbares Vermögen der Masse zusteht, braucht es dafür in der Regel Geld von Angehörigen oder anderen Dritten.
Denkbar sind zwei Wege. Angehörige kaufen das Haus oder Ihren Anteil vom Verwalter zu einem Preis, der die Masse nicht benachteiligt, und einigen sich mit der Bank über die Grundschuld. Oder der Verwalter gibt das Haus frei, und Sie oder Dritte einigen sich danach mit der Bank über Zahlung oder Verkauf. Beides hängt vom Wert des Hauses, von der Höhe der Schulden und von der Bereitschaft der Bank ab.
Wer das Haus vor dem Insolvenzantrag verschenkt, etwa an die Kinder, riskiert die Anfechtung. Unentgeltliche Leistungen der letzten vier Jahre vor dem Antrag kann der Verwalter anfechten (§ 134 InsO), bei Vorsatz, die Gläubiger zu benachteiligen, den der Empfänger kannte, sogar bis zu zehn Jahre zurück (§ 133 InsO). Das Haus muss dann in die Masse zurück (§ 143 InsO).
§ 35 und § 80 InsO bestimmen, dass das Haus zur Masse gehört und der Verwalter darüber verfügt. § 49 InsO sichert der Bank den Vorrang am Erlös, § 301 Abs. 2 InsO lässt ihre Grundschuld über die Restschuldbefreiung hinaus bestehen.
Häufige Fragen
Muss ich in der Privatinsolvenz mein Haus verkaufen?
Nicht Sie, sondern der Insolvenzverwalter entscheidet, denn mit der Eröffnung geht die Verfügungsbefugnis auf ihn über (§ 80 InsO). Er verkauft das Haus frei, lässt es versteigern oder gibt es frei, wenn für die Gläubiger nichts übrig bliebe.
Darf die Bank während der Privatinsolvenz das Haus versteigern lassen?
Ja. Mit ihrer Grundschuld ist sie zur abgesonderten Befriedigung berechtigt (§ 49 InsO), das Vollstreckungsverbot des § 89 InsO gilt für sie nicht. Der Verwalter kann aber unter engen Voraussetzungen eine einstweilige Einstellung beantragen (§ 30d ZVG).
Muss ich in der Insolvenz für mein eigenes Haus zahlen?
Möglich. Nach dem BGH kann der Schuldner der Masse eine Entschädigung für die Nutzung seiner Wohnung schulden (Beschluss vom 19.11.2015, IX ZB 59/14). Zahlt er nicht, kann der Verwalter ihn zum Auszug auffordern, um das Haus zu vermieten.
Wann wird der Insolvenzvermerk im Grundbuch gelöscht?
Wenn der Verwalter das Haus freigibt oder veräußert. Dann ersucht das Insolvenzgericht auf Antrag das Grundbuchamt um die Löschung, oder der Verwalter beantragt sie selbst (§ 32 Abs. 3 InsO). Sonst wird der Vermerk nach der Aufhebung des Verfahrens gelöscht (§ 200 Abs. 2 InsO).
Haftet mein Ehepartner nach meiner Restschuldbefreiung weiter für den Hauskredit?
Ja, wenn er den Kredit mit unterschrieben oder dafür gebürgt hat. Die Restschuldbefreiung lässt die Rechte der Gläubiger gegen Mitschuldner und Bürgen unberührt (§ 301 Abs. 2 InsO).
Wie lange dauert es bis zur Restschuldbefreiung?
Die Abtretungsfrist beträgt drei Jahre ab der Eröffnung des Verfahrens (§ 287 Abs. 2 InsO), danach entscheidet das Gericht (§ 300 InsO). Wurde Ihnen auf einen Antrag nach dem 30.09.2020 schon einmal Restschuldbefreiung erteilt, beträgt die Frist in einem erneuten Verfahren fünf Jahre.
Kann ich das Haus vor der Insolvenz auf meine Kinder übertragen?
Davon ist abzuraten. Eine Schenkung aus den letzten vier Jahren vor dem Insolvenzantrag kann der Verwalter anfechten (§ 134 InsO), bei Vorsatz, die Gläubiger zu benachteiligen, den der Empfänger kannte, bis zu zehn Jahre zurück (§ 133 InsO). Das Haus muss dann in die Masse zurück.
Quellen: § 4a InsO (Stundung der Verfahrenskosten) · § 32 InsO (Eintragung der Eröffnung ins Grundbuch, Löschung nach Freigabe) · § 35 InsO (Insolvenzmasse) · § 38 InsO (Insolvenzgläubiger) · § 49 InsO (abgesonderte Befriedigung aus Grundstücken) · § 52 InsO (Ausfall der absonderungsberechtigten Gläubiger) · § 80 InsO (Übergang der Verfügungsbefugnis) · § 81 InsO (Verfügungen des Schuldners) · § 84 InsO (Auseinandersetzung einer Gemeinschaft) · § 88 InsO (Rückschlagsperre) · § 89 InsO (Vollstreckungsverbot) · § 97 InsO (Auskunfts- und Mitwirkungspflichten des Schuldners) · § 133 InsO (Vorsatzanfechtung) · § 134 InsO (Anfechtung unentgeltlicher Leistungen) · § 143 InsO (Rückgewähr zur Masse) · § 148 InsO (Übernahme der Insolvenzmasse) · § 159 InsO (Verwertung der Masse) · § 160 InsO (Zustimmung zu besonders bedeutsamen Rechtshandlungen) · § 165 InsO (Zwangsversteigerung auf Betreiben des Verwalters) · § 200 InsO (Aufhebung des Verfahrens, Löschung der Eintragungen) · § 287 InsO (Antrag auf Restschuldbefreiung, Abtretungsfrist) · § 290 InsO (Versagung der Restschuldbefreiung) · § 300 InsO (Entscheidung über die Restschuldbefreiung) · § 301 InsO (Wirkung der Restschuldbefreiung) · § 302 InsO (ausgenommene Forderungen) · § 305 InsO (Eröffnungsantrag im Verbraucherinsolvenzverfahren) · § 10 ZVG (Rangklasse 1a, Kostenpauschale bei Insolvenz) · § 30d ZVG (Einstellung auf Antrag des Insolvenzverwalters) · § 30e ZVG (Zinszahlung als Auflage) · § 172 ZVG (Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters) · § 174a ZVG (abweichendes Ausgebot auf Antrag des Verwalters) · § 180 ZVG (Teilungsversteigerung) · BGH, Beschluss vom 19.11.2015, IX ZB 59/14 (Entschädigung für die Nutzung der eigenen Wohnung, keine Versagung der Restschuldbefreiung allein wegen Nichtzahlung)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.