Insolvenzversteigerung: wenn der Insolvenzverwalter versteigern lässt
Was bei der Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters anders ist: kein Titel und keine Beschlagnahme, ein hohes geringstes Gebot und die zweiten Ausgebote nach §§ 174 und 174a ZVG, die Feststellungskosten, Besichtigung, Mieter und der Kauf direkt vom Verwalter.
Bei der Insolvenzversteigerung beantragt der Insolvenzverwalter die Zwangsversteigerung eines Grundstücks aus der Insolvenzmasse, ohne Titel (§ 165 InsO, § 172 ZVG). Weil er keinen Rang hat, bleiben zunächst alle Rechte im Grundbuch bestehen. Er kann aber ein zweites Ausgebot verlangen, bei dem die Grundschulden mit dem Zuschlag erlöschen (§ 174a ZVG).
Inhalt
- Was ist eine Insolvenzversteigerung?
- Warum ist das geringste Gebot so hoch?
- Bekommt der Insolvenzverwalter 4 % vom Erlös?
- Darf der Insolvenzverwalter die Wohnung besichtigen?
- Kann ich die Immobilie direkt vom Insolvenzverwalter kaufen?
- Kann die Bank trotz Insolvenz selbst versteigern lassen?
- Wie finde ich Insolvenzversteigerungen?
- Häufige Fragen
1Was ist eine Insolvenzversteigerung?
Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks aus der Insolvenzmasse auf Antrag des Insolvenzverwalters. Er braucht dafür keinen Titel; es gelten die normalen Regeln mit einigen Abweichungen (§ 172 ZVG).
Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht, das Vermögen des Schuldners zu verwalten und darüber zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 Abs. 1 InsO). Gehört ein Grundstück zur Masse, kann er es freihändig verkaufen oder beim Gericht die Zwangsversteigerung betreiben, auch wenn eine Bank daran ein Recht auf abgesonderte Befriedigung hat (§ 165 InsO). Für das Verfahren gelten die allgemeinen Vorschriften des ZVG, soweit die §§ 173 und 174 nichts anderes bestimmen (§ 172 ZVG). Gläubiger ohne Sicherheit dürfen nach der Eröffnung dagegen nicht mehr vollstrecken (§ 89 InsO).
Einen Vollstreckungstitel braucht der Verwalter nicht; seine Bestellung weist er mit der Urkunde des Insolvenzgerichts nach (§ 56 Abs. 2 InsO). Der Anordnungsbeschluss gilt nicht als Beschlagnahme. Nur für die Fragen, welche Beträge laufend sind und welche Gegenstände mitversteigert werden, zählt seine Zustellung an den Verwalter wie eine Beschlagnahme (§ 173 ZVG). In der Bekanntmachung steht als Verfahrensart „Zwangsversteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters“.
| Frage | Bank betreibt trotz Insolvenz | Insolvenzverwalter beantragt |
|---|---|---|
| Grundlage | Recht auf abgesonderte Befriedigung aus der Grundschuld (§ 49 InsO) | Verwertungsrecht des Verwalters (§ 165 InsO, § 172 ZVG) |
| Titel | Duldungstitel, etwa die notarielle Unterwerfung | Kein Titel, Nachweis der Bestellung |
| Geringstes Gebot | Kosten und alle Rechte vor der Grundschuld der Bank | Kosten, Rangklassen 1 bis 3 und alle Rechte im Grundbuch; auf Antrag zusätzlich ein Ausgebot ohne sie |
| Rolle des Verwalters | Beteiligter, kann die Einstellung beantragen (§ 30d ZVG) | Antragsteller |
2Warum ist das geringste Gebot so hoch?
Weil der Verwalter kein Gläubiger mit Rang ist. Das geringste Gebot muss deshalb die Kosten, die Rangklassen 1 bis 3 und alle Rechte aus dem Grundbuch decken.
Normalerweise deckt das geringste Gebot nur die Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen (§ 44 Abs. 1 ZVG). Der Verwalter betreibt aber nicht wegen eines eigenen Anspruchs. Deshalb stehen im geringsten Gebot neben den Verfahrenskosten die Ansprüche der Rangklassen 1 bis 3 und sämtliche Belastungen aus dem Grundbuch. Die Grundschulden bleiben bestehen, und der Ersteher übernimmt sie zusätzlich zu seinem Bargebot (§ 52 Abs. 1 ZVG). Ist das Grundstück hoch belastet, findet sich unter diesen Bedingungen in der Regel kein Bieter.
Dafür gibt es zwei Auswege. Der Verwalter kann verlangen, dass zusätzlich mit einem geringsten Gebot ausgeboten wird, das nur die Rechte vor den Feststellungskosten der Rangklasse 1a berücksichtigt (§ 174a ZVG). Dann stehen praktisch nur die Verfahrenskosten und etwaige Ansprüche der Rangklasse 1 im geringsten Gebot. Fällt der Zuschlag auf dieses Ausgebot, erlöschen die Grundschulden und die übrigen Rechte im Grundbuch; Hausgeld, Grundsteuer und Grundschulden werden nach ihrem Rang aus dem Erlös bedient.
Einen ähnlichen Antrag kann ein Gläubiger stellen, dessen Recht am Grundstück der Verwalter anerkannt hat: Dann stehen nur die Rechte, die seinem vorgehen, im geringsten Gebot (§ 174 ZVG). So zeigt sich, mit welchem Betrag er bei der Versteigerung ausfällt. An der Verteilung der Insolvenzmasse nimmt ein solcher Gläubiger nur teil, soweit er ausfällt oder auf die abgesonderte Befriedigung verzichtet (§ 52 InsO).
Ausgebot nach den gesetzlichen Bedingungen
- Alle Rechte aus dem Grundbuch bleiben bestehen
- Sie übernehmen die Grundschulden zusätzlich zum Bargebot
- Bar zu zahlen sind die Kosten, die Rangklassen 1 bis 3 und die Zinsen der bleibenden Rechte
- Bei hoher Belastung bietet in der Regel niemand
Ausgebot nach § 174a ZVG
- Im geringsten Gebot nur Verfahrenskosten und Rangklasse 1
- Grundschulden und andere Rechte erlöschen mit dem Zuschlag
- Sie zahlen nur Ihr Bargebot
- Die Wertgrenzen des ersten Termins gelten auch hier (§ 74a, § 85a ZVG)
Verwalter und Gläubiger dürfen die Abweichung bis zum Schluss der Verhandlung im Versteigerungstermin verlangen (§ 174, § 174a ZVG). Ob es zwei Ausgebote gibt, erfahren Sie also unter Umständen erst im Saal. Rechnen Sie Ihr Limit vorher für beide Fälle durch und fragen Sie den Verwalter, was er vorhat.
3Bekommt der Insolvenzverwalter 4 % vom Erlös?
Nein. Die Masse erhält 4 % vom geschätzten Wert der mitversteigerten beweglichen Sachen, vor allem Zubehör, als Feststellungskosten in Rangklasse 1a (§ 10 Abs. 1 Nr. 1a ZVG).
Die Pauschale steht in Rangklasse 1a und geht damit fast allen anderen Ansprüchen vor. Sie gilt bei jeder Zwangsversteigerung, bei der über das Vermögen des Schuldners ein Insolvenzverfahren eröffnet und ein Verwalter bestellt ist, also auch, wenn die Bank betreibt. Bemessen wird sie am Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diesen Wert schätzt das Gericht frei (§ 74a Abs. 5 Satz 2 ZVG). Der Wert des Grundstücks selbst zählt nicht mit.
| Festgesetzter Wert einer Gewerbehalle | 350.000 € |
| Frei geschätzter Wert des mitversteigerten Zubehörs, etwa Maschinen | 50.000 € |
| Feststellungskosten: 4 % des Zubehörwerts | 2.000 € |
| Zum Vergleich: 4 % des Grundstückswerts, die es nicht gibt | 14.000 € |
| Vorab an die Insolvenzmasse, Rangklasse 1a | 2.000 € |
„Bei einer Insolvenzversteigerung gehen vorab 4 % des Erlöses an den Insolvenzverwalter.“
Richtig ist: Die 4 % beziehen sich nur auf den geschätzten Wert der mitversteigerten beweglichen Sachen, vor allem Zubehör, und fließen in die Insolvenzmasse (§ 10 Abs. 1 Nr. 1a, § 74a Abs. 5 Satz 2 ZVG). Für das Grundstück selbst gibt es diesen Vorabanteil nicht. Bei einem Wohnhaus ohne nennenswertes Zubehör ist der Betrag klein.
Was nach allen Rechten vom Erlös übrig bleibt, stünde sonst dem Eigentümer zu; in der Insolvenz gehört es zur Masse. Welche Sachen als Zubehör mitversteigert werden, erklärt der Ratgeber Zubehör in der Zwangsversteigerung.
4Darf der Insolvenzverwalter die Wohnung besichtigen?
Ja. Er nimmt die Insolvenzmasse in Besitz, und der Schuldner muss ihn unterstützen (§ 148, § 97 InsO). Bei vermieteten Wohnungen braucht er als Vermieter einen sachlichen Grund.
Nach der Eröffnung muss der Verwalter das gesamte Vermögen der Masse sofort in Besitz und Verwaltung nehmen (§ 148 Abs. 1 InsO). Wohnt der Schuldner selbst in der Immobilie, muss er den Verwalter bei dessen Aufgaben unterstützen (§ 97 Abs. 2 InsO), etwa wenn dieser die Immobilie bewerten oder verkaufen will. Verweigert er die Mitwirkung, kann das Insolvenzgericht Zwangsmittel anordnen (§ 98 InsO).
Ist die Wohnung vermietet, laufen die Mietverträge mit Wirkung für die Masse weiter (§ 108 Abs. 1 InsO), und der Verwalter übt die Rechte des Vermieters aus. Ein Recht auf Besichtigung ohne Anlass hat ein Vermieter nicht; der Mieter muss ihn nur hereinlassen, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Einen Termin sollte der Verwalter rechtzeitig ankündigen.
Bieter haben kein Recht auf Besichtigung, auch nicht in der Insolvenzversteigerung. Anders als ein Schuldner hat der Verwalter aber ein eigenes Interesse an einem guten Preis. Fragen Sie ihn deshalb nach einem Termin, nach Unterlagen und nach Mietverträgen. Seinen Namen und seine Anschrift nennt der Eröffnungsbeschluss (§ 27 Abs. 2 InsO), den das Insolvenzgericht im Internet öffentlich bekanntmacht (§ 9, § 30 InsO), zentral unter insolvenzbekanntmachungen.de. Mehr dazu im Ratgeber Besichtigung bei der Zwangsversteigerung.
5Kann ich die Immobilie direkt vom Insolvenzverwalter kaufen?
Ja. Der Verwalter darf freihändig verkaufen, per Notarvertrag. Für einen Verkauf frei von Grundschulden braucht er in der Regel die Zustimmung der Banken, die ihre Rechte löschen lassen müssen.
Der freihändige Verkauf ist ein gewöhnlicher Grundstückskauf beim Notar, nur dass der Verwalter an Stelle des Eigentümers verkauft (§ 80 Abs. 1 InsO). Für den Verkauf eines Grundstücks aus freier Hand braucht er die Zustimmung des Gläubigerausschusses, ohne Ausschuss die der Gläubigerversammlung (§ 160 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 InsO); fehlt sie, bleibt der Vertrag trotzdem wirksam (§ 164 InsO). Die Grundschulden der Banken bleiben ohne deren Löschungsbewilligung im Grundbuch stehen. Den Preis handeln Sie deshalb praktisch mit dem Verwalter und den Banken aus.
Anders als bei der Versteigerung können Sie über Besichtigung, Preis und Vertrag verhandeln. Ob und wie weit der Verwalter für Mängel einsteht, regelt der Vertrag; oft wird die Haftung weitgehend ausgeschlossen. Vermietete Räume übernehmen Sie mit dem Mietvertrag, dürfen ihn aber zum ersten zulässigen Termin mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 111 InsO). Bei Wohnraum brauchen Sie dafür weiterhin ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Wie ein solcher Kauf mit Notar und Banken abläuft, zeigt der Ratgeber Immobilie vor der Zwangsversteigerung kaufen.
Wer schon vor dem Termin ein ernsthaftes Angebot mit Finanzierungsnachweis beim Verwalter abgibt, hat eine Chance auf einen freihändigen Kauf. Der Verwalter muss die Banken und die Gläubiger überzeugen; ein belastbares Angebot hilft ihm dabei.
6Kann die Bank trotz Insolvenz selbst versteigern lassen?
Ja. Mit ihrer Grundschuld ist sie zur abgesonderten Befriedigung berechtigt (§ 49 InsO). Der Verwalter kann aber in einigen Fällen die Einstellung verlangen.
Wer eine Grundschuld oder ein anderes Recht am Grundstück hat, darf sich auch in der Insolvenz daraus befriedigen, und zwar nach dem ZVG (§ 49 InsO). Das Verfahren läuft dann als gewöhnliche Zwangsversteigerung, der Verwalter ist Beteiligter. Auf seinen Antrag stellt das Gericht die Versteigerung einstweilen ein, wenn der Berichtstermin im Insolvenzverfahren noch bevorsteht, wenn das Grundstück für die Fortführung des Unternehmens oder den Verkauf eines Betriebs gebraucht wird, wenn ein vorgelegter Insolvenzplan gefährdet wäre oder wenn die Versteigerung die angemessene Verwertung der Masse sonst wesentlich erschwert (§ 30d Abs. 1 ZVG).
Im Gegenzug muss die Masse der Bank für die Zeit nach dem Berichtstermin laufend die geschuldeten Zinsen zahlen (§ 30e Abs. 1 ZVG). Für Bieter heißt das: Auch ein angesetzter Termin kann noch wegfallen. Wie die Insolvenz aus Sicht des Eigentümers verläuft, steht im Ratgeber Haus in der Privatinsolvenz.
7Wie finde ich Insolvenzversteigerungen?
Über die amtliche Bekanntmachung: Dort steht als Verfahrensart „Zwangsversteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters“. Freihändige Verkäufe laufen dagegen über den Verwalter.
Insolvenzversteigerungen stehen wie alle Termine im Justizportal der Länder und auf ZVG-Finder; die Verfahrensart nennt die Bekanntmachung. Verglichen mit den Versteigerungen im Wege der Zwangsvollstreckung sind sie selten. Mit dem Live-Tracker von ZVG-Finder erfahren Sie, sobald in Ihrer Gegend ein neuer Termin erscheint. Vor einem Gebot gehen Sie am besten diese Punkte durch:
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Insolvenzversteigerung und normaler Zwangsversteigerung?
Bei der Insolvenzversteigerung beantragt der Insolvenzverwalter die Versteigerung ohne Titel, und der Anordnungsbeschluss gilt nicht als Beschlagnahme (§ 172, § 173 ZVG). Weil er keinen Rang hat, bleiben nach den gesetzlichen Bedingungen alle Rechte im Grundbuch bestehen. Auf Antrag gibt es ein zweites Ausgebot, bei dem sie mit dem Zuschlag erlöschen (§ 174a ZVG).
Darf der Insolvenzverwalter meine Wohnung besichtigen?
Wenn Sie der Schuldner sind, ja: Der Verwalter nimmt die Masse in Besitz, und Sie müssen ihn unterstützen (§ 148, § 97 InsO). Sind Sie Mieter, übt er die Rechte des Vermieters aus und darf nur aus einem konkreten sachlichen Grund in die Wohnung (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13).
Muss ich als Ersteher die Grundschulden übernehmen?
Das hängt vom Ausgebot ab. Nach den gesetzlichen Bedingungen bleiben alle Rechte im Grundbuch bestehen, und Sie übernehmen sie zusätzlich zum Bargebot. Erhält das Ausgebot nach § 174a ZVG den Zuschlag, erlöschen die Grundschulden, und Sie zahlen nur Ihr Bargebot.
Bekommt der Insolvenzverwalter einen Anteil am Versteigerungserlös?
Die Masse erhält vorab 4 % vom geschätzten Wert der mitversteigerten beweglichen Sachen, vor allem Zubehör, nicht vom Grundstückswert (§ 10 Abs. 1 Nr. 1a ZVG). Außerdem steht ihr zu, was nach allen Rechten vom Erlös übrig bleibt.
Kann ich eine Immobilie direkt vom Insolvenzverwalter kaufen?
Ja, per Notarvertrag. Der Verwalter braucht dafür die Zustimmung des Gläubigerausschusses oder der Gläubigerversammlung, der Vertrag ist aber auch ohne sie wirksam (§ 160, § 164 InsO). Damit die Grundschulden gelöscht werden, müssen die Banken mitspielen; über den Preis verhandeln Sie deshalb praktisch mit Verwalter und Banken.
Gilt das Sonderkündigungsrecht auch in der Insolvenzversteigerung?
Ja. Für die Versteigerung auf Antrag des Verwalters gelten die allgemeinen Vorschriften des ZVG, also auch § 57a ZVG (§ 172 ZVG). Wer vom Verwalter freihändig kauft, hat ein ähnliches Recht nach § 111 InsO. Bei Wohnraum braucht der Erwerber in beiden Fällen ein berechtigtes Interesse.
Kann eine Bank trotz Insolvenz die Zwangsversteigerung betreiben?
Ja. Mit einer Grundschuld ist sie zur abgesonderten Befriedigung berechtigt (§ 49 InsO). Der Verwalter kann die einstweilige Einstellung beantragen, etwa vor dem Berichtstermin oder wenn ein Insolvenzplan gefährdet wäre (§ 30d ZVG); dann muss die Masse der Bank laufend Zinsen zahlen (§ 30e ZVG).
Quellen: § 172 ZVG (Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters) · § 173 ZVG (keine Beschlagnahme) · § 174 ZVG (abweichendes Ausgebot auf Verlangen eines Gläubigers) · § 174a ZVG (abweichendes Ausgebot auf Verlangen des Verwalters) · § 10 ZVG (Rangklassen, Feststellungskosten in Rangklasse 1a) · § 30d ZVG (Einstellung auf Antrag des Insolvenzverwalters) · § 30e ZVG (Zinsen als Auflage) · § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht des Erstehers) · § 74a ZVG (Wertgrenze von 7/10, Schätzung des Zubehörs) · § 85a ZVG (Wertgrenze von 5/10) · § 9 InsO (öffentliche Bekanntmachung im Internet) · § 27 InsO (Inhalt des Eröffnungsbeschlusses) · § 30 InsO (Bekanntmachung des Eröffnungsbeschlusses) · § 49 InsO (abgesonderte Befriedigung aus Grundstücken) · § 52 InsO (Ausfall des absonderungsberechtigten Gläubigers) · § 56 InsO (Bestellungsurkunde des Verwalters) · § 80 InsO (Übergang der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis) · § 89 InsO (Vollstreckungsverbot) · § 97 InsO (Mitwirkungspflichten des Schuldners) · § 98 InsO (Durchsetzung der Pflichten des Schuldners) · § 108 InsO (Fortbestehen von Mietverhältnissen) · § 111 InsO (Kündigungsrecht des Erwerbers) · § 148 InsO (Inbesitznahme der Masse) · § 160 InsO (Zustimmung des Gläubigerausschusses) · § 164 InsO (Wirksamkeit trotz fehlender Zustimmung) · § 165 InsO (Zwangsversteigerung durch den Verwalter) · § 573 BGB (berechtigtes Interesse bei der Kündigung von Wohnraum) · BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13 (Besichtigung nur aus konkretem sachlichem Grund)
Weiterlesen
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.