Besichtigung bei der Zwangsversteigerung: kein Anspruch, aber acht Wege ins Haus

Ein Recht, die Immobilie vor der Zwangsversteigerung von innen zu sehen, haben Sie nicht. Nicht als Bieter, nicht über das Gericht, und selbst der Sachverständige kommt nur hinein, wenn der Bewohner aufschließt. Trotzdem bieten die meisten nicht blind: Wer die richtigen Leute fragt, die Akte liest und das Äußere lesen kann, weiß mehr als der Verkehrswert verrät. Und wer trotzdem nichts sieht, rechnet die Ungewissheit ins Gebot.

1Kann man bei einer Zwangsversteigerung das Haus vorher besichtigen?

Nur, wenn der Bewohner es erlaubt. Der Schuldner bleibt bis zum Zuschlag Eigentümer und Besitzer, ein Mieter bleibt Mieter. Beide dürfen die Tür geschlossen halten, und niemand kann sie zwingen: nicht das Gericht, nicht der Gläubiger, nicht der Gutachter. Die Merkblätter der Amtsgerichte formulieren es nüchtern: Eine Besichtigung kann das Gericht nicht vermitteln, ein Anspruch besteht nicht.

5 unserer Bekanntmachungen sagen das sogar ausdrücklich, etwa „Das Amtsgericht vermittelt keine Besichtigungstermine“. Die Ausnahme ist die Zwangsverwaltung: Ist sie zusätzlich angeordnet, verliert der Schuldner Verwaltung und Benutzung (§ 148 Abs. 2 ZVG), der Verwalter bekommt das Grundstück übergeben (§ 150 Abs. 2 ZVG) und kann Interessenten hineinlassen. Bei Insolvenzverfahren hat der Insolvenzverwalter dieselbe Stellung.

Alles andere ist Verhandlungssache mit Menschen, die gerade ihr Haus verlieren oder um ihre Wohnung fürchten. Wer das im Ton berücksichtigt, kommt öfter hinein, als die Statistik vermuten lässt.

Wer wann in das Objekt darf

1. Monate vorher
   Der SachverständigeEr setzt einen Termin fest und lädt Schuldner und Gläubiger. Ein Zutrittsrecht hat er nicht. Verweigert der Schuldner, schätzt er die Innenausstattung und vermerkt das im Gutachten.§ 74a Abs. 5 ZVG, BGH V ZB 86/16
2. nur bei Zwangsverwaltung
   Der ZwangsverwalterIst zusätzlich Zwangsverwaltung angeordnet, verliert der Schuldner Verwaltung und Benutzung. Der Verwalter bekommt das Grundstück übergeben und kann Interessenten hineinlassen.§ 148 Abs. 2, § 150 Abs. 2, § 152 ZVG
3. bis zum Termin
   Sie als BieterNur mit Zustimmung dessen, der dort wohnt: Schuldner, Mieter oder Verwalter. Das Gericht vermittelt keine Termine, die Merkblätter der Amtsgerichte sagen das ausdrücklich.Art. 13 GG
4. im Termin
   NiemandDie Bietzeit läuft ohne Rücksicht darauf, ob Sie drin waren. Ihr Gebot gilt, auch wenn Sie das Haus nur von der Straße kennen.§ 71, § 72 ZVG
5. mit dem Zuschlag
   Sie als EigentümerAb jetzt tragen Sie Gefahr und Lasten. Gewährleistung gibt es nicht, auch nicht für Mängel, die niemand sehen konnte. Der Zuschlagsbeschluss ist Ihr Räumungstitel.§ 56, § 90, § 93 ZVG

2Wie oft war der Gutachter selbst nicht drin?

Öfter, als die Verkehrswerte vermuten lassen. In unserer Datenbank tragen 166 von 3.174 ausgewerteten Verfahren den ausdrücklichen Vermerk, dass keine Innenbesichtigung stattgefunden hat, das sind 5 %. Dazu kommen 90 Bekanntmachungen, die nur von einer Außenbesichtigung sprechen, und viele Gutachten, in denen der Hinweis erst auf Seite 12 steht und die Bekanntmachung ihn nicht übernimmt.

Die Verteilung ist aufschlussreich: 72 Eigentumswohnungen und 35 Einfamilienhäuser führen die Liste an. Von den 166 Objekten ohne Innenbesichtigung sind 35 als leerstehend und 25 als vermietet erfasst. Leerstand ohne Zutritt ist die riskanteste Kombination, weil niemand die Heizung im Winter laufen ließ.

Der mittlere Verkehrswert dieser Objekte liegt bei 129.000 €, 25 % unter dem Median aller Objekte von 171.000 €. Ein Teil davon ist der Abschlag des Gutachters, ein Teil die Auswahl: Kleine Wohnungen und verwahrloste Häuser bleiben eher zu.

Wo der Gutachter nicht hineinkam: Verfahren ohne Innenbesichtigung nach Objektart

Eigentumswohnung72

Einfamilienhaus35

Sonstiges11

Mehrfamilienhaus11

Reihenhaus10

Wohn-/Geschäftshaus7

Doppelhaushälfte5

3Was bedeutet „Innenbesichtigung war nicht möglich“ im Gutachten?

Dass der Gutachter die Innenräume geschätzt hat, nicht gesehen. Der Sachverständige setzt einen Termin fest und lädt Schuldner und Gläubiger. Öffnet niemand, bewertet er nach Bauakte, Außenansicht und Erfahrung: mittlerer Standard, altersgemäßer Zustand, Heizung nach Baujahr. Der Bundesgerichtshof hat das gebilligt: Wer dem Gutachter den Zutritt verweigert, muss hinnehmen, dass das Gutachten „auf Unterstellungen aufbaut“, und kann sich später nicht darauf berufen, nun doch öffnen zu wollen (BGH, Beschluss vom 7. Dezember 2017, V ZB 86/16).

Viele Gutachter setzen dafür einen Risikoabschlag an. Das Landgericht Freiburg hielt einen Abschlag von rund 16.600 € bei einer Wohnung mit 99.000 € Verkehrswert für „nachvollziehbar und plausibel“ (LG Freiburg, 4 T 116/15). Andere Gutachter setzen keinen Abschlag und schreiben nur den Hinweis. Lesen Sie deshalb den Abschnitt „Besonderheiten“ oder „Besichtigung“ im Gutachten, nicht nur die Zahl am Ende.

Was der Gutachter ohne Zutritt wissen kann und was nicht, zeigt die Tabelle. Wie Sie das Gutachten insgesamt lesen, steht auf unserer Seite Verkehrswertgutachten lesen.

Was der Gutachter ohne Zutritt weiß, und was er schätzt

4Wie komme ich trotzdem hinein oder wenigstens an Informationen?

Über die Menschen, die Schlüssel oder Wissen haben. Der wichtigste Schlüssel ist die Verfahrensakte: Nach § 42 ZVG darf jeder die Mitteilungen des Grundbuchamts, die Anmeldungen und die eingereichten Abschätzungen einsehen. Der Bundesgerichtshof hat 2026 klargestellt, dass die Einsicht ohne Schwärzung von Namen und Anschriften zu gewähren ist, auch damit Bietinteressenten den Eigentümer ansprechen können, etwa wegen eines Kaufs vor dem Termin. Der kann nach dem Beschluss sogar „zu einer ertragreicheren Verwertung der Immobilie führen“ (BGH, Beschluss vom 21. Mai 2026, V ZB 90/25).

Damit haben Sie Namen und Adresse des Schuldners, den Namen des Gläubigers und oft den des Verwalters. Verwenden dürfen Sie die Daten nur für das Verfahren, nicht für anderes. Ein kurzer, höflicher Brief ohne Druck ist der richtige Weg; ein Auftritt an der Haustür der falsche.

Acht Wege, mehr zu sehen als die Fassade

5Was kann ich von außen erkennen?

Mehr, als die meisten Bieter anschauen. Dach, Fassade, Fenster und Sockel erzählen die Bauzustandsgeschichte eines Hauses. Ein Ölstutzen verrät die Heizung, der Schornsteinkopf ihr Alter, der Briefkasten den Leerstand. Gehen Sie zweimal hin, einmal bei Tageslicht und einmal abends, und einmal nach Regen für die Feuchtestreifen.

Bleiben Sie dabei auf öffentlichem Grund. Das Grundstück zu betreten ist ohne Erlaubnis Hausfriedensbruch (§ 123 StGB), auch bei Leerstand. Was Sie von der Straße sehen, reicht meist für eine erste Einschätzung, und die Nachbarn liefern den Rest.

Was Sie von der Straße aus prüfen können

6Wie kalkuliere ich ein Gebot ohne Innenbesichtigung?

Mit einer Reserve, die groß genug ist, dass Sie sie nie brauchen wollen. Ohne Innenbesichtigung gehören 15 bis 20 % des Verkehrswerts als Sanierungsreserve ins Budget, bei Leerstand oder erkennbarem Instandhaltungsrückstau mehr. Unser Gesamtbudget-Rechner auf jeder Objektseite setzt die Reserve automatisch auf 15 %, wenn die Bekanntmachung „keine Innenbesichtigung“ enthält.

Ein Beispiel: Verkehrswert 200.000 €, keine Innenbesichtigung, Einfamilienhaus von 1968, leerstehend. Reserve 20 % = 40.000 €. Nebenkosten rund 6 % des Gebots. Wer insgesamt nicht mehr als 200.000 € ausgeben will, kann rund 150.000 € bieten. Das klingt nach Schnäppchen, ist aber nur das, was das Risiko kostet. Wie Sie das Höchstgebot Schritt für Schritt herleiten, steht auf unserer Seite Bieten im Termin.

Prüfen Sie zusätzlich, ob das Gutachten schon einen Abschlag enthält. Wenn ja, brauchen Sie keine doppelte Reserve. Wenn nein, ist der Verkehrswert in Wahrheit der Wert eines Hauses in mittlerem Zustand, das Sie nicht gesehen haben. Alle Nebenkosten rechnet unsere Seite Kosten einer Zwangsversteigerung vor.

7Was gilt bei leerstehenden Objekten?

Leerstand ist die riskanteste Form der Ungewissheit. Ein Haus, das zwei Winter ohne Heizung stand, hat mit einiger Wahrscheinlichkeit geplatzte Leitungen, Schimmel und Feuchteschäden, und niemand hat sie gesehen. 35 unserer Objekte ohne Innenbesichtigung sind als leerstehend erfasst.

Die gute Nachricht: Bei Leerstand gibt es keinen Bewohner, der die Tür zuhält. Schlüssel haben oft die Gläubigerbank, ein Insolvenzverwalter oder Angehörige des Schuldners. Fragen Sie den in der Bekanntmachung genannten Ansprechpartner; 9 Bekanntmachungen erwähnen den Zutritt ausdrücklich, meist im Sinne von „konnte nicht gewährt werden“.

Mit dem Zuschlag gehen Gefahr und Lasten auf Sie über (§ 56 Satz 1 und 2 ZVG). Ein Frostschaden, der in der Woche nach dem Zuschlag entsteht, ist Ihrer. Schließen Sie die Gebäudeversicherung deshalb am Tag des Zuschlags ab, nicht am Tag der Grundbucheintragung.

8Was gilt bei vermieteten Objekten?

Der Mieter ist Ihr bester Zugang, und er bleibt nach dem Zuschlag Ihr Mieter. Kauf bricht nicht Miete, auch nicht in der Zwangsversteigerung (§ 57 ZVG, § 566 BGB). Ein Mieter, der weiß, dass er seinen künftigen Vermieter vor sich hat, öffnet häufiger als ein Schuldner, der auszieht. 25 unserer Objekte ohne Innenbesichtigung sind vermietet.

Was Sie beim Mieter sehen, ist der Zustand der Wohnung, nicht der des Hauses. Fragen Sie nach Heizung, Wasserdruck, Feuchtigkeit und danach, seit wann der Vermieter nichts mehr repariert hat. Was Sie mit Mietvertrag, Kaution und Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG erwartet, steht auf unserer Seite Vermietete Immobilie.

9Was gilt bei Eigentumswohnungen?

Das Gemeinschaftseigentum können Sie fast immer sehen, die Wohnung fast nie. Treppenhaus, Keller, Heizungsraum, Fassade und Dach gehören der Gemeinschaft, und der Verwalter oder ein Miteigentümer lässt Sie meist hinein. 72 der 166 Objekte ohne Innenbesichtigung sind Eigentumswohnungen, mehr als jede andere Objektart.

Wichtiger als die Wohnung ist bei Eigentumswohnungen ohnehin die Gemeinschaft: Protokolle der letzten drei Versammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Rücklage, beschlossene Sonderumlagen und Hausgeldrückstände des Schuldners, die bis 5 % des Verkehrswerts im Rang vorgehen (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Das alles bekommen Sie vom Verwalter, oft gegen Vorlage der Bekanntmachung. Was in der Versteigerung wegen Hausgeld sonst gilt, steht auf unserer Seite Entziehung des Wohnungseigentums.

10Was bekomme ich vom Gericht?

Die Akte, das Gutachten und die Namen, aber keinen Schlüssel. § 42 ZVG öffnet jedem die Mitteilungen des Grundbuchamts, die Anmeldungen und die eingereichten Abschätzungen, also das Verkehrswertgutachten mit Fotos, Grundrissen und dem Abschnitt zu den Rechten in Abteilung II. 77 unserer Bekanntmachungen weisen auf die Einsicht hin; viele Gerichte stellen das Gutachten inzwischen online ein, und wir verlinken es auf der Objektseite, sobald es vorliegt.

Die Fotos im Gutachten sind bei fehlender Innenbesichtigung Außenaufnahmen. Manchmal finden sich ältere Innenfotos aus einer früheren Bewertung oder aus der Bauakte. Prüfen Sie das Datum, bevor Sie einem Bild trauen.

Gegen die Wertfestsetzung können nur Beteiligte vorgehen, also Schuldner und Gläubiger, nicht Sie als Bieter (§ 74a Abs. 5 ZVG). Wer den Wert für falsch hält, hat nur ein Mittel: das Gebot.

11Was ist, wenn nach dem Zuschlag alles anders aussieht?

Dann ist es Ihr Haus, so wie es ist. § 56 Satz 3 ZVG sagt es in einem Satz: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.“ Es gibt keine Minderung, keinen Rücktritt, keine Anfechtung wegen eines Mangels, den niemand sehen konnte. Auch Aufwendungen, die vor dem Zuschlag gemacht wurden, ersetzt Ihnen niemand (§ 93 Abs. 2 ZVG).

Das ist der Preis für den Abschlag, den die Zwangsversteigerung gegenüber dem freien Kauf bietet. Wer ihn nicht zahlen will, muss vorher hinein oder die Reserve so groß setzen, dass die Überraschung bezahlbar bleibt. Was sonst nach dem Zuschlag ansteht, von der Versicherung bis zur Räumung, steht auf unserer Seite Nach dem Zuschlag; die übrigen Fallstricke auf Risiken beim Ersteigern.

Was im Netz steht, und was das Gesetz sagt

Häufige Fragen

Quellen: Art. 13 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung), § 123 StGB (Hausfriedensbruch) · § 42 ZVG (Einsicht in Mitteilungen des Grundbuchamts, Anmeldungen und Abschätzungen), § 74a Abs. 5 ZVG (Festsetzung des Verkehrswerts, Beschwerde der Beteiligten) · § 56, § 90 Abs. 1, § 93 Abs. 2 ZVG (Gefahrübergang, Nutzungen und Lasten ab Zuschlag, Ausschluss der Gewährleistung, kein Verwendungsersatz) · § 57, § 57a ZVG, § 566 BGB (Mietverhältnisse in der Zwangsversteigerung), § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Hausgeldvorrecht) · § 145 ZVG (Verweisung für Sonderfälle der Verteilung, kein Besichtigungsrecht), § 148 Abs. 2, § 150 Abs. 2, § 152 ZVG (Zwangsverwaltung: Entzug von Verwaltung und Benutzung, Übergabe an den Verwalter) · BGH, Beschluss vom 7. Dezember 2017, V ZB 86/16 (Zutrittsverweigerung gegenüber dem Sachverständigen, Schätzung der Innenausstattung); BGH, Beschluss vom 21. Mai 2026, V ZB 90/25 (Akteneinsicht ohne Schwärzung der Beteiligtendaten); LG Freiburg, Beschluss vom 2. September 2015, 4 T 116/15 (Abschlag wegen fehlender Innenbesichtigung) · Merkblätter für Bietinteressenten der Amtsgerichte (u. a. Warburg, Kleve) und Informationen der Justiz NRW zur Besichtigung · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.