Zubehör in der Zwangsversteigerung: Einbauküche, Heizöl, Möbel und Solaranlage

1Was gilt bei einer Zwangsversteigerung als Zubehör?

Zubehör sind bewegliche Sachen, die dauerhaft dem Grundstück dienen, etwa Heizöl im Tank. Sie werden mitversteigert und gehören mit dem Zuschlag Ihnen (§ 55 ZVG).

Das Gesetz unterscheidet drei Arten von Sachen. Wesentliche Bestandteile sind fest mit dem Grund und Boden verbunden, wie das Gebäude selbst, oder zur Herstellung des Gebäudes eingefügt, etwa Heizung, Fenster, Treppe und Bad (§ 94 BGB). Sie gehören immer zum Grundstück und können nicht getrennt davon jemand anderem gehören (§ 93 BGB). Zubehör ist dagegen beweglich, dient aber dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks und steht in einem passenden räumlichen Verhältnis zu ihm (§ 97 BGB). Alles andere sind gewöhnliche bewegliche Sachen, etwa Möbel oder ein Auto.

Für die Versteigerung ist diese Einteilung entscheidend. Die Beschlagnahme erfasst alle Gegenstände, auf die sich eine Hypothek erstreckt (§ 20 Abs. 2 ZVG), und dazu gehört das Zubehör, soweit es dem Eigentümer gehört (§ 1120 BGB). Die Versteigerung erstreckt sich auf alles, dessen Beschlagnahme noch wirksam ist (§ 55 Abs. 1 ZVG). Mit dem Zuschlag erwerben Sie es zusammen mit dem Grundstück (§ 90 Abs. 2 ZVG). Einzeln pfänden kann ein Gläubiger Zubehör nicht (§ 865 Abs. 2 ZPO). Einen Aufpreis zahlen Sie nicht, Ihr Gebot gilt für Grundstück und Zubehör zusammen. Nicht erfasst sind dagegen Miet- und Pachtforderungen (§ 21 Abs. 2 ZVG); Mieten stehen Ihnen erst ab dem Zuschlag zu (§ 56 Satz 2 ZVG).

Eine Sache ist allerdings kein Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als solches angesehen wird (§ 97 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wer eine Sache nur vorübergehend für das Grundstück nutzt, macht sie ebenfalls nicht zu Zubehör (§ 97 Abs. 2 BGB). An diesen beiden Stellen entstehen die meisten Streitfälle, vor allem bei Einbauküchen.

2Gehört die Einbauküche nach dem Zuschlag mir?

Oft ja, wenn der Eigentümer sie auf Dauer eingebaut hat und sie in der Region als Zubehör gilt. Die Küche eines Mieters bleibt in aller Regel beim Mieter.

Ob eine Einbauküche Zubehör ist, hängt nach der Rechtsprechung des BGH von der Verkehrsauffassung ab, und die kann von Region zu Region verschieden sein. Für ein Wohnhaus in Norddeutschland hat der BGH eine nach Maß zusammengestellte Küche, die der Eigentümer eingebaut hatte, als Zubehör angesehen (Urteil vom 01.02.1990, IX ZR 110/89). Wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist eine Einbauküche dagegen nur selten, weil sie sich meist ausbauen lässt, ohne dass Küche oder Haus zerstört werden.

Bei der Küche eines Mieters liegt es anders. Ein Mieter will seine Küche beim Auszug in aller Regel mitnehmen. Er nutzt sie also nur vorübergehend für die Wohnung, und eine nur vorübergehende Nutzung macht keine Sache zu Zubehör (§ 97 Abs. 2 BGB). So hat der BGH eine Mieterküche nach einer Zwangsversteigerung beurteilt (Urteil vom 20.11.2008, IX ZR 180/07). Hat der Mieter die Küche selbst eingebaut, gehört sie deshalb in aller Regel ihm, und er darf sie beim Auszug mitnehmen. Was sonst mit dem Mietverhältnis geschieht, erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie ersteigern.

3Wird das Heizöl im Tank mitversteigert?

In der Regel ja. Heizöl im Tank dient der Heizung des Hauses und gilt als Zubehör. Sie bekommen, was beim Zuschlag noch im Tank ist, ohne dafür extra zu zahlen.

Heizöl ist ein Vorrat, der dem Haus dient, und wird deshalb als Zubehör angesehen. Für den Hausverkauf hat das OLG Schleswig entschieden, dass Heizöl im Tank mitverkauft ist (Urteil vom 05.12.1996, 11 U 129/94). In der Zwangsversteigerung gilt dasselbe, soweit das Öl dem Eigentümer gehört.

Bis zum Zuschlag darf der Schuldner mit dem Öl aber weiter heizen. Verwaltung und Benutzung des Grundstücks bleiben ihm im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft erlaubt (§ 24 ZVG). Was bis dahin verbraucht ist, ist weg. Einen Anspruch auf eine bestimmte Menge haben Sie nicht.

4Gehört die Solaranlage auf dem Dach zum ersteigerten Haus?

Das hängt von Bauart und Eigentümer ab. Eine Anlage, die einem Dritten gehört, wird meist nicht mitversteigert. Klären Sie das vor dem Termin beim Gericht.

Bei Photovoltaik gibt es drei typische Fälle. Eine Indachanlage ersetzt die Dachziegel und bildet selbst die Dachhaut. Sie wird meist als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes angesehen und gehört dann zum Haus. Bei einer Aufdachanlage, die auf die Ziegel montiert ist, ist die Einordnung umstritten. Das OLG Nürnberg hat eine Aufdachanlage weder als Bestandteil noch als Zubehör angesehen (Urteil vom 10.10.2016, 14 U 1168/15). Die Anlage speiste ihren Strom nur ins öffentliche Netz und diente damit nicht dem Gebäude. Sie ging deshalb nicht mit dem Grundstück auf den Ersteher über.

Der dritte Fall sind Pacht- und Mietmodelle. Dabei baut ein Unternehmen die Anlage auf das Dach und bleibt ihr Eigentümer. Solche Anlagen sind in der Regel nur für die Dauer des Vertrags angebracht und deshalb keine Bestandteile des Gebäudes (§ 95 BGB). Oft sichert eine Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs das Recht des Betreibers, das Dach zu nutzen. Ob sie bestehen bleibt, hängt von ihrem Rang ab: Was im geringsten Gebot berücksichtigt ist, bleibt, alle anderen Rechte erlöschen mit dem Zuschlag (§ 52 und § 91 ZVG). Erlischt die Dienstbarkeit, fehlt dem Betreiber das Recht am Dach. Dann verhandeln Sie über Kauf oder Abbau, am besten mit anwaltlicher Hilfe.

5Was, wenn der Schuldner die Küche vor dem Zuschlag ausbaut?

Nach der Beschlagnahme darf er Zubehör nicht einfach wegschaffen. Es bleibt dann in der Regel mitversteigert, und Sie können es nach dem Zuschlag herausverlangen.

Die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1 ZVG). Vor der Beschlagnahme wird Zubehör frei, wenn es verkauft und vom Grundstück entfernt wurde (§ 1121 BGB). Frei wird es auch, wenn der Eigentümer es im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft aus dem Dienst des Grundstücks genommen hat (§ 1122 Abs. 2 BGB). Danach darf der Schuldner nur noch über einzelne Stücke im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft verfügen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Eine ganze Küche auszubauen und mitzunehmen, gehört nicht dazu.

Genau so lag ein Fall, den der BGH entschieden hat. Der frühere Eigentümer hatte die Einbauküche nach der Beschlagnahme ausgebaut. Der Ersteher wurde mit dem Zuschlag trotzdem ihr Eigentümer und konnte sie herausverlangen (Urteil vom 01.02.1990, IX ZR 110/89). Der Zuschlagsbeschluss ist außerdem ein Titel auf Herausgabe mitversteigerter Sachen gegen den, der sie besitzt (§ 93 Abs. 1 ZVG). Ist streitig, ob die Küche überhaupt Zubehör war, entscheidet darüber ein Zivilgericht.

Schon vor dem Termin kann das Gericht eingreifen, wenn der Schuldner die ordnungsmäßige Wirtschaft gefährdet, etwa indem er Zubehör wegschafft. Beantragen kann das aber nur der Gläubiger (§ 25 ZVG). Als Bieter sind Sie am Verfahren nicht beteiligt (§ 9 ZVG). Sie können der Geschäftsstelle aber mitteilen, was Sie beobachtet haben.

6Was gilt für Zubehör, das einem Dritten gehört?

Ist es im Besitz des Schuldners, wird es trotzdem mitversteigert, außer der Eigentümer hat es vor dem Zuschlag ausnehmen lassen (§ 55 Abs. 2 ZVG).

Typische Fälle sind eine Einbauküche, die unter Eigentumsvorbehalt gekauft und noch nicht bezahlt ist, oder geleaste Geräte in einem Betrieb. Solche Sachen gehören eigentlich dem Händler oder der Leasingfirma. Sind sie Zubehör und im Besitz des Schuldners, erstreckt sich die Versteigerung trotzdem auf sie (§ 55 Abs. 2 ZVG).

Der Eigentümer muss deshalb vor dem Zuschlag erreichen, dass das Verfahren für seine Sache aufgehoben oder einstweilen eingestellt wird. Dazu fordert ihn schon die Terminsbestimmung auf (§ 37 Nr. 5 ZVG). Das gelingt, wenn der betreibende Gläubiger die Sache freigibt, oder mit einer Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO). Unternimmt er nichts, werden Sie mit dem Zuschlag Eigentümer. Der bisherige Eigentümer kann sich dann nur noch an den Erlös halten, der an die Stelle der Sache tritt.

Ob Zubehör ausgenommen wurde, erfahren Sie bei der Geschäftsstelle und im Termin, wenn das Gericht die Versteigerungsbedingungen feststellt und verliest (§ 66 ZVG). Fragen Sie im Zweifel nach, bevor Sie bieten.

7Muss ich auf Zubehör Grunderwerbsteuer zahlen?

Nein. Der Erwerb von Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Das Meistgebot wird dafür im Verhältnis der Werte aufgeteilt (Stand September 2026).

Grunderwerbsteuer fällt nur für Grundstücke an (§ 2 GrEStG). In der Zwangsversteigerung ist Bemessungsgrundlage das Meistgebot einschließlich der Rechte, die bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Umfasst die Versteigerung auch bewegliche Sachen, die das Gericht gesondert versteigern könnte (§ 65 ZVG), ist das Meistgebot aufzuteilen (BFH, Urteil vom 02.03.2016, II R 27/14). Dass Zubehör nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, hat der BFH ausdrücklich bestätigt (Beschluss vom 03.06.2020, II B 54/19).

Geteilt wird im Verhältnis der Werte von Grundstück und Zubehör. Einen Anhaltspunkt liefert das Gutachten, denn der Wert beweglicher Gegenstände wird gesondert geschätzt (§ 74a Abs. 5 Satz 2 ZVG). Manche Bekanntmachungen nennen ihn mit dem Satz „davon entfällt auf Zubehör“. Bei einer gewöhnlichen Küche ist der Vorteil klein, beim Inventar eines Hotels oder den Maschinen einer Halle kann er spürbar sein. Wie das Finanzamt im Einzelfall aufteilt, klären Sie mit einem Steuerberater. Mehr zur Steuer steht im Ratgeber Grunderwerbsteuer bei der Zwangsversteigerung.

8Wie kläre ich vor dem Termin, was mitversteigert wird?

Mit dem Gutachten, dem Grundbuch und einer Nachfrage beim Gericht. Im Termin können Sie vor dem Bieten fragen, ob Zubehör ausgenommen ist.

Das Gutachten ist die wichtigste Quelle. Der Sachverständige beschreibt, welche beweglichen Gegenstände er vorgefunden hat, und schätzt ihren Wert. Wie Sie es lesen, zeigt der Ratgeber Verkehrswertgutachten lesen. Wo Sie Gutachten und Akte einsehen, steht unter Akteneinsicht und Gutachten.

War der Sachverständige nicht im Haus, weiß niemand genau, was dort steht. Dann gilt eine einfache Regel: Was Sie nicht gesehen haben, sollten Sie nicht bezahlen. Rechnen Sie eine Küche oder den Tankinhalt in diesem Fall nicht in Ihr Gebot ein.

• Abschnitt Zubehör im Gutachten lesenWelche Gegenstände hat der Sachverständige erfasst, mit welchem Wert?
• Fotos der Küche ansehenHat der Eigentümer oder ein Mieter sie eingebaut?
• Nutzung klärenIst das Haus vermietet, fragen Sie, ob der Mieter die Küche eingebaut hat
• Abteilung II des Grundbuchs prüfenDienstbarkeit für den Betreiber einer Solaranlage?
• Bei der Geschäftsstelle nachfragenWurde Zubehör freigegeben oder ausgenommen?
• Im Termin zuhörenVersteigerungsbedingungen und Hinweise des Gerichts vor dem Bieten

Häufige Fragen

Quellen: § 9 ZVG (Beteiligte des Verfahrens) · § 20 ZVG (Beschlagnahme erfasst die Gegenstände des Hypothekenverbands) · § 21 ZVG (Umfang der Beschlagnahme, keine Miet- und Pachtforderungen) · § 23 ZVG (Veräußerungsverbot, ordnungsmäßige Wirtschaft) · § 24 ZVG (Verwaltung und Benutzung durch den Schuldner) · § 25 ZVG (Sicherungsmaßregeln auf Antrag des Gläubigers) · § 37 ZVG (Aufforderung an Inhaber entgegenstehender Rechte, Nr. 5) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · § 55 ZVG (Gegenstand der Versteigerung, Zubehör Dritter) · § 56 ZVG (Gefahrübergang, keine Gewährleistung) · § 65 ZVG (besondere Versteigerung beweglicher Sachen) · § 66 ZVG (Versteigerungsbedingungen im Termin) · § 74a ZVG (Festsetzung des Verkehrswerts, Schätzung beweglicher Gegenstände, Abs. 5) · § 90 ZVG (Eigentum an Grundstück und mitversteigerten Gegenständen) · § 91 ZVG (Erlöschen von Rechten durch den Zuschlag) · § 93 ZVG (Zuschlagsbeschluss als Titel auf Räumung und Herausgabe) · § 93 BGB (wesentliche Bestandteile) · § 94 BGB (wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes) · § 95 BGB (nur vorübergehender Zweck) · § 97 BGB (Zubehör) · § 98 BGB (gewerbliches und landwirtschaftliches Inventar) · § 1120 BGB (Erstreckung der Hypothek auf Zubehör) · § 1121 BGB (Enthaftung durch Veräußerung und Entfernung) · § 1122 BGB (Enthaftung ohne Veräußerung) · § 771 ZPO (Drittwiderspruchsklage) · § 865 ZPO (Zubehör nicht pfändbar) · § 885 ZPO (Räumung, bewegliche Sachen des Schuldners) · § 2 GrEStG (Begriff des Grundstücks) · § 9 GrEStG (Meistgebot als Gegenleistung) · BGH, Urteil vom 01.02.1990, IX ZR 110/89 (Einbauküche als Zubehör, Ausbau nach der Beschlagnahme) · BGH, Urteil vom 20.11.2008, IX ZR 180/07 (Einbauküche des Mieters kein Zubehör) · OLG Nürnberg, Urteil vom 10.10.2016, 14 U 1168/15 (Aufdach-Photovoltaikanlage weder Bestandteil noch Zubehör) · OLG Schleswig, Urteil vom 05.12.1996, 11 U 129/94 (Heizöl im Tank beim Hausverkauf mitverkauft) · BFH, Urteil vom 02.03.2016, II R 27/14 (Aufteilung des Meistgebots, wenn bewegliche Gegenstände mitversteigert werden) · BFH, Beschluss vom 03.06.2020, II B 54/19 (keine Grunderwerbsteuer auf Zubehör) · § 7 MaStRV (Änderungen binnen eines Monats registrieren) · Bundesnetzagentur, Marktstammdatenregister, Fristen (auch für den Betreiberwechsel):

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.