Akteneinsicht und Gutachten: was Bieter beim Gericht sehen dürfen

1Welche Unterlagen darf ich als Bieter beim Gericht einsehen?

Die Mitteilungen des Grundbuchamts, die Anmeldungen der Gläubiger und das Gutachten. Das darf jeder, ohne einen Grund zu nennen (§ 42 ZVG).

Das Gesetz ist hier ungewöhnlich offen. Die Einsicht in die Mitteilungen des Grundbuchamts und in die Anmeldungen ist jedem gestattet (§ 42 Abs. 1 ZVG). Dasselbe gilt für andere Unterlagen zum Grundstück, die ein Beteiligter einreicht, insbesondere für Abschätzungen (§ 42 Abs. 2 ZVG). Nach dem BGH umfasst das Einsichtsrecht auch das Verkehrswertgutachten, das das Gericht einholt, sowie den Antrag auf Anordnung der Versteigerung und spätere Beitrittsanträge (Beschluss vom 21.05.2026, V ZB 90/25). Sie müssen weder beteiligt sein noch erklären, warum Sie sich interessieren.

Was sich hinter den Begriffen verbirgt, ist für Bieter wertvoll. Nach der Eintragung des Versteigerungsvermerks schickt das Grundbuchamt dem Gericht eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchblatts und der Urkunden, auf die das Grundbuch Bezug nimmt (§ 19 Abs. 2 ZVG). Bei einer Wohnung kann das die Teilungserklärung sein. Spätere Eintragungen soll das Grundbuchamt nachmelden (§ 19 Abs. 3 ZVG).

Für den Rest der Akte, etwa Schriftwechsel mit dem Schuldner, gilt die allgemeine Regel für Gerichtsakten: Dritte bekommen Einsicht nur, wenn sie ein rechtliches Interesse glaubhaft machen (§ 299 Abs. 2 ZPO). Für Ihre Entscheidung als Bieter reichen die Unterlagen aus § 42 ZVG aber meist aus.

2Wo finde ich das Gutachten zur Zwangsversteigerung?

Oft als PDF im Justizportal zvg-portal.de, sonst auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts. Manche Gerichte veröffentlichen zusätzlich auf einem anderen Portal.

Das gemeinsame Justizportal der Länder veröffentlicht die Termine. Gutachten, Exposés und Fotos stellen Amtsgerichte dort zusätzlich zum Download bereit; nach eigener Angabe des Portals geschieht das im Zuge einer Pilotierung und nicht bei allen Gerichten. Das Gesetz erlaubt den Gerichten, Gutachten im Internet bekannt zu machen, verpflichtet sie aber nicht (§ 38 Abs. 2 ZVG). Ob Unterlagen vorhanden sind, sehen Sie erst in der vollständigen Ansicht eines Termins, wenn Sie das Aktenzeichen anklicken. Auf unseren Objektseiten sind Gutachten und Exposé direkt beim Gericht verlinkt, soweit das Gericht sie veröffentlicht.

Nicht jedes Gericht stellt Gutachten ins Justizportal. In Baden-Württemberg etwa nennen mehrere Amtsgerichte auf ihrer Internetseite ein anderes Portal, auf dem Termine und Gutachten stehen, und bieten daneben die Einsicht auf der Geschäftsstelle an. Fehlt das Gutachten online, liegt es jedenfalls beim Gericht. Wie Sie es lesen, zeigt der Ratgeber Verkehrswertgutachten lesen.

1. Justizportal prüfenTermin aufrufen, Aktenzeichen anklicken, nach Gutachten, Exposé und Fotos sehen.
2. Internetseite des Amtsgerichts lesenDort steht oft, wo das Gericht veröffentlicht, wann die Geschäftsstelle geöffnet ist und ob Kopien möglich sind.
3. Geschäftsstelle anrufenAktenzeichen nennen, fragen, ob das Gutachten vorliegt und ob Sie einen Termin brauchen.
4. Akte vor Ort einsehenGutachten, Grundbuchabschrift und Anmeldungen durchgehen und Notizen machen.
5. Weitere Stellen fragenGrundbuchamt, Bauamt und Hausverwaltung für das, was nicht in der Akte steht.

3Wie läuft die Akteneinsicht auf der Geschäftsstelle ab?

Sie gehen mit Aktenzeichen und Personalausweis zur Geschäftsstelle der Versteigerungsabteilung und sehen die Unterlagen dort ein. Viele Gerichte haben dafür feste Zeiten.

Zwangsversteigerungen bearbeitet beim Amtsgericht ein Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 Buchst. i RPflG). Er leitet das Verfahren und den Termin und entscheidet die rechtlichen Fragen. Die Geschäftsstelle, oft Serviceeinheit genannt, verwaltet die Akte und organisiert die Einsicht. Fragen zum Verfahren, etwa welche Rechte voraussichtlich bestehen bleiben, richten Sie an den Rechtspfleger. Verbindlich stellt er das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen aber erst im Termin fest (§ 66 ZVG).

Wie die Einsicht praktisch abläuft, regelt jedes Gericht selbst. Die folgenden Beispiele stammen von den Internetseiten der Gerichte, Stand September 2026:

• Aktenzeichen des Verfahrenssteht in der Bekanntmachung, etwa 12 K 34/25
• Personalausweismanche Gerichte verlangen ihn ausdrücklich
• Öffnungszeiten oder Terminvorher auf der Internetseite des Gerichts nachsehen
• Smartphonenur fotografieren, wenn das Gericht es erlaubt
• Liste Ihrer FragenMieter, Rechte in Abteilung II, Zubehör, angemeldetes Hausgeld

4Was kosten Einsicht und Kopien?

Die Einsicht vor Ort ist gebührenfrei. Kopien kosten bei vielen Gerichten 0,50 € je Seite, beim Grundbuchamt kostet ein Ausdruck 10 €, ein amtlicher 20 €.

Für Kopien erheben die Gerichte eine Dokumentenpauschale nach dem Gerichtskostengesetz: 0,50 € je Seite für die ersten 50 Seiten, danach 0,15 € je Seite (Nr. 9000 KV GKG). Ein Gutachten mit 40 Seiten kostet also 20 €. Manche Gerichte kopieren nur das ganze Gutachten, andere gar nicht, erlauben dafür aber Fotos. Einen Versand per Post bieten viele Gerichte nicht an. Die Downloads im Justizportal sind nach Angabe des Portals derzeit ohne Kosten.

5Darf ich den Namen des Eigentümers erfahren?

Ja. Der BGH hat 2026 entschieden, dass Namen und Anschriften bei der Einsicht nach § 42 ZVG nicht geschwärzt werden (Beschluss vom 21.05.2026, V ZB 90/25).

Im entschiedenen Fall wollte eine Bietinteressentin die Akte einsehen. Das Amtsgericht gewährte die Einsicht, schwärzte aber Namen, Geburtsdaten und Anschriften der Beteiligten und gelöschte Einträge im Grundbuch. Das Landgericht Bamberg bestätigte das. Der BGH hob die Schwärzungen auf: § 42 ZVG gestattet jedem die Einsicht in die genannten Aktenteile, ohne dass personenbezogene Daten vorher unkenntlich gemacht werden. Weder das Datenschutzgesetz des Landes noch die Datenschutz-Grundverordnung steht dem entgegen: § 42 ZVG geht als besondere Vorschrift vor und ist die gesetzliche Grundlage für eine Aufgabe im öffentlichen Interesse.

Den Eigentümer finden Sie in Abteilung I der Grundbuchabschrift, Banken mit Grundschulden in Abteilung III, ihre Forderungen in den Anmeldungen. Welcher Gläubiger das Verfahren betreibt, zeigen der Antrag auf Anordnung und etwaige Beitrittsanträge; spätestens im Termin gibt es das Gericht bekannt (§ 66 Abs. 1 ZVG). Mit dem Namen können Sie den Eigentümer höflich wegen einer Besichtigung anschreiben. Ein Recht darauf haben Sie nicht, wie der Ratgeber Besichtigung bei der Zwangsversteigerung erklärt.

6Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Am einfachsten über die Akte des Vollstreckungsgerichts, sie enthält eine Abschrift. Einen eigenen Ausdruck gibt das Grundbuchamt, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen (§ 12 GBO).

Die Abschrift in der Versteigerungsakte sehen Sie nach § 42 ZVG ohne weitere Voraussetzungen ein. Sie zeigt das Grundbuch zum Zeitpunkt des Versteigerungsvermerks, spätere Eintragungen soll das Grundbuchamt nachmelden. Manche Gerichte zeigen den Grundbuchauszug nur auf der Geschäftsstelle und schicken ihn nicht zu.

Einen eigenen Ausdruck bekommt beim Grundbuchamt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO). Bietinteressenten können dieses Interesse haben: § 42 ZVG beschränkt sie nicht auf die Versteigerungsakte, sondern lässt ihr Recht auf Grundbucheinsicht unberührt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2012, I-3 Wx 21/12). Der bloße Hinweis, dass man bieten will, reichte dem Gericht in diesem Fall aber nicht. Nennen Sie dem Grundbuchamt deshalb das Aktenzeichen und konkrete Tatsachen, warum Sie gerade den Inhalt des Grundbuchs brauchen. Was die Einträge bedeuten, erklärt der Ratgeber Grundbuch lesen.

7Wo sehe ich Bauakte und Baulastenverzeichnis ein?

Beim Bauamt, also der unteren Bauaufsichtsbehörde von Stadt oder Kreis. Meist brauchen Sie ein berechtigtes Interesse, für die Bauakte oft eine Vollmacht des Eigentümers.

Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Einsicht nehmen darf, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, so etwa § 85 Abs. 5 der Bauordnung Nordrhein-Westfalen; die anderen Länder mit Baulasten regeln das ähnlich. Bayern kennt keine Baulast und kein Baulastenverzeichnis. Was Baulasten für Sie bedeuten und wie Sie nach Altlasten fragen, steht im Ratgeber Baulasten und Altlasten.

Für die Bauakte haben Kaufinteressenten meist kein eigenes Einsichtsrecht. Viele Bauämter verlangen eine Vollmacht des Eigentümers, andere lassen die Einsicht nur bei einem gewichtigen eigenen Interesse zu. Die Gebühren richten sich nach dem Recht des Landes. Die Bauakte zeigt, was genehmigt wurde, und hilft damit bei der Frage, ob Anbauten legal sind. Mehr dazu im Ratgeber Schwarzbau und fehlende Baugenehmigung.

Häufige Fragen

Quellen: § 19 ZVG (Abschrift des Grundbuchs für das Vollstreckungsgericht) · § 38 ZVG (Gutachten im Internet bekannt machen, Abs. 2) · § 42 ZVG (Akteneinsicht für jeden) · § 66 ZVG (Bekanntmachungen und Feststellungen im Termin) · § 299 ZPO (Akteneinsicht Dritter, Abs. 2; keine Verbreitung überlassener Akteninhalte, Abs. 4 Satz 2) · § 12 GBO (Grundbucheinsicht bei berechtigtem Interesse) · § 3 RPflG (Zuständigkeit des Rechtspflegers, Nr. 1 Buchst. i) · Nr. 9000 KV GKG (Dokumentenpauschale) · Nr. 17000 und 17001 KV GNotKG (Ausdrucke aus dem Grundbuch) · § 85 BauO NRW 2018 (Baulasten, Baulastenverzeichnis, Einsicht bei berechtigtem Interesse, Abs. 5) · Bayerische Bauordnung (BayBO): keine Baulast und kein Baulastenverzeichnis · BGH, Beschluss vom 21.05.2026, V ZB 90/25 (Akteneinsicht nach § 42 ZVG ohne Schwärzung, auch in Gutachten, Anordnungs- und Beitrittsanträge; keine Verbreitung der Akteninhalte) · OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2012, I-3 Wx 21/12 (Grundbucheinsicht für Bietinteressenten, berechtigtes Interesse mit konkreten Tatsachen) · Justizportal der Länder, Hinweise zu Gutachten, Exposés und Fotos: · Amtsgericht München, Hinweise zur Zwangsversteigerung: · Amtsgericht Fürth, Hinweise zur Zwangsversteigerung: · Amtsgericht Konstanz, Zwangsversteigerungen: · Amtsgericht Karlsruhe, Zwangsversteigerungsabteilung:

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.