Schwarzbau und fehlende Baugenehmigung: Risiko in der Zwangsversteigerung

1Was gilt als Schwarzbau?

Ein Bau oder eine Nutzung ohne die nötige Genehmigung, etwa ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss oder eine Einliegerwohnung. Auch was keine Genehmigung braucht, muss das Baurecht einhalten.

Grundsätzlich brauchen die Errichtung, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen eine Baugenehmigung, soweit das Gesetz keine Ausnahme macht (§ 59 Abs. 1 MBO). So steht es in der Musterbauordnung, und die Bauordnungen der Länder regeln es ähnlich. Ausnahmen gibt es für kleine Vorhaben: Garagen, Carports oder Terrassenüberdachungen sind in vielen Ländern bis zu einer bestimmten Größe verfahrensfrei. Die Grenzen unterscheiden sich von Land zu Land.

Verfahrensfrei heißt aber nicht rechtsfrei. Auch ein Bau ohne Genehmigungspflicht muss die Anforderungen des öffentlichen Rechts einhalten, etwa Abstandsflächen und Bebauungsplan (§ 59 Abs. 2 MBO). Juristen unterscheiden deshalb zwei Stufen: Formell illegal ist, was ohne die nötige Genehmigung gebaut oder genutzt wird. Materiell illegal ist, was auch mit Antrag nicht genehmigt werden könnte. Für Sie als Bieter ist die zweite Stufe das eigentliche Risiko.

Beim Wochenendhaus kommt es vor allem auf den Bebauungsplan an. Mehr dazu steht im Ratgeber Ferienhaus und Wochenendhaus ersteigern.

2Woran erkenne ich im Gutachten einen Schwarzbau?

An Sätzen wie „Eine Baugenehmigung konnte nicht festgestellt werden“ oder „Die Legalität wird unterstellt“. Vergleichen Sie außerdem Fotos und Grundrisse mit der Beschreibung.

Sachverständige sehen für das Gutachten oft in die Bauakte. Finden sie für einen Gebäudeteil keine Genehmigung, schreiben sie das hinein, oft vorsichtig formuliert. Manche ziehen die geschätzten Kosten einer Genehmigung oder eines Rückbaus vom Wert ab, andere weisen nur auf das Risiko hin. Beides ist ein Warnsignal. Wie das Gutachten aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Verkehrswertgutachten lesen.

• Formulierungen zur Genehmigung„nicht festgestellt“, „nicht geprüft“, „wird unterstellt“, „ohne Genehmigung“
• Wohnfläche mit Zusatzetwa Dachgeschoss oder Keller „nicht genehmigt“ oder „als Nutzfläche“
• Grundrisse gegen FotosGauben, Anbauten oder Wintergärten, die in den Plänen fehlen
• Zweite Wohnung im HausEinliegerwohnung, die in der Bauakte nicht als Wohnung geführt wird
• Abschläge im GutachtenPosten für baurechtliche Mängel, Rückbau oder Genehmigung

3Wie prüfe ich, ob ein Anbau genehmigt ist?

Mit der Bauakte beim Bauamt, sie enthält Baugenehmigungen und genehmigte Pläne. Ohne Vollmacht des Eigentümers bekommen Sie aber nicht überall Einsicht.

Viele Bauämter lassen Kaufinteressenten nur mit einer Vollmacht des Eigentümers in die Bauakte. Den Namen des Eigentümers erfahren Sie bei der Akteneinsicht im Versteigerungsverfahren. Wie das geht, zeigt der Ratgeber Akteneinsicht und Gutachten. Oft hilft schon das Gutachten, denn Sachverständige legen genehmigte Pläne häufig als Anlage bei.

Vergleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem, was Sie sehen: Stimmen Umriss, Geschosse, Gauben und Anbauten? Ist ein Raum im Plan als Abstellraum oder Dachboden eingezeichnet, der heute als Schlafzimmer genutzt wird? Solche Abweichungen sind ein typischer Hinweis auf eine ungenehmigte Nutzungsänderung.

4Was bedeutet Bestandsschutz?

Geschützt ist ein Bau, der genehmigt wurde oder für einen nennenswerten Zeitraum dem materiellen Baurecht entsprach. Dass er lange steht, reicht allein nicht.

Bestandsschutz genießt eine bauliche Anlage auch ohne Genehmigung, wenn sie mit dem materiellen Baurecht für einen nennenswerten Zeitraum übereingestimmt hat. Wer sich auf eine Baugenehmigung beruft, muss sie nachweisen, auch bei Gebäuden, die seit Jahrzehnten stehen und genutzt werden. Eine nicht nur unwesentliche Nutzungsänderung beendet den Bestandsschutz in der Regel (so etwa VG Köln, Urteil vom 22.09.2025, 2 K 2764/22). Wer also einen genehmigten Dachboden zur Wohnung ausbaut, kann sich für die neue Nutzung nicht auf den alten Schutz berufen.

Eine Frist, nach der ein Schwarzbau automatisch legal wird, kennen die Bauordnungen nicht. Dass die Behörde lange nichts unternommen hat, schützt deshalb allein nicht. Anders kann es sein, wenn sie klar und ausdrücklich erklärt hat, den Bau zu dulden. Ob eine solche Duldung auch für Sie als neuen Eigentümer gilt, müssen Sie im Einzelfall klären.

5Was kann die Bauaufsicht bei einem Schwarzbau anordnen?

Sie kann die Nutzung untersagen und, wenn sich kein rechtmäßiger Zustand anders herstellen lässt, den teilweisen oder vollständigen Rückbau anordnen (§ 80 MBO).

Nach der Musterbauordnung kann die Bauaufsichtsbehörde die Beseitigung anordnen, wenn eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert wurde. Voraussetzung ist, dass sich rechtmäßige Zustände nicht auf andere Weise herstellen lassen. Wird eine Anlage rechtswidrig genutzt, kann sie die Nutzung untersagen (§ 80 MBO). Die Länder haben entsprechende Vorschriften. Einen Rückbau ordnet die Behörde deshalb meist nur an, wenn der Bau auch nicht nachträglich genehmigt werden kann.

Für Sie als Ersteher ist wichtig: Bauaufsichtliche Genehmigungen und sonstige Maßnahmen gelten auch für und gegen Rechtsnachfolger (§ 58 MBO). Eine Beseitigungsanordnung, die schon gegen den Schuldner erging, trifft also auch Sie. Außerdem kann sich die Behörde an Sie als Eigentümer halten, auch wenn Sie den Bau nicht errichtet haben.

6Kann ich einen Schwarzbau nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, wenn der Bau genehmigungsfähig ist. Dafür stellen Sie nach dem Zuschlag einen Bauantrag mit Plänen; Planer, Gebühren und nötige Umbauten kosten Geld.

Ein nachträglicher Bauantrag wird in der Regel nach dem heute geltenden Recht geprüft. Die Bauvorlagen muss meist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellen, etwa ein Architekt oder Bauingenieur (§ 65 Abs. 1 MBO). Die Gebühren richten sich nach dem Gebührenrecht des Landes. Häufig verlangt die Behörde Nachbesserungen, etwa beim Brandschutz, bei Fenstern oder beim Rettungsweg.

Beim Dachausbau ist der Rettungsweg ein typischer Stolperstein. In jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege vorhanden sein (§ 33 Abs. 1 MBO). Der zweite kann eine Stelle sein, die die Feuerwehr mit ihren Rettungsgeräten erreicht (§ 33 Abs. 2 MBO), in der Praxis oft ein ausreichend großes Fenster. Auch Raumhöhe und Belichtung müssen für Aufenthaltsräume passen; die Werte regeln die Länder unterschiedlich.

1. Unterlagen sammelnGutachten, genehmigte Pläne aus der Bauakte, Fotos.
2. Fachleute fragenEin Architekt schätzt, ob der Bau genehmigungsfähig ist und was nachgebessert werden muss.
3. Kosten einrechnenPlanung, Gebühren und Umbauten ziehen Sie vor dem Termin von Ihrem Gebot ab.
4. Nach dem Zuschlag beantragenAls Eigentümer stellen Sie den Bauantrag, am besten zügig.
5. Bis zur Genehmigung vorsichtig nutzenUngenehmigte Räume vermieten Sie besser nicht neu.

7Was bedeutet ein Schwarzbau für Wohnfläche und Finanzierung?

Räume, die das Baurecht für ihre Nutzung nicht erfüllen, zählen nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Klären Sie mit Ihrer Bank, ob sie solche Teile mitfinanziert.

Zur Wohnfläche gehören nach der Wohnflächenverordnung keine Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Ein ausgebautes Dachzimmer ohne ausreichende Höhe oder ohne zweiten Rettungsweg zählt dann nicht zur Wohnfläche. Das wirkt sich auf Wert und Vermietbarkeit aus.

Ist eine ungenehmigte Wohnung vermietet, treten Sie mit dem Zuschlag in den Mietvertrag ein (§ 57 ZVG). Untersagt die Behörde die Nutzung, haben Sie ein Problem mit Mieter und Behörde zugleich. Sprechen Sie außerdem vor dem Termin mit Ihrer Bank. Rechnen Sie damit, dass sie ungenehmigte Flächen nicht oder nur mit Abschlag ansetzt.

8Kann ich nach dem Zuschlag wegen des Schwarzbaus etwas geltend machen?

In aller Regel nicht. Eine Gewährleistung gibt es nicht (§ 56 Satz 3 ZVG), und der Zuschlag bleibt wirksam. Den Gutachter trifft eine Haftung nur in engen Grenzen.

In der Zwangsversteigerung erwerben Sie das Grundstück so, wie es ist. Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz wegen Mängeln gibt es nicht, auch nicht wegen einer fehlenden Genehmigung. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger haftet nur, wenn er vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet hat und dadurch ein Schaden durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht (§ 839a BGB). Wann das in Betracht kommt, erklärt der Ratgeber Falsches Gutachten: Haftung des Sachverständigen.

Die Folgerung ist einfach: Das Risiko eines Schwarzbaus gehört in Ihr Gebot. Rechnen Sie mit der Fläche, auf die Sie sich verlassen können, und ziehen Sie die Kosten für Genehmigung oder Rückbau ab. Weitere Risiken fasst der Ratgeber Risiken beim Kauf aus der Zwangsversteigerung zusammen.

Häufige Fragen

Quellen: § 56 ZVG (keine Gewährleistung) · § 57 ZVG (Eintritt in Mietverhältnisse) · § 839a BGB (Haftung des gerichtlichen Sachverständigen) · § 2 WoFlV (Wohnfläche, Abs. 3 Nr. 2) · Musterbauordnung (MBO), maßgeblich ist die Bauordnung des jeweiligen Landes: § 33 (erster und zweiter Rettungsweg), § 58 (Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsicht, Wirkung gegen Rechtsnachfolger), § 59 (Genehmigungspflicht, Einhaltung des öffentlichen Rechts), § 61 (verfahrensfreie Vorhaben), § 65 (Bauvorlageberechtigung), § 80 (Beseitigung von Anlagen, Nutzungsuntersagung) · Beispiel eines Landes: § 58 Abs. 4 BauO NRW 2018 (Wirkung gegen Rechtsnachfolger) und § 82 BauO NRW 2018 (Beseitigung von Anlagen, Nutzungsuntersagung) · VG Köln, Urteil vom 22.09.2025, 2 K 2764/22 (Bestandsschutz, Beweislast für eine Baugenehmigung, Nutzungsänderung)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.