Ferienhaus, Wochenendhaus, Bungalow ersteigern: darf man dort wohnen?
Ob Sie in einem ersteigerten Ferien- oder Wochenendhaus wohnen dürfen, entscheidet das Baurecht, nicht die Meldebehörde. Dazu Vermietung an Urlauber, Ferienwohnungen in einer Eigentümergemeinschaft, Kosten der Gemeinde, Erschließung und Datschen im Osten.
Liegt das Haus in einem Wochenendhaus- oder Ferienhausgebiet, dient es der Erholung (§ 10 BauNVO). Dauerhaft wohnen dürfen Sie dort in der Regel nicht, auch nicht mit Anmeldung beim Meldeamt. An Urlauber vermieten dürfen Sie im Ferienhausgebiet, anderswo hängt das vom Baugebiet und von örtlichen Regeln ab.
Inhalt
- Darf ich in einem Ferienhaus oder Wochenendhaus dauerhaft wohnen?
- Wie finde ich heraus, was für mein Haus gilt?
- Darf ich das Ferienhaus an Urlauber vermieten?
- Was gilt für eine Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft?
- Welche Kosten und Pflichten kommen bei einem Ferienhaus dazu?
- Was ist bei einer Datsche oder einem Erholungsgrundstück im Osten zu beachten?
- Häufige Fragen
1Darf ich in einem Ferienhaus oder Wochenendhaus dauerhaft wohnen?
In Wochenendhaus- und Ferienhausgebieten in der Regel nicht, denn sie dienen der Erholung (§ 10 BauNVO). Entscheidend sind Bebauungsplan und Baugenehmigung, nicht die Bauform.
Ob ein Haus Bungalow, Ferienhaus oder Wochenendhaus heißt, ist rechtlich egal. Es kommt darauf an, wo es steht und was genehmigt ist. Ein Bungalow in einem gewöhnlichen Wohngebiet ist ein normales Wohnhaus. Steht das Haus dagegen in einem Sondergebiet, das der Erholung dient, ist Wohnen auf Dauer nicht vorgesehen. Solche Gebiete sind vor allem Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplatzgebiete (§ 10 Abs. 1 BauNVO).
Wer dort trotzdem dauerhaft wohnt, nutzt das Haus anders als genehmigt. Die Bauaufsicht kann diese Nutzung untersagen. Bestandsschutz haben Sie nur für das, was genehmigt ist; hat die Behörde früher ausdrücklich das Wohnen erlaubt, gilt diese Genehmigung weiter. Fragen Sie deshalb vor dem Termin beim Bauamt nach der Baugenehmigung und danach, ob Dauerwohnen zulässig ist.
| Lage des Hauses | Was dort vorgesehen ist | Dauerhaft wohnen? |
|---|---|---|
| Wochenendhausgebiet | Wochenendhäuser als Einzelhäuser, Grundfläche im Bebauungsplan begrenzt (§ 10 Abs. 3 BauNVO) | in der Regel nein |
| Ferienhausgebiet | Ferienhäuser, die überwiegend und auf Dauer wechselnden Gästen zur Erholung dienen (§ 10 Abs. 4 BauNVO) | in der Regel nein |
| Allgemeines Wohngebiet | Wohnen; Ferienwohnungen nur ausnahmsweise (§ 4 Abs. 3, § 13a BauNVO) | ja |
| Außenbereich ohne Bebauungsplan | Wochenendhäuser gehören nicht zu den privilegierten Vorhaben (§ 35 BauGB) | nur, wenn genehmigt |
„Wenn ich mich dort mit Hauptwohnsitz anmelde, darf ich im Wochenendhaus wohnen.“
Richtig ist: Die Meldebehörde registriert nur, wo Sie tatsächlich wohnen. Anmelden müssen Sie sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug (§ 17 BMG), und Wohnung im Sinne des Melderechts ist jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird (§ 20 BMG). Ob Sie dort wohnen dürfen, regelt allein das Baurecht.
2Wie finde ich heraus, was für mein Haus gilt?
Über den Bebauungsplan und die Baugenehmigung. Beides erfahren Sie bei der Gemeinde oder beim Bauamt; die planungsrechtliche Lage steht meist auch im Gutachten.
Im Verkehrswertgutachten beschreibt der Sachverständige in der Regel, ob ein Bebauungsplan gilt und welche Art der Nutzung er festsetzt. Achten Sie auf Begriffe wie „Sondergebiet Wochenendhausgebiet“ oder „Sondergebiet Ferienhausgebiet“. Steht dort ein allgemeines Wohngebiet, ist Dauerwohnen unproblematisch. Liegt das Grundstück im Außenbereich, zählt allein, was für das Haus genehmigt ist.
Im Wochenendhausgebiet begrenzt der Bebauungsplan außerdem die Grundfläche der Häuser (§ 10 Abs. 3 BauNVO). Ein größerer Anbau scheitert dann oft schon daran. Im Ferienhausgebiet sollen die Häuser überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienen (§ 10 Abs. 4 BauNVO). Wer ein solches Haus fast nur selbst nutzen will, sollte prüfen, ob der Bebauungsplan das trägt.
Fragen Sie ausdrücklich: Was ist für das Haus genehmigt? Ist Wohnen auf Dauer zulässig? Plant die Gemeinde, den Bebauungsplan zu ändern? Die Antworten sagen mehr über den Wert als jedes Foto. Gebäude ohne Genehmigung sind ein eigenes Risiko, dazu der Ratgeber Schwarzbau und fehlende Baugenehmigung.
3Darf ich das Ferienhaus an Urlauber vermieten?
Im Ferienhausgebiet ist das der Zweck. Anderswo hängt es vom Baugebiet, von örtlichen Verboten der Zweckentfremdung und bei Wohnungen von der Teilungserklärung ab.
Ferienwohnungen gelten baurechtlich in der Regel als nicht störende Gewerbebetriebe (§ 13a BauNVO). In einem allgemeinen Wohngebiet sind sie deshalb nur ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 BauNVO). Wollen Sie ein Wohnhaus an Urlauber vermieten, fragen Sie vorher beim Bauamt, ob Sie eine Genehmigung brauchen. Manche Städte verbieten zudem, Wohnraum ohne Genehmigung als Ferienwohnung zu nutzen. In Berlin etwa entscheidet darüber das Bezirksamt nach dem Zweckentfremdungsverbot.
Steuerlich sind Einnahmen aus der Ferienvermietung einkommensteuerpflichtig. Die kurzfristige Beherbergung von Gästen ist außerdem nicht von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Lag Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr bei höchstens 25.000 € und bleibt er im laufenden Jahr bei höchstens 100.000 €, können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen (§ 19 UStG). Das ist der Stand September 2026; klären Sie die Einzelheiten mit einem Steuerberater und lesen Sie den Ratgeber Steuern bei der Zwangsversteigerung.
4Was gilt für eine Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft?
Maßgeblich ist die Teilungserklärung. Die Vermietung an Feriengäste gehört nach der Rechtsprechung des BGH zur erlaubten Wohnnutzung, wenn die Gemeinschaftsordnung sie nicht ausschließt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Feriengäste grundsätzlich zur zulässigen Wohnnutzung gehört, solange Teilungserklärung oder Vereinbarungen nichts anderes bestimmen (BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09). Die Mehrheit der Eigentümer kann die Ferienvermietung auch nicht einfach per Beschluss verbieten; dafür braucht es die Zustimmung aller Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18).
Umgekehrt gilt: Ist die Einheit in der Teilungserklärung ausdrücklich als Ferienwohnung beschrieben oder liegt die Anlage in einem Ferienhausgebiet, fragen Sie nach, ob dauerhaftes Wohnen erlaubt ist. Was Sie bei Hausgeld, Rücklage und Beschlüssen prüfen, steht im Ratgeber Eigentumswohnung ersteigern.
5Welche Kosten und Pflichten kommen bei einem Ferienhaus dazu?
Oft eine Zweitwohnungsteuer der Gemeinde, in Kurorten ein Kurbeitrag und Kosten für Wege, Wasser und Abwasser, wenn das Gebiet nicht voll erschlossen ist.
Viele Gemeinden in Ferienregionen erheben eine Zweitwohnungsteuer. Ob Sie sie zahlen und wie hoch sie ist, regelt die Satzung der Gemeinde. In Kur- und Erholungsorten kann zudem ein Kurbeitrag für Sie und Ihre Gäste anfallen. Fragen Sie beides vor dem Gebot bei der Gemeinde ab.
Wochenendhausgebiete am Wald oder am See sind nicht immer vollständig erschlossen. Prüfen Sie, ob das Grundstück an einem öffentlichen Weg liegt. Fehlt diese Verbindung, können Sie von den Nachbarn nur gegen eine Geldrente einen Notweg verlangen (§ 917 BGB). Klären Sie, wie das Abwasser entsorgt wird: über den Kanal, eine Sammelgrube, die abgefahren wird, oder eine Kleinkläranlage. Leitet eine Anlage Abwasser in ein Gewässer oder in den Untergrund ein, braucht sie eine wasserrechtliche Erlaubnis (§ 8 WHG). Stellt die Gemeinde eine Erschließungsstraße erst später her, zahlt den Erschließungsbeitrag, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist, also gegebenenfalls Sie (§ 134 BauGB). Für Beiträge zu Kanal und Wasser, in einigen Ländern auch für den Erschließungsbeitrag, gelten Gesetze und Satzungen des Landes und der Gemeinde.
6Was ist bei einer Datsche oder einem Erholungsgrundstück im Osten zu beachten?
Auf dem Grundstück kann noch ein Nutzungsvertrag aus DDR-Zeiten laufen, der heute als Miet- oder Pachtvertrag gilt. Die Laube kann bis zum Vertragsende dem Nutzer gehören (§ 11 SchuldRAnpG).
In der DDR wurden viele Grundstücke zur Erholung überlassen, oft mit einer Laube oder einem Bungalow, den der Nutzer selbst gebaut hat. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz hat diese Verträge in das Recht der Bundesrepublik überführt. Auf sie sind die Regeln des BGB über Miete oder Pacht anzuwenden, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt (§ 6 SchuldRAnpG). Das nach DDR-Recht begründete Eigentum des Nutzers an der Laube geht erst mit dem Ende des Vertrags auf den Grundstückseigentümer über (§ 11 SchuldRAnpG).
Seit dem 4. Oktober 2015 kann der Grundstückseigentümer solche Verträge nach den allgemeinen Regeln kündigen. Eine Ausnahme gilt für Nutzer, die am 3. Oktober 1990 bereits 60 Jahre alt waren: Ihnen darf zu Lebzeiten nicht gekündigt werden (§ 23 SchuldRAnpG). Endet der Vertrag, kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen. Kündigt der Eigentümer heute, richtet sie sich in der Regel nur noch danach, wie weit das Bauwerk den Verkehrswert des Grundstücks erhöht (§ 12 SchuldRAnpG). Klären Sie vor dem Gebot mit dem Gericht oder einem Anwalt, ob ein solcher Vertrag besteht und wie er endet.
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| 2 Wochen | Frist für die Anmeldung beim Meldeamt nach dem Einzug | § 17 BMG |
| 25.000 € | Gesamtumsatz im Vorjahr als Grenze für Kleinunternehmer | § 19 UStG |
| 100.000 € | Grenze für das laufende Jahr | § 19 UStG |
| 4.10.2015 | seitdem sind DDR-Nutzungsverträge über Erholungsgrundstücke nach den allgemeinen Regeln kündbar | § 23 SchuldRAnpG |
| 60 Jahre | Alter am 3.10.1990, ab dem der Nutzer lebenslang geschützt ist | § 23 SchuldRAnpG |
Häufige Fragen
Darf ich mich in einem Wochenendhaus mit Hauptwohnsitz anmelden?
Sie müssen sich dort anmelden, wo Sie tatsächlich wohnen (§ 17 BMG). Die Anmeldung macht das Wohnen aber baurechtlich nicht zulässig. Ist Dauerwohnen nach dem Bebauungsplan nicht vorgesehen, kann die Bauaufsicht die Nutzung trotzdem untersagen.
Was ist der Unterschied zwischen Wochenendhaus und Ferienhaus?
Beide dienen der Erholung, nicht dem dauerhaften Wohnen. Ein Ferienhaus im Sinne des § 10 Abs. 4 BauNVO soll aber überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis dienen, also vor allem Gästen. Ein Wochenendhaus nutzt man typischerweise selbst in der Freizeit.
Muss ich für ein Ferienhaus Zweitwohnungsteuer zahlen?
Das hängt von der Gemeinde ab. Viele Gemeinden in Ferienregionen erheben eine Zweitwohnungsteuer per Satzung. Ob und wie viel Sie zahlen, steht in der Satzung; fragen Sie die Gemeinde vor dem Gebot.
Brauche ich für die Vermietung an Urlauber eine Genehmigung?
Im Ferienhausgebiet ist die Vermietung an Gäste der Zweck des Gebiets. In allgemeinen Wohngebieten sind Ferienwohnungen nur ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3, § 13a BauNVO), und manche Städte verbieten die Zweckentfremdung von Wohnraum ohne Genehmigung. Fragen Sie beim Bauamt und bei der Gemeinde nach.
Muss ich für die Vermietung einer Ferienwohnung Umsatzsteuer zahlen?
Die kurzfristige Beherbergung von Gästen ist nicht umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Lag Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr bei höchstens 25.000 € und bleibt er im laufenden Jahr bei höchstens 100.000 €, können Sie als Kleinunternehmer ohne Umsatzsteuer abrechnen (§ 19 UStG, Stand September 2026).
Gehört mir die Laube auf einem ersteigerten Erholungsgrundstück?
Nicht unbedingt. Läuft noch ein Nutzungsvertrag aus DDR-Zeiten, kann das Eigentum an der Laube beim Nutzer liegen; es geht erst mit dem Ende des Vertrags auf den Grundstückseigentümer über (§ 11 SchuldRAnpG). Dann kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen (§ 12 SchuldRAnpG).
Kann ich ein Wochenendhaus zum Wohnhaus ausbauen?
Nur wenn das Baurecht es zulässt. Im Wochenendhausgebiet begrenzt der Bebauungsplan die Grundfläche, und Wohnen auf Dauer ist nicht vorgesehen. Im Außenbereich sind Wochenendhäuser nicht privilegiert. Ohne Änderung des Bebauungsplans ist ein Ausbau zum Wohnhaus in der Regel nicht genehmigungsfähig.
Quellen: § 10 BauNVO (Sondergebiete, die der Erholung dienen) · § 13a BauNVO (Ferienwohnungen) · § 4 BauNVO (allgemeine Wohngebiete) · § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) · § 134 BauGB (Beitragspflichtiger für Erschließungsbeiträge) · § 17 BMG (Anmeldung) · § 20 BMG (Begriff der Wohnung) · § 4 Nr. 12 UStG (Vermietung, kurzfristige Beherbergung) · § 19 UStG (Kleinunternehmer) · § 917 BGB (Notweg) · §§ 8, 9 WHG (Erlaubnis für das Einleiten von Abwasser) · BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09 (Ferienvermietung als Wohnnutzung) · BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18 (kein Verbot der Ferienvermietung per Mehrheitsbeschluss) · §§ 6, 11, 12 und 23 SchuldRAnpG (Erholungsgrundstücke aus DDR-Zeiten) · Senatsverwaltung Berlin, Zweckentfremdungsverbot
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.