Grundstück und Bauland ersteigern: Bebaubarkeit, Erschließung und Kosten

1Darf ich auf einem ersteigerten Grundstück bauen?

Nur wenn das Baurecht es erlaubt: nach dem Bebauungsplan (§ 30 BauGB), im Innenbereich, wenn sich das Haus einfügt (§ 34 BauGB), im Außenbereich nur ausnahmsweise (§ 35 BauGB).

Mit dem Zuschlag kaufen Sie Boden, kein Baurecht. Ob und wie Sie bauen dürfen, hängt von der Lage ab. Gibt es einen Bebauungsplan, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es seinen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 BauGB). Der Plan legt fest, was gebaut werden darf, wie hoch, wie dicht und an welcher Stelle des Grundstücks. Jeder darf ihn einsehen und Auskunft über seinen Inhalt verlangen (§ 10 Abs. 3 BauGB). Viele Gemeinden stellen ihre Pläne auch ins Internet.

Ohne Bebauungsplan kommt es darauf an, ob das Grundstück in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt. Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Eine Baulücke zwischen zwei Wohnhäusern ist oft so ein Fall. Jenseits des Ortsrands beginnt der Außenbereich. Dort sind bestimmte Vorhaben zulässig, etwa der Land- und Forstwirtschaft, andere nur im Einzelfall, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen (§ 35 BauGB). Für ein gewöhnliches Wohnhaus gibt es dort nur selten eine Genehmigung.

2Wie prüfe ich vor dem Termin, was ich bauen darf?

Im Gutachten, im Bebauungsplan und beim Bauamt. Verbindlich ist erst ein Vorbescheid auf eine Bauvoranfrage; ob er vor dem Termin kommt, ist unsicher.

Das Gutachten ordnet das Grundstück einem Entwicklungszustand zu. Baureifes Land ist nach öffentlichem Recht und tatsächlich bebaubar. Rohbauland ist für eine Bebauung bestimmt, aber noch nicht gesichert erschlossen oder ungünstig geschnitten. Bauerwartungsland lässt eine Bebauung nur erwarten, etwa weil die Gemeinde plant (§ 3 ImmoWertV). Sofort bauen können Sie nur auf baureifem Land, und entsprechend unterschiedlich sind die Werte.

1. Gutachten lesenEntwicklungszustand, Bebauungsplan oder Innenbereich, Erschließung, Baulasten, Altlasten.
2. Bebauungsplan einsehenBei der Gemeinde oder online: Art und Maß der Nutzung, Baugrenzen, Dachform, Stellplätze.
3. Beim Bauamt nachfragenViele Bauämter geben im Gespräch eine erste Einschätzung. Notieren Sie Namen, Datum und Antwort.
4. Bauvoranfrage stellenSie ist auch als Kaufinteressent möglich; das Bauamt kann aber die Zustimmung des Eigentümers verlangen. Der Vorbescheid bindet die Behörde in den gestellten Fragen, wie lange, regelt das Land.
5. Erschließung klärenStraße, Wasser, Abwasser, Strom: was liegt schon, was kostet der Anschluss, welche Beiträge stehen aus.
6. Grenzen und Grundbuch prüfenLiegenschaftskarte, Grenzsteine, Zufahrt, Leitungen und Rechte in Abteilung II.

3Was bedeutet es, wenn ein Grundstück nicht erschlossen ist?

Dann fehlen Straße, Wasser, Abwasser oder Strom ganz oder teilweise. Bauen dürfen Sie nur, wenn die Erschließung gesichert ist, und die Kosten dafür kommen zu Ihrem Gebot hinzu.

Eine gesicherte Erschließung verlangen alle drei Fälle des Baurechts (§§ 30, 34 und 35 BauGB). Dazu gehört vor allem eine Zufahrt. Ein Hinterliegergrundstück ohne eigenen Anschluss an die Straße braucht ein Wegerecht über das vordere Grundstück, etwa als Grunddienstbarkeit im Grundbuch oder als Baulast. Welche Sicherung das Bauamt verlangt, regelt das Landesrecht. Klären Sie das vor dem Termin, denn ohne gesicherte Zufahrt bekommen Sie keine Baugenehmigung.

Die Kosten der Erschließung bestehen aus zwei Teilen. Für die Straße erhebt die Gemeinde einen Erschließungsbeitrag. Nach dem Baugesetzbuch tragen die Anlieger zusammen höchstens 90 % des beitragsfähigen Aufwands, mindestens 10 % trägt die Gemeinde (§ 129 Abs. 1 BauGB). Einige Länder, etwa Bayern und Baden-Württemberg, regeln den Erschließungsbeitrag im eigenen Kommunalabgabengesetz. Für Wasser und Abwasser erheben viele Gemeinden eigene Beiträge nach Landesrecht (§ 127 Abs. 4 BauGB). Dazu kommen die Kosten der Hausanschlüsse, die in der Regel der Bauherr trägt. Fragen Sie bei Gemeinde und Versorgern nach, bevor Sie Ihr Gebot festlegen.

4Wer zahlt offene Erschließungsbeiträge?

Wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist (§ 134 BauGB). Kommt er nach dem Zuschlag, zahlen Sie. Offene Beträge aus früheren Bescheiden muss die Gemeinde im Verfahren anmelden.

Der Erschließungsbeitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 BauGB), steht aber nicht im Grundbuch. Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Entscheidend ist deshalb, wie weit die Gemeinde mit Bau und Abrechnung der Straße ist:

Hat der Vorbesitzer schon eine Vorausleistung gezahlt, wird sie mit dem endgültigen Beitrag verrechnet, auch wenn später Sie beitragspflichtig sind (§ 133 Abs. 3 BauGB). Wo ein Land eigene Regeln hat, gilt dessen Recht; fragen Sie dort bei der Gemeinde nach, wer zahlt. In manchen Ländern kommen Beiträge für den späteren Ausbau vorhandener Straßen hinzu, einige Länder haben sie abgeschafft.

5Welche Lasten und Pflichten übernehme ich mit dem Grundstück?

Rechte in Abteilung II, die bestehen bleiben, Baulasten und öffentliche Pflichten. Eine Bauverpflichtung aus einem früheren Kaufvertrag wirkt gegen Sie nur, wenn sie im Grundbuch gesichert ist und bestehen bleibt.

Welche Rechte bleiben, hängt vom Rang ab. Rechte, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen, stehen im geringsten Gebot und bleiben bestehen, die übrigen erlöschen mit dem Zuschlag (§ 52 ZVG). Bei Grundstücken sind das zum Beispiel Wegerechte für Nachbarn oder Leitungsrechte für Strom, Gas oder Fernwärme. Das Gericht nennt die bestehen bleibenden Rechte im Termin. Wie Sie das Grundbuch lesen, erklärt der Ratgeber Grundbuch lesen.

Hat eine Gemeinde das Grundstück früher verkauft, hat sie den Käufer vielleicht verpflichtet, binnen einer Frist zu bauen oder selbst einzuziehen, etwa bei einem Einheimischenmodell. Solche Pflichten stehen im Kaufvertrag und binden die Vertragsparteien. Gegen Sie wirken sie nur, wenn sie im Grundbuch gesichert sind, zum Beispiel durch eine Vormerkung für ein Rückkaufsrecht, und diese nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt (§ 48, § 52 ZVG). Dann fragen Sie vor dem Termin bei der Gemeinde, was sie verlangt. Unabhängig davon kann die Gemeinde im Gebiet eines Bebauungsplans den Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen durch Bescheid verpflichten, innerhalb einer angemessenen Frist zu bauen (§ 176 BauGB).

Steht in Abteilung II ein Sanierungsvermerk, liegt das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 143 Abs. 2 BauGB). Nach Abschluss der Sanierung verlangt die Gemeinde vom Eigentümer einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Steigerung des Bodenwerts (§ 154 BauGB), außer im vereinfachten Verfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB). Ist die Sanierung beim Zuschlag noch nicht abgeschlossen, kann dieser Betrag später Sie treffen.

Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Altlasten erfassen die Länder in eigenen Katastern, Auskunft gibt die Bodenschutzbehörde. Als Eigentümer können Sie zur Sanierung einer Altlast herangezogen werden, auch wenn sie ein anderer verursacht hat (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Mehr dazu im Ratgeber Baulasten und Altlasten. Ist das Grundstück verpachtet, etwa als Wiese oder Lagerplatz, geht der Vertrag auf Sie über, und Sie können ihn einmal zum ersten zulässigen Termin mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 57, § 57a ZVG).

6Was kostet ein Grundstück aus der Zwangsversteigerung neben dem Gebot?

Grunderwerbsteuer, Gebühren für Zuschlag und Grundbuch und Zinsen bis zur Zahlung. Dazu kommen je nach Grundstück Erschließung, Hausanschlüsse, Vermessung und ein Bodengutachten.

Grunderwerbsteuer fällt wie bei jedem Grundstück an, je nach Land 3,5 bis 6,5 % auf das Meistgebot plus bestehen bleibende Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG, Stand September 2026). Die Zuschlagsgebühr schuldet nur der Ersteher (§ 26 Abs. 2 GKG), dazu kommt die Gebühr für Ihre Eintragung als Eigentümer. Das Bargebot ist vom Zuschlag an mit 4 % im Jahr zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB). So sieht das bei einem Baugrundstück aus:

Bleibt Ihr Gebot unter dem Verkehrswert, berechnet das Grundbuchamt seine Gebühr nach der Rechtsprechung trotzdem nach dem festgesetzten Verkehrswert (OLG Naumburg, Beschluss vom 28.02.2017, 12 Wx 51/16). Alle Gebühren erklärt der Ratgeber Kosten einer Zwangsversteigerung.

Ab dem Zuschlag tragen Sie die Grundsteuer (§ 56 ZVG). Für unbebaute, baureife Grundstücke dürfen Gemeinden seit 2025 aus städtebaulichen Gründen einen eigenen, höheren Hebesatz festsetzen, die Grundsteuer C (§ 25 Abs. 5 GrStG). Ob Ihre Gemeinde das tut, erfahren Sie bei ihrer Steuerstelle; einige Länder haben eigene Grundsteuergesetze (Stand September 2026). Fehlen Grenzsteine, stellt ein Vermessungsbüro die Grenze wieder her, die Gebühren regelt das Land. Ein Bodengutachten zu Tragfähigkeit und Schadstoffen ist vor dem Termin meist nicht möglich, weil Sie das Grundstück ohne Erlaubnis des Eigentümers nicht betreten dürfen.

7Wie finde ich heraus, was ein Grundstück wert ist?

Mit dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, dem Gutachten und Vergleichspreisen. Bodenrichtwerte sind öffentlich, jeder kann Auskunft verlangen (§ 196 BauGB).

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden einer Zone, ermittelt aus tatsächlichen Kaufpreisen. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn nicht häufiger (§ 196 Abs. 1 BauGB). Die Werte stehen in den Bodenrichtwert-Portalen der Länder, viele davon auch im länderübergreifenden Portal BORIS-D.

Ein Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück der Zone. Größe, Zuschnitt, Erschließung und Baurecht Ihres Grundstücks können davon abweichen. Das Gutachten erklärt, welche Zu- und Abschläge der Sachverständige gemacht hat. Wie Sie seinen Wert selbst nachprüfen, zeigt der Ratgeber Verkehrswert prüfen. Acker, Wiese und Wald behandelt der Ratgeber Ackerland, Grünland und Wald.

Häufige Fragen

Quellen: § 30 BauGB (Vorhaben im Bebauungsplan) · § 34 BauGB (Vorhaben im Innenbereich) · § 35 BauGB (Vorhaben im Außenbereich) · § 10 BauGB (Einsicht in den Bebauungsplan) · § 127 BauGB (Erschließungsbeitrag, andere Abgaben) · § 129 BauGB (Eigenanteil der Gemeinde mindestens 10 %) · § 133 BauGB (Entstehen der Beitragspflicht, Vorausleistung) · § 134 BauGB (Beitragspflichtiger, öffentliche Last) · § 142 BauGB (vereinfachtes Sanierungsverfahren ohne Ausgleichsbetrag) · § 143 BauGB (Sanierungsvermerk) · § 154 BauGB (Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet) · § 176 BauGB (Baugebot) · § 196 BauGB (Bodenrichtwerte) · § 28 BauGB (Ausübung des Vorkaufsrechts, Verweis auf § 471 BGB) · § 3 ImmoWertV (Entwicklungszustand) · § 10 ZVG (Rangklasse 3, öffentliche Lasten) · § 48 ZVG (Vormerkungen im geringsten Gebot) · § 49 ZVG (Bargebot und Zinsen) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · § 56 ZVG (Lasten ab dem Zuschlag) · § 57 ZVG (Eintritt in Miet- und Pachtverträge) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht) · § 68 ZVG (Höhe der Sicherheitsleistung) · § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz) · § 471 BGB (kein Vorkaufsrecht bei Zwangsvollstreckung) · § 584 BGB (Kündigungsfrist bei Pacht) · § 594a BGB (Kündigungsfrist bei Landpacht) · § 4 BBodSchG (Sanierungspflicht des Eigentümers) · § 25 GrStG (Hebesatz, Grundsteuer C) · § 9 GrEStG (Bemessungsgrundlage beim Meistgebot) · § 26 GKG (Zuschlagsgebühr schuldet der Ersteher), Nr. 2214 KV GKG und Anlage 2 zu § 34 GKG · Nr. 14110 KV GNotKG und Tabelle B (Eintragung als Eigentümer) · OLG Naumburg, Beschluss vom 28.02.2017, 12 Wx 51/16 (Grundbuchgebühr nach dem Verkehrswert) · BORIS-D, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.