Ackerland, Grünland und Wald in der Zwangsversteigerung: Regeln, Pächter, Kosten

Äcker, Wiesen, Wald und Bauplätze machen 12 % aller anstehenden Zwangsversteigerungen aus. Oft sind sie für wenige tausend Euro zu haben. Anders als beim freihändigen Kauf braucht der Zuschlag keine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz, und Vorkaufsrechte greifen nicht. Dafür gelten eigene Regeln: Der Pächter bleibt, Bauen ist ausgeschlossen, und Wald bringt Pflichten mit.

1Was wird überhaupt versteigert, und für wie viel?

In unserer Datenbank stehen derzeit 393 unbebaute Objekte zur Versteigerung, davon 191 land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Der mittlere Verkehrswert dieser Flächen liegt bei 21.000 €; 34 % sind laut Gutachten weniger als 10.000 € wert. Bei 79 der 191 Verfahren erwähnt die Bekanntmachung Wald oder Holzbestand. Die meisten Flächen liegen in Bayern (63), Rheinland-Pfalz (29), Hessen (28).

„Unbebautes Grundstück“ ist die zweite große Gruppe (141 Verfahren, Median 27.000 €): Das reicht vom Gartenland am Ortsrand über Restflächen und Wegeparzellen bis zum echten Bauplatz. Wo das Gericht Bauland erkennt, steht meist „Baugrundstück“ (21 Verfahren, Median 327.000 €).

Unbebaute Objekte in den anstehenden Terminen

Die Bandbreite ist enorm: Eine Wegeparzelle mit 80 m² kann 300 € wert sein, ein arrondierter Acker mit fünf Hektar in Niederbayern 400.000 €. Bundesweit kosteten landwirtschaftliche Flächen zuletzt im Schnitt rund 3 € je Quadratmeter (Kaufwerte-Statistik des Statistischen Bundesamts), in Bayern und Nordrhein-Westfalen deutlich mehr, in Teilen Ostdeutschlands und in Mittelgebirgslagen weniger. Wald liegt meist bei 1 bis 2 € je Quadratmeter zuzüglich des Holzwerts, den das Gutachten getrennt ausweist.

2Warum sind so viele Flächen Teilungsversteigerungen?

Weil Land selten verkauft, aber oft vererbt wird. Ein Acker geht über Generationen von Hand zu Hand, bis eine Erbengemeinschaft mit acht Miterben in drei Ländern dasteht, von denen einer verkaufen will und einer nicht. Dann bleibt nur die Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 180 ZVG). In unseren Daten betrifft das 109 der 191 land- und forstwirtschaftlichen Verfahren.

Für Bieter heißt das zweierlei. Erstens: Im Saal sitzen häufig Miterben, die die Fläche behalten wollen und ihren eigenen Anteil am Erlös als Vorteil haben. Diese Miterben können höher bieten als Sie. Zweitens: Es gibt keinen drängenden Gläubiger, der auf einen schnellen Zuschlag angewiesen ist; Termine werden häufiger aufgehoben, wenn sich die Erben doch noch einigen. Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 gelten im ersten Termin wie sonst auch. Mehr dazu im Ratgeber Erbengemeinschaft und Zwangsversteigerung.

3Darf ich als Privatperson oder Nichtlandwirt Ackerland ersteigern?

Ja. Der Zuschlag braucht keine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Beim normalen Kauf ist das anders: Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks ist genehmigungspflichtig (§ 2 Abs. 1 GrdstVG), und die Behörde darf die Genehmigung versagen, wenn ein Landwirt die Fläche dringend braucht und zu kaufen bereit ist oder der Preis in grobem Missverhältnis zum Wert steht (§ 9 GrdstVG). Viele Nichtlandwirte scheitern genau daran.

Der Eigentumsübergang durch den Zuschlag ist aber kein Rechtsgeschäft, sondern ein Hoheitsakt des Gerichts (§ 90 ZVG). Er fällt nicht unter § 2 GrdstVG. So lesen es die Genehmigungsbehörden der Länder ausdrücklich, etwa der Grundstücksverkehrserlass des Landes Brandenburg vom 13. April 2016, und so behandelt es die Rechtsprechung. Dasselbe gilt für das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht (§ 4 Reichssiedlungsgesetz), das nur bei einem Kaufvertrag ausgeübt werden kann. Das Grundstückverkehrsgesetz ermächtigt die Länder zwar, für die Zwangsversteigerung eine Bieterlaubnis vorzuschreiben (§ 37 GrdstVG); ob das Gericht eine verlangt, steht in der Terminsbestimmung. Steht dort nichts, brauchen Sie nichts.

Dass die Zwangsversteigerung damit ein Weg für Nichtlandwirte auf den Bodenmarkt ist, wird agrarpolitisch kritisch gesehen; die Bund-Länder-Arbeitsgruppe Bodenmarktpolitik hat eine Änderung diskutiert. Beschlossen ist bis heute nichts. Für Landwirte selbst ist die Versteigerung ohnehin frei.

4Welche Vorkaufsrechte greifen, und welche nicht?

In der Zwangsversteigerung praktisch keines. § 471 BGB schließt gesetzliche und vertragliche Vorkaufsrechte aus, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt. Das erfasst das Vorkaufsrecht des Pächters, des Nachbarn, das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht und über § 28 Abs. 2 BauGB auch das gemeindliche Vorkaufsrecht. Ein eingetragenes Vorkaufsrecht in Abteilung II kann als bestehen bleibendes Recht allenfalls den nächsten Verkauf betreffen. Lesen Sie dazu das geringste Gebot.

5Der Pächter bleibt: Pachtvertrag, Kündigung, Ernte

Ist die Fläche verpachtet, treten Sie mit dem Zuschlag in den Landpachtvertrag ein (§ 57 ZVG mit § 566, § 593b BGB). Es gilt der vereinbarte Pachtzins, der oft weit unter dem heutigen Marktniveau liegt. Der Pächter kann seine Ernte einfahren; Feldinventar und stehende Frucht gehören ihm bis zur Rückgabe der Fläche.

Kündigen können Sie mit dem Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG, aber nur mit der gesetzlichen Frist des Landpachtrechts: nur zum Schluss eines Pachtjahres, spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll (§ 594a Abs. 2 BGB). Läuft das Pachtjahr vom 1. November bis 31. Oktober und wird im März zugeschlagen, endet die Pacht frühestens am 31. Oktober desselben Jahres. Die Kündigung muss dem Pächter spätestens am dritten Werktag im Mai zugehen. Liegt der Zuschlag nach diesem Tag, ist der erste zulässige Termin der 31. Oktober des Folgejahres. Verpassen Sie den ersten zulässigen Termin, gilt die vereinbarte Laufzeit, bei Landpacht oft zwölf Jahre und mehr. Wie im Mietrecht muss die Kündigung schriftlich sein; Landpachtverträge über zwei Jahre gehören ohnehin in die Schriftform (§ 585a BGB). Ob überhaupt ein Pachtvertrag besteht, steht selten in der Bekanntmachung (in unseren Daten nur bei 13 der 191 Verfahren), aber fast immer im Gutachten unter „Nutzungsverhältnisse“.

6Direktzahlungen, Jagd, Wege: was sonst noch am Boden hängt

Die EU-Direktzahlungen bekommen Sie nicht. Seit der GAP-Reform 2023 gibt es in Deutschland keine handelbaren Zahlungsansprüche mehr; die Flächenprämie erhält der aktive Betriebsinhaber, der die Fläche am Stichtag bewirtschaftet und im Antrag führt, also der Pächter und nicht der Eigentümer. Wer die Prämie will, muss selbst Landwirt im Sinne des GAP-Direktzahlungen-Gesetzes sein und die Fläche selbst bewirtschaften.

Mitglied der Jagdgenossenschaft werden Sie automatisch. Jede Fläche in einem gemeinschaftlichen Jagdbezirk gehört dazu (§ 9 BJagdG); Ihr Anteil am Jagdpachterlös liegt bei kleinen Parzellen im Centbereich, bei einem Hektar oft bei wenigen Euro im Jahr. Eine Eigenjagd setzt mindestens 75 Hektar zusammenhängende Fläche voraus (§ 7 BJagdG). Mit einer versteigerten Parzelle kommt niemand dorthin.

Wege sind das häufigste Problem. Viele Flächen liegen „im zweiten Glied“ ohne eigene Zufahrt. Ein Notwegrecht (§ 917 BGB) gibt es nur gegen Rente und nur, wenn die Fläche sonst nicht ordnungsgemäß nutzbar wäre; Feldwege der Gemeinde dürfen Landwirte mit Maschinen befahren, Sie mit dem Pkw meist nicht. Prüfen Sie im Gutachten den Lageplan und in Abteilung II des Grundbuchs, ob Wegerechte bestehen, zu Ihren Gunsten oder zu Ihren Lasten.

7Wald ersteigern: günstig, aber mit Pflichten

Wald ist Eigentum mit Auftrag. Das Bundeswaldgesetz und die Landeswaldgesetze verpflichten den Waldbesitzer zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung, kahle Flächen müssen in angemessener Frist wieder aufgeforstet werden (§ 11 BWaldG), und jedermann darf den Wald zur Erholung betreten (§ 14 BWaldG). Einzäunen oder absperren dürfen Sie ihn nicht. Bei Borkenkäferbefall verlangen die Forstbehörden die zügige Aufarbeitung befallener Bäume, auf Ihre Kosten.

Die Verkehrssicherung trifft Sie an Straßen, Wegen und Grundstücksgrenzen: Ein dürrer Ast über der Kreisstraße ist Ihr Problem. Für waldtypische Gefahren im Bestand haften Sie dagegen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht (Urteil vom 2. Oktober 2012, VI ZR 311/11). Eine Haftpflichtversicherung für Waldbesitzer kostet wenige Euro im Jahr. Sie bekommen sie über die Waldbesitzervereinigung oder Forstbetriebsgemeinschaft vor Ort. Ein Beitritt lohnt sich für Kleinstflächen ohnehin, weil dort Holzvermarktung und Förderung gebündelt werden.

Zum Wert: Das Gutachten trennt Bodenwert und Bestandeswert (Holz). Ein 60-jähriger Fichtenbestand kann mehr wert sein als der Boden darunter. Nach Sturm und Käfer kann er auch gar nichts wert sein. Fragen Sie sich vor dem Gebot, wie Sie das Holz jemals aus dem Wald bekommen: Ohne befestigten Weg bezahlt Sie kein Holzkäufer. Und rechnen Sie nicht mit einem Bauplatz: Waldumwandlung braucht eine forstbehördliche Genehmigung (§ 9 BWaldG), die für Wohnbebauung so gut wie nie erteilt wird.

8Darf ich auf dem Acker bauen, wohnen oder ein Tiny House aufstellen?

Nein. Land- und forstwirtschaftliche Flächen liegen im Außenbereich. Dort sind nur privilegierte Vorhaben zulässig, vor allem Bauten eines landwirtschaftlichen Betriebs (§ 35 Abs. 1 BauGB); ein Wohnhaus, ein Wochenendhaus, ein dauerhaft aufgestellter Wohnwagen oder ein Tiny House gehören nicht dazu und werden von der Bauaufsicht untersagt, notfalls mit Beseitigungsanordnung. Auch eine Photovoltaik-Freiflächenanlage braucht einen Bebauungsplan der Gemeinde, den Sie als Einzelner nicht erzwingen können. Wer „Bauerwartungsland“ kauft, spekuliert. Bauland wird es nur, wenn die Gemeinde es will. Das kann Jahrzehnte dauern oder nie geschehen.

Ausnahme: Steht in der Bekanntmachung „Baugrundstück“ oder weist das Gutachten die Fläche als Bauland nach § 30 oder § 34 BauGB aus, gelten andere Werte und andere Regeln. Dann prüfen Sie Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom) und offene Erschließungsbeiträge. Die schuldet der Eigentümer, nach dem Zuschlag also Sie.

9Was kostet ein kleines Grundstück wirklich?

Bei kleinen Werten fallen die Festgebühren stärker ins Gewicht als beim Haus. Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr und Grundbucheintrag kommen zum Meistgebot hinzu; Notar und Makler entfallen. Ab dem Zuschlag laufen außerdem 4 % Zinsen auf das Bargebot bis zum Verteilungstermin (§ 49 Abs. 2 ZVG), bei 3.000 € und sechs Wochen also rund 14 €. Danach zahlen Sie Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen), meist ein zweistelliger Betrag im Jahr, und gegebenenfalls Beiträge zu Wasser- und Bodenverband oder Flurbereinigung.

Was ein Grundstück nach dem Zuschlag wirklich kostet (ohne Finanzierung)

Die Sicherheitsleistung bemisst sich am Verkehrswert, nicht am Gebot: Bei einem Verkehrswert von 30.000 € müssen Sie 3.000 € vorab überweisen oder als Verrechnungsscheck Ihrer Bank mitbringen, auch wenn Sie nur 12.000 € bieten wollen. Bei sehr kleinen Werten verzichten Gläubiger gelegentlich darauf, in der Teilungsversteigerung verlangen die Miterben sie dagegen oft. Details im Ratgeber Sicherheitsleistung; den Kostenrechner für jedes Objekt finden Sie auf der jeweiligen Objektseite im Reiter „Kosten“.

10Weiterverkauf: dann gilt das Grundstückverkehrsgesetz doch

Was Sie ohne Genehmigung ersteigert haben, können Sie nur mit Genehmigung wieder verkaufen. Der spätere Kaufvertrag ist eine rechtsgeschäftliche Veräußerung und damit genehmigungspflichtig (§ 2 GrdstVG), sofern die Fläche über der Freigrenze des jeweiligen Landes liegt. Die Länder setzen sie zwischen 0,25 und 2 Hektar an, einige Länder kennen keine Freigrenze. Die Behörde kann die Genehmigung versagen, wenn ein Landwirt kaufen will, und das Siedlungsunternehmen kann sein Vorkaufsrecht ausüben. Für die Rendite heißt das: Der Kreis Ihrer späteren Käufer ist kleiner als Ihr eigener Weg zur Fläche.

Steuerlich gilt für den privaten Verkauf innerhalb von zehn Jahren die Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Der Gewinn ist einkommensteuerpflichtig. Wer regelmäßig Flächen ersteigert und weiterverkauft, rutscht schnell in den gewerblichen Grundstückshandel. Mehr im Ratgeber Steuern bei der Zwangsversteigerung.

11Gutachten lesen: worauf es bei Flächen ankommt

Ein Flächengutachten ist kürzer als eines für ein Haus, aber die entscheidenden Angaben stehen an anderer Stelle. Prüfen Sie:

• Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe sowie die Frage, ob mehrere Flurstücke zusammen oder einzeln ausgeboten werden. Bei Einzelausgebot kann der Zuschlag für jedes Flurstück an einen anderen gehen.
• Tatsächliche Nutzung: Acker, Grünland, Wald, Weg, Gewässer, Brache. Oft findet sich mehreres davon auf einer Parzelle. Für Grünland gelten Umbruchverbote, für Feuchtwiesen Naturschutzauflagen.
• Ackerzahl oder Grünlandzahl (Bodenpunkte): Sie bestimmt den Ertrag und damit den Pachtpreis; unter 30 Punkten ist die Fläche landwirtschaftlich wenig wert.
• Bodenrichtwert aus dem Portal des Gutachterausschusses (BORIS) im Vergleich zum angesetzten Wert. Die Gutachter setzen Zu- oder Abschläge für Zuschnitt, Größe und Erschließung an.
• Nutzungsverhältnisse: verpachtet, an wen, wie lange, zu welchem Zins. Ein Vertrag mit zehn Jahren Restlaufzeit macht die Fläche für Eigenbewirtschafter uninteressant.
• Abteilung II: Wegerechte, Leitungsrechte, Altenteil, Nießbrauch. Ein Altenteil zugunsten eines 70-Jährigen bleibt bestehen, wenn es vor dem betreibenden Recht eingetragen ist.
• Schutzgebiete und Hochwasser: Landschafts- oder Naturschutzgebiet, Wasserschutzzone, Überschwemmungsgebiet. Das alles schränkt Nutzung und Wert ein und steht meist im Gutachten unter „öffentlich-rechtliche Bindungen“.
• Drainage, Erschließung, Grenzen: Ist die Fläche drainiert, wer unterhält den Weg, sind Grenzsteine vorhanden? Eine Grenzvermessung kostet vierstellig.

Wie Sie ein Gutachten grundsätzlich lesen, steht im Ratgeber Gutachten lesen; die Einträge im Grundbuch erklärt Grundbuch lesen.

12Die häufigsten Fehler

• Bauland hineinlesen. „Unbebautes Grundstück“ heißt nicht „bebaubar“. Ohne Bebauungsplan oder Innenbereichslage ist es Acker mit anderem Namen.
• Den Pächter vergessen. Wer selbst bewirtschaften oder aufforsten will, hat die Fläche oft erst nach ein bis zwei Jahren frei, bei langer Vertragslaufzeit gar nicht.
• Die Zufahrt nicht prüfen. Eine Fläche ohne Weg ist für jeden Käufer nach Ihnen genauso wertlos wie für Sie.
• Nur den Bodenwert sehen. Bei Wald zählt der Bestand, bei Grünland die Auflagen, bei Streuobstwiesen der Schutzstatus.
• Die Sicherheitsleistung unterschätzen. 10 % des Verkehrswerts, unbar und rechtzeitig. Das gilt auch für 5.000 € Acker.
• Mit dem Weiterverkauf rechnen. Der Weg hinein ist frei, der Weg hinaus führt über die Genehmigungsbehörde.

Häufige Fragen

Quellen: § 2 Abs. 1, § 9, § 37 GrdstVG (Genehmigungspflicht der rechtsgeschäftlichen Veräußerung, Versagungsgründe, Ermächtigung zur Bieterlaubnis) · Grundstücksverkehrserlass des Landes Brandenburg vom 13. April 2016 (Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht genehmigungspflichtig) · § 4 Reichssiedlungsgesetz (siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nur bei Kaufvertrag) · § 471 BGB, § 28 Abs. 2 BauGB (Ausschluss von Vorkaufsrechten in der Zwangsvollstreckung) · §§ 56, 57, 57a, 68, 69, 90, 180 ZVG (Nutzungen, Eintritt in Pachtverträge, Sonderkündigungsrecht, Sicherheitsleistung, Eigentumserwerb, Teilungsversteigerung) · §§ 585a, 593b, 594a Abs. 2, 917 BGB (Landpacht, Kündigungsfrist, Notweg) · § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) · §§ 9, 11, 14 BWaldG (Waldumwandlung, Wiederaufforstung, Betretensrecht) · §§ 7, 9 BJagdG (Eigenjagdbezirk, Jagdgenossenschaft) · GAP-Direktzahlungen-Gesetz (aktiver Betriebsinhaber) · § 1 GrEStG, § 23 EStG, Nr. 2214 KV GKG, Nr. 14110 KV GNotKG (Steuern und Gebühren) · BGH, Urteil vom 2. Oktober 2012, VI ZR 311/11 (Verkehrssicherung im Wald) · Statistisches Bundesamt, Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.