Grundbuch lesen bei der Zwangsversteigerung: Abteilung I, II, III, Rang und was nach dem Zuschlag bleibt
Aufbau des Grundbuchs, die Einträge in Abteilung II, die nach dem Zuschlag bestehen bleiben können (Wohnungsrecht, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Reallast, Vermerke), Rang und Erlöschen nach §§ 52, 91 ZVG, die Rangklassen des § 10 ZVG, Einsicht nach § 12 GBO und die Löschungen nach dem Zuschlag.
Im Grundbuch stehen in Abteilung I der Eigentümer, in Abteilung II Lasten wie Wohnrecht oder Nießbrauch und in Abteilung III die Grundschulden. Entscheidend ist der Rang: Rechte vor dem betreibenden Gläubiger bleiben bestehen und gehen auf Sie über (§ 52 ZVG), nachrangige erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG).
Inhalt
- Aufbau des Grundbuchs: ein Blatt, vier Teile
- Abteilung II: die Einträge, die nach dem Zuschlag bleiben können
- Abteilung III und der Rang: was erlischt, was bleibt
- Die Rangklassen des § 10 ZVG
- Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
- Was nach dem Zuschlag im Grundbuch passiert
- Fallbeispiel aus unserer Datenbank
- Häufige Fragen
Das Grundbuch ist bei der Zwangsversteigerung wichtiger als beim Kauf, denn es gibt keinen Notar, der es für Sie liest, und keinen Verkäufer, der lastenfrei übergeben muss. Was in Abteilung II steht, kann nach dem Zuschlag bestehen bleiben, was in Abteilung III steht, bestimmt das geringste Gebot, und der Rang entscheidet, was erlischt.
- Das Grundbuch hat ein Bestandsverzeichnis (Grundstück) und drei Abteilungen: I Eigentümer, II Lasten und Beschränkungen (Wohnrecht, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrecht, Vermerke), III Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek).
- In der Versteigerung entscheidet der Rang: Rechte, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen, bleiben bestehen und werden übernommen (§ 52 ZVG); nachrangige erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG) und werden aus dem Erlös bedient, soweit er reicht.
- Was bestehen bleibt, stellt das Gericht erst im Termin mit dem geringsten Gebot fest (§ 66 ZVG); die Bekanntmachung nennt es nur selten. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch in Abteilung II mit Rang vor dem Gläubiger ist der wichtigste Eintrag überhaupt.
- Der Zwangsversteigerungsvermerk in Abteilung II zeigt die Beschlagnahme an (§ 19 ZVG); ab dann sind Verfügungen des Schuldners dem Gläubiger gegenüber unwirksam (§ 23 ZVG).
- Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Nachbarrechte, Altlasten und Denkmalschutz ebenfalls nicht.
- In 3.004 der 3.273 anstehenden Verfahren liegt uns die Beschreibung des Gerichts vor; darin erwähnen 29 ausdrücklich Rechte in Abteilung II, 28 bestehen bleibende Rechte, 18 Dienstbarkeiten und 4 ein Wohnungsrecht
- 27 Beschreibungen nennen eine Baulast, die im Grundbuch nicht zu finden wäre
- 795 Verfahren (24 %) sind Teilungsversteigerungen: Dort bleiben alle eingetragenen Rechte bestehen (§ 182 ZVG), das Grundbuch ist deshalb doppelt wichtig
1Aufbau des Grundbuchs: ein Blatt, vier Teile
| Teil | Was dort steht | Bedeutung in der Versteigerung |
|---|---|---|
| Aufschrift | Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer | Identifiziert das Grundstück; steht in Bekanntmachung und Gutachten |
| Bestandsverzeichnis | Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage, Größe; Rechte, die dem Grundstück an anderen Grundstücken zustehen (etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück) | Größe prüfen, Zuwegung prüfen: Ein Grundstück ohne eigenen Zugang braucht ein hier eingetragenes Recht |
| Abteilung I | Eigentümer, Miteigentumsanteile, Grund des Erwerbs (Auflassung, Erbfolge, Zuschlag) | Bei Bruchteilen: Wird das ganze Grundstück oder nur ein Anteil versteigert? Bei Erbengemeinschaft: Ist sie schon eingetragen? |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen: Dienstbarkeiten, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Reallast, Vorkaufsrecht, Erbbaurecht, Auflassungsvormerkung, Zwangsversteigerungs-, Zwangsverwaltungs- und Insolvenzvermerk, Nacherbenvermerk | Der entscheidende Teil: Was hier vor dem betreibenden Gläubiger rangiert, bleibt bestehen |
| Abteilung III | Grundpfandrechte: Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden mit Betrag, Zinsen, Gläubiger und Rang | Zeigt, wer betreibt und was vorrangig ist; bestimmt das geringste Gebot und oft die Einstellungsgrenze des Gläubigers |
2Abteilung II: die Einträge, die nach dem Zuschlag bleiben können
| Eintrag | Was er bedeutet | Folge für den Ersteher, wenn er bestehen bleibt |
|---|---|---|
| Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) | Eine Person darf das Haus oder Teile davon lebenslang bewohnen, unentgeltlich | Sie können nicht einziehen und nicht vermieten, solange der Berechtigte lebt. Für Selbstnutzer wertlos, für Anleger ein Rechenexempel mit Lebenserwartung. Ratgeber Wohnrecht und Nießbrauch |
| Nießbrauch (§ 1030 BGB) | Umfassendes Nutzungsrecht: bewohnen oder vermieten und die Miete behalten | Schlimmer als das Wohnungsrecht: Auch die Mieten gehören dem Nießbraucher |
| Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) | Wege-, Leitungs-, Überbau-, Fensterrecht zugunsten eines anderen Grundstücks | Meist unproblematisch, mindert aber den Wert; bei Zufahrten für den Nachbarn Nutzung prüfen |
| Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) | Nutzungsrecht für eine Person oder ein Unternehmen, etwa Leitungsrecht des Energieversorgers, Nutzungsverbot, Tankstellenbindung | Meist unproblematisch; Verbote (etwa kein Gewerbe) prüfen |
| Reallast (§ 1105 BGB) | Wiederkehrende Leistungen, etwa Altenteil, Rente, Pflegeverpflichtung | Sie schulden die Leistung; bei Altenteilen oft Wohnen plus Pflege plus Geld |
| Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) | Ein Dritter darf beim Verkauf in den Vertrag eintreten | Gilt nicht beim Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§ 471 BGB), bleibt aber für Ihren späteren Verkauf bestehen |
| Erbbaurecht (§ 1 ErbbauRG) | Das Grundstück gehört einem anderen; versteigert wird nur das Recht mit dem Gebäude | Erbbauzins schulden, Restlaufzeit beachten, Zustimmung des Grundstückseigentümers prüfen. Ratgeber Erbbaurecht ersteigern |
| Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) | Ein Käufer hat schon einen Kaufvertrag, das Eigentum ist noch nicht umgeschrieben | Rangiert sie vor dem Gläubiger, ist der Zuschlag gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam; solche Verfahren enden meist vorher |
| Zwangsversteigerungsvermerk (§ 19 ZVG) | Das Verfahren ist angeordnet, das Grundstück beschlagnahmt | Bestätigt, dass Sie im richtigen Verfahren sind. Der Beitritt weiterer Gläubiger wird nicht eingetragen (§ 27 Abs. 1 Satz 2 ZVG); wer betreibt, steht in der Verfahrensakte |
| Insolvenzvermerk (§ 32 InsO) | Über das Vermögen des Eigentümers läuft ein Insolvenzverfahren | Der Insolvenzverwalter ist Beteiligter; er kann Einstellung beantragen (§ 30d ZVG) oder freihändig verkaufen |
3Abteilung III und der Rang: was erlischt, was bleibt
Grundschulden und Hypotheken stehen in Abteilung III mit laufender Nummer, Betrag, Zinssatz und Gläubiger. Ihr Rang untereinander und gegenüber den Rechten in Abteilung II folgt der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB) oder einem ausdrücklichen Rangvermerk. In der Versteigerung gilt: Der betreibende Gläubiger bestimmt die Trennlinie. Alle Rechte, die seinem Recht im Rang vorgehen, bleiben bestehen und werden vom Ersteher übernommen (§ 52 Abs. 1 ZVG); sie stehen im geringsten Gebot. Alle Rechte, die ihm gleich- oder nachgehen, erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG) und werden aus dem Bargebot bezahlt, in ihrer Rangfolge, bis das Geld alle ist. Nachrangige Gläubiger, für die nichts übrig bleibt, gehen leer aus; ihre Forderung gegen den Schuldner bleibt, ihr Recht am Grundstück nicht.
| Beispiel: Grundbuch Abteilung III | Betrag | Betreibt | Folge |
|---|---|---|---|
| Nr. 1: Grundschuld Sparkasse | 150.000 € | ja | Erlischt, wird aus dem Erlös bedient |
| Nr. 2: Grundschuld Bausparkasse | 40.000 € | nein | Erlischt, wird bedient, soweit nach Nr. 1 etwas übrig bleibt |
| Nr. 3: Zwangssicherungshypothek Finanzamt | 12.000 € | nein | Erlischt, geht bei einem Meistgebot unter 202.000 € leer aus |
| Variante: Nr. 2 betreibt, Nr. 1 nicht | Nr. 1 (150.000 €) bleibt bestehen und wird übernommen; das geringste Gebot lautet „150.000 € bestehen bleibend zuzüglich Kosten“ |
Die Rechte in Abteilung II ordnen sich in dieselbe Rangfolge ein. Ein Wohnungsrecht, das 2005 eingetragen wurde, geht einer Grundschuld von 2015 vor und bleibt bestehen, wenn diese Grundschuld betreibt. Wurde das Wohnungsrecht dagegen 2018 eingetragen, erlischt es, und der Berechtigte erhält stattdessen einen Wertersatz aus dem Erlös (§ 92 ZVG), soweit der Rang reicht. Genau deshalb ist die Frage „Wer betreibt?“ die erste, die Sie im Grundbuch beantworten. Die Bekanntmachung nennt bestehen bleibende Rechte nur selten, festgestellt werden sie im Termin (§ 66 ZVG); was die Bekanntmachung verrät, zeigt der Ratgeber Bekanntmachung lesen.
4Die Rangklassen des § 10 ZVG
Vor allen Grundbuchrechten werden aus dem Erlös bestimmte Ansprüche bedient, die gar nicht oder nicht in dieser Reihenfolge im Grundbuch stehen. § 10 ZVG ordnet sie in Rangklassen:
- Rangklasse 1: Kosten einer Zwangsverwaltung, wenn eine läuft.
- Rangklasse 1a: Ansprüche eines Insolvenzverwalters auf Feststellungskosten in bestimmten Fällen.
- Rangklasse 2: Hausgeldrückstände der Wohnungseigentümergemeinschaft bis 5 % des Verkehrswerts aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Vorjahren. Für Käufer einer Eigentumswohnung entscheidend: Die WEG steht vor der Bank.
- Rangklasse 3: Öffentliche Lasten wie Grundsteuer und Erschließungsbeiträge, Rückstände aus den letzten zwei Jahren.
- Rangklasse 4: Die Rechte aus dem Grundbuch, in ihrer Rangfolge: Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wohnungsrechte, Reallasten.
- Rangklasse 5 bis 8: Persönliche Ansprüche des betreibenden Gläubigers ohne Grundbuchrecht, ältere öffentliche Lasten, ältere WEG-Rückstände, nachrangige Forderungen.
Die Klassen 1 bis 3 stehen im geringsten Gebot als bar zu zahlende Beträge, deshalb ist das geringste Gebot bei Eigentumswohnungen mit Hausgeldrückständen oft fünfstellig. Was daraus für Ihr Gebot folgt, erklärt der Ratgeber Mindestgebot und geringstes Gebot.
5Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
Das Grundbuch ist nicht öffentlich; Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Für Bietinteressenten gilt das Interesse an einem laufenden Versteigerungsverfahren in der Regel als berechtigt; ein Antrag beim Grundbuchamt des Amtsgerichts unter Angabe des Aktenzeichens der Versteigerung führt meist zum Ziel, ein beglaubigter Auszug kostet 20 €, ein unbeglaubigter 10 €. Einfacher ist der Weg über das Gutachten: Der Sachverständige zitiert das Grundbuch vollständig, weil er die Rechte bewerten muss; welche davon bestehen bleiben, steht im geringsten Gebot, das im Termin festgestellt wird. Auf der Geschäftsstelle des Vollstreckungsgerichts können Beteiligte und Bietinteressenten die Akte mit Grundbuchauszug einsehen. Was Sie dort auch prüfen sollten: das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde (Baulasten stehen nicht im Grundbuch), das Altlastenkataster bei der Umweltbehörde und die Denkmalliste.
6Was nach dem Zuschlag im Grundbuch passiert
Nach dem Verteilungstermin ersucht das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt (§ 130 ZVG), Sie als Eigentümer in Abteilung I einzutragen, die erloschenen Rechte in Abteilung II und III zu löschen, den Zwangsversteigerungsvermerk zu löschen und die bestehen gebliebenen Rechte unverändert stehen zu lassen. Ihre eigene Finanzierungsgrundschuld kann im selben Zug eingetragen werden, wenn Sie die Bewilligung rechtzeitig beim Gericht einreichen. Danach sieht das Grundbuch aus wie nach einem Kauf, nur dass als Erwerbsgrund „Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren“ steht. Den Ablauf dieser Wochen beschreibt der Ratgeber Nach dem Zuschlag.
Was die Bekanntmachung über das Grundbuch verrät: 0013 K 0017/2025
Eigentumswohnung, Mühlenbrink 19, 32107 Bad Salzuflen, Werl-Aspe · Amtsgericht Lemgo · Aktenzeichen 0013 K 0017/2025 · Zur Objektseite →
Grundbuch: Bad Salzuflen Blatt 26224, Bad Salzuflen Blatt 26228. Verkehrswert 438.000 €. Das Amtsgericht Lemgo nennt in seiner Beschreibung ausdrücklich Rechte, die für Bieter zählen:
- „… ung 1 sind. Die Zuordnung der 2 Stellplätze zum Wohnhaus Mühlenbrink 19A ist dinglich als Grunddienstbarkeit gesichert. Die Wohnung 1 (Bad Salzuflen Blatt 26224) mit Wohnfläche von ca. 240,50 m² lie …“
Was das bedeutet: Rechte in Abteilung II, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, bleiben nach dem Zuschlag bestehen (§ 52 ZVG) und werden vom Ersteher übernommen; sie stehen im geringsten Gebot und zählen bei der Grunderwerbsteuer mit. Nachrangige Rechte erlöschen (§ 91 ZVG). Ob ein hier genanntes Recht vor- oder nachrangig ist, steht im Grundbuchauszug beim Gutachten. Welche Rechte bestehen bleiben, stellt das Gericht erst im Termin mit dem geringsten Gebot fest (§ 66 ZVG). Die Bekanntmachung nennt sie nur selten. Vor einem Gebot am Mi, 21.10.2026: Grundbuch Abteilung II und III mit dem Rang des betreibenden Gläubigers abgleichen, Baulastenverzeichnis getrennt abfragen.
Verlauf bei uns: So, 06.09.2026: Bei uns aufgenommen.
Alle Angaben aus der amtlichen Bekanntmachung und der Beschreibung des Gerichts, ohne Gewähr. Das Beispiel wechselt automatisch, sobald der Termin vorbei ist.
Häufige Fragen
Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
Aufschrift, Bestandsverzeichnis (Grundstück und Rechte an anderen Grundstücken), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten, Beschränkungen, Vermerke), Abteilung III (Grundschulden und Hypotheken).
Welche Grundbucheinträge bleiben nach dem Zuschlag bestehen?
Alle Rechte, die dem Recht des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen (§ 52 ZVG). Sie stehen im geringsten Gebot, das im Termin festgestellt wird (§ 66 ZVG), die Bekanntmachung nennt sie nur selten. Der Ersteher übernimmt sie. Nachrangige Rechte erlöschen (§ 91 ZVG).
Was ist der gefährlichste Eintrag in Abteilung II?
Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch mit Rang vor dem betreibenden Gläubiger: Der Berechtigte darf lebenslang bleiben, beim Nießbrauch auch vermieten und die Miete behalten.
Wie erkenne ich, welches Recht vorgeht?
Am Rang: Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB) oder ausdrücklicher Rangvermerk. Rechte in Abteilung II und III werden in eine gemeinsame Rangfolge eingeordnet. Welche davon bestehen bleiben, steht verbindlich erst im geringsten Gebot, das im Termin festgestellt wird (§ 66 ZVG); die Bekanntmachung nennt sie nur selten. Vorher helfen Grundbuchauszug, Gutachten und eine Nachfrage bei der Geschäftsstelle.
Was bedeutet der Zwangsversteigerungsvermerk?
Das Verfahren ist angeordnet und das Grundstück beschlagnahmt; eingetragen wird der Vermerk auf Ersuchen des Gerichts bei der Anordnung (§§ 19, 20 ZVG). Verfügungen des Schuldners sind dem Gläubiger gegenüber unwirksam (§ 23 ZVG). Tritt später ein weiterer Gläubiger dem Verfahren bei, wird das nicht ins Grundbuch eingetragen (§ 27 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Wie viele Gläubiger betreiben, zeigt deshalb nicht das Grundbuch, sondern die Verfahrensakte.
Gilt ein eingetragenes Vorkaufsrecht beim Zuschlag?
Nein, beim Erwerb in der Zwangsversteigerung ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen (§ 471 BGB). Bleibt es bestehen, gilt es aber für Ihren späteren Verkauf.
Was sind die Rangklassen des § 10 ZVG?
Die Reihenfolge, in der der Erlös verteilt wird: Kosten der Zwangsverwaltung, Hausgeldrückstände der WEG bis 5 % des Verkehrswerts, öffentliche Lasten der letzten zwei Jahre, dann die Grundbuchrechte nach Rang, danach persönliche Ansprüche. Die vorderen Klassen stehen bar im geringsten Gebot.
Wo bekomme ich als Bietinteressent den Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt mit Darlegung des berechtigten Interesses (§ 12 GBO), unter Angabe des Versteigerungsaktenzeichens; unbeglaubigt 10 €. Einfacher: Das Gutachten zitiert das Grundbuch vollständig, und die Akte ist auf der Geschäftsstelle einsehbar.
Stehen Baulasten im Grundbuch?
Nein. Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, Altlasten im Altlastenkataster, Denkmalschutz in der Denkmalliste. Alle drei getrennt abfragen.
Was passiert nach dem Zuschlag im Grundbuch?
Auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts (§ 130 ZVG) wird der Ersteher als Eigentümer eingetragen, erloschene Rechte und der Versteigerungsvermerk werden gelöscht, bestehen gebliebene Rechte bleiben, die neue Finanzierungsgrundschuld kann gleichzeitig eingetragen werden.
Quellen: §§ 873, 879, 883, 1018, 1030, 1090, 1093, 1094, 1105 BGB (Eintragung, Rang, Vormerkung, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Wohnungsrecht, Vorkaufsrecht, Reallast) · § 471 BGB (Ausschluss des Vorkaufsrechts in der Zwangsversteigerung) · §§ 10, 19, 20, 23, 27, 52, 91, 92, 130, 182 ZVG (Rangklassen, Versteigerungsvermerk, Beschlagnahme, Beitritt ohne Eintragung im Grundbuch, bestehen bleibende und erlöschende Rechte, Wertersatz, Grundbuchersuchen, Teilungsversteigerung) · § 12 GBO (Einsicht), GNotKG (Auszugskosten) · § 32 InsO, § 30d ZVG (Insolvenzvermerk, Einstellung durch den Insolvenzverwalter)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.