Mindestgebot bei der Zwangsversteigerung: geringstes Gebot, Wertgrenzen und wie viel Prozent vom Verkehrswert

„Wie viel muss ich mindestens bieten?“ ist die häufigste Frage vor dem ersten Termin, und die ehrliche Antwort hat drei Teile. Es gibt ein geringstes Gebot, unter dem das Gericht kein Gebot annimmt; es liegt oft bei wenigen tausend Euro. Es gibt die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts, unter denen der Zuschlag im ersten Termin versagt wird oder versagt werden kann. Und es gibt den Gläubiger, der bei einem zu niedrigen Gebot das Verfahren einstellen lässt. Ein Mindestgebot im Sinne eines festen Startpreises kennt das Gesetz nicht.

1Gibt es ein Mindestgebot bei der Zwangsversteigerung?

Nicht im Sinne eines Startpreises, wie man ihn von Auktionshäusern kennt. Das Zwangsversteigerungsgesetz arbeitet mit drei Schwellen, die verschiedene Zwecke haben und verschieden wirken:

Das geringste Gebot ist die einzige Schwelle, die ein Gebot unwirksam macht. Die Wertgrenzen verhindern nur den Zuschlag, und zwar nur im ersten Termin. Der Gläubiger schließlich hat kein Vetorecht gegen ein einzelnes Gebot, aber er kann das Verfahren als Ganzes stoppen, wenn ihm das Ergebnis nicht reicht. Wer diese Unterschiede kennt, versteht auch, warum ein Termin ohne Zuschlag enden kann, obwohl geboten wurde.

2Was ist das geringste Gebot?

Das geringste Gebot ist der Betrag, den ein Gebot mindestens erreichen muss, damit das Gericht es zulässt (§ 44 Abs. 1 ZVG). Es setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

1. Bar zu zahlender Teil. Die Kosten des Verfahrens (Gerichtsgebühren, Gutachten, Bekanntmachung) und die Beträge, die vorrangigen Berechtigten bar zustehen, etwa rückständige Grundsteuer oder Hausgeld der Eigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZVG). Das sind bei einem Einfamilienhaus meist 3.000 € bis 8.000 €.
2. Bestehen bleibende Rechte. Rechte im Grundbuch, die dem Recht des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen, erlöschen nicht, sondern bleiben bestehen und werden vom Ersteher übernommen (§ 52 ZVG). Betreibt die erstrangige Bank, bleibt nichts bestehen. Betreibt ein nachrangiger Gläubiger oder die WEG, bleiben die vorrangigen Grundschulden bestehen, und das geringste Gebot enthält sie zum Nennbetrag.

Beide Teile zusammen ergeben das Gesamtgebot; nur der erste Teil plus das, was Sie darüber hinaus bieten, ist das Bargebot, das Sie tatsächlich zahlen. Ein Beispiel: Betreibt eine zweitrangige Bank und bleibt eine erstrangige Grundschuld von 80.000 € bestehen, lautet das geringste Gebot „80.000 € bestehen bleibend zuzüglich 4.500 € bar“. Wer 150.000 € bar bietet, hat ein Gesamtgebot von 230.000 € abgegeben; auf dieses Gesamtgebot beziehen sich die Wertgrenzen, und es ist auch die Grundlage der Grunderwerbsteuer. Die Bekanntmachung nennt bestehen bleibende Rechte nur selten (Ratgeber Bekanntmachung lesen); wie Sie sie vorher aus dem Grundbuch ableiten, zeigt der Ratgeber Grundbuch lesen.

Der Rechtspfleger verkündet das geringste Gebot zu Beginn des Termins, nach Verlesung der Versteigerungsbedingungen. Es steht nicht in der Bekanntmachung, weil es sich bis zum Termin ändern kann (weitere Gläubiger treten bei, Kosten kommen hinzu). Ein Anruf bei der Geschäftsstelle in der Woche vor dem Termin liefert meist eine belastbare Zahl. In der Teilungsversteigerung ist das geringste Gebot oft hoch, weil dort alle eingetragenen Rechte bestehen bleiben (§ 182 ZVG).

3Wie viel Prozent vom Verkehrswert muss ich bieten?

Rechtlich: mindestens das geringste Gebot, und das kann bei 2 % des Verkehrswerts liegen. Praktisch entscheidet der Termin. Drei Schwellen bestimmen, was am Ende zum Zuschlag führt:

Eine amtliche Statistik über Zuschlagsquoten gibt es nicht; die Gerichte veröffentlichen keine Ergebnisse. Aus Berichten von Rechtspflegern, Gutachterausschüssen und Bieterkreisen ergibt sich ein einheitliches Bild: Im ersten Termin liegt der Zuschlag bei gewöhnlichen Wohnimmobilien meist zwischen 70 und 100 % des Verkehrswerts, bei Objekten in Ballungsräumen häufig darüber, weil der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Gutachtens festgesetzt wurde und der Termin ein Jahr später stattfindet. Unter 70 % geht es im ersten Termin fast nur bei Objekten mit erkennbaren Problemen: keine Innenbesichtigung, bestehen bleibendes Wohnrecht, Mieter mit Altvertrag, Lage ohne Nachfrage. Im Wiederholungstermin ohne Wertgrenzen sind 50 bis 70 % realistisch, darunter nur, wenn der Gläubiger schon zweimal eingestellt hat und nicht mehr kann.

Unsere Datenbank zeigt, wo die Chance auf einen Zuschlag unter 50 % besteht: Bei 9 % der Gläubigerversteigerungen sind die Wertgrenzen weggefallen. Auf der Objektseite steht dann „Wiederholungstermin, Wertgrenzen weggefallen“; in der Suche lassen sich diese Verfahren filtern. Am häufigsten sind sie in Sachsen (17 %), Thüringen (15 %), Sachsen-Anhalt (10 %). Was die Wertgrenzen im Detail bedeuten, mit Rechner, erklärt der Ratgeber Wertgrenzen 5/10 und 7/10.

4Rechenbeispiel: Verkehrswert 200.000 €

5Wie finde ich mein persönliches Höchstgebot?

Das Mindestgebot ist für Ihre Entscheidung unwichtig; wichtig ist die Obergrenze, die Sie nicht überschreiten. Sie ergibt sich rückwärts aus dem, was die Immobilie Ihnen wert ist:

1. Marktwert schätzen, nicht Verkehrswert übernehmen. Der Verkehrswert im Gutachten ist oft ein Jahr alt und bei bewohnten Objekten von außen geschätzt. Vergleichen Sie mit aktuellen Angeboten und dem Bodenrichtwert. Der Ratgeber Gutachten lesen zeigt, wo die Stellschrauben stehen.
2. Sanierung und Räumung abziehen. Bad, Heizung, Dach, Fenster: Was das Gutachten als „Modernisierungsstau“ bezeichnet, kostet real Geld. Wohnt der Schuldner noch, kommen Zeit und Kosten der Räumung hinzu.
3. Nebenkosten abziehen. Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr, Grundbuch, 4 % Zinsen bis zum Verteilungstermin: zusammen 5 bis 8 % des Gebots. Der Kostenratgeber rechnet es vor.
4. Bestehen bleibende Rechte bewerten. Ein Wohnrecht oder eine übernommene Grundschuld mindert den Wert für Sie um mehr als den Nennbetrag.
5. Sicherheitsabschlag. Wer nicht drin war, rechnet 10 bis 15 % ab. Das ist keine Pessimismus-Regel, sondern der Preis für fehlende Gewährleistung.
6. Ergebnis aufschreiben und mitnehmen. Im Saal wird um 500-Euro-Schritte gestritten; die Obergrenze auf dem Zettel ist der einzige Schutz gegen das eigene Adrenalin.

6Bieten im Termin: Schritte, Übergebot, Bietzeit

Das Gesetz kennt keine Mindestschritte. Der Rechtspfleger nimmt jedes Übergebot an, das über dem letzten liegt, in der Praxis werden 500 € oder 1.000 € geboten, bei hohen Werten 5.000 €. Ein Gebot bindet Sie, bis ein höheres zugelassen wird (§ 72 ZVG); zurücknehmen können Sie es nicht. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG) und wird verlängert, solange geboten wird. Mit dem ersten Gebot verlangt der Gläubiger in aller Regel die Sicherheitsleistung; wer sie nicht nachweisen kann, ist raus. Den ganzen Ablauf im Saal, mit Taktik, beschreibt der Ratgeber Bieten im Termin.

Ein Sonderfall ist das Gebot des Gläubigers selbst. Banken bieten mit, wenn sie das Objekt nicht unter Wert abgeben wollen. Erhält die betreibende Bank selbst den Zuschlag unter 7/10 des Verkehrswerts, gilt ihre Forderung in Höhe von 7/10 als befriedigt (§ 114a ZVG); der Schuldner schuldet ihr entsprechend weniger. Wenn die Bank bietet, wissen Sie: Unter ihrem Gebot bekommen Sie das Objekt nicht, und über ihrem Gebot ist sie meist schnell raus, weil sie kein Haus haben will, sondern Geld.

7Häufige Irrtümer zum Mindestgebot

Häufige Fragen

Quellen: §§ 44, 45, 49, 52 ZVG (geringstes Gebot, Bargebot, bestehen bleibende Rechte) · §§ 71, 72, 73 ZVG (Zurückweisung von Geboten, Erlöschen, Bietzeit) · §§ 74a, 85a ZVG (7/10- und 5/10-Grenze) · § 30 ZVG (einstweilige Einstellung durch den Gläubiger) · §§ 67 bis 69 ZVG (Sicherheitsleistung) · § 114a ZVG (Befriedigungsfiktion beim Zuschlag an den Gläubiger) · § 182 ZVG (geringstes Gebot in der Teilungsversteigerung)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.