Grunderwerbsteuer bei der Zwangsversteigerung: Sätze je Bundesland, Bemessung und Befreiungen

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten neben dem Meistgebot: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Gebots, fällig einen Monat nach dem Steuerbescheid, ohne sie keine Grundbucheintragung. Bei der Zwangsversteigerung gibt es drei Besonderheiten, die viele Bieter überraschen: Das Finanzamt rechnet bestehen bleibende Rechte zum Gebot hinzu, Miteigentümer zahlen nur auf den hinzuerworbenen Anteil, und Ehegatten, Kinder und Miterben sind oft ganz befreit. Beim mittleren Verkehrswert unserer Datenbank von 172.240 € liegt die Spanne zwischen 6.028 € in Bayern und 11.196 € in Nordrhein-Westfalen.

1Fällt bei der Zwangsversteigerung Grunderwerbsteuer an?

Ja. Das Grunderwerbsteuergesetz nennt das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren ausdrücklich als steuerpflichtigen Vorgang (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Es spielt keine Rolle, dass kein Kaufvertrag geschlossen wird und dass der bisherige Eigentümer nicht freiwillig verkauft: Mit dem Zuschlag geht das Eigentum auf Sie über (§ 90 ZVG), besteuert wird aber schon das Meistgebot, auf das er erteilt wird. Auf die Zahlung des Meistgebots oder die Grundbucheintragung kommt es nicht an.

Steuerschuldner ist allein der Meistbietende (§ 13 Nr. 4 GrEStG). Beim normalen Kauf haften Käufer und Verkäufer gemeinsam, bei der Versteigerung gibt es diese zweite Person nicht. Bieten Sie für einen anderen mit Vollmacht, schuldet die Steuer derjenige, dem der Zuschlag erteilt wird, also der Vertretene. Wie das mit Vollmacht, GmbH oder Bietergemeinschaft funktioniert, steht im Ratgeber Für andere bieten.

2Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer je Bundesland?

Seit 2006 legt jedes Bundesland seinen Satz selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG). Bayern ist beim ursprünglichen Bundessatz von 3,5 % geblieben, die meisten Länder haben mehrfach erhöht. Maßgeblich ist immer das Land, in dem das Grundstück liegt, nicht Ihr Wohnsitz und nicht der Sitz des Amtsgerichts, falls der einmal abweicht.

Der Unterschied ist nicht klein: Bei einem Gebot von 250.000 € trennen Bayern und Nordrhein-Westfalen 7.500 €. Wer in Grenzregionen sucht, etwa zwischen Bayern und Thüringen oder zwischen Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen, sollte den Satz in die Gebotsgrenze einrechnen. Alle Sätze stehen auch im Ratgeber Kosten einer Zwangsversteigerung, dort zusammen mit Gerichts- und Grundbuchkosten; auf jeder Objektseite rechnet unser Kostenrechner mit dem Satz des richtigen Bundeslandes.

3Worauf wird die Steuer berechnet: Meistgebot plus bestehen bleibende Rechte

Beim Kauf ist die Bemessungsgrundlage der Kaufpreis. Bei der Zwangsversteigerung ist es das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Das ist der Punkt, den Bieter am häufigsten übersehen. Bleibt nach dem geringsten Gebot eine Grundschuld, ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch bestehen, weil das Recht dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgeht (§ 52 ZVG), gilt für das Finanzamt: Sie haben nicht nur das Bargebot gezahlt, sondern auch diese Last übernommen. Beide zusammen bilden die Gegenleistung.

Bei einem Wohnrecht oder Nießbrauch setzt das Finanzamt nicht den Nennbetrag an, sondern den Kapitalwert nach dem Bewertungsgesetz, abhängig vom Alter des Berechtigten und dem Wert der Nutzung. Was ein bestehen bleibendes Wohnrecht für Sie bedeutet, erklärt der Ratgeber Wohnrecht und Nießbrauch.

Nicht zur Gegenleistung gehören die Zinsen von 4 % auf das Bargebot zwischen Zuschlag und Verteilungstermin (§ 49 Abs. 2 ZVG), die Gerichtskosten des Zuschlags und die Kosten der Grundbucheintragung. Auch die Sicherheitsleistung ist keine zusätzliche Gegenleistung, sie wird auf das Bargebot angerechnet. Mitversteigertes Zubehör wie eine Einbauküche oder Heizöl gehört dagegen zum Meistgebot; ein anteiliger Abzug ist nur möglich, wenn Sie den Wert beweglicher Sachen nachweisen, was in der Praxis selten gelingt.

4Wann und wie wird die Grunderwerbsteuer bezahlt?

Vom Zuschlag zum Grundbuch: der Weg der Grunderwerbsteuer

1. Tag 0
   ZuschlagMit der Verkündung des Zuschlags entsteht die Steuer. Sie sind ab jetzt Eigentümer, auch wenn das Grundbuch noch den alten Namen zeigt.Rechtspfleger
2. 1 bis 2 Wochen
   Anzeige an das FinanzamtDas Vollstreckungsgericht schickt eine Abschrift des Zuschlagsbeschlusses an das für das Grundstück zuständige Finanzamt (§ 18 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG). Sie müssen nichts einreichen.Amtsgericht
3. 2 bis 8 Wochen
   SteuerbescheidDas Finanzamt setzt die Steuer aus Meistgebot und bestehen bleibenden Rechten fest. Der Bescheid geht an Sie als Meistbietenden.Finanzamt
4. + 1 Monat
   FälligkeitDie Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Das Finanzamt kann eine längere Frist setzen, tut es aber selten.Sie
5. nach Zahlung
   UnbedenklichkeitsbescheinigungDas Finanzamt bescheinigt, dass steuerlich nichts gegen die Eintragung spricht (§ 22 GrEStG), und schickt sie an das Gericht.Finanzamt
6. nach Verteilungstermin
   GrundbuchersuchenIst das Meistgebot bezahlt und die Bescheinigung da, ersucht das Gericht das Grundbuchamt um Ihre Eintragung als Eigentümer (§ 130 ZVG).Amtsgericht, Grundbuchamt

Zwei Dinge sind wichtig. Erstens: Die Grunderwerbsteuer wird nicht aus dem Versteigerungserlös bezahlt und nicht mit dem Meistgebot verrechnet. Sie zahlen sie zusätzlich, aus eigenem Geld, an das Finanzamt. Zweitens: Sie wird etwa gleichzeitig mit dem Meistgebot fällig, das Sie zum Verteilungstermin sechs bis zwölf Wochen nach dem Zuschlag zahlen. Wer die Finanzierung nur auf das Gebot abstellt, hat in dieser Phase eine Lücke von mehreren tausend Euro. Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht mit, weil ihr kein Sachwert gegenübersteht; Details im Ratgeber Zwangsversteigerung finanzieren.

5Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit?

§ 3 GrEStG kennt Befreiungen, die bei der Zwangsversteigerung häufiger greifen als beim Kauf, weil in vielen Verfahren Familienmitglieder mitbieten:

Die Befreiungen gelten für den Zuschlag genauso wie für einen Kaufvertrag, weil das Gesetz auf den Erwerb abstellt, nicht auf die Form. Das Finanzamt erfährt aus dem Zuschlagsbeschluss allerdings nur den Namen des Erstehers, nicht das Verwandtschaftsverhältnis. Weisen Sie es im Zweifel mit dem Bescheid oder besser gleich nach dem Zuschlag hin: Heiratsurkunde, Geburtsurkunde oder Erbschein reichen.

6Sonderfälle: Erbbaurecht, Teilungsversteigerung, aufgehobener Zuschlag

Erbbaurecht. Ein Erbbaurecht gilt grunderwerbsteuerlich wie ein Grundstück (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung gehört neben dem Meistgebot der kapitalisierte Erbbauzins für die Restlaufzeit, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz berechnet. Bei 60 Jahren Restlaufzeit und 3.000 € Erbbauzins im Jahr sind das schnell 50.000 € mehr Bemessungsgrundlage. Was das Erbbaurecht sonst bedeutet, steht im Ratgeber Erbbaurecht ersteigern.

Teilungsversteigerung. In 795 der 3.273 anstehenden Verfahren (24 %) wird nicht auf Antrag eines Gläubigers versteigert, sondern um eine Gemeinschaft aufzulösen: Erben, geschiedene Ehegatten, ehemalige Partner. Ersteigert dort ein Miteigentümer, wird nur der fremde Anteil besteuert; ist er Ehegatte oder Miterbe, greift oft eine Befreiung. Ersteigert ein Außenstehender, gilt das Meistgebot voll, und weil in der Teilungsversteigerung alle eingetragenen Rechte bestehen bleiben (§ 182 ZVG), sind übernommene Grundschulden in die Bemessung einzurechnen.

Aufgehobener oder versagter Zuschlag. Wird der Zuschlag auf Beschwerde aufgehoben, entfällt der Erwerb. Eine schon festgesetzte Steuer wird auf Antrag aufgehoben oder erstattet (§ 16 Abs. 1 GrEStG). Zahlen Sie nach einem Zuschlag das Meistgebot nicht und wird das Grundstück wiederversteigert, ändert das nichts: Die Steuer für den ersten Zuschlag bleiben Sie schuldig, zusätzlich zur Haftung für den Mindererlös (§ 118 ZVG). Mehr dazu im Ratgeber Zuschlag versagt oder angefochten.

7Lässt sich die Grunderwerbsteuer bei der Zwangsversteigerung senken?

Nur in engen Grenzen, und kein Weg führt über das Gebot selbst: Ein absichtlich niedriges Gebot senkt die Steuer, kostet aber den Zuschlag. Was tatsächlich hilft:

1. Den richtigen Bieter wählen. Ersteigert der Ehegatte, ein Kind oder ein Elternteil des Schuldners, ist der Erwerb steuerfrei. Ersteigert ein Miterbe, ebenfalls. Das setzt voraus, dass diese Person wirklich bietet und zahlt, nicht nur als Strohmann auftritt.
2. Als Miteigentümer selbst bieten. Wer schon die Hälfte hält, zahlt nur auf die andere Hälfte. Bei zwei Geschwistern, die ein Elternhaus erben, kann das die Steuer halbieren oder ganz beseitigen.
3. Bestehen bleibende Rechte kennen. Sie werden im Termin mit dem geringsten Gebot festgestellt und verlesen (§ 66 ZVG); die Bekanntmachung nennt sie nur selten. Rechnen Sie sie in die Gebotsgrenze und in die Steuer ein, damit der Bescheid keine Überraschung ist.
4. Bewegliche Sachen dokumentieren. Wird nachweislich wertvolles Zubehör mitversteigert, etwa Maschinen in einer Halle, lohnt ein Antrag auf anteilige Herausrechnung; bei einer Einbauküche lohnt er nicht.
5. Fristen halten. Verspätete Zahlung kostet Säumniszuschläge von 1 % je Monat (§ 240 AO) und verzögert die Grundbucheintragung.

8Checkliste: Grunderwerbsteuer vor dem Gebot einplanen

1. Bundesland und Satz aus der Tabelle oben ablesen; die Objektseite zeigt den Satz und rechnet ihn im Kostenrechner mit.
2. Bestehen bleibende Rechte zum geplanten Bargebot addieren; das ist die Bemessungsgrundlage. Die Bekanntmachung nennt sie nur selten, die Geschäftsstelle kennt das voraussichtliche geringste Gebot.
3. Befreiung prüfen: Verwandtschaft, Ehe, Miterbenstellung, eigener Miteigentumsanteil.
4. Liquidität sichern: Steuer plus Zuschlagsgebühr plus Grundbuchkosten werden in den Wochen nach dem Zuschlag fällig, zusätzlich zum Meistgebot und außerhalb der Bankfinanzierung.
5. Nach dem Zuschlag: Bescheid abwarten, innerhalb eines Monats zahlen, Unbedenklichkeitsbescheinigung geht automatisch an das Gericht.

Häufige Fragen

Quellen: § 1 Abs. 1 Nr. 4, § 2 Abs. 2 GrEStG (Meistgebot als Erwerbsvorgang, Erbbaurecht) · § 3 GrEStG (Befreiungen: Bagatelle, Nachlassteilung, Ehegatten, frühere Ehegatten, gerade Linie) · § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG (Gegenleistung: Meistgebot plus bestehen bleibende Rechte) · § 13 Nr. 4, § 15, § 16, § 18, § 22 GrEStG (Steuerschuldner, Fälligkeit, Aufhebung, Anzeige, Unbedenklichkeitsbescheinigung) · §§ 49, 52, 90, 118, 130, 182 ZVG (Zinsen, bestehen bleibende Rechte, Eigentumsübergang, Wiederversteigerung, Grundbuchersuchen, Teilungsversteigerung) · Grunderwerbsteuersätze der Länder, Stand September 2026

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.