Garage und Stellplatz ersteigern: günstig, aber mit Haken

1Lohnt es sich, eine Garage oder einen Stellplatz zu ersteigern?

Der Preis ist oft niedrig, aber Nebenkosten und Hausgeld fallen anteilig stärker ins Gewicht. Prüfen Sie vorher Rechtsform, Zufahrt und erlaubte Nutzung.

Garagen und Stellplätze gehören zu den kleinsten Objekten in der Zwangsversteigerung, ihre Verkehrswerte sind oft niedrig. Für Sie gelten trotzdem dieselben Regeln wie bei einem Haus: Termin, Sicherheitsleistung, Zuschlag, Gebühren und Grunderwerbsteuer. Weil die Gebührentabellen bei kleinen Werten anteilig teurer sind, machen die Nebenkosten einen größeren Teil des Preises aus. Und weil eine Garage selten allein steht, zählen Zufahrt, Nachbarn und Gemeinschaft mehr als bei anderen Objekten.

• Rechtsformeigenes Grundstück, Teileigentum oder Bruchteil, steht in der Bekanntmachung
• ZufahrtWegerecht im Grundbuch des Nachbarn oder Anteil an der Zufahrt
• MaßeBreite, Länge und Einfahrtshöhe, bei Doppelparkern auch die zulässige Last
• Hausgeld und SanierungenHöhe des Hausgelds, beschlossene oder geplante Arbeiten an der Tiefgarage
• Zustimmungob die Gemeinschaftsordnung für den Verkauf eine Zustimmung verlangt
• NutzungZweckbestimmung in der Teilungserklärung, Garagenverordnung des Landes
• Mieterob die Garage vermietet ist und zu welcher Miete
• Sicherheitsleistung10 % des Verkehrswerts, Überweisung rechtzeitig vor dem Termin

2Was genau wird bei einer Garage oder einem Stellplatz versteigert?

Entweder ein eigenes kleines Grundstück, ein Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder ein Anteil daran. Ein Sondernutzungsrecht wird nie für sich allein versteigert.

Was versteigert wird, steht in der Bekanntmachung. Ein eigenes Grundstück erkennen Sie an einer Flurstücksnummer mit Größe, etwa bei einer Garage in einem Garagenhof. Teileigentum ist Sondereigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück (§ 1 Abs. 3 WEG). In der Bekanntmachung steht dann etwa „Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 12“. Stellplätze gelten als Räume und können Sondereigentum sein, wenn ihre Fläche im Aufteilungsplan durch Maße bestimmt ist (§ 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 WEG); seit Dezember 2020 gilt das auch für Stellplätze im Freien.

Ein Sondernutzungsrecht ist dagegen nur das Recht, eine Fläche des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Es gehört zu einer Wohnung oder einem Teileigentum und wird mit dieser Einheit versteigert. Der Zwangsversteigerung unterliegen nur Grundstücke und Rechte, für die die Vorschriften über Grundstücke gelten (§ 864 ZPO). Wie Stellplätze bei einer Wohnung behandelt werden, zeigt der Ratgeber Eigentumswohnung ersteigern.

3Was bedeutet Teileigentum für Hausgeld und Gemeinschaft?

Sie werden Mitglied der Eigentümergemeinschaft, zahlen ab dem Zuschlag Hausgeld und sind an Beschlüsse gebunden. Alte Hausgeldschulden des Vorbesitzers zahlen Sie nicht zusätzlich.

Für Teileigentum gelten die Regeln über Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 Abs. 6 WEG). Die Kosten der Gemeinschaft tragen die Eigentümer nach ihren Anteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Ab dem Zuschlag tragen Sie die Lasten (§ 56 ZVG), also auch das Hausgeld. Rückstände des Vorbesitzers bekommt die Gemeinschaft mit Vorrang aus dem Erlös, begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Bei einer Garage mit einem Verkehrswert von 6.000 € sind das höchstens 300 €.

Braucht ein Verkauf nach der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer, gilt das auch in der Zwangsversteigerung (§ 12 Abs. 3 WEG). Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 WEG). Fragen Sie beim Gericht oder beim Verwalter, ob eine Zustimmung nötig ist und ob sie vorliegt.

4Was gilt bei Doppelparkern und Tiefgaragenstellplätzen?

Ein einzelner Platz in einem älteren Doppelparker kann kein eigenes Sondereigentum sein. Versteigert wird dann meist ein Anteil an der ganzen Anlage, mit einer Regelung, wer wo parkt.

Bei einem Doppelparker stehen zwei Autos übereinander, bei einer Palettenanlage mehrere. Für eine Anlage, die vor Dezember 2020 in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, hat der BGH entschieden: Der einzelne Platz ist nicht sondereigentumsfähig, weil der Raum zwischen Boden und Decke wegen der beweglichen Plattform nicht klar getrennt ist (BGH, Beschluss vom 07.03.2024, V ZB 46/23). Sondereigentum kann dann nur die ganze Einheit sein, die mehreren Eigentümern zu Bruchteilen gehört. Fragen Sie, wie die Nutzung der Plätze geregelt ist und ob die Regelung im Grundbuch steht. Seit Dezember 2020 gelten Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG); was bei neueren Anlagen gilt, ergibt sich aus der Teilungserklärung.

Bei Tiefgaragenstellplätzen prüfen Sie Breite, Zufahrt und Höhe. Manche Plätze sind zu schmal für große Autos oder liegen ungünstig hinter Säulen. Hebeanlagen brauchen Wartung, und fällt die Technik aus, kommen Sie nicht an Ihr Auto. Das Gutachten beschreibt solche Anlagen oft nur knapp. Ein Blick in die Garage lohnt sich, wenn man Sie hineinlässt.

5Was, wenn die Zufahrt zur Garage über fremden Grund führt?

Dann brauchen Sie ein gesichertes Recht, etwa ein Wegerecht im Grundbuch des Nachbargrundstücks (§ 1018 BGB) oder einen Anteil an der Zufahrt. Fehlt beides, wird es schwierig.

Garagenhöfe liegen oft hinter Häusern, die Zufahrt gehört dann jemand anderem. Ein Wegerecht wird als Grunddienstbarkeit auf dem Grundstück eingetragen, über das der Weg führt, und zwar in Abteilung II (§ 1018 BGB). Im Grundbuch Ihrer Garage steht es nur, wenn das beantragt wurde (§ 9 GBO). Das Recht gilt als Bestandteil Ihres Grundstücks und geht mit dem Zuschlag auf Sie über (§ 96 BGB). Manchmal gehört die Zufahrt allen Garageneigentümern gemeinsam; dann sollte Ihr Anteil daran mitversteigert werden, sonst fehlt Ihnen der Zugang. Prüfen Sie beides in Bekanntmachung, Grundbuch und Gutachten.

Hat ein Grundstück gar keine Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer vom Nachbarn einen Notweg verlangen und muss ihn dafür mit einer Geldrente entschädigen (§ 917 BGB). Das ist ein Streit, den Sie nicht mitkaufen wollen. Ist das Garagengrundstück ein Erbbaurecht, gelten zusätzlich dessen Regeln, siehe Erbbaurecht ersteigern.

6Darf ich die Garage als Lager oder Werkstatt nutzen?

Nur eingeschränkt. Was Sie in einer Garage lagern dürfen, regelt die Garagenverordnung Ihres Landes, und bei Teileigentum bestimmt die Teilungserklärung, wofür die Einheit dient.

Die Garagenverordnungen der Länder begrenzen vor allem brennbare Stoffe. In Niedersachsen zum Beispiel dürfen in einer Kleingarage bis zu 200 Liter Diesel und 20 Liter Benzin in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältern stehen; in Mittel- und Großgaragen dürfen andere brennbare Stoffe nur in unerheblichen Mengen aufbewahrt werden (§ 19 der Niedersächsischen Garagenverordnung). Die anderen Länder haben eigene Verordnungen.

Eine Werkstatt, ein Lager für ein Gewerbe oder ein Hobbyraum ist eine andere Nutzung als das Abstellen von Fahrzeugen. Baurechtlich kann das eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sein, und im Wohnungseigentum setzt die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung Grenzen. Fragen Sie vor dem Gebot beim Bauamt und beim Verwalter nach, wenn Sie die Garage anders nutzen wollen. Ist die Garage vermietet, geht der Vertrag auf Sie über (§ 57 ZVG); kündigen können Sie einmal zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG).

7Welche Kosten kommen bei einer Garage zum Gebot dazu?

Grunderwerbsteuer, sobald Gebot und bleibende Rechte 2.500 € übersteigen, Gebühren für Zuschlag und Grundbuch, Zinsen bis zur Zahlung und bei Teileigentum das Hausgeld.

Die Grunderwerbsteuer kennt eine Freigrenze: Übersteigt der maßgebende Wert, in der Zwangsversteigerung das Meistgebot plus bestehen bleibende Rechte, 2.500 € nicht, fällt keine Steuer an (§ 3 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Darüber zahlen Sie die volle Steuer, je nach Land 3,5 bis 6,5 % (Stand September 2026). Mehr dazu im Ratgeber Grunderwerbsteuer.

Die Gebühren bei Gericht und Grundbuch steigen nicht im gleichen Verhältnis wie der Wert. Kleine Werte zahlen deshalb anteilig mehr, und die kleinste Gebühr beträgt jeweils 15 € (§ 34 GKG, § 34 GNotKG). Die Zuschlagsgebühr schuldet nur der Ersteher (§ 26 Abs. 2 GKG). Für die Eintragung im Grundbuch zählt nach der Rechtsprechung der Verkehrswert, wenn Ihr Gebot darunter liegt (OLG Naumburg, Beschluss vom 28.02.2017, 12 Wx 51/16). So sieht das bei einer Garage aus:

Gericht und Grundbuch kosten hier zusammen 147,50 €, also rund 2,5 % des Gebots. Bei einem Haus für 300.000 € sind es nach denselben Tabellen 2.074 €, rund 0,7 %. Dazu kommen bei Teileigentum das Hausgeld ab dem Zuschlag und die Grundsteuer. Alle Gebühren erklärt der Ratgeber Kosten einer Zwangsversteigerung.

8Brauche ich auch für eine günstige Garage eine Sicherheitsleistung?

Ja, wenn ein Beteiligter sie verlangt: 10 % des Verkehrswerts, bei 6.000 € also 600 € (§ 67, § 68 ZVG). Bar zahlen geht nicht (§ 69 ZVG).

Die Sicherheit kann jeder Beteiligte verlangen, dessen Recht durch Nichterfüllung Ihres Gebots beeinträchtigt würde, und zwar sofort nach Abgabe des Gebots (§ 67 Abs. 1 ZVG). Erklärt das Gericht sie für erforderlich und leisten Sie sie nicht sofort, weist es Ihr Gebot zurück (§ 70 Abs. 2 ZVG). Das gilt bei einer Garage genauso wie bei einem Haus.

Bargeld nimmt das Gericht nicht an (§ 69 Abs. 1 ZVG). Möglich sind eine Überweisung an die Gerichtskasse, die vor dem Termin gutgeschrieben sein muss und im Termin nachgewiesen wird (§ 69 Abs. 4 ZVG), eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank (§ 69 Abs. 3 ZVG) oder ein Verrechnungsscheck. Ab dem 01.10.2026 muss der Scheck von einem Kreditinstitut aus dem Institutsregister oder von der Bundesbank ausgestellt sein, frühestens am dritten Werktag vor dem Termin (§ 69 Abs. 2 ZVG). Planen Sie die Überweisung mit einigen Tagen Vorlauf ein. Alles Weitere steht im Ratgeber Sicherheitsleistung.

Häufige Fragen

Quellen: § 1 WEG (Teileigentum, entsprechende Anwendung der Regeln über Wohnungseigentum) · § 3 WEG (Stellplätze gelten als Räume) · § 5 WEG (Sondernutzungsrechte als Inhalt des Sondereigentums) · § 12 WEG (Zustimmung zur Veräußerung, auch in der Zwangsversteigerung) · § 16 WEG (Verteilung der Kosten) · § 864 ZPO (Gegenstand der Zwangsversteigerung) · § 10 ZVG (Vorrang des Hausgelds bis 5 % des Verkehrswerts) · § 49 ZVG (Bargebot und Zinsen) · § 56 ZVG (Lasten ab dem Zuschlag) · § 57 ZVG (Eintritt in Miet- und Pachtverträge) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht) · § 67 ZVG (Verlangen der Sicherheitsleistung) · § 68 ZVG (Höhe der Sicherheitsleistung) · § 69 ZVG (Art der Sicherheitsleistung, Absatz 2 in der Fassung ab 01.10.2026) · § 70 ZVG (Zurückweisung des Gebots ohne Sicherheit) · § 95 BGB (Sachen, die nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind) · § 96 BGB (Rechte als Bestandteile des Grundstücks) · § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz) · § 580a BGB (Kündigungsfristen) · § 917 BGB (Notweg) · § 1018 BGB (Grunddienstbarkeit) · § 9 GBO (Vermerk von Rechten zugunsten des Eigentümers) · § 3 GrEStG (Freigrenze 2.500 €) · § 9 GrEStG (Bemessungsgrundlage beim Meistgebot) · § 26 GKG (Zuschlagsgebühr schuldet der Ersteher) · § 34 GKG (Gebührentabelle, Mindestgebühr 15 €), Nr. 2214 KV GKG (Zuschlag, 0,5 Gebühr) · § 34 GNotKG (Tabelle B, Mindestgebühr 15 €), Nr. 14110 KV GNotKG (Eintragung als Eigentümer) · § 19 Niedersächsische Garagenverordnung (Aufbewahrung von Kraftstoffen) · BGH, Beschluss vom 07.03.2024, V ZB 46/23 (einzelner Platz im Doppelparker nicht sondereigentumsfähig) · OLG Naumburg, Beschluss vom 28.02.2017, 12 Wx 51/16 (Grundbuchgebühr nach dem Verkehrswert)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.