Ist der Verkehrswert realistisch? So prüfen Sie ihn selbst
Der Verkehrswert ist eine Schätzung zum Stichtag, kein Preis. Wie Sie ihn mit Bodenrichtwert, Vergleichspreisen, Marktbericht und Preisindex gegenprüfen, was ohne Innenbesichtigung fehlt und warum Bieter ihn nicht anfechten können.
Der Verkehrswert ist die Schätzung eines Sachverständigen zum Stichtag, die das Gericht festsetzt (§ 74a Abs. 5 ZVG). Prüfen Sie ihn mit dem Bodenrichtwert, den Vergleichspreisen des Gutachterausschusses und der Preisentwicklung seit dem Stichtag. Anfechten können ihn nur Beteiligte binnen zwei Wochen, als Bieter berücksichtigen Sie Abweichungen in Ihrem Gebot.
Inhalt
- Was ist der Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung?
- Wie alt darf der Verkehrswert sein?
- Wie prüfe ich den Bodenwert mit dem Bodenrichtwert?
- Wo finde ich Vergleichspreise für Häuser und Wohnungen?
- Welches Bewertungsverfahren passt zu welchem Objekt?
- Was bedeutet es, wenn der Gutachter nicht im Haus war?
- Wie rechne ich den Verkehrswert auf heute um?
- Kann ich als Bieter den Verkehrswert anfechten?
- Häufige Fragen
1Was ist der Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung?
Der Preis, den das Grundstück am Stichtag im gewöhnlichen Verkauf erzielen würde, geschätzt von einem Sachverständigen und vom Gericht festgesetzt (§ 74a Abs. 5 ZVG).
Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die Lage, nicht aber ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Das Gesetz nennt ihn deshalb auch Marktwert. In der Zwangsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht ihn fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Die Terminsbestimmung soll ihn nennen (§ 38 ZVG).
Für Bieter ist der Verkehrswert vor allem eine Rechengröße. Nach ihm richten sich die Wertgrenzen im ersten Termin und die Sicherheitsleistung. Er ist weder das Mindestgebot noch der Preis, den Sie zahlen sollten. Was die Wertgrenzen bedeuten, erklärt der Ratgeber Wertgrenzen 5/10 und 7/10. Wie das Gutachten aufgebaut ist, zeigt Verkehrswertgutachten lesen. Hier geht es darum, ob der Wert stimmt.
2Wie alt darf der Verkehrswert sein?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Der Wert gilt für den Stichtag im Gutachten; ändern sich die Umstände wesentlich, muss das Gericht ihn anpassen.
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist (§ 2 Abs. 4 ImmoWertV). Zwischen diesem Tag und dem Versteigerungstermin vergehen oft viele Monate, bei aufgehobenen und neu angesetzten Terminen auch länger. Das Gesetz schreibt keine Höchstdauer vor.
Ändern sich wesentliche Tatsachen, etwa durch einen Brand oder einen großen Wasserschaden, muss das Gericht den Wert neu bewerten. Das gilt auch dann, wenn die Festsetzung schon rechtskräftig ist (BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 109/17). Die gewöhnliche Preisentwicklung prüfen Sie dagegen selbst. Nach dem Statistischen Bundesamt lagen die Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026 im Schnitt 0,6 % über dem Vorjahresquartal, bei Wohnungen in ländlichen Kreisen aber darunter (Pressemitteilung vom 24.09.2026). Genauer für Ihre Gegend sind die Indexreihen der Gutachterausschüsse, die Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse im Zeitverlauf abbilden (§ 18 ImmoWertV).
3Wie prüfe ich den Bodenwert mit dem Bodenrichtwert?
Rufen Sie den Bodenrichtwert im Portal BORIS-D oder im Portal Ihres Landes ab und vergleichen Sie ihn mit dem Bodenwert im Gutachten.
Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, mindestens alle zwei Jahre (§ 196 Abs. 1 BauGB). Sie werden veröffentlicht, und jeder kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Am einfachsten ist das gemeinsame Portal der Länder, BORIS-D, das die Werte ohne Kosten auf einer Karte zeigt.
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter eines typischen Grundstücks in der Zone, des Bodenrichtwertgrundstücks (§ 13 ImmoWertV). Weicht Ihr Grundstück ab, etwa weil es viel größer ist oder anders genutzt werden darf, passt der Gutachter den Wert an, zum Beispiel mit Umrechnungskoeffizienten (§ 19 ImmoWertV). Prüfen Sie drei Dinge: Liegt das Grundstück wirklich in der genannten Zone? Stimmt die Fläche mit dem Grundbuch überein? Sind Zu- und Abschläge begründet?
Rechnen Sie Fläche mal Bodenrichtwert. Bei 600 m² und 250 € je m² sind das 150.000 €. Weist das Gutachten einen deutlich anderen Bodenwert aus, suchen Sie die Begründung. Findet sich keine, ist das ein Grund, auch die übrigen Annahmen genau zu lesen.
4Wo finde ich Vergleichspreise für Häuser und Wohnungen?
Beim Gutachterausschuss, vor allem im Grundstücksmarktbericht mit Durchschnittspreisen und Vergleichsfaktoren. Angebotspreise aus dem Internet sind keine Kaufpreise.
Jeder notarielle Kaufvertrag geht in Abschrift an den Gutachterausschuss, ebenso jeder Zuschlag in einer Zwangsversteigerung (§ 195 Abs. 1 BauGB). Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Auskünfte aus ihr gibt es nur bei berechtigtem Interesse und nach den Regeln des jeweiligen Landes (§ 195 Abs. 3 BauGB). Für Privatleute ist der Grundstücksmarktbericht deshalb meist der einfachere Weg. Viele Gutachterausschüsse stellen ihn als PDF ohne Kosten ins Internet, eine gedruckte Fassung kostet teils eine Gebühr.
Im Marktbericht stehen Durchschnittspreise, Indexreihen und oft Vergleichsfaktoren. Das sind durchschnittliche Werte je Bezugseinheit für typische Objekte, etwa je Quadratmeter Wohnfläche (§ 20 ImmoWertV, § 193 Abs. 5 BauGB). Teilen Sie den Verkehrswert durch die Wohnfläche und halten Sie das Ergebnis gegen den Vergleichsfaktor für Baujahr und Lage. Ein älteres, unsaniertes Objekt darf darunter liegen, ein deutlich höherer Wert braucht eine gute Begründung.
„Was ähnliche Häuser im Internet kosten, zeigt, was das Objekt wert ist.“
Richtig ist: Angebotspreise sind Wünsche der Verkäufer. Der Verkehrswert richtet sich nach Preisen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tatsächlich zu erzielen sind (§ 194 BauGB). Solche Preise sammelt der Gutachterausschuss in der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB).
5Welches Bewertungsverfahren passt zu welchem Objekt?
Das richtet sich nach der Objektart: Wohnungen meist im Vergleichswertverfahren, vermietete Häuser im Ertragswertverfahren, Einfamilienhäuser im Sachwertverfahren (§ 6 ImmoWertV).
Die Immobilienwertermittlungsverordnung, in Kraft seit dem 01.01.2022, kennt drei Verfahren und erlaubt, mehrere davon heranzuziehen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Der Sachverständige wählt nach der Art des Objekts und den Gepflogenheiten des Marktes und muss die Wahl begründen. Mängel, Schäden, Rechte und andere Besonderheiten berücksichtigt er am Ende durch marktübliche Zu- oder Abschläge (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
| Verfahren | Typisch für | Darauf achten Sie |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV) | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland | Wie viele Vergleichspreise, wie ähnlich, wie alt? |
| Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) | Mehrfamilienhäuser, Gewerbe | Angesetzte Miete gegen tatsächliche Miete, Liegenschaftszinssatz |
| Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) | Ein- und Zweifamilienhäuser | Restnutzungsdauer und Sachwertfaktor |
Die Stellschrauben stehen meist in wenigen Zeilen. Beim Ertragswert verändert schon ein kleiner Unterschied beim Zinssatz das Ergebnis spürbar, beim Sachwert die angenommene Restnutzungsdauer. Durchgerechnete Beispiele zu allen drei Verfahren finden Sie im Ratgeber Verkehrswertgutachten lesen.
6Was bedeutet es, wenn der Gutachter nicht im Haus war?
Dann ist der Innenzustand geschätzt. Prüfen Sie, ob der Gutachter dafür einen Abschlag angesetzt hat, und planen Sie sonst selbst eine Reserve ein.
Der Bewohner muss den Sachverständigen nicht hereinlassen. Das Vollstreckungsgericht kann den Zutritt weder für sich noch für den Sachverständigen erzwingen. Verweigert der Schuldner ihn, darf der Wert der Innenausstattung geschätzt werden (BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 86/16). Der Gutachter stützt sich dann auf den äußeren Eindruck, Baujahr, Bauakte und Erfahrungswerte.
Wie er mit dieser Unsicherheit umgeht, ist sein fachliches Ermessen; eine feste Höhe für einen Abschlag schreibt die ImmoWertV nicht vor. Manche Gutachter setzen einen ausdrücklichen Sicherheitsabschlag an, andere nicht. Suchen Sie im Gutachten nach dem Vermerk zur Ortsbesichtigung und nach den Abschlägen kurz vor dem Ergebnis. Wie Sie trotzdem an Informationen kommen, zeigt der Ratgeber Besichtigung bei der Zwangsversteigerung. Wie Sie Kosten für Schäden einschätzen, steht unter Sanierungskosten schätzen.
Hat der Gutachter schon einen Abschlag für den unbekannten Innenzustand angesetzt, steckt er im Verkehrswert. Ziehen Sie ihn dann nicht noch einmal ab. Fehlt er, gehört eine eigene Reserve in Ihre Rechnung.
7Wie rechne ich den Verkehrswert auf heute um?
Nehmen Sie den Verkehrswert, passen Sie ihn an die Preisentwicklung seit dem Stichtag an und ziehen Sie fehlende Abschläge ab. Das Ergebnis vergleichen Sie mit Vergleichswerten.
Das folgende Beispiel zeigt den Weg mit angenommenen Zahlen. Für Ihr Objekt setzen Sie die Werte aus Gutachten, Marktbericht und Bodenrichtwert ein.
| Verkehrswert laut Gutachten, Stichtag vor 18 Monaten | 280.000 € |
| Preise in der Region seit dem Stichtag laut Indexreihe, angenommen minus 2 % | − 5.600 € |
| Reserve für den nicht besichtigten Innenzustand, im Gutachten nicht abgezogen | − 20.000 € |
| Bodenwert mit Bodenrichtwert geprüft, keine Korrektur nötig | 0 € |
| Ihr Vergleichswert von heute | 254.400 € |
Bleiben Rechte aus Abteilung II des Grundbuchs bestehen, etwa ein Wohnungsrecht, übernehmen Sie sie zusätzlich zu Ihrem Bargebot. Auch die Wertgrenzen rechnen ihren Kapitalwert zum Meistgebot hinzu (§ 74a Abs. 1 ZVG). Prüfen Sie, ob der Gutachter solche Rechte im Wert schon berücksichtigt hat, und ziehen Sie ihren Wert sonst ab. Wie aus Ihrem Vergleichswert ein Höchstgebot wird, zeigt Bietlimit berechnen.
8Kann ich als Bieter den Verkehrswert anfechten?
Nein. Die sofortige Beschwerde gegen die Wertfestsetzung steht nur Beteiligten wie Schuldner und Gläubigern zu. Als Bieter berücksichtigen Sie Abweichungen in Ihrem Gebot.
Der Beschluss über die Festsetzung ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG). Die Frist beträgt zwei Wochen ab Zustellung (§ 569 Abs. 1 ZPO). Das Rechtsmittel steht den Beteiligten zu, also Gläubiger, Schuldner und Inhabern eingetragener oder angemeldeter Rechte (§ 9 ZVG). Bieter gehören nicht dazu. Später lässt sich der Zuschlag nicht mit der Begründung angreifen, der Wert sei falsch festgesetzt (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG).
Ihr Mittel ist das Gebot. Halten Sie den Wert für zu hoch, bieten Sie entsprechend weniger oder gar nicht. Erfahren Sie von einer wesentlichen Veränderung, etwa einem Brand nach dem Stichtag, können Sie das Gericht darauf hinweisen. Wie Eigentümer gegen ein Gutachten vorgehen, steht im Ratgeber Verkehrswertgutachten als Eigentümer.
Häufige Fragen
Wie finde ich heraus, ob der Verkehrswert zu hoch ist?
Vergleichen Sie ihn mit dem Bodenrichtwert, mit Durchschnittspreisen und Vergleichsfaktoren aus dem Grundstücksmarktbericht und mit der Preisentwicklung seit dem Stichtag. Prüfen Sie außerdem, ob der Gutachter innen war und welche Abschläge er angesetzt hat.
Ist der Verkehrswert der Preis, den ich zahlen muss?
Nein. Er ist eine Rechengröße für die Wertgrenzen im ersten Termin und die Sicherheitsleistung von 10 % (§ 68 ZVG). Das Meistgebot kann darunter oder darüber liegen; erreicht es samt bestehen bleibender Rechte nicht die Hälfte, versagt das Gericht den Zuschlag im ersten Termin in der Regel (§ 85a ZVG).
Wo finde ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück?
Im gemeinsamen Portal der Länder BORIS-D oder im Bodenrichtwertportal Ihres Landes, ohne Kosten. Außerdem kann jeder bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).
Was ist, wenn das Gutachten schon zwei Jahre alt ist?
Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht. Prüfen Sie die Preisentwicklung seit dem Stichtag mit dem Grundstücksmarktbericht. Haben sich wesentliche Tatsachen geändert, etwa durch einen Brand, muss das Gericht den Wert neu bewerten (BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 109/17).
Kann ein Bieter Beschwerde gegen den Verkehrswert einlegen?
Nein. Die sofortige Beschwerde steht nur Beteiligten wie Schuldner und Gläubigern zu, binnen zwei Wochen ab Zustellung (§ 74a Abs. 5 ZVG, § 569 ZPO). Bieter berücksichtigen einen zu hohen Wert in ihrem Gebot.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Rechtlich keiner, das Baugesetzbuch setzt beide gleich (§ 194 BauGB). Der Unterschied liegt in der Zeit: Der Verkehrswert gilt für den Stichtag im Gutachten, der Markt kann sich bis zum Versteigerungstermin verändert haben.
Quellen: § 9 ZVG (Beteiligte) · § 38 ZVG (Verkehrswert in der Terminsbestimmung) · § 68 ZVG (Sicherheitsleistung ein Zehntel des Verkehrswerts) · § 74a ZVG (Wertgrenze 7/10, Festsetzung des Verkehrswerts und Beschwerde, Abs. 5) · § 85a ZVG (Wertgrenze 5/10) · § 569 ZPO (Frist der sofortigen Beschwerde) · § 193 BauGB (Aufgaben des Gutachterausschusses, Vergleichsfaktoren) · § 194 BauGB (Verkehrswert) · § 195 BauGB (Kaufpreissammlung, Auskunft) · § 196 BauGB (Bodenrichtwerte, Veröffentlichung, Auskunft für jeden) · ImmoWertV, in Kraft seit 01.01.2022: § 2 (Wertermittlungsstichtag), § 6 (Wertermittlungsverfahren), § 8 (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale), § 13 (Bodenrichtwert), § 18 (Indexreihen), § 19 (Umrechnungskoeffizienten), § 20 (Vergleichsfaktoren), §§ 24 bis 39 (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) · BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 109/17 (Neubewertung bei wesentlichen neuen Tatsachen) · BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 86/16 (Zutritt nicht erzwingbar, Schätzung der Innenausstattung) · Statistisches Bundesamt, Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026, Pressemitteilung vom 24.09.2026: · Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz zu BORIS-D:
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.