Bietlimit berechnen: vom Budget zum höchsten Gebot
Wie Sie vom verfügbaren Geld zum höchsten Bargebot kommen: welche Kosten Sie abziehen, wie bestehen bleibende Rechte zählen und welche Grenzen das Gericht setzt. Mit Rechner und Beispiel.
Ihr Bietlimit ist das Budget minus Sanierung und Reserve, minus bestehen bleibende Rechte, minus Nebenkosten. Die Nebenkosten sind Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % auf Gebot und Rechte, rund 0,7 % für Zuschlag und Grundbuch und 4 % Zinsen im Jahr ab dem Zuschlag (§ 49 ZVG). Bei 245.000 € Budget und 30.000 € Sanierung sind das in Nordrhein-Westfalen 199.000 €.
Inhalt
- Was ist ein Bietlimit und wie rechnet der Rechner?
- Wie berechne ich mein Bietlimit Schritt für Schritt?
- Welche Nebenkosten gehen vom Budget ab?
- Wie zählen Grundschuld und Wohnrecht, die bestehen bleiben?
- Was gehört außer den Nebenkosten in die Rechnung?
- Welche Grenzen setzt das Gericht beim Gebot?
- Wie halte ich mein Bietlimit im Termin ein?
- Häufige Fragen
1Was ist ein Bietlimit und wie rechnet der Rechner?
Das Bietlimit ist das höchste Bargebot, bei dem Gebot, Nebenkosten, Sanierung und übernommene Rechte zusammen Ihr Budget nicht übersteigen. Es liegt deshalb immer deutlich unter dem Budget.
Im Termin zählt nur eine Zahl: Ihr Bargebot. Bezahlen müssen Sie aber mehr. Auf das Gebot kommen Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Zuschlag und Grundbuch und Zinsen bis zur Zahlung. Dazu kommen die Sanierung und Rechte, die nach dem Zuschlag bestehen bleiben. Wer das erst im Saal ausrechnet, bietet leicht zu viel. Tragen Sie Ihre Zahlen deshalb vorher in den Rechner ein:
Der Rechner sucht das höchste Bargebot, bei dem alles zusammen nicht mehr als Ihr Budget ergibt. Er rechnet mit Grunderwerbsteuer auf Gebot und bestehen bleibende Rechte, pauschal 0,7 % des Gebots für Zuschlag und Grundbuch und 4 % Zinsen für acht Wochen. Das Ergebnis rundet er auf volle 500 € ab. Die genauen Gebühren hängen von Wertstufen ab und können etwas höher oder niedriger liegen, deshalb gehört ein kleiner Puffer in jede Rechnung.
2Wie berechne ich mein Bietlimit Schritt für Schritt?
Budget festlegen, Sanierung und Reserve abziehen, bestehen bleibende Rechte abziehen, dann die Nebenkosten herausrechnen. Bei 6,5 % Grunderwerbsteuer teilen Sie den Rest durch rund 1,078.
- Budget festlegenEigenkapital plus schriftliche Kreditzusage der Bank. Daraus muss vor dem Termin die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts bereitstehen; als Geld eingezahlt, wird sie später angerechnet.
- Sanierung und Reserve abziehenNach dem Gutachten schätzen, ohne Innenbesichtigung großzügig. Räumung, Umzug und die Kosten der Finanzierung ebenfalls.
- Bestehen bleibende Rechte abziehenEine Grundschuld mit ihrem Betrag, ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch mit dem Wertverlust, den es für Sie bedeutet. Die Grunderwerbsteuer auf das Recht gleich mit.
- Nebenkosten herausrechnenDen Rest teilen Sie durch 1 plus Steuersatz plus 0,0132 für Gebühren und Zinsen: bei 6,5 % durch 1,0782, bei 3,5 % durch 1,0482.
- Mit den Grenzen vergleichenUnter dem geringsten Gebot können Sie nicht bieten. Im ersten Termin zählen außerdem 50 % und 70 % des Verkehrswerts.
- Limit aufschreibenDie Zahl steht fest, bevor Sie den Saal betreten.
Ein Beispiel aus Nordrhein-Westfalen: Das Haus hat einen Verkehrswert von 250.000 €. Sie haben 55.000 € Eigenkapital und eine Kreditzusage über 190.000 €, zusammen 245.000 €. Für Sanierung und Reserve planen Sie 30.000 € ein, Rechte bleiben nicht bestehen. Es bleiben 215.000 €, geteilt durch 1,0782 sind das gut 199.400 €. Ihr Limit liegt also bei 199.000 €. Die Probe mit den genauen Gebühren:
| Höchstes Bargebot | 199.000 € |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 12.935 € |
| Zuschlagsgebühr, 0,5 Gebühr nach dem Gebot | 1.019 € |
| Grundbuch, 1,0 Gebühr, vorsichtig nach dem Verkehrswert | 535 € |
| Zinsen 4 % für 8 Wochen | 1.225 € |
| Sanierung und Reserve | 30.000 € |
| Zusammen, bei einem Budget von 245.000 € | 244.714 € |
Das Gebot liegt bei knapp 80 % des Verkehrswerts und damit über beiden Wertgrenzen. Die Nebenkosten betragen hier 15.714 €, also knapp 8 % des Gebots. In Bayern mit 3,5 % Grunderwerbsteuer wären es rund 6.000 € weniger.
3Welche Nebenkosten gehen vom Budget ab?
Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 %, rund 0,7 % für Zuschlag und Grundbuch und 4 % Jahreszinsen ab dem Zuschlag. Zusammen rund 5 bis 8 % des Gebots.
Grunderwerbsteuer. Das Meistgebot ist steuerpflichtig wie ein Kaufvertrag (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Bemessen wird die Steuer nach dem Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Den Satz legt jedes Land selbst fest, Stand September 2026 liegt er zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % etwa in Nordrhein-Westfalen. Alle Sätze stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer bei der Zwangsversteigerung.
Zuschlag und Grundbuch. Für den Zuschlag erhebt das Gericht eine halbe Gebühr (Nr. 2214 KV GKG). Ihr Wert ist das Gebot ohne Zinsen plus die bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 2 GKG), und sie schuldet nur der Ersteher (§ 26 Abs. 2 GKG). Für Ihre Eintragung als Eigentümer berechnet das Grundbuchamt eine volle Gebühr nach Tabelle B (Nr. 14110 KV GNotKG). Liegt Ihr Gebot unter dem Verkehrswert, setzt es dafür nach der Rechtsprechung in der Regel den höheren Verkehrswert an (OLG Naumburg, Beschluss vom 28.02.2017, 12 Wx 51/16). Das Merkblatt der Justiz NRW nennt für beide Posten zusammen je nach Wert rund 0,7 % des Meistgebots. Nach den Gebührentabellen sieht das so aus:
| Gebot | Zuschlag (0,5 Gebühr) | Grundbuch (1,0 Gebühr) | Zusammen |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 599 € | 273 € | 872 €, 0,87 % |
| 150.000 € | 809 € | 354 € | 1.163 €, 0,78 % |
| 200.000 € | 1.019 € | 435 € | 1.454 €, 0,73 % |
| 300.000 € | 1.439 € | 635 € | 2.074 €, 0,69 % |
| 500.000 € | 2.069 € | 935 € | 3.004 €, 0,60 % |
Die Tabelle rechnet das Grundbuch nach dem Gebot und ohne bestehen bleibende Rechte. Bei kleinen Objekten ist der Anteil höher, weil die Gebühren langsamer steigen als der Wert.
Zinsen. Das Bargebot ist vom Zuschlag an zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG), mit 4 % im Jahr (§ 246 BGB). Gezahlt wird vor dem Verteilungstermin. Den setzt das Gericht nach den Merkblättern der Gerichte etwa 6 bis 12 Wochen nach dem Termin an. Der Rechner nimmt 8 Wochen an. Dauert es 12 Wochen, kommen im Beispiel oben rund 600 € dazu.
„Zinsen fallen nur an, wenn ich zu spät zahle.“
Richtig ist: Das Bargebot ist ab dem Zuschlag zu verzinsen, auch wenn Sie pünktlich zum Verteilungstermin zahlen (§ 49 Abs. 2 ZVG). Früher enden die Zinsen nur, wenn Sie das Geld hinterlegen und auf die Rücknahme verzichten (§ 49 Abs. 4 ZVG). Eine einfache Überweisung vor der Zahlungsaufforderung genügt dafür nicht.
4Wie zählen Grundschuld und Wohnrecht, die bestehen bleiben?
Mit ihrem vollen Wert. Ein Recht, das bestehen bleibt, zahlen Sie wirtschaftlich zusätzlich zum Bargebot, und die Grunderwerbsteuer rechnet es mit ein (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG).
Bleibt eine Grundschuld bestehen, übernehmen Sie nach dem Merkblatt der Justiz NRW den eingetragenen Kapitalbetrag und die laufenden Zinsen ab dem Zuschlag. Im Beispiel oben senkt eine bestehen bleibende Grundschuld von 40.000 € das höchste Bargebot von 199.000 € auf 159.500 €, die Zinsen aus der Grundschuld noch nicht gerechnet. Das Bargebot sinkt also fast um den vollen Betrag des Rechts. Welche Rechte bestehen bleiben, hängt vom Rang des Gläubigers ab, der die Versteigerung betreibt. Das erklärt der Ratgeber Schulden des Voreigentümers.
Schwieriger ist ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch. Für solche Rechte bestimmt das Gericht im Termin einen Betrag, den Sie zuzahlen müssten, falls das Recht nicht besteht (§ 51 ZVG). Für Ihre Rechnung zählt aber, wie sehr das Recht Sie einschränkt: Solange ein Wohnrecht besteht, können Sie die betroffenen Räume weder selbst nutzen noch vermieten. Das Gutachten nennt oft einen eigenen Wert dafür. Mehr dazu steht im Ratgeber Wohnrecht und Nießbrauch.
Bestehen bleibende Rechte zählen zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), zum Wert der Zuschlagsgebühr (§ 54 Abs. 2 GKG) und bei den Wertgrenzen zum Meistgebot (§ 74a Abs. 1, § 85a Abs. 1 ZVG).
5Was gehört außer den Nebenkosten in die Rechnung?
Alles, was der Rechner nicht selbst kennt: Räumung, Kautionen von Mietern, Kosten der Finanzierung und laufende Kosten bis zum Einzug. Tragen Sie diese Posten bei Sanierung und Reserve mit ein.
Die größte Unbekannte ist meist der Zustand: Das Gutachten entsteht oft ohne Innenbesichtigung, und eine Gewährleistung gibt es nicht (§ 56 ZVG). Schätzen Sie die Sanierung deshalb eher hoch. Wie das geht, zeigt der Ratgeber Sanierungskosten schätzen.
Im Rechner enthalten
- Grunderwerbsteuer auf Gebot und Rechte
- Zuschlagsgebühr und Grundbuch, pauschal 0,7 %
- 4 % Zinsen für 8 Wochen
- Bestehen bleibende Rechte
- Sanierung und Reserve, wie Sie sie eintragen
Selbst einplanen
- Notar und Grundbuch für die Grundschuld der Bank
- Räumung, wenn der Vorbesitzer nicht auszieht
- Kautionen von Mietern, die Sie zurückzahlen müssen
- Grundsteuer, Hausgeld und Versicherung ab dem Zuschlag
- Längere Zinszeit, wenn der Verteilungstermin später liegt
Ist das Objekt bewohnt, kann die Räumung Zeit und Geld kosten. Der Zuschlagsbeschluss ist zwar ein Räumungstitel gegen den Vorbesitzer (§ 93 ZVG), die Kosten des Gerichtsvollziehers müssen Sie aber zunächst vorstrecken. Einzelheiten stehen im Ratgeber Räumung nach dem Zuschlag.
6Welche Grenzen setzt das Gericht beim Gebot?
Das geringste Gebot ist die Untergrenze (§ 44 ZVG). Im ersten Termin wird der Zuschlag unter 50 % des Verkehrswerts versagt, auf Antrag unter 70 % (§§ 85a, 74a ZVG).
Ihr Limit ist die Obergrenze, das Gericht setzt die Grenzen nach unten. Unter dem geringsten Gebot lässt es kein Gebot zu (§ 44 Abs. 1 ZVG). Bleibt das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter der Hälfte des Verkehrswerts, versagt es den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a Abs. 1 ZVG). Unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter, der dadurch ausfällt, die Versagung beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). Wurde der Zuschlag aus diesen Gründen einmal versagt, gelten die Grenzen im nächsten Termin nicht mehr (§ 74a Abs. 4 ZVG). Was das für Ihre Taktik heißt, erklären die Ratgeber Wertgrenzen und Erster oder zweiter Termin.
Liegt Ihr Limit samt bestehen bleibender Rechte unter 50 % des Verkehrswerts, bekommen Sie im ersten Termin keinen Zuschlag. Interessant wird dann der Wiederholungstermin, falls der Zuschlag im ersten Termin aus diesem Grund versagt wird. Liegt Ihr Limit knapp über 70 %, haben Sie schon im ersten Termin eine echte Chance, sofern niemand mehr bietet.
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| 10 % | des Verkehrswerts als Sicherheit, sofort nach dem Gebot | § 68 Abs. 1 ZVG |
| 50 % | Wertgrenze von Amts wegen im ersten Termin | § 85a Abs. 1 ZVG |
| 70 % | Wertgrenze auf Antrag eines Berechtigten | § 74a Abs. 1 ZVG |
| 4 % | Zinsen im Jahr auf das Bargebot ab dem Zuschlag | § 49 Abs. 2 ZVG |
| 3,5 bis 6,5 % | Grunderwerbsteuer, Satz je nach Bundesland | § 11 GrEStG und Landesgesetze |
7Wie halte ich mein Bietlimit im Termin ein?
Schreiben Sie das Limit vorher auf und bleiben Sie darunter. Jeder Euro Gebot kostet Sie mit Steuer, Gebühren und Zinsen rund 1,08 €, bei 6,5 % Grunderwerbsteuer.
Im Saal können die Gebote schnell steigen, und die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten (§ 73 Abs. 1 ZVG). Wer ohne feste Zahl hingeht, lässt sich leicht mitziehen. Entscheiden Sie vorher, bei welchem Gebot Sie aufhören, und bleiben Sie dabei. Wie Sie im Termin bieten und worauf erfahrene Bieter achten, lesen Sie in den Ratgebern Richtig bieten und Tricks und Taktik.
Zwei Dinge müssen vor dem Termin stehen: die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts, die ein Beteiligter sofort nach Ihrem Gebot verlangen kann, und die Zusage der Bank für den Rest. Ein Geldbetrag, den Sie als Sicherheit bei der Gerichtskasse eingezahlt haben, wird später auf Ihre Zahlung angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG). Wie Sie die Finanzierung vorbereiten, steht im Ratgeber Zwangsversteigerung finanzieren.
Notieren Sie zwei Zahlen: den Preis, bei dem sich das Objekt für Sie richtig lohnt, und Ihr absolutes Limit aus dem Rechner. Über die zweite Zahl gehen Sie nie. Beide stehen auf Ihrem Zettel, bevor das Gericht zur Abgabe von Geboten auffordert.
Wer nach dem Zuschlag nicht zahlt, riskiert mehr als die Sicherheit. Das Gericht überträgt die Forderung gegen Sie auf die Gläubiger (§ 118 ZVG), und die können ohne neuen Titel in das Grundstück vollstrecken und es erneut versteigern lassen (§§ 132, 133 ZVG). Bieten Sie deshalb nie über das, was Ihre Bank sicher zugesagt hat.
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Wie berechne ich mein Höchstgebot bei einer Zwangsversteigerung?
Ziehen Sie vom Budget Sanierung, Reserve und bestehen bleibende Rechte ab und teilen Sie den Rest durch 1 plus Grunderwerbsteuersatz plus rund 0,013 für Gebühren und Zinsen. Bei 6,5 % Grunderwerbsteuer ist das der Faktor 1,078. Unser Rechner macht das für Sie.
Wie hoch sind die Nebenkosten bei einer Zwangsversteigerung?
Je nach Bundesland rund 5 bis 8 % des Gebots: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 %, rund 0,7 % für Zuschlag und Grundbuch und Zinsen von 4 % im Jahr bis zur Zahlung. Makler und Notar für den Kauf fallen weg.
Muss ich auf das Meistgebot Zinsen zahlen?
Ja. Das Bargebot ist ab dem Zuschlag mit 4 % im Jahr zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB), bis Sie es vor dem Verteilungstermin zahlen. Bei 200.000 € und acht Wochen sind das gut 1.200 €.
Wird die Sicherheitsleistung auf das Gebot angerechnet?
Ja. Ein Geldbetrag, den Sie als Sicherheit bei der Gerichtskasse eingezahlt haben, wird auf Ihre Zahlung im Verteilungstermin angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG). Die Sicherheit ist also kein zusätzlicher Betrag, sie muss aber schon vor dem Termin verfügbar sein.
Zählen bestehen bleibende Rechte bei der Grunderwerbsteuer mit?
Ja. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Eine übernommene Grundschuld von 40.000 € erhöht die Steuer in Nordrhein-Westfalen also um 2.600 €.
Wie weit unter dem Verkehrswert kann ich bieten?
Bis zum geringsten Gebot (§ 44 ZVG). Im ersten Termin versagt das Gericht den Zuschlag aber unter 50 % des Verkehrswerts, und unter 70 % kann ein Gläubiger die Versagung beantragen. Wurde deshalb einmal versagt, fallen die Grenzen im nächsten Termin weg.
Darf ich mehr als den Verkehrswert bieten?
Ja. Der Verkehrswert ist keine Obergrenze, sondern die Rechengröße für Sicherheitsleistung und Wertgrenzen. Ob sich ein höheres Gebot lohnt, zeigt nur Ihre eigene Rechnung mit Nebenkosten, Sanierung und dem Preis vergleichbarer Objekte.
Quellen: § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 49 ZVG (Bargebot, Verzinsung ab Zuschlag, Hinterlegung) · § 51 ZVG (Zuzahlungsbetrag bei Rechten, die keine Grundpfandrechte sind) · § 56 ZVG (keine Gewährleistung) · § 67 ZVG (Sicherheit nur auf Verlangen, sofort nach dem Gebot) · § 68 ZVG (Sicherheitsleistung 10 % des Verkehrswerts) · § 73 ZVG (Bietzeit mindestens 30 Minuten) · § 74a ZVG (7/10-Grenze, Wegfall im neuen Termin) · § 85a ZVG (5/10-Grenze) · § 93 ZVG (Zuschlag als Räumungstitel) · § 107 ZVG (Anrechnung der Sicherheit) · § 118 ZVG (Übertragung der Forderung bei Nichtzahlung) · §§ 132, 133 ZVG (Vollstreckung gegen den Ersteher aus dem Zuschlagsbeschluss, ohne neuen Titel) · § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz 4 %) · § 1 GrEStG (Meistgebot ist steuerpflichtig) · § 9 GrEStG (Bemessungsgrundlage beim Meistgebot) · § 11 GrEStG (Steuersatz, Länder legen eigene Sätze fest) · § 26 GKG (Kostenschuldner der Zuschlagsgebühr) · § 34 GKG (Gebührentabelle, Stand September 2026) · § 54 GKG (Wert der Zuschlagsgebühr) und Nr. 2214 KV GKG (0,5 Gebühr für den Zuschlag) · § 47 GNotKG (Verkehrswert als Mindestwert) und Nr. 14110 KV GNotKG (1,0 Gebühr Tabelle B für die Eintragung des Eigentümers) · OLG Naumburg, Beschluss vom 28.02.2017, 12 Wx 51/16 (Verkehrswert als Geschäftswert der Eintragung des Erstehers) · Merkblatt für Bietinteressenten der Justiz NRW (rund 0,7 % für Zuschlag und Grundbuch, Verteilungstermin nach 8 bis 12 Wochen) · Merkblatt für Ersteher, Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein (Verteilungstermin nach 6 bis 8 Wochen, Zinsen, Hinterlegung)
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