Tricks bei Zwangsversteigerungen: was wirklich funktioniert, was Mythos ist und was Sie teuer bezahlen

„Tricks bei Zwangsversteigerungen“ gehört zu den meistgesuchten Begriffen rund um das Thema, und die meisten Antworten darauf sind entweder Mythen, Selbstverständlichkeiten oder teuer. Es gibt keinen Trick, mit dem man ein Haus für 30 % bekommt, keinen, mit dem man die Sicherheitsleistung umgeht, und keinen, mit dem man nach dem Zuschlag noch verhandelt. Was es gibt, sind Kenntnisse, die die meisten Bieter im Saal nicht haben: wo die Konkurrenz fehlt, wann Wertgrenzen fallen, was der Gläubiger will, wie Termine an ungewöhnlichen Orten laufen. Manche angeblichen Tricks kosten dagegen den Zuschlag oder Geld.

1Was wirklich funktioniert

1. Die Konkurrenz meiden, nicht überbieten. Der Preis entsteht durch die Zahl der Bieter, nicht durch Ihre Taktik. Weniger Bieter kommen zu Objekten ohne Fotos, ohne Innenbesichtigung, mit Mietern, mit Gewerbeanteil, in kleineren Amtsgerichten, an ungewöhnlichen Tagen. Wer bereit ist, solche Objekte zu prüfen, findet dort die Abschläge, die es bei der Doppelhaushälfte mit Fotos nicht gibt.
2. Wiederholungstermine filtern. Der Vermerk „Die Wertgrenzen sind weggefallen“ ist die einzige gesetzliche Öffnung für Zuschläge unter 50 %. Auf unseren Objektseiten steht er als „Wiederholungstermin, Wertgrenzen weggefallen“; in der Suche lässt sich danach filtern. Wie der zweite Termin läuft und warum die Bank trotzdem einstellen kann, erklärt der Ratgeber Erster oder zweiter Termin.
3. Den Gläubiger anrufen. Manche Gerichte nennen den betreibenden Gläubiger in der Bekanntmachung, oft mit Ansprechpartner oder Anwalt; viele lassen ihn weg. Dann erfahren Sie ihn bei der Akteneinsicht auf der Geschäftsstelle (§ 42 ZVG), mehr dazu im Ratgeber Bekanntmachung lesen. Ein Anruf mit der Frage nach der Forderungshöhe ist erlaubt und wird häufig beantwortet, weil die Bank einen Käufer will. Liegt die Forderung bei 120.000 € und der Verkehrswert bei 200.000 €, wissen Sie: Über 120.000 € wird sie nicht einstellen, unter 100.000 € wahrscheinlich schon. Bei manchen Banken kann man vor dem Termin sogar eine Ablösung verhandeln, also das Objekt freihändig kaufen; der Schuldner muss mitmachen.
4. Die Geschäftsstelle fragen. Rechtspfleger und Geschäftsstellen geben Auskunft über geringstes Gebot, bestehen bleibende Rechte, Beitritte weiterer Gläubiger und ob der Termin voraussichtlich stattfindet. Das ist keine Beratung, aber es sind Fakten, die im Justizportal nicht stehen.
5. Nachbarn und Verwalter ansprechen. Wer in der Straße klingelt, erfährt in zehn Minuten mehr über Feuchtigkeit, Streit und Zustand als aus jedem Gutachten. Bei Eigentumswohnungen ist der Verwalter Pflichtprogramm: Hausgeld, Rücklage, beschlossene Sanierungen, Rückstände des Schuldners.
6. Termine als Zuschauer besuchen. Zwei oder drei Termine ohne Bietabsicht zeigen, wie schnell geboten wird, wie der Rechtspfleger arbeitet und wer die regelmäßigen Bieter sind. Danach ist der eigene erste Termin keine Prüfung mehr.
7. Das Limit aufschreiben. Der teuerste Fehler im Saal ist das Bietgefecht. Ein Zettel mit der Zahl, die nicht überschritten wird, ist die wirksamste Technik, die es gibt. Wie Sie die Zahl herleiten, steht im Ratgeber Mindestgebot und Höchstgebot.
8. Mit Bürgschaft auf mehrere Objekte bieten. Wer parallel mehrere Termine verfolgt, bindet mit Überweisungen schnell 50.000 € und mehr. Eine Bankbürgschaft (§ 69 Abs. 3 ZVG) über den höchsten Betrag lässt sich in mehreren Terminen nacheinander vorlegen, solange kein Zuschlag erteilt wurde. Details im Ratgeber Sicherheitsleistung.
9. Das Bargebot richtig lesen. Bleiben Rechte bestehen, ist das Bargebot niedriger als der Wert, den Sie bezahlen. Wer das versteht, bietet in Verfahren mit bestehen bleibender Grundschuld richtig, während andere sich verrechnen oder fernbleiben.

2Was Mythos ist

3Was Sie teuer bezahlen

1. Bieterabsprachen. „Du bietest nicht, ich gebe dir 5.000 €“ ist im Zwangsversteigerungssaal nicht unüblich und selten strafbar, aber die Vereinbarung ist regelmäßig sittenwidrig (§ 138 BGB) und deshalb nicht einklagbar: Wer zahlt, hat kein Recht auf die Gegenleistung, wer verzichtet, kein Recht auf das Geld. Und wer trotzdem bietet, hat nichts zu befürchten. Der Gläubiger kann zudem bei erkennbarer Absprache die Einstellung bewilligen.
2. Scheingebote und Strohmänner. Ein Gebot ohne Zahlungsabsicht, um den Preis zu treiben oder das Verfahren zu verzögern, bindet den Bieter: Erhält er den Zuschlag, schuldet er das Meistgebot, und zahlt er nicht, haftet er für den Mindererlös der Wiederversteigerung (§ 118 ZVG) und verliert die Sicherheit. Wer für einen anderen bietet, ohne die Vollmacht offenzulegen, wird selbst Ersteher.
3. Bieten ohne Bankzusage. Der Klassiker unter den teuren Fehlern: Zuschlag erhalten, Bank sagt ab, Sicherheit weg, Haftung für den Ausfall. Die Zusage muss vor dem Termin schriftlich vorliegen, mit dem Gutachten geprüft. Ratgeber Zwangsversteigerung finanzieren.
4. Das Wohnrecht übersehen. Ein bestehen bleibendes Wohnrecht macht ein Haus für Selbstnutzer wertlos. Die Bekanntmachung nennt es nur selten; es steht in Grundbuch und Gutachten, und ob es bleibt, entscheidet der Rang. Ratgeber Wohnrecht und Nießbrauch.
5. Auf ein einziges Objekt setzen. 4 % der Termine werden aufgehoben, oft in den letzten Tagen. Wer monatelang nur ein Objekt verfolgt, steht dann ohne Alternative da. Drei bis fünf parallele Kandidaten sind normal.
6. Den Bewohner unterschätzen. Wer glaubt, der Schuldner ziehe nach dem Zuschlag einfach aus, plant keine Räumungskosten ein. Ein freundliches Gespräch vor dem Termin, notfalls mit Umzugskostenzuschuss, ist billiger als jeder Gerichtsvollzieher. Ratgeber Räumung nach dem Zuschlag.

4Tricks aus Sicht des Schuldners

Eigentümer, deren Haus versteigert werden soll, suchen nach denselben Begriffen, und für sie gilt Ähnliches: Die wirksamen Mittel sind keine Tricks, sondern Fristen und Anträge. Der Einstellungsantrag nach § 30a ZVG binnen zwei Wochen nach Zustellung, die Beschwerde gegen den Verkehrswert, der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO in echten Härtefällen, der freihändige Verkauf mit Zustimmung der Bank, die Ablösung durch Verwandte oder das Mitbieten eines Familienmitglieds im Termin. Jeder dieser Wege ist im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden mit Fristen beschrieben. Nicht funktionieren: den Sachverständigen nicht hereinlassen (dann wird von außen geschätzt, meist niedriger, was den Schuldner schädigt), den Termin ignorieren (er findet ohne ihn statt) oder das Haus kurz vorher zu verschenken (die Beschlagnahme geht vor, § 23 ZVG).

5Die ehrliche Zusammenfassung

Wer bei Zwangsversteigerungen günstig kauft, hat keinen Trick angewandt. Er hat mehr Objekte geprüft als andere, war bei Terminen, zu denen andere nicht kamen, hat mit Gläubiger, Geschäftsstelle und Nachbarn gesprochen, hat Gutachten gelesen statt Fotos angeschaut und hat sein Limit eingehalten. Das ist Arbeit, keine Abkürzung, und genau deshalb funktioniert es: Die meisten machen sie nicht. Den Ablauf im Saal, mit dem, was man dort sagen und lassen sollte, beschreibt der Ratgeber Bieten im Termin.

Häufige Fragen

Quellen: §§ 30, 30a ZVG (einstweilige Einstellung) · § 23 ZVG (Wirkung der Beschlagnahme) · §§ 67 bis 69 ZVG (Sicherheitsleistung, Bürgschaft) · §§ 71 bis 73 ZVG (Gebote, Bindung, Bietzeit) · § 118 ZVG (Haftung bei Nichtzahlung) · § 42 ZVG (Akteneinsicht) · § 138 BGB (Sittenwidrigkeit von Bieterabsprachen) · § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.